世纪星城：将三位一体开发模式进行到底（组图）靑“叩 褊*心 1图为顺华集团总裁郑武做客新浪网聊天室现场图为世纪星城一期实景图世纪星城（论坛 像册户型）是通州规模最大，也是最具代表性的一个住宅 项目谈及世纪星城，不得不提起顺华集团开创的杨庄城中村改造的经典案例 顺华集团对拆迁农民采取了“三三四安置补偿入股”的方式，解决了全体村民 的居住、生活、就业和所有后顾之忧，并使区域土地资源的品质价值得到大幅提升，在顺华集团很好地落实的农民、区域、企业利益最大化的发展方针过程中， 通州杨庄村的村民充分体会到了这一城中村改造模式给他们创造的幸福生活，目 前，该村村民家家安居乐业，社会清平和谐而世纪星城这种开发运作模式也 已被中央党 校作为全国三大城中村改造范例之一载入省部级领导干部必读本 《城乡统筹发展》一书中6月8日下午，顺华集团总裁郑武做客新浪网，与网友交流企业将房地产开发 与城中村改造工作相结合的经验，并全面解读了世纪星城即将面市的二期、三期 产品特点聊天实录如下：主持人：各位新浪网的网友，大家下午好，非常高兴在2006年6月8日下午在 新浪的直播间跟顺华集团总裁郑武先生交流一下房地产界的一些事情，这个访 谈我们约了很长时间了。
目前，不论是业界还是消费者对房价等问题都有不同的 理解，今天郑总到我们现场来有更重要的意义位于通州的世纪星城，应该说是今年通州非常引人注目的房地产项目，郑总 也做了很多理论上的研究，今天想请郑总在这里回答一些我们网友的问题今天我们准备了四个问题，也希望四个问题在郑总回答之后，再回答一些网 友对目前的政策背景和对房地产行业影响的问题顺华集团在通州永顺镇杨庄村 打造了闻名京城的世纪星城项目，其开发、运作模式已经被学术界引入了经典文 献后来这件事被地产界称为“顺华模式”，一个地产商如果只是盖房子，没有给 社会留下什么，似乎是一种遗憾同时我也在各种场合听郑总谈到过，他们是如 何开发一片土地，造福一方百姓的，先请郑总跟我们谈谈这个话题顺华集团是 怎样将房地产开发和城中村改造相结合，为区域经济作出贡献的？据了解，顺华 与杨庄村的合作很成功,其中最主要的基础是你们双方探索出了一个成功的模式, 叫做“三三四”模式，请您介绍一下这方面的情况？郑武：今天有幸来到新浪，首先感觉到新浪很时尚，给人年轻、憧憬、拼搏 的感觉感谢新浪网的邀请，下面我来谈一谈顺华集团在通州的开发模式在中国房地产众多的旗舰企业里，顺华集团还算不上航空母舰。
我们一直做 的都是房地产行业里的一般性的工作图为顺华集团总裁郑武2001年，我们来到通州后，拿下了杨庄村2100亩大面积的旧村改造任务，这 样的工作，对于顺华集团来说是第一次，同时，也是我第一次和农民面对面地打 交道在对这个区域进行了考察和了解之后，我们发现，如果按照常规模式对这 个区域进行房地产开发，可能会出现很多的障碍和矛盾因为这个区域的土地存 在很多的复杂性，如城市绿地、宅基地、市政、农民的生活、就业等一系列问题, 并且周边环境非常落后我将做好的调查报告向董事会做了汇报，并说明这个项目要打破顺华以往的 开发模式，跳出房地产，做出创新模式！就是说，顺华集团要做城市运营商， 要实现集团的可持续发展，要帮助当地的老百姓会“种地”，要在做房地产开发的同时，为发展区域经济做出贡献我的报告是基于大量的调查基础上总结出来的因为这个区域一共有三个利 益主体一一农民、区域经济、企业而在这三者当中，农民利益要摆在第一位， 区域经济要摆在第二位，第三个才是企业并且，这三者的利益如果不能平衡发 展，就得不出好的结果董事会经过认真分析和讨论之后，认可了我的想法，认为顺华要在通州创造 一番事业，就要先帮当地群众和地方政府发展，只有他们都发展好了，顺华才会 有更好的发展。
于是，董事会集体研究决定，按照这个模式开发建设杨庄在2001年北京举办的国际招商月上，杨庄村旧村改造工程项目作为通州区十 个项目中最大的一个，参加了招商我们夺标，与通州区政府正式签订了合作 协议尽管我们以超负荷的工作量加以推进改造工作，还是遇到了许多艰难险阻， 直到2002年底我们才拿下立项，2003年10月份才跟供电局谈妥17条高压线路改造 的工作（将这些线路全部铺埋地下），2004年4月份才完成土地三通一平和土地审 批手续办理工作可以说，前期花了我们巨大的时间和精力去做立项、报审以及方方面面协调、 沟通工作与此同时，我们又马不停蹄地进行着城中村改造的农民拆迁安置的探 索与实践工作如何做好农民思想工作，让他们能够心甘情愿地将两千多亩土地拿出来进行 综合改造开发，同时还能积极支持配合推进我们的工作呢？当时，我跟村民这么 分析，两千亩土地拿去种玉米、种庄稼，种50年产值才5千万如果将杨庄按照 城乡结合部的定位，做低密度住宅，按照1.5的容积率，可以做至U120万平方米， 按照一平方5千元钱算，产值将达到60个亿这两千亩土地若再跟顺华集团捆绑 起来，则可以实现超百亿元的产值，并且还能持续增长，这不仅可以解决他们的 后顾之忧，还可以为通州区打造一个亿税区项目，这样就实现了农民利益、区域 经济利益、企业利益的多赢。
一开始，老百姓都不相信，但当我们把周边的改造工程一做完，区域的品质 和价值凸显出来后，老百姓就从怀疑、到理解再到现在大力的支持5年来，老 百姓的生活与工作条件发生了巨大的变化比如，2001年，全村村民能分配到的 福利一年才60万元，而到了2005年，村民分配的福利就达到了 1800万元；2001 年，村民人均可支配收入为6千多元，到了去年，人均可支配收入就跃至1万8千 元；2001年，杨庄村上缴的税收是125万元，到了去年则超过3000万元，今年 还将上缴更多在与杨庄村合作后，村两委按照我们双方的合作精神，把一产、二产关掉， 多办三产，实现了产业结构的优化与调整，并通过产业发展尽可能地让人人就业 现在，杨庄村没有工作的村民每月可以拿到600到700元另外，村两委还大力鼓 励村民的孩子读书，如果考上大学每个月还会有600元津贴，如果考上重点大学 每个月可有1千多元的津贴补助这项措施的实施是希望通过文化素质的提高， 实现快速奔小康的目标值得一提的是，杨庄村有一个镇区派来的干部，在基层已经干了 17年，职位 也不低，是处级他不仅有大量的农村工作的基础，而且对于怎样发挥党组织的 作用，怎样发挥党的核心领导作用，怎样做好安定团结，都有着丰富的经验。
此 外，他还有着很先进的观念，对改革也很有思路、魄力和方法，办事果断、雷厉 风行很久以前，他就希望用杨庄村的土地资源跟一个有实力、有思路、有人才 和有先进管理理念的企业进行捆绑发展，在2002年我们与他探索出这个模式之 后，他把所有的村办企业都关掉了，丢掉了包袱，发展了一些适应区域需求的个 体、私营企业，使村经济走上可持续发展道路在这五年的探索中，我们觉得我 们给老百姓务实地做了很多事情就这样，杨庄村农民通过城中村改造，生活得以快速改善，这些看得见摸 得着的幸福生活体会，不仅使村民与顺华之间的关系非常融洽，而且村民主动表 示，希望我们加快改造和开发的进程通过跟杨庄村几年的磨合，我们深切体会到，把农民的利益摆在第一位是非常正确的如果农民的事情不尽快解决，就会出现上访事件，开发工作也会很难 进行下去所以，我们认为，顺华集团在这个区域的最大成果，就是5年来没有 出现一起农民上访的事件，这也是 对我们每天都在努力解决他们的问题、难题, 把工作做到他们的心坎里去图为聊天对话现场主持人：郑总的发言总是戴那么大的帽子，理论的水平非常高，我们很多新 浪的网友是非常现实地想看看世纪星城（论坛像册户型）的房子，我们做访谈 都没让郑总说房子的事。
顺华集团从世纪星城开始打出了科技住宅的牌子，第一 期一面世从通州的地区一走，就觉得特别奇怪，这个房子怎么那么薄啊，这个薄 的房子有什么好处啊，都特别奇怪，我到入住的业主里面看了一眼，他们家的阳 光能够从前边照到后边，从北边的墙穿过了南面的房和客厅晒到了厨房里面，离 最后的墙只差2米远，什么叫做科技住宅，这些现象已经表现出来了，请郑总再 讲讲产品的情况郑武：2004年4月15日，世纪星城住宅项目一期实现开工，8月11日封顶，紧 接着就以纯现房销售形式投放市场由于我们在前期作了大量细致的市场研究， 决定要做超越 通州所有的普通住宅品质的项目，并以咼起点、咼标准、咼定位 打造出超大楼距、超短 进深、南北通透、超大面宽、一梯两户的超薄板楼当 一期产品以通州普通住宅最高价面市后，立即受到消费者广泛的拥戴与追捧， 17幢板楼分10期开盘，每次都被抢购一空一年多来，世纪星城一直被公认是拉动通州房地产市场品质与价值提升的火车头这也让杨庄村群众看到了顺华集团资金、技术与管理的实力，老百姓觉得 我们这种模式是具有创造性和可行性的，因此也给予了我们越来越多的信任与支 持同时，他们还将个人的实物与我们捆绑入股顺华，与我们共进退。
此外，我们这种开创性的做法也得到了政府部门、高等院校、社科机构的广 泛认同和赞扬2004年，中央党校，中东西部改革与发展研究院科研小组来到 现场进行了调查，认为这个模 式很好后来，中央党校出版的一本省部级领导 干部必读本《城乡统筹发展》，选择郑州、上海、北京三个城市的城中村改造成 功模式做范例，杨庄城中村改造作为北京的范例名列其中上个月，中央党校培训中心又把顺华集团与杨庄村合作进行的杨庄城中村改 造模式作为全国两个典型之一（另一个典型是华西村），并组织中央党校全国党 校系统社会主义新农村建设培训班的150位学员到我们项目进行实地考察在听 取通州区、永顺镇政府、杨庄村两委和顺华集团汇报了通州区及杨庄村社会主义 新农村建设情况汇报后，党校学员对我们所取得的成果给予了高度的评价城中村改造，是当前中国每一个城市都面临的问题，我们国家的城市化步伐 走得怎么样，城中村改造将起到关键性的作用目前，全国各地都在努力探索这 一课题同时，许多地方的领导也都意识到，城中村是早改早发展，早改成本低、 难度低，迟改就会加大成本，也加大难度上个月，我们与中央党校150位学员探讨这一课题时，他们认为，虽然现在 还没有可供推广的固定模式，但杨庄村两委与顺华集团所进行的实践有许多可以 值得各地学习与借鉴的东西。
那么，我们与杨庄村是怎样开创出这个模式的呢？这就是，土地的获取并非由政府征用，而是通过集体土地资产化的形式来实 现顺华集团与杨庄合作的核心是土地资产化，也就是杨庄村将用于合作的土地 及地上附着物进行评估后，按30%用于解决农村人口养老医疗等保险费用、30% 作为村集体预留管理、40%作价入股与顺华集团组建股份公司的思路，实现土地 的资产化也就是我们所说的三三四模式在二期我们跟商业部、建设部做了一个科技，二期做了长一栋楼388，我们 在通州做一个地标性的建筑，高度是85,而且一层层高是5米8,上面每一层的层 高是3米，我们把它打造成商务公寓，可以居住也可以办公，将来北京电视台、 中央电视台也搬过去，我们做过测试，包括中央电视台的毕福剑等等，他们一来 看就定一套，我们要做地标性建筑，引入了一科技含量，首先影响杜邦玻璃，妨 阳光的，把五星级高档酒店用的玻璃我们应用进去了土地资产化的运作模式解决了杨庄村村民土地被转为城市建设用地的后顾 之忧，其解决途径是，一、村民的养老及医疗保险通过前两个30%解决，村民的 失业保险金和村民福利的发放也都是通过这两个30%来解决；二、村民住宅的解 决，通过实施村民上楼工程，兴建村民搬迁楼，鼓励村民购置商品房等多种方式来实现。
最重要的解决方式仍然是兴建村民搬迁楼，村民搬迁楼的标准和格局 比照商品房进行开发，以保证搬迁楼不会在几年或十几年后又成为拆迁对象;三、 村民的收入，主要分为。