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1、思拉堡温泉小镇一期建设项目可行性研究报告XX规划设计研究院二七年八月第一章总论本项目拟兴建思拉堡温泉小镇核心区的公路、供水、供电、通讯环卫等基础设施和小镇中心广场、温泉城主会馆、大型露天温泉游泳池、身体健康检测中心、风情步行街、体育休闲公园、温泉休闲娱乐中心、温泉风情旅社、温泉度假酒店、欧式温泉休闲区、日式温泉休闲区、田园温泉休闲区、民俗村、精品半山酒店等主要建筑，以此作为思拉堡温泉小镇的中心组团，带动小镇的其它组团建设，使思拉堡温泉小镇逐步完成各项功能建设，成为营口地区及辽东半岛旅游服务市场中的亮点，大力提升营口地区旅游服务品位，进而成为东北亚高档商务接待与旅游度假目的地。1.1项目背景及建
2、设的必要性1.1.1项目背景项目名称：思拉堡温泉小镇项目单位：远大集团和辽宁能源投资开发公司联合承建项目地点：盖州市双台镇思拉堡村思拉堡温泉位于辽宁省盖州市双台镇思拉堡村，为辽东半岛沈大经济发展轴沿线，可经由沈大高速公路、长大铁路联系辽东半岛各主要城市，其面积、储量、水温居辽宁省之首（温泉水温为：井99.5，泉45）。随着东北老工业基地振兴和辽宁省五点一线沿海经济带战略实施，营口沿海产业基地、仙人岛能源化工区、营口开发区、盖州市北海新城的开发建设及营口新港的迅猛发展，为思拉堡温泉的开发利用提供了广阔的空间。1.1.2项目建设的必要性思拉堡温泉以其优越资源条件使得其成为近年来周边地区开发建设的重
3、要依托，温泉疗养、温泉健身与温泉养殖等相关产业逐渐兴起，并成了地热资源综合利用的开发局面。然而，思拉堡温泉资源利用长期以洗浴、供暖等粗放式简单利用为主，对温泉的整体利用缺乏有效的管理和可持续发展的科学整合，其开发模式及待提高与创新。辽宁省第五地质大队2007年7月关于双台温泉矿产资源开发利用情况报告指出，双台温泉连年超量开采，使第四系孔隙含水层热水逐年降温，目前已变成常温水，温泉水已下降至基岩风化裂隙含水层。为更好地利用思拉堡温泉的自然资源，配套服务区域经济，提升营口市旅游服务的整体水平，促进营口及盖州市经济发展，科学规划、迅速完成思拉堡温泉小镇的建设势在必行。1.2可行性研究报告编制依据及范
4、围1.2.1编制依据本报告依据以下文件、资料编制：1、营口市国民经济和社会发展第十一个五年规划纲要；2、盖州市经济发展总体规划；3、思拉堡温泉小镇概念性规划（上海同济城市规划设计研究院）。1.2.2编制范围本报告主要对思拉堡温泉小镇的区位条件、自然资源、开发潜力及项目的可行性进行分析论证。对思拉堡温泉小镇核心区组团的基础设施、建筑规模、方案设计、工艺技术、投资估算和项目总体社会、经济效益进行可行性研究，并提出结论意见，供有关部门决策。1.3可行性研究概要1.3.1主要资源思拉堡温泉的面积、储量与水温居辽宁省之首，资源丰沛，康体疗养功能突出，具备优良的休闲度假开发条件。1.3.2开发理念打造良好
5、的度假环境，开发中体现舒适性、康益性和安全性；创造丰富的旅游度假产品，突出主题性、文化性、生态性、景观性、休闲性；完善各项服务设施，保质保量、多种类、多样化满足游客需求；科学经营、严格管理，强化游客认同感。1.3.3目标客户群体预测国内分时度假及商务度假人群；周末及短期休闲旅游人群；家庭及老年度假旅游人群；运动创伤及其它康复人群。1.3.4建设内容及规模温泉、住宿、运动、餐饮、观光、娱乐等综合服务设施；一期总占地面积52.7万平方米（790亩），总建筑面积36.9万平方米。1.3.5投资估算及资金筹措经测算，思拉堡温泉小镇核心区组团总建设投资估算为1.9亿元。资金筹措方案为自筹。1.3.6社会
6、效益及经济效益评价据初步测算，思拉堡温泉小镇每年可接待游客1015万人次，以人均消费300元人民币计算，年收入可望达到30004500万元人民币，年利润约1120万元。思拉堡温泉小镇项目实施后将营口及盖州市投资环境迈上一个新的台阶，对招商引资具有重要拉动作用。1.4结论思拉堡温泉小镇集得天独厚的自然资源优势、方便快捷的交通优势、优质快速的外部经济发展优势、内涵丰富的客户优势于一体，社会、生态、经济效益显著，其建设合理可行。第二章温泉旅游资源与市场预测2.1温泉旅游资源2.1.1自然资源思拉堡温泉的面积、储量与温度居辽宁省之首，资源丰沛，具有一定的开发基础和经验。思拉堡温泉的康体疗养功能突出，具
7、备优良的休闲度假开发条件。2.1.2区位优势思拉堡区位条件优越，位于辽东半岛沈大经济发展轴线，在营口地区半小时交通圈可到达盖州城区、鲅鱼圈城区以及规划建设中的北海新区、营口新城与仙人岛能源化工区；一小时交通圈可到达营口市域内主要城区与规划发展区；2小时交通圈可到达鞍山、辽阳、沈阳、盘锦、本溪、大连等辽宁中南部主要城市及港口城市，开发条件成熟。2.1.3市场需求辽宁省共有温泉42处，大多分布在辽东半岛。其开发利用以康休疗养功能为主，温泉的开发尚未完成从疗养功能向休闲康体和旅游观光功能的转化，新兴的温泉旅游度假目的地开发大有可为。随着辽宁省沿海经济开发的热潮，人们生活水平的提高与商务休闲市场的扩大
8、对高档温泉度假地的开发产生了强烈的推动作用。日、韩等国在辽东半岛的成功投资经营，大量高管人员进入，也为思拉堡温泉的开发利用提供了更为广阔的发展空间。2.2目标客户群体为提高思拉堡温泉小镇经营过程中抵御风险的能力，客源应定位于多元化的结构，但同时也要确定重点的细分作为重点经营的目标人群。综合考虑多个因素，思拉堡温泉小镇细分目标客户群体应为下列四大主体：国内分时度假及商务度假人群以公司等为组织的商旅、论坛、会议及员工奖励度假为主体的商务度假人群及分时度假的成熟旅游者，无疑是思拉堡温泉小镇吸纳的主要目标。周末及短期休闲旅游者营口及周边大连、鞍山、沈阳、辽阳、抚顺、本溪等城市中有大量的职业人士，其生活
9、富裕，周末离开家或有工作压力的地方，放松精神或参与特殊兴趣的活动。思拉堡温泉小镇拥有众多“职业人士喜爱的项目”和“满足特殊兴趣的项目”。家庭及老年度假旅游者人均月收入在2000元以上的家庭度假；人均收入在1800元以上的文化型家庭；进行阖家的休闲度假活动；同时温泉的疗养作用使得退休老年人也是思拉堡温泉小镇休闲活动的重要顾客群体。运动创伤及其它康复人群辽宁省作为国内体育大省及经济大省，运动员伤病疗养和工作疗养人群无疑会成为思拉堡温泉小镇的重要目标群体。第三章开发理念3.1 良好的度假环境具有良好的度假环境应是思拉堡温泉小镇的基础条件，良好的度假环境应体现出舒适性、康益性和安全性。3.1.1舒适性
10、度假环境的舒适性是确定度假环境好坏的唯一指标，除了思拉堡温泉优越的自然环境之外，还应包括人文环境。人文环境的舒适性通过优美舒适的自然环境的营造以及现代化、信息化、科技化、宜人化的设施建设与优质的服务，为游客提供一个舒适宜人的从文度假环境。3.1.2康益性度假环境的“康益性”包括自然环境和人文环境的康益性。前者包括要有良好的绿化，优美的景观，无污染、无公害，保持生态平衡和良性循环。后者包括度假区建筑的艺术化与宜人性，具有地方性又具有时代性，为旅游者在心理、身体上创造一种健康有益的度假环境。思拉堡温泉小镇除了选择温泉、山地等自然环境康益的地区作为度假的主题外，建设滑草健身场、保健康疗中心等人工设施
11、与服务，增强度假区的康益性功能。3.1.3安全性对思拉堡而言，安全性除了自然环境条件的安全性以外，使游客在小镇内的旅游活动具备较好的安全条件是其中的重要内容。因此，小镇所处的自然环境相对封闭独立的地方，安全的人文环境（度假区所在地方的社会治安好，当地居民对游客的亲善态度等）；安全的旅游设施和项目及现代化的安全监控系统与快速求援系统便成为旅游度假区选择与建设的重要内容。3.2 丰富的旅游度假产品“边界模糊化，功能多元化”已成为旅游产品新的变化趋势之一，定位核心客源市场，形成度假区特色，及满足游客多方面的需求成为旅游度假区发展的新趋向。这些趋向具体表现在以下几个方面。3.2.1主题性所谓主题，即是
12、度假地发展的主要理念或核心内容。其主要目的是形成或强化度假区特色，增强度假区的竞争优势，满足度假区核心客源市场的休闲度假需求。思拉堡温泉小镇以“温泉健养”和“体育休闲”为度假主题，营造具有鲜明地方特色的高档次商务旅游与度假休闲目的地。3.2.2文化性构建思拉堡温泉小镇独特的文化氛围是温泉小镇的灵魂，其包括有思拉堡的地域特色文化和现代温泉涓埃女神休闲文化两部分组成，以形成既具有地方文化特色又满足特殊客源市场的需求的文化体系。3.2.3生态性温泉小镇的生态保护是要尽可能保护小镇内外的原生环境，保护动植物的多样化和文化的多样性。自然生态的改善，文化生态的营造，生态旅游资源开发与保护，生态旅游项目设计
13、，支撑生态旅游项目的技术体系策划。3.2.4景观性思拉堡温泉小镇的景观设计，是通过小镇景观系统，结合绿化、园林化设计，景区景点划分、人工景点与小品及建筑等的布局与设计，营造一种令人赏心悦目的景观，构筑温泉小镇的观光游览系统，成为具有良好的人居环境和优美景观的场所。3.2.5休闲性将休闲性充实为度假区的一大特征，是由于消磨闲暇时间已成为度假旅游的一项主要内容，而度假区所具有的良好的环境，丰富的旅游内容为游客休闲提供了一项特殊的经历与体验。因此，针对度假旅游时间较长的较高的重游率，温泉小镇的开发中需增加度假休闲设施和内容，有利于丰富度假内容，提升小镇档次。3.3 完善的服务设施思拉堡温泉小镇将是一
14、个自足系统，这要求开发者必须提供完备的设施与服务，包括吃、住、行、游、娱、购，使游客能较长时间滞留，并对闲暇活动、体育、消遣、文化、艺术、工艺有广泛的选择，必须在质与量或种类多样化上满足游客的需求。表现在旅游市场上，就是运营商极力向度假旅游者传递景观房的概念和休闲体验，再从产品特色上看，尽管不同品牌类型的度假饭店在服务项目略有差异，但是都强调家居的感觉。饭店提供的休闲娱乐活动略有不同。其中提及率较高的休闲娱乐项目是：游泳池、spa、温泉池、漩涡池、网球、高尔夫球。3.4 科学的经营与管理温泉小镇的主要客源市场是度假旅游者，奖励旅游者、会议旅游者及康复医疗旅游者。要成功必须合理地市场定位与创立认
15、同，其关键是定位营销，同时度假必须创立适当的品种或产品认同，以深深印入游客的心目中，这样可以产生对品牌的忠诚，从而增加重复业务。闲暇市场具有明显的季节性，尤其对于处于高纬度地区，高峰业务集中在周末、节日和寒暑假，为了平衡全年业务，各度假区致力于追求商务会议与奖励旅游者。不断提高产品和服务治疗档次是重要竞争手段。通过改造与扩张，增加体育中心、桑拿浴及涡流游泳池。为了吸引家庭旅游者，开发猎珍、池边活动，并提供放松性设施如温泉、按摩，建立主动参与式的体育活动，如同高尔夫、滑草、远足等等。第四章建设内容及规模4.1建设环境分析思拉堡温泉小镇核心组团位于盖州市双台镇镇域范围内，总面积约52.7万平方米（790亩），其地现状主要为山体与旷野分布，有一定的高差起伏，并有一定的植被覆盖，无既有建设，开发条件良好。周边道路条件尚可，可以较为快捷地联系鲅鱼圈城区与盖州城区，但道路等级较低，联系通道单一。4.2建设空间布局理念思拉堡温泉小镇在进行总体空间布局规划时应遵循以下原则：4.2.1突出主题形象这是温泉小镇规划的中心原则，必须通过各种产品与服务来突出温泉小镇的独特之处，通过自然景观、建筑风格、园林设计、细部小品、服务方式、节庆事件等来塑造与强化
