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1、杭州市住宅开发历史简介杭州市真正意义上的房地产开发始于93年，真正意义上的房地产开发是指由企业进行房地产投资开发和建设，通过市场销售的行为。而在此以前，房地产开发一般是计划经济下的政府行为，土地由政府划拨，建成后由政府和企业购买分配给职工，即所谓福利分房，市场上基本没有可以用货币购买的房产品，居民获得住房的唯一办法就是由政府或单位分配。到93、94年，杭州市出现了居民可以用货币通过市场购买的住宅。这种具有商品属性的住宅，即称为“商品房”。因此杭州市房地产发展史应是商品房的开发历史。93年至今的杭州市房地产发展基本可分成四个历史波段：1993年-1995年的初步繁荣期，1995年一1997年的平
2、稳调整期，1998年至2004年的增长繁荣期，2005年至今的新一轮宏观调控期。一、1993-1995年的初步繁荣期自从93年国家政策允许以公司、企业行为进行房产的开发与销售后，杭州的房地产有了一个爆发式的发展，房地产开发公司如雨后春笋般地涌现出来。一是老牌的市区级国营公司，号称老十八家，分别为各级政府及房管部门所属。一般来说，每个区都有两家区级开发商，一家为区政府所属，另一家为区房管部门所属。像现在大家比较熟悉的滨江房产集团，最早其实是江干区下属的开发公司。区级开发商一般承担行政区内的旧城发行项目。市属房地产开发公司，包括市政府、市建委、市房管局所属的房地产开发公司一般承担市级旧城改造或城建
3、项目。他们的开发项目一般集中在老城区内，以行政行为为主。在当时，官属开发商无论是市场占有率、影响力、客户接受程度都要远高于其他新组建的一些开发商，所以当时老百姓买房，是比较相信“组织”的，官字号的比较放心，觉得更有保障。另外，每一行业相应成立自已的开发公司，如石油、纺织、轻工、经贸等一系列行业房地产公司，像名城房产，最早就是经贸厅下面同时。另一部分开发商则是新组建的一些公司制的开发企业，其中许多仍有官方背景，只是非城建、房管部门所属而已。同时，也有少量为民营企业。这一些开发商中基本上都没有从事过房地产开发或房地产项目，毫无操作经验，也没有多少资金实力。许多公司多仅有几百万资金，少则几十万资金，
4、且土地款往往不用事先付清，而工程款则由建设单位来垫资。也有一些开发商是靠银行少量贷款，赤手空拳来搞开发的。这一些房地产公司，尚不能称之为真正意义上的开发商，而更多能称为是一些冒险者和投机客。这类房地产公司可信度较低，影响力非常有限。开发楼盘地段不是很好，所开发的楼盘不能被市场接受，所以出现了一些烂尾楼盘。然而却是这些新兴的房地产开发公司给市场带来了活力，尽管其中有许多开发商早已退出了历史的舞台，但目前杭城数一数二的开发公司都是从这些开发商中成长起来的。而原先老十八家官属开发商目前都处于江河日下的困境中。同时，大量台资港资的中外合资企业相继成立，但多也是原先没有搞过房地产的外商。由于经验不足和水
5、土不服，这些外商最终并没有在杭州形成气候，大部分以失败告终。当时的杭州的房地产开发，也可以称得上是热闹非凡，供应量迅速放大，但很快因需求不足而回落。总的说来，这一阶段的发展有如下特点：1、计划经济的开发模式仍占主导地位，但投资开发主体多样化。省市区政府所属国有企业大多以承担政府规划的旧城改造任务为主，在城市内开发，以福利分房单位为目标市场；行业类国有企业开发商则以自有土地的改造为主，在满足自身需求之外，为市场提供商品住宅；台资港资和国内其他财团的投资主体，一部分在市区内以协议出让的外销地块形式开发，一部分在郊区征用农地开发，以山水型外销别墅为主。当时纯私营经济较少，或以小规模形式在城市边缘地带
6、开发，或以合作形式与国有企业共同开发。在这一时期，国有企业无论是市场占有率、影响力、客户接受程度都要远高于其他新组建的开发商。2、供应量迅速增大，供应品种多样化。这时期的房产开发基本上是分为老城改造和新城开发。前者多由官属开发商来开发，也有少量原为企业土地而通过协议转让由一些新兴的房地产公司开发的。后者由于在近郊远郊的新建区获得土地更容易，甚至可以先付定金，即可开发，所以，多数新兴开发公司集中在近郊远郊进行开发。市区开发市区开发多为旧城改造项目，开发的主体是官属开发商。在初级阶段，开发规模不大，以多层住宅为主；开发水平不高，销售广告投入少，市场运作化程度较低，内部销售的比例较高；销售业绩好，房
7、价低，即使是最好地段，内销商品房的价格一般也仅在40005000元/m左右；开发无创新，也无太多失误。所以总体上可认为市区开发还是成功的。在当时杭城中心出现了一些涉外楼盘，它们定价较高。比较典型的为西湖边的西子花苑，房价超过10000元/ m，还有位于市区北侧的中山花园及西子花园，均为高层涉外公寓，房价约在7000元/ m左右。这些楼盘的销售并不理想，主要是因为价格偏高。本地人除了房价偏高这一点外，还有另外两个原因：一是对高层住宅没有接受；二是本地人对光线和日照要求较高，而外籍人员购买并没有预期的那么好。中山花园虽经一再降价，但仍然难以销售。现部分用于出租，实际上已作为写字楼使用。另一个高层楼
8、盘皇城花园也遭遇类似情况。房价从近4000元/ m一路下跌至3000元/ m以下，销售长期处于低迷状态。在这一时期市区并没有出现品质较好的典型楼盘。 近郊开发近郊有城西的蒋村商住区，城北的大关、德胜一带，城东的景芳、洑家新村及滨江四号地块等。这些区块中，以蒋村商住区的开发规模最大，开发商最多，市场影响力也最大。其次为滨江四号地块。从杭城近郊三个区域早期的开发情况看，当时这三个区域的房价水平大致相当，都在2200元/ m左右，最低的1800元/ m，个别定位错误的楼盘甚至在4000元/ m。在以后的时间里这三个区域的房价均呈稳步上扬之势。城北的情况较为简单，主要由官属开发商且结合旧城改造的安置项
9、目进行开发的。楼盘不多，通过市场销售的数量也不多。城东的景芳、洑家新村一带的房地产项目多为官属开发商开发，然而城东滨江四号地块的开发则多由一些新兴的开发公司来开发。滨江四号区块项目操作的市场化程度比城北及城东的其他项目要高，竞争也更为激烈一些，但仍不及城西蒋村商住区。在这里，重点介绍一下城西蒋村。群雄混战 蒋村商住区是当时许多新兴的房地产公司搏杀、成长、壮大的地方。许多公司在这里走向没落，也有更多的开发商在这里迎来了辉煌，杭州目前几家最有影响力的房地产开发商均是在这里发家的。整个蒋村商住区的开发史，从某种意义上说就是杭州房地产的发展史。蒋村商住区是目前杭州市商品房开发量最大、品牌楼盘最多、开发
10、时间最长、房价上涨最快的一个区域。开发最初兴起时就有数十家房地产开发公司涌向这里进行开发，且多是一些新兴的开发公司和一些民营开发商，几年同时推出了许多楼盘。这些楼盘中有多层住宅、高层住宅、别墅、排屋，甚至还有多层电梯公寓。杭城的跃层住宅、错层住宅也都首先出现在这里。由于同时期推出楼盘的数量很多，蒋村商住区的基础配套还相当不完善，道路了不通，该区域当时又属于余杭，加上老百姓的购买能力和购买意识还不强等原因，因此蒋村商住区当时的房地产市场情况还是比较萧条的，竞争也非常激烈，有些开发商销售不畅，资金又跟不上，出现了烂尾楼盘，如皇朝城市花园。总的说来，当时蒋村所有开发商的开发水平基本都还不高，大家处于
11、一种无序竞争状态，更多的是一种投机行为，相互之间尚难分出高下，给人总体感觉是群雄混战，场面难以捉摸。公司成长的舞台 在蒋村商住区搏杀的众多房地产开发公司中，有三家在竞争中脱颖而出，成为后来杭城房地产开发中的重量级公司。这三家开发公司分别是绿城房产、南都房产及金都房产。绿城房产可以说是目前杭城房产开发中的第一品牌，去年上市以后更是有了逐鹿全国市场的资本。该公司几乎完全是在蒋村商住区成长起来的，与其他一些开发商的投机行为不同，绿城房产在开发理念、规划、设计开发质量上均远领先于其他开发商，它一直侧重于高档房产的开发，即使是现在来看，绿城房产最早开发的楼盘也具备相当的水平，绿城在1995年开发的丹桂公
12、寓，定位为“舒适型房产”，即便以现在的眼光来看，还是非常高品质的楼盘。绿城的经营风格也较为务实，没有过多的营销花样，用老总宋卫平的话来说就是“用产品说话”，这种产品至上的理念，吸引了一大批的购房追随者，从后来的桂花城、紫桂，到公元大厦边上的绿园、钱塘江边的春江花月。另一家开发商是南都房产，当然现在已经被万科兼并，改名为万科南都了，这也是我们公司发展的老基地。在公众视野中，这是一家重视营销、善于炒作的公司，当然，产品做得也很不错，很有新意。我们公司现在的重点发展后一条，避免成为一家说得比做得好的公司。南都的第一个楼盘南都花园也是蒋村商住区最早推出的楼盘之一。在南都花园的销售过程中，正好碰上了第一
13、次的宏观调控，前一个月还是排队买房，一个月卖掉200多套，后一月就彻底进入低迷期，连续三个月都卖不出一套房。开发完南都花园后，南都房产一直没有什么动作，直到98年才一鸣惊人，推出德加公寓。从蒋村成长起来的另一家开发商是金都房产。它在蒋村开发的金都花园、金都新城、新金都城市花园代表了三代房产的开发水平。虽然风格没有绿城和南都那么鲜明，但它凭着第三个楼盘的开发水平在杭城的开发公司中获得了一席之地。开发水平不均。 蒋村早期的开发可谓是丰富多彩，开发商有成功、有失败，杭州市第一个商品楼盘就出现在这里。这个叫做紫金小区的楼盘，在刚推出时就出现了排队买房的场面。有些项目推出明显困难，如亚洲城的高层住宅。当
14、时杭州人对高层远还没有接受，即使在市区地是如此。而亚洲城却在当时看来还是非常偏远的地区建了高层住宅，且房价在3000元/ m左右。而周边的多层住宅价格仅为18002200元/ m左右，最高也不过2500元/ m。另一个明显的错误发生在天湖公寓。天湖公寓为带电梯的多层公寓，售价高达4000元/ m。而当时周边的一些别墅售价不过2800元/ m3000元/ m，使得天湖公寓的销售长期不畅。还有当时蒋村开发区的一些别墅、排屋建设连农民房子都不如，足见当时开发水平之低。外围开发 外围房地产主要集中在富阳银湖开发区、下沙九堡及钱江南岸三个区域。政府开放房地产开发后，马上就有外围的房地产项目推出。这些外围
15、房产的推出与近郊房产的推出几乎是同步的，从物业类型看，开发的大部分为别墅项目。其中项目最多的为富阳银湖开发区，当时有8-9个项目。其次为钱塘江南岸，约有5-6个项目。下沙九堡三个项目（其中两为多层公寓）。当时杭城外围的房价基本在2000-3000元/ m之间，多层一般为2000元/ m，高层的则便宜一些。总的说来，杭州市外围房产大部分是不成功的，项目烂尾和项目终止的比例相当高，而且此后相当长时间内外围没有新的楼盘推出过。勉强维持下来的仅有海景城、伊甸山庄、紫云山庄、之江花园、之江公寓等几家，但耗费了极大的精力和财力，使得难以继续开发新的项目。多数外围的开发商也没有继续在杭州搞别的房地产项目。外
16、围三区房地产项目直到2000年才有了复苏的迹象，开始有一些楼盘推出。杭城外围房产的失败，原因是多方面的。其中最主要的原因是时机不成熟。主观原因是消费者的观念不成熟，而同时又没有多少国外、境外的客户来购买，客观原因如：道路交通状况不好，楼盘周边的农村大环境欠隹，城市化水平不高，生活配套不完善，轿车进入家庭的数量不多，开发商开发的楼盘档次较低。如此种种原因，造成外围楼盘几乎全军覆没。3、市场需求不足且与供应结构不吻合。当时福利分房制度仍在执行，大量的机关事业企业单位的职工仍以分配形式获得住房，单位经济收入高低和住房享受指标直接制约了需求总量。因此，除原有的国有企业继续提供福利分房的房源外，此阶段，大量开发的城内高档住宅与城郊别墅都以社会上极少数收入较高又无法通过分配获得住房的人和境外消费者为目标客源。但事实上，前者的数量在93年还很少，而境外消费者更是极小一部分“出口转内
