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1、编号：时间：2021年x月x日书山有路勤为径，学海无涯苦作舟页码：第1页 共1页 元弘物业诚信服务每一刻 郑州元弘物业管理有限公司维 修 部 工 作 手 册目 录第一部分 组织机构第二部分 岗位职责第三部分 工作流程第四部分 管理制度第五部分 考核检查内容第六部分 保养计划维修部岗位设置岗位人数主管1人助理1人电工1人水工1人综合维修工2人岗位职责维修部主管岗位职责 岗位：维修部主管 上级：物业总经理 下级：维修部成员 岗位职责：1、执行大厦总经理指示，对维修部直接负责，确保所管辖系统设备设施的安全运行是维修部主管的首要任务，对下属人员和所属系统设备负全面的管理责任，要求每天工作内容如下： 大
2、厦主要设备、设施的运行技术状况，发现异常现象，隐患分析原因及时组织维修，保证所管辖系统设备、设施处于良好的技术状态，设备发生故障、突发事件造成不能正常运行时，迅速到现场组织处理,并及时向物业部经理报告（包括：供电、供水、排水、消防、电梯系统及房屋、墙体、公共道路配套设施等） 检查下属上岗纪律的精神状态（语言、行为、工作规范）发现不良现象立即纠正。 现场督导重要维修工程及改造工程施工，控制工程质量与进度。 实际考察下属员工维修保养工作质量与工作效率，发现问题及时采取措施予以纠正。 审阅运行报表，掌握大厦所属管理范围当月能耗状况，在确保设施安全运行的前提下，采取有效的措施降低费用，杜绝浪费，降低大
3、厦的运营成本。 负责制定大厦能源节约计划并落实执行情况。2、负责对所辖物业的供配电系统、给排水系统、电梯、弱电系统等的运行方式及房屋修缮方案的制定和组织落实。3、负责对大厦原有设备、设施的改造方案的制定和落实。4、负责制定大厦所管系统的年度、季、月度的日常大中修计划、维修、保养、工作计划。并负责组织安排维修保养计划的实施，制定工作标准，督导下属、保证工作质量、提高工作效率。5、负责定期填报“大厦电表抄报汇总表”、“大厦水表抄报汇总表”、协助财务部做好收费工作。6、切实执行总经理指令，认真贯彻落实岗位责任制，督导下属员工严格执行操作规程及员工守则，坚持周而复始的设备保养制度，做到“三净”（设备干
4、净、机房干净、工作场地干净），“四不漏”（不漏电、不漏油、不漏水、不漏气），“五良好”（使用性能良好、密封良好、润滑良好、紧固良好、调整良好），严格检查督导下属。7、针对下属员工的技术状态和思想状况，编制培训考核计划（职业道德、物业的服务意识、专业技术知识及操作规范），编制岗位专业人员录用标准。8、熟练掌握大厦硬件配置的品牌、规格、性能、容量、数量等技术参数，掌握大厦供电（高低压）、供水、消防、的运行原理，负责编制操作流程等安全检查工作。对实际运营中存在的问题提前进行预防工作，对不合理的配置、布局、操作提出改进方案，在上报公司审核后，组织实施。9、负责同大厦功能配置运行相关的主管部门的协调配合
5、工作，（供电局、自来水公司、网络公司、电梯维保公司、大厦的承建商、装修公司）确保在大厦运营中得到支持和配合。10、负责参与组织突发事件应急方案（停水、停电、火灾、地震、冰雹）的编制工作。并负责组织设备、设施运行失控状况下的应急措施的培训、演练及实施。11、完成上级交给的其他工作。 责任：1、对维修部所管辖物业设备、设施的安全运行检查操作负责。2、对维修部的工作目标及完成质量、效率负责。3、对本部门下属员工的语言规范、行为规范、操作规范的达标情况负责。4、对突发事件组织及结果负责。5、对本部门专业人员的职业道德、专业技术的培养、培训负责。6、对大厦营运中出现故障负管理责任，做到提前预防、果断排除
6、，科学有序的组织。7、对本部门工作秩序和监督检查的规章制度，实施细则的执行情况负责。8、对大厦硬件出现故障同主管部门的及时协调负责。9、对客户投诉的维修项目返修不得超过二次负责。10、对本部门维修费用的审报、控制、落实负责。11、对报表中统计数据的准确、上报日期及时负责。 权力：1、对直接下属员工及各项业务工作有指导、组织管理权。2、对直接下属的工作有监督、检查、考核、资金分配权。3、对下级岗位调配有建议和任用提名权。4、对新录用员工有专业技术考核权。5、有向物业总经理报告权、建议权。值班电工岗位职责 岗位名称：配电值班电工 直接上级：维修部主管 岗位职责：1、严格遵守公司员工守则和各项规章制
7、度，服从主管工作安排。2、熟练掌握大厦供配电系统设备的配置及运行原理、操作流程。3、坚守岗位，定期巡视配电机房、发电机房等设施的完好状况。密切监视各仪表的工作情况，准确抄录各项数据及填写报表，发现问题及时处理。4、做好供配电机房、发电机房的清洁工作，做到无污迹、无灰尘、无垃圾。5、严格安全操作程序、报告制度。发现事故时，值班人员应保持冷静头脑，按照操作规程安全排除故障，并及时填写事故报告及时向上级主管汇报。6、严格交接班记律，事故不排除不允许进行交接，应上下两班协调工作，一般性设备故障应交待清楚并做好记录，配电设备发生事故时不得离岗。7、及时接收核销工作单，确保工作完成及时、达到质量标准。8、
8、如供电局停电，负责及时同供电局联系，做好登记工作，并及时按操作规定启动发电设备。9、检查大厦配置的仪表、仪器运行情况，确保准确无误，按规定定期抄表（准确及时报主管核对）。10、严格按照大厦设备、设施控制管理规定执行，厉行节约，杜绝浪费能源。11、完成上级交给的其他工作。维修电工岗位职责 岗位名称：维修电工 直接上级：部门主管 岗位职责：1、严格遵守公司员工守则和各项规章制度，服从主管工作安排，除完成日常维修任务外，有计划的承担其他工作任务。2、熟悉并掌握大厦电器设备的性能、线路走向、开关控制范围。3、有较强的专业技术水平及处理紧急事故、排除故障的能力，协助主管进行工作。4、及时完成客户提出的报
9、修要求，不得无故拖单。5、认真检查设备运行状况，做好设备维修保养工作，并认真填写保养记录。6、自觉遵守大厦的各种规章制度、安全操作规定。7、在对突发事故有科学系统的应急方案（停电、电梯困人、火灾等），并能及时、沉着、有序排除故障。8、有较强的维修技术能力，不断地学习业务技能，不断掌握新技术的推广和应用。9、认真进行巡视检查，消除事故隐患，发现问题及时排除、上报。10、积极协调配电工的工作，出现事故时无条件的听从上级领导的指挥与维修。12、完成上级安排的其他工作。水工岗位职责 岗位名称：维修水工 直接上级：维修部主管 岗位职责：1、严格遵守公司员工守则和各项规章制度，服从主管工作安排。2、熟悉大
10、厦的给排水系统，并保证正常供给，排水畅通，保证在火灾、供水、排水设备设施失灵等应急状况下，准确采用果断处理措施，并负责大厦应急状况下的安全操作培训。3、负责对大厦内的给排水系统进行检查、维修及保养，严格执行节水计划，杜绝跑、冒、漏、渗现象。4、当班期间定时巡视检查供排水系统设备、设施，并做好巡检记录。5、有计划地对给排水系统进行维修、维护、保养。6、负责处理客户报修的给排水故障。7、巡检消防设施，确保消防、供水设施处于良好状态。8、负责专业维修公司对设施维修、保养的监管工作。9、做好应急（渗水、漏水、污水外益等）抢修工作，接到应急报告迅速奔赴现场，及时进行抢修。10、积极参加业务学习和技术培训
11、，不断提高业务技术水平。11、每月负责对安装计量表的用户定期抄表并上报主管。12、负责完成上级交给的其他工作。综合维修工岗位职责 岗位名称：综合维修工 直接上级：维修部主管 岗位职责：1、严格遵守公司员工守则和各项规章制度，服从主管工作安排。2、全面负责大厦房屋及公共区域、墙面、门窗、楼梯扶手、地面砖、防水等修缮工作，保持房屋及公共区域处于良好状态。3、根据客服部的派工单及时安排好施工顺序，不得无故拖单。4、在保证修缮工程质量的前提下，修旧利废，进行更新改造。5、熟悉施工前所用材料的使用性能，准确的预算施工耗材，准备所需工具设备。6、定期检查大厦涉及的墙面、门窗及公共区域完好状况。对墙面、地板
12、的空鼓、裂缝、脱落现象进行预防和修缮。7、对空置房屋及时修补完善，对退房客户遗留的装修工程组织拆除工作。8、局部修补时，对其余部位采取保护性措施，防止任意堆物、堆料损伤完好部位。9、对所管的房屋及公共区域的修缮，严格按照计划（年、季、月）进行，确保工程质量及进度。10、熟练掌握学习新型技术和新型材料的推广应用。11、完成上级交办的其他工作。第三部分 工作流程维修工作单服务流程1、客服部接到报修后，须在5分钟内通知维修人员，如遇紧急情况，时间应控制在3分钟内。2、报单人须将房间号、电话、维修内容向维修人员叙述清楚和完整。3、在5分钟内客服部与维修人员联系未果，客服人员应联系维修主管进行处理。4、
13、维修人员接到报修后，应在10分钟内赶到客户处。特殊情况可延至30分钟。5、维修人员接到报修后，如遇特殊原因迫使维修停止，须及时向维修主管汇报，并与客服报修人员联系，说明原因。6、维修部在客户区域进行维修时，如遇困难，应在客户同意的时限内完成工作；在公共区域的维修中，如遇困难，应向上级汇报，在上级批准的时限内完成工作。7、维修主管应保证维修部常用维修工具和备料齐全。8、工作结束后，维修人员应向客服部如实反馈完成情况。9、客服人员及时对维修事项进行回访，不得出现不回访、晚回访、假回访等现象。日常维修操作的实际细则一、维修部主管责任：1、接到综合服务部工作单，立即安排，保证5分钟内维修人员到达现场。
14、2、如果同时接到多个工作单，应分轻、重、缓、急合理安排，同时2分钟内通知综合服务部。对暂缓维修的工作单（20分钟内可到达现场的）反馈给客户并承诺到达现场的时间。主管应合理安排，保证在承诺时间内进行工作。3、及时询问，检查完单的情况，对反馈的意见进行分析、记录，如出现以下情况应及时采取措施并向上级领导反映。 维修人员无法及时完单（分几种情况）；A、需设备、设施厂家或商家配合共同完成的工作（空调、宽带、IP、电信、供电部门故障）；措施：立即同厂家、商家取得联系，并继续寻找原因，争取以最快的时间进行解决，立即向总经理汇报，并配合客服向客户解释，取得客户的理解与配合。B、维修人员的技术能力无法达到：措施：主管立即到达现场及时处理详细记录，做为员工技术考评、培训的依据。C、施工的环境条件，不具备：（1、下雨时无法处理的墙体、窗户渗水问题；2、工作时间内无法进行噪音、油漆操作；3、客户突然改变维修时间）措施： 同客户约定具体施工的时间，准备工作提前完成，按时操作及时反馈客服； 通过客服向客户解释无法立即施工的原因，并约好当日工作时间，准时到达现场； 当维修人员到达现场，客户因有事突然改变维修时间时，应让客户在工作单上签定维修时间立即反馈客服，进行详细的记录并在规定时间内提前5分钟与客户联系，
