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1、?房地产根本制度及政策?复习提纲第一章 房地产业1、房地产是进展房地产投资、开发、经营、管理、效劳的行业，属于第三产业，是具有根底性、先导性、带动性与风险性的产业。2、房地产业及建筑业的区别：建筑业的产品是建筑物，具有物质属性；而房地产的产品即表达物质属性又表达法律属性，其落脚点在房地产权属。建筑业是物质生产部门，是第二产业，房地产业兼有生产、经营、管理与效劳等多种性质，属于第三产业。房地产业及建筑业的联系：除特殊领域的建筑产品外，它们的业务对象都是房地产。在房地产开发活动中，房地产业与建筑业是合作双方。3、房地产业可以分为房地产投资开发业、房地产咨询业、房地产估价业、房地产经纪业与物业管理业
2、。房地产投资开发除了取得土地、建造房屋然后预售或销售新建的房屋这种方式，还有购置房屋后出租，购置房屋后出租一段时间再转让，或者购置房地产后等待一段时间后再转让；开发也不仅是建造新房屋，还有把土地变成为建立熟地之后转让，有对旧房屋进展装修改造，有接手在建工程后继续开发等。房地产开发具有资金量大、回报率高、风险大、附加值高、产业关联性强等特点。房地产咨询业具体业务有：房地产市场调查研究，房地产开发工程可行性研究、房地产开发工程筹划。房地产经纪业是指以收取佣金为目的，为促成他人房地产交易而从事居间、代理等经纪业务的经济活动。物业管理是一种经营型、企业化的管理，通过质价相符的有偿效劳与一业为主，多种经
3、营来实现独立核算、自负盈亏、自我开展与自我完善。中国传统的房屋管理是由政府的职能部门以行政手段对房屋进展管理的一种体制。管理单位并非企业而是属于事业性质。4、任何行业的开展都离不开房地产业，房地产业的作用：可以为国民经济的开展提供重要的物质条件可以改善人们的居住与生活条件可以改善投资环境防止分散建立，有利于城市规划有利于积累城市建立基金可以带动相关产业有利于产业构造的合理调整有利于深化住房制度改革有利于吸引外资可以扩大就业面。5、我国房地产业的开展主要得益于三项重大制度与体制的改革：城镇住房制度改革、城市土地使用制度改革与房地产生产方式改革。我国传统的城镇住房制度是一种以国家统包、无偿分配、低
4、租金、无限期使用为特点的实物福利性住房制度，现在的目标是创立具有中国特色的新型住房制度，实现住房商品化、市场化、社会化。建立以中低收入家庭为对象、具有社会保障性质的经济适用住房供给体系与以高收入家庭为对象的商品房供给体系，新的深化城镇住房制度改革的根本内容是：停顿住房实物分配，实行住房分配货币化建立与完善以经济适用住房为主的住房供给体系；继续推进现有公有住房改革，培育与标准住房交易市场采取扶持政策，加快经济适用住房建立开展住房金融加强住房物业管理。新建的经济适用住房出售价格实行政府指导价，按保本微利原那么确定，经济适用住房的本钱包括：征地与拆迁补偿费、勘察设计与前期工程费、建安工程费、住宅小区
5、根底设施建立费、企业管理费、贷款利息与税金等7项。为了降低经济适用住房的建立本钱，计入房价的企业管理费原那么上控制在2%以内，并以征地与拆迁补偿费、勘察设计与前期工程费、建安工程费、住宅小区根底设施建立费等4项本钱因素为根底计算，经济适用住房的开发利润控制在3%以下。同时，通过土地划拨减免行政事业性收费政府承当小区外根底设施建立控制开发贷款利率落实税收优惠政策等措施切实降低经济适用住房的建立本钱。最低收入家庭住房保障原那么上以发放租赁补贴为主，实物配租与租金核减为辅。城镇最低收入家庭人均廉租住房保障面积标准原那么上不超过当地人均住房面积与60%。廉租住房的租金实行政府定价，廉租住房租金标准由维
6、修费与管理费二项组成。停顿住房实物分配后，职工购房资金来源主要有：职工工资、住房公积金、个人住房贷款以及有的地方的住房补贴。住房补贴只有房价收入比(即本地区一套建筑面积为60平方米的经济适用住房的平均价格及双职工家庭年平均工资之比)在4倍以上，且财政、单位有住房建立资金可转化为住房补贴的地区可以发放。房地产市场要实现总量根本平衡、构造根本合理、价格根本稳定。为了增加普通商品住房供给，从2006年6月1日起，凡新审批、新开工的商品住房建立，套型建筑面积90平方米以下住房(含经济适用住房)面积所占比重，必须到达开发建立总面积的70%以上。对于土地供给优先保证中低价位、中小套型普通商品住房(含经济适
7、用住房)与廉租住房的土地供给，其年度供给量不得低于居住用地供给总量的70%。对于直辖市、方案单列市、省会城市的住房建立规划要报建立部备案，其他城市的住房建立规划要报省建立厅备案。要求在2006年底建立廉租住房制度。并合理确定与公布今明两年廉租住房建立规模。廉租住房资金筹措渠道有土地出让净收益(扣除有关费用后余额的一定比例即5%)与住房公积金增值收益。(扣除住房公积金贷款风险准备金与管理费用等费用后的金额作为城镇廉租住房保障补充资金)6、在方案经济时期，我国的城市土地使用制度，是对土地实行行政划拨，无偿无限期使用，制止土地使用者转让土地的制度。行政划拨是指由政府无偿拨给与无偿调用。现在实行“国家
8、依法实行国有土地有偿、有限期使用制度。是在不改变城市土地国有的条件下，采取拍卖、招标、协议、挂牌等方式将土地使用权有偿、有限期出让给土地使用者，土地使用者的土地使用权在使用年限内可以转让、出租、抵押或者用于其他经济活动。7、我国的房地产法律法规有：?城市房地产管理法?、?土地管理法?、?城市规划法?、?物权法? 第二章 建立用地制度及政策1、土地所有制指的是城市市区的土地属于国家所有，由国务院代表国家行使。具体规定如下：城市市区的土地农村与城市郊区中已经依法没收、征收、征购为国有的土地国家依法征收的土地依法不属于集体所有的林地、草地、荒地、滩涂及其他土地农村集体经济组织全部成员转为城镇居民的，
9、原属于其成员集体所有的土地因国家移民、自然灾害等原因，农民成建制地集体迁移后不再使用的原属于迁移农民集体所有的土地。2、取得建立用地使用权的途径主要有：通过行政划拨方式取得通过国家出让方式取得通过房地产转让方式(如买卖、赠及或其他合法)取得通过土地或房地产租赁方式取得。依法取得建立用地使用权后，建立用地使用人依法享有土地占有、使用与收益的权利。有权利用该土地建造建筑物、构筑物及其附属设施，但不得改变用途，如需要改变应当经有关行政部门批准。建立用地使用权转让、互换、出资、赠及或者抵押的，当事人应当采取书面形式订立相应的合同，使用期限由当事人约定但不能超过建立用地剩余期限。3、集体土地的范围有：村
10、农民集体村内两个以上农村集体经济组织的农民集体乡镇农民集体所占用的土地。农村与城市郊区的土地一般属于农民集体所有。宅基地、与自留地、自留山也属于集体所有。矿藏、水流、森林、山岭、草原、荒地、滩涂等自然资源，都属于国家所有，由法律规定属于集体所有的森林、山岭、草原、荒地、滩涂除外。4、土地管理的根本制度：土地登记制度，国家依法对国有土地使用权、集体土地所有权、集体土地使用权与土地他项权利(抵押权与承租权等)进展登记。依法登记的土地所有权、使用权、他项权受法律保护，任何单位与个人不得侵犯。土地登记以宗地为根本单元，拥有或使用两宗以上土地应当分宗申请登记。两个以上使用者共同使用一宗土地也要分别登记。
11、跨县级使用土地的，也要分别向土地所在地的土地管理部门分别登记。土地有偿有限期使用制度，除了国家核准的划拨土地以外，凡新增土地与原使用的土地改变用途或使用条件、进展市场交易等，均实行有偿、有限期使用。土地用途管制制度，土地被分为农用地、建立用地与未利用土地。土地用途管制制度的核心是不能随意改变农用地的用途。农用地转用须有批准权的人民政府核准。耕地保护制度。5、土地征收是所有权改变，征用是使用权改变，当使用完毕后被征用的土地如数返还给原权利人。征收土地的特点：具有一定的强制性要妥善安置被征地单位人员的生产与生活，用地单位向被征地单位给予经济补偿。被征收后的土地所有权发生转移，从集体所有变为国有。征
12、收土地的原那么：珍惜耕地，合理利用土地的原那么保证国家建立用地原那么妥善安置被征地单位与农民的原那么有偿使用土地的原那么，土地征收后，除一些公共设施、公益事业与根底设施外，国有土地供给原那么上都应实行有偿使用。依法征地的原那么。6、为了公共利益的需要，依照法律规定的权限与程序可以征收集体所有的土地。在征地依法报批前，当地的土地管理部门应当书面形式告知被征地农村集体经济组织的与农民关于征地情况，并对一些情况及他们共同确认，并可能组织听证。征收土地实行两级审批制度，即国务院与省级人民政府。征收根本农田、根本农田以外的耕地超过35公顷，其他土地超过70公顷的由国务院审批。其他的由省级人民政府审批。
13、一个建立工程需要征收的土地应当根据总体设计一次申请批准，不得化整为零，或者分期征地、分段征地。征收土地，由用地单位支付土地补偿费、安置补助费、地上附着物与青苗补偿费。临时使用土地期限，最多不得超过2年，并且不得改变批准的用途。临时用地超过批准时间可再提出申请，不退地又不申请的按违章用地处理。全民所有制企业与集体所有制企业同农村集体经济组织投资兴办联营企业要用集体土地的，由联营企业向县级土地局提出用地申请，按国家建立用地的批准权限，经有批准权限的人民政府批准，经批准的土地可以实 行征收，也可以作为农村集体经济组织将土地作为联营条件。联营企业用地可以不改变土地权属性质。被征收土地所在的市县人民政府
14、在收到征收土地方案后，10日内应以书面或其他形式进展公告。公告中要包含征地补偿标准与农业人口安置途径。未进展征地、补偿、安置公告的，被征地单位与个人有权拒绝办理征地相关手续。7、在征地告知后，凡被征地农村集体经济组织与农户在拟征土地上抢栽、抢种、抢建的地上附着物与青苗，征地时一律不予补偿。征收耕地的补偿费用包括：土地补偿费、安置补助费、地上附着物与青苗补助费。还应当安排被征地农民的社会保障费用。征收耕地的土地补偿费为该耕地被征收前三年平均年产值的6-10倍，安置补助费为人均该耕地被征收前三年平均年产值的4-6倍，但每公顷被征收耕地的安置补助费最高不得超过被征收前三年平均年产值的15倍。在人均耕
15、地特别少的地区，可以增加安置补助费但土地补偿费与安置补助费之与不得超过该土地被征收前三年平均年产值的30倍。还缺乏以使被征地农民保持原有生活水平的当地人民政府可以用国有土地有偿使用收入予以补贴。地上附着物与青苗补助费标准由省规定。征用临时用地要签订临时用地协议，并按该土地前三年平均年产值逐年进展补偿，但最高不超过按征收土地时计算的土地补偿费与安置补助费的总与。8、征收集体土地的工作程序：申请用地受理申请并审查有关文件，县级土地局在30日内拟定农用地转用方案、补充耕地方案、征地方案与供地方案，经同级人民政府同意后报上一级土地管理部门审查。审查用地，有批准权的人民政府土地行政管理部门，收到上报土地
16、审批文件，征得有关部门意见后，实行土地管理部门内部会审制度审批土地。征地实施。征地公告，支付土地补偿费、安置补助费、地上附着物与青苗补助费，安置农业人口，协调征地争议。签发用地证书征地批准后的实施管理。建立征收土地档案。9、出让土地中的地下埋藏物归国家所有。集体土地不经征收不得出让。土地使用权出让方式有：拍卖、招标或双方协议。商业、旅游、娱乐与商品住宅用地必须采用拍卖、招标或挂牌方式出让。出让人应当至少在投标、拍卖或挂牌开场日前20日内发布招标、拍卖或挂牌公告。招标是以书面投标形式，拍卖是竞报者轮番报价，当竞买人缺乏三人或竞买人的最高应价未到达底价时，应当终止拍卖。协议出让主要用于公共福利事业与非盈利性的社会团体机关单位用地与特殊用地。挂牌出让方式是在土
