《2022房地产估价师-房地产案例与分析考试全真模拟卷41（附答案带详解）》由会员分享，可在线阅读，更多相关《2022房地产估价师-房地产案例与分析考试全真模拟卷41（附答案带详解）（8页珍藏版）》请在金锄头文库上搜索。
1、2022房地产估价师-房地产案例与分析考试全真模拟卷（附答案带详解）1. 单选题：甲房地产估价机构接受乙公司委托，对其拥有和经营的XX酒楼的市场价值进行评估。该酒楼位于XX市繁华商业区，是该市著名的老字号餐饮店。根据乙公司提供的经营资料，该酒楼年总经营收入为5320万元，其中老字号品牌带来的收入占8%;年主营业务成本和税金为2260万元，管理费用为130万元，财务费用为250万元，市场推广及销售费用为210万元。根据市场调查，该市餐饮业的平均年利润率为10%。该酒楼房地产的年净收益为（ ）万元。A.1512.40B.1554.96C.1938.00D.1980.56答案：B 本题解析：暂无解析
2、2. 问答题：法院委托估价机构对拟拍卖的某办公楼进行估价。经调查，该办公楼是甲企业因无力偿还银行贷款而被依法处置的，该办公楼的土地使用权为划拨方式取得。该次拍卖的拍卖规则规定，拍卖所得价款除按法律规定优先受偿的以外，全部用于偿还银行贷款，买受人承担全过程相关税费。 请问：1.估价机构是否有义务将估价结果告知借款企业？为什么？2.拍卖保留价应由谁确定？如何确定？3.乙公司欲竞买该办公楼，现向估价机构咨询竟买价格。估价机构应提示乙公司注意拍卖价款之外还可能发生哪些税费？答案： 本题解析：1.估价机构没有义务将估价结果告知借款企业。估价机构应将评估结果提交法院，由法院将评估结果告知债权债务执行双方当
3、事人。(或:估价机构不需要向委托方之外的第三方提供估价结果；估价机构仅对委托人负责;法院是委托人，借款企业不是委托人）2.拍卖保留价由法院确定，应以评估价格为基础确定。3.应注意以下费用：拍卖机构佣金；补缴土地使用权出让金；房地产交易相关税费;估价机构的评估费用。3. 单选题：甲公司两年前以出让方式取得一宗住宅用地使用权，该地块南面为乙公司拥有的坐落于护城河旁的一宗仓储用地。甲公司以河景为卖点设计开发了商品住宅楼，并已售出部分河景房。为确保该商品住宅楼放人河景特色，甲公司在开发该商品住宅楼前与乙公司协商签订了书面合同（但未经登记），约定乙公司不得在其地块上建造高层建筑，甲公司一次性向乙公司支付
4、了500万元作为赔偿。后乙公司因故将该宗仓储用地转让给丙公司，但未披露其与甲公司签订的上述合同事宜。丙公司购得该地块并办理用途变更手续后，经规划批准开始建造 高层住宅楼。该案例中河景房购房人及甲公司因权益受到侵害要求获得经济赔偿，对购房人和甲公司而言，赔偿人分别是（）。A.甲公司和乙公司B.甲公司和丙公司C.乙公司和丙公司D.丙公司和乙公司答案：A 本题解析：暂无解析4. 单选题：某市市中心因棚户区改造，需征收李某拥有的一处80平方米2楼住宅，砖混结构。经甲房地产估价公司现场查勘，周边同样的砖混结构的老楼售价为7000元/，最后公示估价机构评估价格8890元/，李某及其他被征收人认为，周边新建
5、的高层房屋售价都达到14000元/，对价格有异议，拒绝签合同，要求签订的征收补偿价格为14000元/。被征收房屋价值评估时点为（）。A.征收决定公告之日B.征收完成之日C.实地查勘之日D.征收决定之日答案：A 本题解析： 本题考查的是房屋征收估价的相关规定。被征收房屋价值评估时点为房屋征收决定公告之日。 5. 单选题：2009年10月1日，甲公司以其拥有的一幢总建筑面积为25000m2的综合楼申请了期限为1年的抵押贷款，该综合楼的市场价值和抵押价值经评估均为12亿元。2010年3月1曰，甲公司再次以该综合楼申请了期限为2年的抵押贷款，经评估，该综合楼的市场价值为15亿元。截至该时点，2009年
6、申请的抵押贷款余额为2亿元。当地同类房地产抵押贷款成数一般为50%。2011年7月1日，政府因公共利益需要，对该综合楼做出了征收决定并公告，经评估，该综合楼在完全产权状况下的市场价值为16亿元。甲公司尚未偿还的抵押贷款余额为4亿元。2011年7月1日该综合楼的被征收价值为（）亿元。A.12B.14C.15D.16答案：D 本题解析：暂无解析6. 问答题：房地产估价师王某接受委托对某房地产的抵押价值进行评估。 、王某可通过哪些渠道获得估价所需资料？ 、抵押估价报告的结果报告中需要进行变现能力分析，变现能力分析应该说明哪些内容？ 、估价技术报告应说明哪些内容？ 答案： 本题解析：1.本题考查的是估
7、价作业方案。王某可通过以下途径获得估价所需资料：（1）请委托人提供；（2）估价人员实地查勘；（3）询问中介机构、房地产业务当事人及其亲朋、邻居等知情人士；（4）查阅估价机构自己的资料库；（5）查阅政府有关部门的资料；（6）查阅有关报刊或登陆有关网站等。2.本题考查的是估价对象变现能力分析与风险提示。估价对象变现能力分析主要包括：（1）估价对象的通用性、独立使用性、可分割转让性、区位、开发程度、价值大小以及房地产市场状况等影响变现能力的因素及其对变现能力的影响；（2）假定估价对象在价值时点拍卖或变卖时最可能实现的价格与其市场价值或市场价格的差异程度；（3）变现的时间长短以及费用、税金的种类和清偿
8、顺序。3.本题考查的是估价技术报告的写作。房地产估价技术报告应包括以下内容：（1）估价对象描述与分析；（2）市场背景描述与分析；（3）估价对象最高最佳利用分析；（4）估价方法适用性分析；（5）估价测算过程；（6）估价结果确定。7. 单选题：甲公司开发建设的某工业项目，土地面积为20000m2,2007年11月取得建设工程规划许可证，规划建设厂房5幢，食堂、浴室、办公楼各1幢，总建筑面积为25000m2。2008年6月甲公司取得了其中的办公楼和3幢厂房的建设工程施工许可证，总建筑面积为16500m2，至2008年12月办公楼已完成主体结构。3幢厂房尚未完成屋架施工，此后项目停工至今。在此期间，2
9、009年5月甲公司自行建设了2间宿舍，共计500m2。因经营不善，甲公司现拟转让该项目以偿还债务，委托乙房地产估价机构评估该项目于2010年6月30日的市场价值。采用假设开发法估价时,应按照（ ）前提进行估价。A.自己开发B.溢价转让C.被迫转让D.自愿转让答案：C 本题解析：暂无解析8. 单选题：某单位为了企业解困经当地政府批准在无偿划拨的土地上建设网点房3000m2用于经营，2002年12月31日开始使用，6个月后将其中的2000m2出租，1000m2出售。并将出租部分向银行抵押贷款280万元，贷款期限2年，抵押率70%。2005年6月30日由于未按期偿还贷款，拟处分房地产。对于出售部分转
10、让评估时主要审查的证件是( )。A.建设工程规划许可证、建设用地规划许可证、开工许可证B.房屋所有权证、原土地使用证C.土地使用权出让证件、房屋所有权证D.房屋销售许可证、土地使用权出让证件答案：C 本题解析：暂无解析9. 问答题：自用生产车间建筑面积3300m2；办公楼建筑面积1050m2；临街商业用房建筑面积 580m2，已出租。商业用房和办公用房的用地已于1995年办理了土地使用权出让手续，出让年限为40年，自用房屋的用地为国有划拨。该厂已取得了国有土地使用证和房屋所有权证。现规划部门已将该区域规划为居住区，某房地产开发商有意投资该宗土地，请房地产估价机构预测开发收益。请问：房地产估价机
11、构应该搜集哪些资料？答案： 本题解析：应收集的资料包括： 目前房地产状况(物质实体、区域和权益)资料。 规划部门批准的规划设计条件或详细规划(或拆迁新建或改建的合法的最佳方案)(或技术经济指标) 该地区居住物业的市场状况(或发展趋势)(或租金、售价水平)(或经营期的现金流)资料。 该地区居住物业的建安成本和间接费用(或建造成本费用)。 相关税费。 贷款利率。 该地区类似居住物业开发的平均利润水平。 该地区的拆迁政策法规及拆迁安置补偿费用。 市政配套费用和土地开发费用。 该地区土地出让金(地价)的规定和标准。您可能感兴趣的试题10. 问答题：指出并改正下面估价报告片段中的错误（本题10分。错处不
12、超过四个，后面应用前面的错误计算结果导致错误的不再算作错误。如将正确的内容改错，则每改错一处倒扣2.5分。本题最多扣至0分，请在答题纸上作答不得在试卷上改错）本次估价背景情况如下：估价对象是某企业拥有的位于繁华街路的一幢临街单层工业用房，产权证用途工业。因为该市经济的发展，该区域变为了商业中心，某企业也对该工业用房进行了装修改造，变成了两层商业房地产，现一、二层全部出租。为解决该区域商业配套不足的问题，规划部门同意该工业一层改建为商铺。该企业也已申请改建，但尚未办理完变更手续，后用该房申请房地产抵押贷款，委托房地产估价机构评估其抵押价值。以下是该房地产估价报告中“最高最佳利用分析”、估价对象风
13、险提示内容片段：3.估价对象最高最佳利用分析估价对象的最高最佳利用状况包括最佳的用途、规模和档次，应按法律上允许、技术上可能、价值最大化的次序进行分析、筛选或判断确定，并应符合下列规定：（1）当估价对象已为商业用途利用时，应在调查了解及分析其利用现状的基础上，对其最高最佳利用和相应的估价前提作出下列判断和选择，并应在估价报告中说明：1）维持现状、继续利用前提，新房地产价值-将现有房地产改变为新房地产的必要支出及应得利润现有房地产的价值，选择维持现状前提进行估价；2）更新改造前提，更新改造后的房地产价值-更新改造的必要支出及应得利润现状房地产的价值，应选择更新改造前提进行估价；3）改变用途前提，
14、改变用途后的房地产价值-改变用途的必要支出及应得利润现用途房地产的价值，应选改变用途前提进行估价；4）改变规模再予以利用经计算不合理，不选择改变规模前提进行估价；5）重新开发再予以利用，成本太高，不合理，不选择重新开发前提进行估价；6）估价对象改建为商铺使用，扣除需支付的改造装修成本、用途变更费用及应得利润后，其剩余价值大于作为工业使用的价值。所以，估价对象应改变工业用途为商业用途、并进行改造装修利用最合理。该房地产的实际用途、登记用途、规划用途之间不一致时，应按下列规定确定估价所依据的用途，并应作为估价假设中的未定事项假设在估价报告中说明及对估价报告和估价结果的使用作出相应限制：登记用途、规划用途之间不一致的，可根据抵押估价目的，选用工业房地产用途进行估价；政府或其有关部门对估价对象的用途有认定或处理的，应按其认定或处理结果进行估价；政府或其有关部门对估价对象的用途没有认定或处理的，应按下列规定执行：1）登记用途、规划用途之间不一致的，可根据估价目的或最高最佳利用原则选择其中一种用途；2）实际用途与登记用途、规划用途均不一致的，应根据估价目的确定估价所依据的用途。（九）估价对象风险提示估价对象风险提示分析主要包括：1）关注房地产抵押价值未来上涨的风险，对预期可能导致房地产
