商业地产税收筹划细化

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1、在我国税法规定的税种中，房地产开发企业涉及到的税种有：耕地占用税、城镇土地使用税、营业税、城市维护建 设税、企业所得税、土地增值税、房产税、契税和印花税， 占到了我国税种的 41%。目前，我国房地产企业按销售收入的 5%交纳营业税， 按营业税的 1% 7%交纳城建税， 按营业 税的 0.3%0 交纳印花税，按利润总额的 25%交纳企业所得税，按 0.210元/ 平方米的标准交纳城镇土地使用税按房产余值 的 1.2%或租金的 12%交纳房产税， 按累进税率征收土地增值 税，按交易额的 3% 5%交纳契税，还有诸如耕地占用税、车船使用税等，如果将这些水中综合计算，房地产企业的税 负可达 10%以上

2、。1. 筹资环节税务筹划由于目前大部分房地产经营企业的开发资金来自金融企业的借贷，具有资金量大、借款期限长、利息费用多等特 点，所以可以利用合适的利息扣除方式对借款利息进行税收 筹划。一方面，针对房地产开发完工之前的利息费用，将完 工之前的借款利息可以计入开发成本，并可作为计算房地产 开发费用（期间费用）的扣除基数。特别是从事房地产开发经营的企业，还可按照取得土地使用权所支付的金额与房地产开发成本之和，加计20%的扣除，这样，就可以大大增加- # -扣除项目，降低增值额，从税基和税率两方面减轻税负，增加净收益。另一方面，针对房地产开发完工之后的利息费用 支出，凡能够按转让房地产项目计算、分摊并

3、提供金融机构 证明的：允许据实扣除，但最高不得超过按商业银行同类同 期贷款利率计算的金额；凡不能按转让房地产开发项目计算 分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，房地产开发费用 按取得土地使用权所支付的金额与房地产开发成本之和的10%以内计算扣除。企业据此可以选择：如果购买房地产主要依靠负债筹资，利息费用所占比例较高，可提供金融机构 证明，据实扣除；反之，主要依靠权益资本筹资，利息费用 很少，则可不计算应分摊的利息，这样可以多扣除房地产开 发费用，对实现企业价值最大化有利。2. 建设环节税务筹划由于建筑行业适用的是 3的比例税率， 税负较低， 而土地增值税适用的是 30%60%的四级超率累进税率

4、，税负 显然比前者为重，如果在相同收入的情况下，当然是前者更 有利于实现收入最大化。因此，如果房地产开发公司在开发 之初便能确定最终用户，就完全可以采用代建房方式进行开 发，而不采用税负较重的开发后销售方式。这种筹划方式可 以是由房地产开发公司以用户名义取得土地使用权和购买各种材料设备，也可以协商由客户自己取得和购买，只要从最终形式上看房地产权没有发生转移便可以了。使该项筹划更加顺利，房地产开发公司可以降低代建房劳务性质收入的数额，以取得客户的配合。由于房地产开发公司可以通过 该项筹划节省不少税款，让利部分于客户也是可能的，而且 这样也会使得房屋各方面条件符合客户要求，低的价格也可 以增强企业

5、的市场竞争力。另一种建房方式便是合作建房方 式。我国税法规定，对于一方出地，一方出资金，双方合作 建房，建成后按比例分房自用的，暂免征收土地增值税。房 地产开发企业也可以很好地利用该项政策。比如某房地产开 发企业购得一块土地的使用权准备修建住宅，则该企业可以预收购房者的购房款作为合作建房的资金。这样，从形式上就符合了一方出土地，方出资金的条件。一般而言，住房中土地支付价所占比例应该比较小，这样房地产开发企 业分得的房屋就较少，大部分由出资金的用户分得自用。这 样，在该房地产开发企业售出剩余部分住房前，各方都不用缴纳土地增值税，只有在房地产开发企业建成后转让属于自 立合营企业的合作建房方式。所谓

6、合作建房，指一方提供土 地使用权，另一方提供资金，双方合作建造房屋。有两种方 式：第一种是“以物易物” ，即双方以各自拥有的土地使用 权和房屋所有权相互交换，这样双方都拥有部分房屋的所有 权。但在这种方式下，需要就转让土地使用权和不动产缴纳 营业税；双方将分得的房屋出售时，还应缴纳营业税和土地 增值税，税负较重。第二种是成立“合营企业” ，即一方以 土地使用权，另一方以货币资金成立合营企业合作建房。对 此又存在两种利润分配方式：一是房屋建成后合作双方风险 共担、利益共享；二是双方按一定比例分配房屋。两种方式己的那部分住房时， 才就这一部分缴纳土地增值税。.采用设的税负也不同。 根据现行营业税法

7、： 自 2003 年 1 月 1 日起， 以无形资产、不动产投资入股，参与接受投资方利润分配、 共同承担投资风险的行为，不征收营业税。因此，在第一种 分配方式下，合营双方只需在对外销售房屋时缴纳营业税和 土地增值税。在第二种分配方式下，如果双方建成后按比例 分房自用的，按现行税法暂免征收土地增值税；但土地使用 权投资的一方无法享受转让无形资产免征营业税的政策。可 见，在收入和费用相同的情况下，合作建房的各方采取成立 合营企业，在房屋建成后风险共担、利益共享的分配方式税 负最小。必须注意的是，由于合营双方是出于税务筹划目的 而成立的，并无对外开展营业的行为，只有投入没有销售更 无利润可言，该合营

8、企业也没有存在的必要。因此，更节税 的办法是待房屋建成后，将合营企业清算，房屋作为所得分 配给双方。3. 销售环节税务筹划价外费用的筹划：营业税的计税依据是营业额，营业额为纳税人提供应税劳务、转让无形资产或者销售不动产向 对方收取的全部价款和价外费用。价外费用包括向对方收取 的手续费、基金、集资费、代收款项及其他各种性质的价外收费。同时，营业税暂行条例又规定，物业管理企业代有关 部门收取水费、电费、燃 （煤 ）气费、维修基金、房租的行为，属于“服务业”税目中的“代理”业务，只对其从事此项代 理业务取得的手续费收入征收营业税。这就为房地产开发企 业通过控制价外费用进行营业税筹划提供了空间。房地产

9、开发企业在销售房屋的同时，往往需要代收水电初装费、燃 （煤 ）气费、维修基金等各种配套设施费。对于房地产开发企业来说，这些配套设施费属于代收应付款项， 不作为房屋的销售收入，而应作“其他应付款”处理，但在 计算缴纳营业税时，仍需将其包括在营业税的计税依据之 内。但是，如果房地产开发企业专门成立物业公司，将这部 分价外费用的收取转由物业公司收取，这样，其代收款项就 不属于税法规定的“价外费用” ，也就不用征收营业税通过划定合理的收入项目进行筹划：营业税和土地增值税是房地产 企业 销售环节涉及的重要税种，而销售环节的 前奏是签订合同。税务筹划的关键是在不减少收入的前提，通过划定合理的收入项目，降低

10、税率、减少税基，达到 降低税负的目的。具体有以下几种技巧：1）若房地产企业出售的是经过装修的房屋，如果将房屋售价和装修价款一同包括在售房收入中，那么装修价款将无法按照建筑业 3%的税率计证营业税，计证土地增值税时装修价款也会成为增值额的一部分。因此，企业应该将房屋售价和装修价款分开核算，分别与购房者签订两份合同， 份是房屋销售合同，另一份是房屋装修合同。在总收入不变的情况下，就房屋销售价款缴纳5%的营业税，就增值额缴纳土地增值税；装修价款属于劳务收入，只需按建筑业3%的税率计证营业税，不需缴纳土地增值税。同时也可以减少 购房者应缴纳的契税。( 2 ) 若房地产开发企业销售的房屋中包括一些设施，

11、应将能单独计价的部分，如房屋内部的办公设备、电器等， 从整个房地产价值中分离出来。与购买者签订一份房屋销售 合同，同时再签订一份附属设施的购销合同，降低房屋销售 价款，减少应纳营业税和土地增值税。3)若房地产开发企业与购房者签订设备安装合同，根据现行营业税法，若设备价值作为安装工程产值的，应将 设备价款包括在营业额中缴纳营业税。企业可以与接受劳务 方协商，由接受劳务方购买设备，只就安装的劳务费用签订合同，这样，企业只需要就劳务费用缴纳3%的营业税。利用土地增值税“起征点”优惠政策进行筹划： 中华人民共和国土地增值税暂行条例规定，纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20%的免缴土

12、地增值税。这一特殊的起征点为土地增值税的税务筹划提供了条 件。利用该政策进行税务筹划时应注意三点：1)企业所建造的房屋必须是符合当地普通住宅标准的居住用住宅。2）出售房屋的增值额占扣除项目的比率不得超过20%，增值额占扣除项目的比率在 20%左右时税负将出现大幅度的跳跃，企业应高度关注税收成本对利润和现金流的影响 。3）对于房地产企业既建普通标准住宅又搞其他房地产开发的，应分别核算增值额；如果不能分别核算或者不能准 确划分增值额的，其建造的普通住宅标准不能享受税收优 惠。4. 日常经营税务筹划房地产企业从土地使用权的出让，一直到房产完工进行销售过程需要与其他企业发生交易行为，比如资金借贷、合

13、作开发、投资入股等；同时房地产企业也会由于日常的经营 需要， 进行企业框架的重组， 比如设立项目公司、 销售公司、 公司分立、合并等。在这些日常经营活动中，都涉及到税收 方面的问题，由于采用不同的方式进行经营活动，所带来的 税负是不一样，因此可以通过科学、合理的经营方式来取得 合法合理节税、减轻企业税负的效果：1）不同投资方式的税务筹划根据我国现行税法规定，投资收益、经营收入及利息收入涉及的税目与税率是不同的，会产生同样的投资收入所对 应的税负不同的情况。因此出于对节税利益的追求，可以通 过将不同性质的收入进行相互转换达到税收筹划的效果。譬如 A 公司有 300 万的闲置资金，希望与某房地产开

14、发公司B进行合作，至于采用什么样的方式进行合作很有讲究，毕竟 采用何种方式进行合作将直接对 A 公司的今后取得的合作收 入的纳税活动产生决定性的影响。 A 公司主要可以采取三种方式与 B 公司进行合作：第一种是直接将300 万作为出资与B 公司进行合作开发房产；第二种是通过金融机构将300 万 资金出借给 B 公司参与房产开发； 第三种是采取投资入股方 式参与房产开发。 假设 A 公司在 1 年以后中途退出该房产开 发项目，经与 B 公司协商，分得现金 60万。第一种方式下， 60 万收入按税法规定作为项目收入分利。由于 A 公司出资 金，其收入不分摊任何成本， 在公司分得 60万元时， 相当

15、于 公司将合作开发的房产中属于自己的部分转让给 B 公司，转 让价格为 360 万元。转让收入需要缴纳不动产销售的营业税 及附加、企业所得税。其中营业税及附加为 19.8 万元，企业 所得税 13.27万元，税后收入为 26.93 万元。第二种方式下， 假设 A 公司通过金融机构将 300万借给 B 公司，利率为 5%。1 年后 A 公司同样收回 60 万元， 其作为利息收入， 应缴纳金 融业营业税及附加 3.3万元， 企业所得税 18.71万元，税后利润 37.99 万元。在第三种情况下，房产完工销售后分回股利60万元。由于 A、B 两个公司的税率相同， 公司 60万税后利润不需要补税，即 A 公司所获经济了利益为 60 万元。从以三种投资方式看第三种税负最轻，但要承担经营风险，而且 B 公司不负责还本。第一种与第二种相比，第一种投资方 式税负较重，但是 A 公司直接参与了房产开发项目，获得开 发经验。在实际操作中，由于经营收入、利息收入、以及分 红收入在收入性质上可以相互转让，企业可以结合自己公司 的实际情况、实际需求来确定经营投资方式以减轻税收负 担。2）合作建房的税务筹划根据国税发 1995156 号文件的规定：合作建房是指方提供土地使用权，另外一方提供资金，合作建房的行为。假如 A 企业有一土地， 但是资金比较紧缺， 而