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1、二手房交易流程及按揭贷款步骤来源： 日期：11-06-18本文介绍中的按揭贷款流程，申请办理按揭贷款需要准备的资料和申请资格。对于想买房的人来说，如果说掏钱是“心痛之事，那么办理繁琐手续就是“头痛之事了。无数买房者都高呼“清理手续口号，渴望拿证“忽如一夜春风来奇迹的发生。其中，由于二手房牵扯的各类关系较一手房更为复杂，办理“二手房交易更是让人烦不胜烦。记者日前就二手房交易问题采访了合富置业相关人士，该负责人以合富置业业务为例，对及操作步骤进行了盘点。盘点一：商品房按揭贷款商品房按揭贷款最早的一步是要对新的买家进行初评，预计贷款限额。这一步由买家自己处理，同时和中介公司签署“三方买卖合约;接下来
2、，由按揭公司专员与买卖双方签订申请文件和贷款抵押合同等文件;之后，需要将这些文件提交相关银行，由银行批复贷款额;接下来进行交易过户和抵押登记，接着便是银行向原业主发放贷款;最后由银行将这些文件进行归档。在办理这些手续过程中，一定要审清、确定申请贷款人的资格：1、需年满18岁,具有完全民事行为能力的中国公民或在中国大陆具有有效居留证件的境外、外国公民;2、贷款期限与年龄之和不超过申请银行的相关规定;3、有稳定的合法收入,具还本付息能力;4、同意以所购房产作为贷款的抵押物;5、在贷款银行属下经办网点开立还款专用活期储蓄存折或信用卡;6、所购房屋的产权明晰,可进入房地产市场流通，且房屋不在拆迁公告范
3、围内。在整个商品房二手交易过程中，买家需要提供的资料包括：1、合法的身份证明正本，港、澳人士提供回乡证，外籍人士及台湾人士提供护照、居留证;2、户口簿正本或复印件;3、婚姻状况证明：结婚证或未婚证明正本;4、近一年来的收入证明(如单位收入证明、存款证明、有价证券及其他收入证明)。业主需要提供的资料有：1、拟卖房屋的产权证明文件正本;2、测绘图原件及复印件;3、共有的房地产须提交?房地产共有(用)证?及共有人对房地产买卖的书面意见;4、如房屋已出租，须提供租户同意搬迁的证明资料;5、合法的身份证明正本，港、澳人士提供回乡证，外籍人士及台湾人士提供护照、居留证;6、户口簿正本或复印件;7、婚姻状况
4、证明：结婚证(副本亦可)或未婚证明正本。盘点二：房改房按揭贷款房改房按揭贷款的业务流程及操作步骤，以及申请贷款人资格和买家提供的资料与商品房按揭内容类同，只是业主提供的资料有些不同，具体包括：1、拟卖房屋的产权证明文件正本;2、测绘图原件及复印件;3、共有的房地产须提交?房地产共有(用)证?及共有人对房地产买卖的书面意见;4、单位同意该房产上市并加盖公章的?房屋买卖征询意见通知?(所填写之表格不可使用复印件，一式一份);5、单位加盖公章的?缴款明细表?复印件(上述缴款表如原产权单位未能提供，可到房管局申请调档，需支付一定的费用);6、?公有住房购房协议?;7、如房屋已出租，须提供租户同意搬迁的
5、证明资料;8、合法的身份证明正本，港、澳人士提供回乡证，外籍人士及台湾人士提供护照、居留证;9、户口簿正本及复印件;10、婚姻状况证明：结婚证、配偶的身份证明副本或未婚证明正本。盘点三：商品房一次性付款一次性付款购置商品房二手房手续相对要复杂一些，具体业务流程及操作步骤包括：1、首先签署中介公司的“三方买卖合约，接下来是晒图(出测绘图)，买家如果需要委托代办人，那么需办理公证委托;2、取晒图，中介公司与买卖双方(或委托人)到房管局递件，申请房屋买卖，当天由房管局收件，合富置业的负责人就这一点特别强调：房管局会现场进行查册核实房屋产权情况，并要求填写?房地产买卖合同?等文件，核对资料无误后开据收
6、件收据;3、中介公司按收件收据上指定日期取税单，到指定地点缴纳税费并且与买卖双方(委托人)办理过户手续，最后由买家领取新?房地产证?。在这当中，买家要提供的资料包括：1、已公证之?委托书?;2、身份证原件、合法的身份证明正本，港、澳人士提供回乡证，外籍人士及台湾人士提供护照、居留证。业主需要提供的资料有：1、拟卖房屋的产权证明文件正本;2、已公证之?委托书?;3、合法的身份证明正本，港、澳人士提供回乡证，外籍人士及台湾人士提供护照、居留证;4、共有的房地产须提交?房地产共有(用)证?及共有人对房地产买卖的书面意见;5、测绘图原件及复印件。盘点四：房改房一次性付款房改房一次性付款的操作步骤及买家
7、需要提供的资料和商品房一次性付款是一样的，但是业主需要提供的资料就相对要多很多，具体包括：1、拟卖房屋的产权证明文件正本;2、测绘图原件及复印件;3、有的房地产须提交?房地产共有(用)证?及共有人对房地产买卖的书面意见;4、单位同意该房产上市并加盖公章的?房屋买卖征询意见通知?(所填写之表格不可使用复印件，一式一份);5、单位加盖公章的?缴款明细表?复印件(上述缴款表如原产权单位未能提供，可到房管局申请调档，需支付一定的费用);6、?公有住房购房协议?;7、如房屋已出租，须提供租户同意搬迁的证明资料;8、合法的身份证明正本，港、澳人士提供回乡证，外籍人士及台湾人士提供护照、居留证，户口簿正本或
8、复印件;9、婚姻状况证明：结婚证、配偶的身份证明副本或未婚证明正本。盘点五：持?预售合同?进行二手交易有的人刚拿到新房的?预售合同?，就由于某种不可防止的原因而打算出售，针对这种情况，中介公司也有相对的规章制度。操作步骤包括二手房交易流程及按揭贷款步骤(2)来源： 日期：11-06-181、各方都需要了解拟定交易之?预售合同?是否已通过登记所监证;2、要到楼盘所属开展商处进行转名手续，并开具具体的?转让证明?;3、中介公司到房管局相关窗口进行递件，并按递件回执办理过户，然后到指定窗口缴交税费，最后由新的买家将房管局发出的?同意转让通知书?交到开展商处。在这当中，买家需要提供的资料有：已公证之?
9、委托书?和身份证原件，合法的身份证明正本，港、澳人士提供回乡证，外籍人士及台湾人士提供护照、居留证。而业主提供的资料包括：1、?商品房预售合同?正本及复印件;2、测绘图原件及复印件;3、?开展商同意转让证明?;4、楼款之全额发票及复印件;5、身份证原件，合法的身份证明正本，港、澳人士提供回乡证，外籍人士及台湾人士提供护照、居留证。最后局部个案还要提供“纳税申报表(由开展商办理并交原业主)。自己如何为二手房估价?来源： 日期：11-08-17二手房交易时，由于买卖双方的角度和心态各异，卖方总喜欢拿同地区商品房的房价来类比，开价与商品房差价不大;而买方总强调一个“旧字，结果往往是买卖双方提出的价格
10、相差悬殊，无法成交。其实只要真正站在市场的角度，以房屋的市场价值为根底，以供求关系为参考，具体分析测算，二手房的价格还是有规律可循的。如果您想给旧房估个价，主要应抓住以下三大因素：一、房屋因素房屋竣工后即进入折旧期，按照理论折旧率，混合一等结构房屋折旧期限为50年，每年的折旧率为2%。另外旧房的套型落后，功能陈旧，这同新建商品房无法相比，“三小套型(小厅、小厨、小卫)-10%。此外，楼层对价格也产生影响。以7层楼房为例：2层和5层为基准价，1层和6层-3%，7层-5%，3层和4层+3%，假设是楼顶那么-5%;房间如无朝南门窗，-5%。二、环境因素环境因素既有自然的也有社会的，既有大环境，也有小
11、环境。在同一地段，旧房的小区环境会逊色于新住宅区，比方小区平面布局、设施、绿化以及房屋的外观造型等，旧房都要大打折扣。再如社会环境，在同一土地级别地区，有的适合经商，有的那么适宜居住。还有该地区的居民结构、文化气氛、配套建设等都会对房屋价格产生较大的影响。无物业管理和非独立封闭小区分别扣减5%，位于省、市重点中小学区的+15%。、二手房评估环节来源： 日期：11-08-17二手房评估环节有哪些总的来讲，二手房评估可分为以下五个环节。一是消费者在购置房屋的时候可能会进行房地产的估价。在二手房的交易过程中，交易双方会向当地的房产管理部门递交双方的成交价格，如果房地产管理部门认为成交价格明显低于房屋
12、的市场价值，那么就会委托专业的评估机构对双方交易的房产价值进行评估，并且以此次评估结果作为缴税的依据。二是贷款人在向银行申请抵押贷款的时候可能会对房地产进行估价。当贷款人向银行借贷时，银行会为了确定抵押物的担保价值，从而确定可能的贷款金额而进行专业的房地产价值评估。三是在对房地产保险的时候需要对房地产的价值进行评估。具体来讲，对房地产的评估可以分为保险价值评估和保险事故发生或损失程度评估。对房地产进行保险可以减轻房地产发生灾害或意外事故时房主所要承当的损失。四是当出现征地或拆迁的情况时需要对房地产价值进行评估。五是在二手房的交易过程中，当买卖双方发生了房地产纠纷的时候需要对房地产的价值进行评估
13、。二手房评估手续来源： 日期：11-08-17二手房评估手续 法定依据?中华人民共和国城市房地产管理法?国有资产评估管理方法?等 办理程序1.业务接洽2.对委托工程进行初步了解3.确定评估目的4.签订评估委托书5预收评估费6.提供相关资料7.现场勘查核实8.资产初步评定估算9.双方交流意见10评估报告定稿11.出具评估报告12.付清评估费余额13.提交评估报告 申报材料1、企业营业执照复印件或个人身份证复印件;2、国有资产产权登记证(非国有资产除外);3、当地建筑工程概(预)算定额;4、当地建筑工程取费标准;5、房屋建筑、构筑物资产评估明细表表;6、局部房屋建筑物工程预决算资料;办理二手房贷款
14、手续和须携带的资料来源： 日期：11-02-15办理二手房业务流程，具体的贷款手续和须携带的资料如下: 买卖双方签定购房合同并支付首付款后，到个贷中心提出贷款申请。填写贷款申请表(如果您已婚，请夫妻双方一起前来)，中心工作人员经过审批通过后，由建行出具?贷款承诺书?，作为购房者办理贷款手续的依据。 凭 办理二手房业务流程，具体的贷款手续和须携带的资料如下:买卖双方签定购房合同并支付首付款后，到个贷中心提出贷款申请。填写贷款申请表(如果您已婚，请夫妻双方一起前来)，中心工作人员经过审批通过后，由建行出具?贷款承诺书?，作为购房者办理贷款手续的依据。凭身份证原件领借款合同的贷款支付凭证回单，所需经过的流程为:受理柜(受理贷款申请)-保险柜(办理保险)-签约柜(签订借款合同)-公证柜(办理合同公证)-签约柜(领取贷款合同)。在取得?贷款承诺书?并就所抵押的房屋办理保险后，即可持上述资料及?贷款承诺书?、拟用于还款的建行储蓄存折和储蓄卡或建行信用卡、保险单、与中心签定?借款合同?、?抵押合同?等有关法律性文件，并办理公证手续(如果买房者已婚，需夫妻双方一起前来)。如果夫妻双方或其中一方不能亲自前来签定合同，需授权委托另一方或第三方代为办理贷款相关手续。授权委托书需经公证，且受托人有转委托权。附：办
