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1、天津梅江蓝水园推广策划（大盘）一、前言本案是市政府继华苑、丽苑之后的又一重点、大型居民生活区，整体以“全国最大的生态居住区”为统一的、主要的诉求点。一期工程拥有6块大小与规划均不同土地范围，去除商业用地和没有水域面积的地块以外，本案最主要的竞品项目为3号地华夏梅江芳水园。二、推广策划原则本案蓝水园在推广策划过程中我们的指导思想是“跳出地产做地产”，这种体现了片区或区域经济思维神韵的做法，将随着城市化进程的不断加快，给房地产开发提供前所未有的广阔空间。我们理解的房地产推广策划是，不局限于某一个时期某一个楼盘的成功与否，而是放眼于一个小区楼盘发展到大的综合社区，从单一的房地产开发项目到不同产业与房
2、地产业进行资源整合，甚至期望能够带动一个区域经济版块的开发和兴旺。我们理解并提出“跳出地产做地产”的泛地产理论，说到底是一种思维方式的变革。是在房地产大盘化、郊区化、复合化的摸索中总结出来的。从微观上讲，如果是100亩的小盘子，靠一、两个卖点就够了。但如果是1000亩的大盘子怎么办？小盘是独奏曲，大盘是交响乐。它必须有一个主题和灵魂。因此，必须上升到泛地产的高度，来整合各种可以利用的资源。从中观层面说，今天的地产必将跳出单一地产的格局，也就是我们常说的复合型地产。从宏观上讲，但凡人类活动、居住的建筑环境合空间，都可以纳入泛地产的范畴，包括城市的规划和经济区域的开发。在对蓝水园推广策划的考虑上，
3、我们力求作到以上各点，宣传新颖、独到，能够充分涵盖本案的特色与特点，创造今后项目正式运作、营销通畅的生命力。三、具体影响梅江蓝水园推广的六大因素蓝水园的具体推广受项目规划、价格策略、广告策略、销售执行、市场竞争和政经环境这六大因素的左右。其中，项目规划、价格策略、广告策略和销售执行这四个因素应当是属于我们能够控制的营销组合的范畴，而市场竞争和政经环境则是我们所不可控制的微观环境和宏观环境。 我们的任务就是知道应该在哪里，应该怎么去适当安排营销组合（合理的项目规划、周密的价格策略、有效的广告策略和彻底的销售执行），使之与不可控制的环境因素（市场竞争和政经环境）相适应。其实这就是蓝水园推广能否成功
4、的秘诀所在。整个推广过程类似一个完整的战役。它的第一步是市场调研，如同战前的敌情侦察，是一切推广行为的决策基础；第二步推广策划就是坐在司令部的决策过程，对具体操作而言，就是从项目规划策略、价格策略、广告策略和销售策略这四个可控制方面来入手策划；第三部是策划执行，其中的广告攻势，只等于开战后的飞机轰炸和炮火支援，而销售执行就如同士兵的冲锋陷阵和实地占领。三个步骤相互配合，一气呵成，才能完成既定的销售目标。四、主要竞争物业芳水园情况简介1、芳水园开发商介绍华夏经济房建设发展公司是国有一级资质开发企业，以建设社会保障性质解困、安居住宅为主。组建7年来，运用十几亿资金开发了十多片近百万平方米住宅小区，
5、其中95年开发建设的福东北里荣获全国物业管理优秀示范小区称号，97年建设开发建设的华苑安华里、居华里，同时获得全国住宅试点小区综合金牌和五个单项一等奖，评为国家安居工程优秀住宅小区，荣获中国建设工程最高奖级-鲁班奖。公司先后获得“天津市房地产开发20强企业”、“天津市优秀奖”、“天津市危改信得过企业”、“建行信用AAA级企业”等多项荣誉。 2、梅江3号地-芳水园简介芳水园整个地块规划用地面积12.53万平方米， 其中住宅用地7.92万平方米，水面面积2.65万平方米，公建及其他用地（包括水面）4.61万平方米。总建筑面积12.3万平方米，其中住宅12.19万平方米，公建0.11万平方米，容积率
6、1.42（不包括水面），绿化率31.55%（不包括水面）。芳水园的7个建设标准：莲（1轰）疏姿密有俭序的绕园林既格局哭；爬（2士） 壶绿地猴、水薪面合素理分痰布锣（3搅）宛子在水窃中央三；逝（4遥） 垦家庭叮垃圾册预处互理世（5纤）分约类袋朱装嘱（6堪）分启类收钱集；印（7说） 状建立秀中水译利用杀系统攻（8遍）充诊分利便用水颜资源装；恢（9颠） 症热电齐厂供纪热猜（1惯0）乖减少摸污染旱；姿（1茧1）补 提味高住庙宅高畜科技秧含量啄（1燕2）骡做到阶二步屋节能非；返（1淋3）状 健得全安范全防来范及蛙信息洋管理租。趟3、借芳水沟园广匆告运素作目支前由撤独立芦个人义工作舞室代密理设离计、绣发布
7、背。租五、授蓝水要园客旷户定煌位策鸟略梢（一蔑）蓝粥水园熟的目膜标客坝户群逮为英“裂新中蜓产阶讽级锡”棒1、赤时代阿造就疫的叮新中史产阶量级峰曾几并何时袜，在拿允誓许一海部分电人先够富起必来仅的口脆号声买中，是经济见体制愤的不饲断完渔善，馆市场顾经济可的日雪趋活遣跃，训人们滚不在君沉迷忠于咱今宵警酒醒甜何处毅？由的感判觉，正发出李了贞再也熄不能巴这样渡过痛的呐即喊。耀身体详的成明长需丙要日杂久天泡长，拥而观宗念的链更新泽转换飘只是遮瞬间胆之事桂。大巴气候淡与小吉气候鸽的成研熟，粘一大醉批不帅甘寂屿寞的牵有识发之士喝，摆租脱了暑束缚茫，通竞过自销身的副努力诸拼搏闪，向涂着一婚个新舰的行芳列前途行
8、，绩那就鸟是有贯绝对丙中国槐特色终的-收-叼新中继产阶历级轿。他莲们除赖了养测车，秒购买券豪宅涛之外次，还激要有尿足够践的时企间和录经济缘去追跟求其饮固有肤的高再品质逐的生佣活。四追求事精致盛的生配活品爆味这村便是具新中够产阶其级的挥又一学大特晒点。弄就中仁国国日情现封状而奖言穴新中滤产阶银级耳的产剩生有捞着重涂要的幻局限俘性。央它主于要行洲业大傲致有增：传部分川私营翁企业旦主，典流通瓜公司胞，非半金融木机构梢，房绩地产锣开发委商，姨三资跨企业角，还蜘有证两券经剧营者拼，特童种行截业主擦，以蓝及策长划公流司，想文化骑产业汉等。务这些扇行业代经营乐起来眼主要舞运用偷的是蚂知识躺与头肚脑，司所以僵
9、知识瘦经济税时代票的特鞠征就骗由此扭体现哀出来鲁。平2、慰“其新中走产阶茅级委”谣特征覆新嚷中产扬阶级燃是桨一个术源于喉西方滔的名等词，援是只割属于豆社会匠中间胶层次罪的占祸社会镜人数苏比例稻较大诉的那揭一部帐分人士。绢新舒中产田阶级挤是绿整个丢社会杜的安潮全发渠展重踏心，蜻他们士在经故济来犬源方任面占委有明逐显优侨势，摇大部镇分自多己就算是老叹板。貌他们即没有博时间退观念重，往以往把仇工作狠和休相息合电二为责一，存以其蹈独立愧的姿送态出齿现，写是我援们这糖个社呆会中望最能坑吃苦剃耐劳子的群才体。条他们普以自纪己的鼻智慧匹，不役计劳额动时程间，短不辞裳辛劳颠地做孕别人伯不做下也做鞋不了繁的事梢
10、情。光他们浇大都竖具有牙坚强经的毅好力，跌所以陆才能签飞快报地发早展起商来。粮他们编大都免白手稠起家鹅，他促们的个富裕车生活麦90晌%都称是靠棕自己血努力肃奋斗升而得抱到的浮。靠他们间具有期强烈姿的自串信心近，相强信自摸己所万做的店绝对位能成仪功，译便是怒他们洽的信叶条。献生活它讲究馋，追皆求品膏味，默但也呜不轻等易消链费，拔有时涝甚至穷还不杆愿向邮外公故开自敬己的揭财产仿也是宝他们埋的特并征之涂一。泰同时务，敢呀于投剧资，象将所桑得的岔钱用杠于扩述大再抓生产选，以谣期获魄得更睡多的呜利润谨。纲新中浮产阶洒级拾并不碰是都侵智商已及高毅，但午是他灶们善世于理肿财，拼他们征所选盯择的巴投资将大多验
11、是安赖全性蓬高，牛获利汁较大辉的项捎目。爆追求秘成功饶，追厦求财滩富的视脚步仿永不陕停止附，更胳是插新中寿产阶损级命的显晃著特艰点。蜂3、昌“酷新中羊产阶狗级膝”弯的具碍体表蜻象婆第一夕组，煮经济精问题金：长1专有公蚕文包展专门惧存放镰动产缺票据在，如掌股票死认购长协议眉书子2耻至少缩请一熔人帮榴做家偏务，贩如清贺洁女备佣或纠带小抄孩的弯3范住所偏至少歌一处勒以上坡4挣有至架少一厘部车勿蛾第二唇组，脊社会做问题哪：察1增每周那至少杂两次埋在外矩享用加晚餐走2已可能顶有家德庭成喝员是遵外国虏公民波3跨组织挥过2无0人融以上幅的聚龙会或搬晚宴谎4放认识馅公众圈人物挨，如凡艺术戒家、雪大老贵板和言政
12、客裁5贩常跟孤朋友铁一起钞外出熟度假宿第三珠组，渗文化扔问题乳：唇1、刺名校拼毕业脸或有陡博士洪学位尘2.称会至混少两掩种语财言尝3.甩定期扯参观辆博物土馆参4.贿每月炸至少国光顾运一次卷音乐医会、离芭蕾帜或歌漂剧表藏演纵5.袭收藏暴艺术栗品，车或古蛇董绳第四醒组，算特征渔问题悄：欠1柱是俱蹈乐部冤成员技2辟去过哪国内腊大部毕分地涂区事3机每年将因工锻作之贫故长臣途飞净行5迟次以肝上背4仅曾被萄邀至挡大众悦媒体乔(电浙视、冠广播任或报康刊)榨表达佳看法梁5汤每年决个人货捐款含达1扭00修0元企以上桃（二债）针尘对蓝肤水园武的目猾标客讲户群猜聘请持形象扮符合袭的品父牌形洞象代古言人星由于溉“帐新
13、中则产阶逗级听”雁这个余目标屋定位林群的往特殊粮性与桥“肆新概溪念忍”芝性，渴我们艘建议嗽在今穴后顺嫩驰梅中江蓝睡水园愧的宣免传推舍广中择聘请淹仪态川、气蒸质、名形象帽与主“添新中槐产阶紫级舍”咽能够保有机净融合蔽的品馋牌形瘦象代谦言人哨。颠聘请绿品牌纽形象豆代言策人在凉蓝水妨园宣躺传推子广中算的作构用哀1、腹能够箱与大罚多数帐的房料地产测项目畏产生智有效矮的区漠别。枣聘请塘一个俊项目甩的品浇牌形欣象代鬼言人怀，在傻如今著大多乏数的当产品为宣传态中被曾广泛里运用换，对驱于品露牌代撤言人皆所带后言的西产品湖，人宗们的吩认知痕程度六日益忆增高站。但狱单就筑房地泉产项器目而绍言，脱聘请篮品牌趣代言辞
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