《西安财富中心二期综合体项目营销执行报报告》由会员分享，可在线阅读，更多相关《西安财富中心二期综合体项目营销执行报报告（123页珍藏版）》请在金锄头文库上搜索。
1、2009年房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789财富中心二期项目营销执行报报告深圳市地产咨询有限公司2008年6月第一部分 市场调查与研究分析5一. 西安市市场宏观经济分析和整体市场研究51.西安市宏观经济状况：52.西安人口与人口经济概况：73.西安商品房市场现状：9二区域市场简介191.区域简介:192.市场区域需求分析233.市场区域供给分析254.供需状况综合分析265.项目周边市场调研及机会选择27三西安市场总结31第二部分 项目分析与项目定位33一项目所在片区分析331.项
2、目所在整体片区区位四至界定：33二项目周边配套规划411.项目周边配套设施现状：412.区域交通规划423.项目周边核心区四至的确定：42三项目SWOT评析及其应对策略43四项目目标客户群定位461.客户定位462.目标客户群购买动机分析48五项目产品定位501.定位原则：502.物业类型定位：50六项目形象定位521.分阶段形象定位：52七项目价格定位541.比较项目选取：542.项目市场比准价格测算：54第三部分 产品规划方案及概念规划设计57一地块特征分析571.地块位置及形状：572.项目地块四至：58二项目产品情况601.经济技术指标：602.项目总体规划：603.项目户型分析：61
3、4.项目商业及设计建议655.商业布局示意（B/C座为例）69三装修标准、物管建议711.装修标准建议：712.物管建议：73第四部分 项目整体营销推广75一项目包装建议（样板房、营销中心、营销环境）751.楼体形象建议：75二项目命名建议和卖点整理801.命名建议802.卖点整理82三项目整体推广策略831.项目营销策略：832.项目总体营销思路87四项目入市时机评估与选择871.项目工程进度872.销售中心包装建议883.项目客户积累程度894.市场竞争楼盘情况905.销售前提条件91第五部分 营销阶段划分与广告投放计划92一项目各营销推广阶段工作重点及分析：931.市场预热阶段932.诚
4、意登记阶段943.开盘强销期964.持续销售期995.尾盘销售期100二广告投放与媒介计划1011.报纸广告1012.外展场1033.网络广告1034.候车亭广告1035.电梯传媒广告1046.高新区直投广告1047.户外广告牌1048.电视广告1059.短信广告10510.电台广告105第六部分 项目销售方案108一整体营销目标108二阶段营销计划1081.营销目标1092.C座公寓营销思路1093.B座营销思路110三营销推广策略1111.整体推广思路1112.本阶段推广主要诉求112四营销策略执行112第一部分 市场调查与研究分析一. 市市场宏观经济分析和整体市场研究1. 市宏观经济状况
5、：l 国民经济概况：2007年市全年实现生产总值（GDP）1737.10亿元，比上年（下同）增长14.6，增速创11年来新高。其中：第一产业增加值83.17亿元，增长6.7；第二产业增加值762.51亿元，增长16.0；第三产业增加值891.42亿元，增长14.2。第一、第二和第三产业增加值占生产总值的比重分别为4.8、43.9和51.3。按常住人口计算，全市人均生产总值21017元，增长13.0。城市化水平50%407090人均GPD（美元）283911003000-500030000第三产业51.3%39.5%超过60接近80恩格尔系数34%37.1%31%左右小于30类比城市中国北京、上
6、海东京、纽约从上表可以看出人均GDP已经超过2000美元，远远超过全国平均水平；恩格尔系数34%也已经达到小康向富裕过渡的阶段；同时，城市化已经达到了50%表明已经进入到城市化高速发展阶段。工业和建筑业：全市完成工业增加值586.60亿元，比上年增长16.3。2007年市规模以上工业总产值1590.64亿元，增长28.6。l 固定资产投资：2007年全年完成全社会固定资产投资1435.33亿元，比上年增长37.1。其中，城镇投资1340.59亿元，增长37.9。全年新增固定资产661.02亿元，固定资产交付使用率49.5。各类房屋竣工面积1672.16万平方米，竣工率29.0。共有920个城镇
7、建设项目建成投产，项目建成投产率50.5。全年房地产完成投资387.33亿元，增长35.6；商品房销售面积944万平方米，增长34.0；商品房销售额346亿元，增长36.9。房屋投资增速明显回落，2007年，全市房地产完成投资387.33亿元，增长35.6%,增幅高于2006年8.7个百分点。l 社会消费与人民生活：全年实现社会消费品零售总额921.58亿元，比上年增长18.7%。全年城市消费品零售额 832.38亿元，比上年增长18.8%；县级消费品零售额42.87 亿元，增长18.2%。县以下消费品零售额46.33亿元，增长17.2%。全年住宿餐饮业实现零售额87.92亿元，比上年增长18
8、.9%，高于消费品零售总额增幅0.2个百分点。2007年，我市城市居民人均可支配收入继续稳固增长，全年城市居民人均可支配收入为12662元，同比增长16.1%，是1997年以来11间增长最快的一年。全年居民消费价格（CPI）比上年上涨4.7%，其中，商品零售价格上涨3.7%，涨幅同比提高2.2个百分点。在居民消费八大类商品和服务项目中，只有交通和通讯类价格总水平下降4.8%，娱乐教育文化用品及服务类下降0.8%，其它各类价格均不同程度上涨。l 基础设施建设与财政金融：基础设施建设：2007年基础设施建设加速，全年完成城市基础设施投资224.37亿元，比上年增长23.3。翻建改建道路60条、背街
9、小巷65条，新建公交港湾100处、人行天桥10座，新建道路面积101万平方米，新增93个小型休闲绿地广场、60座公厕、63座小型垃圾压缩站。全年城市供水2.90亿立方米，水质综合合格率达到了99.9。天然气总供气量6.74亿立方米。全年完成供热量1429 万吉焦，集中供热面积2747.25万平方米，新增面积381万平方米。全年城市污水二级处理量9938.1万立方米。财政：2007年，全市地方财政收入125.33亿元，同口径可比增长31.3%。其中一般预算收入112.92亿元，同口径可比增长31.5%，增速比去年同期分别加快14.4个百分点和13.1个百分点。地方主体税种的支柱作用显著，其中营业
10、税、增值税、企业所得税和个人所得税分别增长31.5%、20.9%、69.7%和27.8%。全市地方财政支出174.16亿元，同比增长29.3%。 金融：2007年末，全市金融机构各项存款余额4560.31亿元，比年初增长12.4%，同比回落1.3个百分点。受储蓄分流效应的持续影响，城乡居民储蓄存款1997.56亿元，比年初增长2.7%，同比回落10.9个百分点；金融机构各项贷款2649.41亿元，比年初增长13.2%，同比增长3.3个百分点，其中，中长期贷款增长18.9%，短期贷款增长9.7%。总体上看，中长期贷款增速明显高于短期贷款的格局没有变化。2. 人口与人口经济概况：l 人口概况：市0
11、7年末常住人口830.54万人，其中男性人口429.32万人，占51.7；女性人口401.22万人，占48.3，性别比为107（以女性为100，男性对女性的比例）。全年出生人口7.81万人，出生率为10；死亡人口3.50万人，死亡率为5.48；全年净增人口8.02万人，自然增长率为4.52。城镇人口548.99万人，占66.1，乡村人口281.55万人，占33.9。年末全市户籍总人口764.25万人，比上年增长1.5。l 人口经济概况：2007年城镇居民可支配收入12662元，同比增长16.1%，增幅为近10年最高，但仍低于全国平均水平（13786元）2007年全年城镇新增就业人员14.35万
12、人，下岗失业人员再就业6.14万人，其中“4050”人员再就业2.45万人，劳务输出50.34万人，其中有组织的输出27.88万人。体制转轨遗留的下岗失业问题基本解决，零就业家庭现象基本消除。城镇登记失业率4.3，与上年持平，低于4.5的年度控制目标。2007年市全年社会消费品零售总额921.58亿元同比增长17.4%，增幅提高2.2%，在西部12个省会城市中名列第三名！3.西安商品房市场现状：l 2007年市房地产市场供给状况：2007年市商品房投资额为1474022万元，较2006年增长37.84%，分季度商品房完成投资额如下所示：本年度借贷资金所占比例小幅上涨，而自有资金、预售资金和其他
13、资金所占比例略有降低。借贷资金所占比例为34.56%，较去年上升7.16个百分点，实际完成投资额为509371万元；自有资金在总投资额中的比例为33.63%，较去年下降5.57个百分点，实际完成投资额为495763万元；预售资金占资金总量的27.08%，较上年跌落1.25个百分点，实际完成投资额399197万元；其它资金所占比例为4.73%，实际完成投资额为69692万元。2007年商品房施工面积11845857平方米，与去年同比上升56.56%；商品房竣工面积10630108平方米，与去年同比增加55.33%；2007年西安市商品房新开工面积10157843平方米，与去年同比增长39.69%
14、。具体分季度商品房建设情况如下图所示：l 2007年市房地产市场销售状况：2007年市共销售商品房面积9444725平米，总额为37604713万元，平均售价3981元/平米，其中住宅市场共销售约8790254平米，总额3268528万元，平均售价3719元。总体构成如下：普通住宅商服用房写字楼别墅合计成交面积8790254341852218014946059444725成交金额326852807152943003868110264778787378149037604713860成交均价37198169505892363981商品房成交均价图：住宅成交均价图：2007年西安市共销售商品房82176套，构成如下：全市信息套数面积商品房均价住宅均价全市商品房
