竣工验收备案表与交房

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1、辽宁省物业条例第四十四条，是否解决竣工验收备案表作为 交房条件争议之我见竣工验收备案表是否为商品房交付的法定条件，一直是商品房买卖关系中纠纷 不断且司法实践中存在争议的问题。一方面，建设单位即开发商基于预售商品房在建设 中及各项手续办理中的不确定性，为了规避逾期交房风险，通常在合同中约定，由建设 单位组织设计、施工、工程监理等有关单位进行竣工验收合格后即具备交付条件，不将 取得竣工验收备案表作为商品房交付条件。另一方面，购房者基于对房屋质量的担 忧及对政府有关部门的信任等原因，在交房时则往往要求建设单位出示竣工验收备案 表，否则则以未达到交付条件为由拒绝收房。相关纠纷涉由此产生，而司法实践对此

2、问 题的裁量尺度也不尽相同。尤其是2018 年辽宁省物业管理条例实行后，其第四十四 条明确规定了“新建物业的配套建筑及设施设备经建设行政主管部门竣工综合验收合格 后，建设单位方可向物业买受人办理物业交付手续”，有关矛盾更显突出。本文从有关法 律规定及司法实践角度对竣工验收备案表是否为法定交房条件进行探讨，并针对相 关情形提出建议。一、关于竣工验收及其备案有关法律规定（一）国家级法律、行政法规、部门规章及规范层面有关规定散见于合同法第 279 条、建筑法第 61 条、建设工程质量管理条例 第 49 条第 60 条、城市房地产开发经营管理条例第十七条、房屋建筑和市政基础设 施工程竣工验收备案管理办

3、法、房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收规定以及中 华人民共和国国家标准住宅建筑规范GB503862005第11.0.1条等根据述规定可见：国家层面的法律法规，仅要求商品房交付使用前必须经建设单位 组织相关单位验收合格，并要求建设单位在规定时间内通知完成备案。但对于达到交房 条件的验收合格文件到底是建设单位及有关设计、施工、工程监理共同出具的建设工 程竣工验收报告，还是质量监督管理部门出具的竣工验收备案表，并未给予给出答 案。而中华人民共和国国家标准住宅建筑规范GB503862005第11.0.1条虽然明 确规定“住宅应满足下列条件，方可交付用户使用：在当地建设行政主管部门进行 备案”，但其作为

4、建设部颁发的国家标准，非认定合同条款是否有效的有效法律或行政法 规且该规范仅适用住宅，对于同属商品房的公建等房屋并不适用。（二）地方性法律、法规层面以辽宁省为例，仅2018 年 2 月 1 日起施行的辽宁省物业管理条例在第四十四条 “新建物业的配套建筑及设施设备经建设行政主管部门竣工综合验收合格后，建设单位 方可向物业买受人办理物业交付手续。将未达到交付条件的新建物业交付给买受人的， 应当承担相应的责任，并承担前期物业服务费用。” 但辽宁省物业管理条例等地方 性规定，均属地方性法律法规，同样不属于认定合同条款是否有效的有效法律依据。二、有关司法认定鉴于上述国家法律、法规层面规定的不清晰性质，而

5、住宅建筑规范及辽宁省 物业管理条例等地方性规定效力层级的不够。因此，关于建设工程竣工验收备案表是 否属于商品房交付必要条件的纠纷层出不穷。在司法实践中不同地域、不同级别的法院 对此观点的态度也不尽一致，大体有以下两种观点。一、肯定观点，认为竣工验收备案表属于法定交房条件，未取得则不符合交房 条件，不得得交付使用。判例 1：珠海市南福房产开发有限公司与陈啸商品房预售合同纠纷二审民事判决 书（2015）珠中法民三终字第60 号。该判决中院珠海市中级人民法院认为“根据中 华人民共和国建筑法第六十一条第二款和城市房地产开发经营管理条例第十七条、 第十八条的规定，房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交

6、付使用，住宅小区等群 体房地产开发项目竣工，应进行综合验收和分期综合验收，其中综合验收和分期综合验 收除了建筑工程的质量验收外，还包括规划、消防、人防等基础设施和公共设施相关建 设项目的验收。2004 年 5月 19 日（国发（2004）16 号）国务院取消了住宅小区等群 体房地产开发项目竣工综合验收的行政审批项目，开始实行由开发商组织各单项验收， 各单项验收的结果报建设主管部门备案的制度。因此建设工程完成各单项验收后报经建 设主管部门备案、取得工程竣工验收备案表才完成整个验收流程。结合目前我国房地产 开发管理实践，本院认为，认定房屋竣工验收合格及房屋具备法定交付条件的标准均应 是已取得建设主

7、管部门颁发的建设工程竣工验收备案表，涉案合同中约定的交付条 件即建设单位组织的竣工验收及消防验收，低于上述法律规定的验收合格条件，一审法 院以法定标准作为涉案房屋交付标准正确，本院予以维持。”判例 2：黎容霞与广州市南大房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷二审民事判决书 （2014）穗中法民五终字3861 号。该判决中广州市中级人民法院院认为：依据房屋建 筑和市政基础设施工程竣工验收备案管理办法第四条、第六条及第八条的规定，建设 单位应当在工程竣工验收合格之日起十五日内将各项竣工验收文件报送相关建设行政主 管部门备案，相关建设主管部门有权对建设单位提交的竣工验收文件进行审核，如发现 建设单位违反

8、国家有关建设工程质量管理规定的，则有权要求重新组织竣工验收。因此， 对于涉及公共安全的规划、消防、人防等验收文件，即使完成了相关竣工验收程序，也 应当经由建设行政主管部门备案审查。具体到本案，依据南大公司的自述，涉案房屋所 属工程项目在 2014 年 4 月 29 日前即已完成各项竣工验收，但直至 2014 年 11 月 4 日二 审庭询当日仍未完成竣工验收备案手续。因此，原审认定以取得房屋建筑工程和市政 基础设施工程竣工验收备案表作为涉案房屋的交付条件，并判令南大公司应向黎容霞 承担自合同约定期限届满次日起至取得前述房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验 收备案表并通知收楼之日止的延期交楼违约

9、金并无不妥，可予维持。判例 3：南欧博房地产开发有限公司、张和义与海南欧博房地产开发有限公司、张 和义商品房预售合同纠纷申请再审民事裁定书（2015）民申字第1045 号。该裁定中最 高人民法院认为|“关于商品房交付条件的理解问题。根据建设工程质量管理条例第 四十三条第一款关于“国家实行建设工程质量监督管理制度”、第三款关于“县级以上 地方人民政府建设行政主管部门对本行政区域内的建设工程质量实施监督管理”的规定 为了加强对建设工程质量的管理、保证建设工程质量以及保护消费者合法权益，对包括 商品房在内的建设工程质量应由县级以上人民政府建设行政主管部门和其他有关部门行 使监督管理职能。建设工程质量

10、管理条例第四十六条第一款还规定：“建设工程质 量监督管理，可以由建设行政主管部门或者其他有关部门委托的建设工程质量监督机构 具体实施”。建设单位组织设计、勘察、施工、监理等部门进行的竣工验收并取得验收 合格的确认文件，只是建设单位接收建设工程并交付使用应满足的基本条件。另根据建 设工程质量管理条例第四十九条关于“建设单位应当自建设工程竣工验收合格之日起 15 日内，将建设工程竣工验收报告和规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或者 准许使用文件报建设行政主管部门或者其他有关部门备案。建设行政主管部门或者其他 有关部门发现建设单位在竣工验收过程中有违反国家有关建设工程质量管理规定行为的 责令停

11、止使用，重新组织竣工验收”的规定，还应当由规划、环保、消防等部门予以认 可并由建设行政主管部门等进行审查，最终以备案的方式确定建设工程质量符合国家要 求和标准。因此，于本案而言，琼海市建设工程质量安全监督站质检站作为对建设工程 行使监督管理职能的机构，对本案所涉商品房是否验收合格享有审查权和监督权，其出 具的商品房竣工验收备案表是认定本案所涉商品房竣工验收合格的唯一有效法定证明文 件。欧博公司关于由其组织建设工程竣工验收合格后即已达到商品房买卖合同约定 的交房条件、无需琼海市建设工程质量安全监督站质检站出具验收备案表的主张因无法 律依据而不能成立。”二、否定观点，认为竣工验收备案表非法定商品房

12、交房条件，证明商品房验收 合格的文件为开发商组织有关单位共同出具的工程竣工验收报告。判例 1：王牧与大连百年港湾商业开发有限公司房屋买卖合同纠纷二审民事判决书 （2015）大民二终字第 00937 号。该判决中大连市中级人民法院认为，“关于案涉房屋 交付条件的问题，凯南公司与曾妍签订的商品房买卖合同第八条交付期限约定，出 卖人在 2014 年 10月 30 日前将经验收合格的商品房交付买受人使用。根据该条款约定， 双方当事人约定房屋交付条件为经验收合格。依照建设工程质量管理条例第三条、 第十六条、第四十九条规定，工程竣工验收的主体为建设、勘验、设计、施工、监理五 个单位，因此，上述五个单位工程

13、验收合格报告可以作为认定工程合格的依据。2015年 1 月 15 日，案涉房屋经过建设、勘察、设计、施工、监理五个单位验收并形成了建筑 工程竣工验收报告，确认了案涉房屋验收合格，依照建筑法第六十一条第二款“建 设工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。” 之规定，案涉房屋符合交付使用的条件，也达到了案涉合同约定的交楼条件，原审判决 认定以竣工验收报告作为交楼条件，并无不当。曾妍认为应以竣工验收备案表作为 交楼条件，既不符合案涉合同的约定，也无法律依据，本院不予采信。”判例 2：关珊月与大连益嘉房屋开发集团有限公司买卖合同纠纷再审民事判决书 (2015)辽审一

14、民抗字第 43 号。该判决中辽宁省高院认为，“商品房交付应符合合同约 定及法律、行政法规的强制性规定。中华人民共和国城市房地产管理法第二十七条 第二款规定，房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用。中华人民共和国 建筑法第六十一条第二款规定，建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验 收或者验收不合格的，不得交付使用。建设工程质量管理条例第十六条规定，建设 单位收到建设工程竣工报告后，应当组织设计、施工、工程监理等有关单位进行竣工验 收。建设工程经验收合格的，方可交付使用。本案中，关珊月与益嘉公司签订的商品 房买卖合同是当时施行的由住建部、国家工商总局制发的商品房买卖合同示范文本(G

15、F-2000-0171)。其中关于房屋交付，约定为“经建设单位组织的建筑工程验收合格 并关珊月交清全部房款。未交清房款的，益嘉公司有权拒绝交付房屋”。上述约定的交 付条件，符合法律及行政法规的强制性规定，不存在免除出卖人责任、加重购房人审核 义务的问题，合法有效。建筑工程质量管理条例第四十九条第一款规定，建设单位 应当自建设工程竣工验收合格之日起 15 日内，将建设工程竣工验收报告和规划、公安消 防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件报建设行政主管部门或者其他有关部 门备案。上述行政法规是备案制度的法律依据，备案是告知性的，无需行政机关批准、 回复；备案是竣工验收合格后进行的，备案与否不

16、影响竣工验收合格的效力。验收合格 是交付的法定条件，而备案不是法律、行政法规规定的交付条件和标准。在双方当事人 签订的商品房买卖合同未将备案约定为交付条件的情况下，亦不能以未将验收文件 备案为由认定出卖人违约。本案中，涉案房屋交付时辽宁水文地质工程地质勘察院就案 涉工程出具了质量检查报告；大连华威高级建筑师事务所有限公司对案涉工程出具 了质量检查报告；大连连信土本工程建设监理有限公司就案涉工程出具了工程质 量评估报告；大连金宏建设集团有限公司就案涉工程出具了工程竣工报告；大连 市消防技术鉴定检测站出具了检验报告。涉案房屋验收合格，符合双方商品房买 卖合同约定的交付条件，亦符合法律、行政法规关于商品房交付条件的强制性规定， 益嘉公司交付涉案房屋不构成违约。另，关珊月提起本案诉讼之前，大连市沙河