投资策划与经营策略

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1、编号：时间：2021年x月x日书山有路勤为径，学海无涯苦作舟页码：第1页 共1页投资策划与经营策略现在中国房地产产业已从卖方市场转变为买方市场，结合房地产市场策划营销理论和实践的运作方法，提出房地产全程策划营销方案，他从项目用地的初始阶段就导入策划营销的科学方法，结合房地产行业的运作流程，逐步实施。其核心内容包括：第一章 市场调研及定位部分第二章 财务及资本运作部分第三章 广告策略部分第四章 营销策划与销售代理部分第五章 物业管理部分第一章 市场调研及建设规划建议一 项目用地周边环境分析1、项目土地性质调查.地理位置 .地质地貌状况 .土地面积及红线图.土地规划使用性质 .七通一平现状2、项目

2、用地周边环境调查.地块周边的建筑物 .绿化景观 自然景观. 历史人文景观 环境污染状况3、地块交通条件调查地块周边的市政路网以其公交现状、远景规划 .项目的水、路、空交通状况地块周边的市政道路进入项目地块的直入交通网现状4、周边市政配套设施调查购物场所. 文化教育 医疗卫生. 金融服务 .邮政服务 娱乐、餐饮、运动.生活服务.娱乐休息设施周边可能存在的对项目不利的干扰因素 .历史人文区位影响二 区域市场现状及其趋势判断1、项目所在地房地产市场概况及政府相关的政策法规 项目所在地的居民住宅形态及比重 政府对各类住宅的开发和流通方面的政策法规 政府关于商品住宅在金融、市政规划等方面的政策法规 短中

3、期政府在项目所在地及项目地块周边的市政规划2、项目所在地商品住宅市场板块的划分及其差异及各板块总体供求现状3、项目所在地商品住宅平均价格走势及市场价值发现4、商品住宅客户构成及购买实态分析.各种档次商品住宅客户分析 .商品住宅客户购买行为分析三 土地SWOT（深层次）分析 1、项目地块的优势2、项目地块的劣势3、项目地块的机会点4、项目地块的威胁及困难点 四 项目市场定位1、类比竞争楼盘调研类比竞争楼盘基本资料 .项目户型结构详析 项目规划设计及销售资料 .综合评判2、项目定位市场定位：区域定位 主力客户群定位 功能定位. 建筑风格定位 五 总体规划(建议)1、项目地块概述 项目所属区域现状

4、项目临界四周状况 .项目地貌状况2、项目地块情况分析 发展商的初步规划和设想 .影响项目总体规划的不可变的经济技术因素 土地SWOT分析在总体规划上的利用和规避. 项目市场定位下的主要经济指标参数3、建筑空间布局 项目总体平面规划及其说明 .项目功能分区示意及其说明4、道路系统布局 地块周边交通环境示意： 地块周边基本路网 项目所属区域道路建设及未来发展状况 项目道路设置及其说明： 项目主要出入口设置 项目主要干道设置 项目车辆分流情况说明 项目停车场布置5、绿化系统布局 地块周边景观环境示意： 地块周边历史、人文景观综合描述 项目所属地域市政规划布局及未来发展方向项目环艺规划及说明：项目绿化

5、景观系统分析 项目主要公共场所的环艺设计6、公建与配套系统 项目所在地周边市政配套设施调查 .项目配套功能配置及安排 公共建筑外立面设计提示：会所外立面设计提示 营销中心外立面设计提示 物业管理公司、办公室等建筑外立面设计提示 其他公建（如巴士站、围墙）外立面设计提示 .公共建筑平面设计提示： 公共建筑风格设计的特别提示 项目公共建筑外部环境概念设计7、分期开发 分期开发思路 首期开发思路8、分组团开发强度 六 建筑风格定位1、项目总体建筑风格及色彩计划 项目总体建筑风格的构思 .建筑色彩计划2、建筑单体外立面设计提示 商品住宅房外立面设计提示： 多层、小高层、高层外立面设计提示 不同户型的别

6、墅外立面设计提示 针对屋顶、屋檐、窗户等外立面局部设计提示 其他特殊设计提示 .商业物业建筑风格设计提示 七 主力户型选择1、项目所在区域同类楼盘户型比较2、项目业态分析及项目户型配置比例3、主力户型设计提示 一般住宅套房户型设计提示 .跃式、复式、跃复式户型设计提示 .别墅户型设计提示4、商业物业户型设计提示 商业群楼平面设计提示 .商场楼层平面设计提示 写字楼平面设计提示 八 室内空间布局装修概念提示1、室内空间布局提示2、公共空间主题选择3、庭院景观提示 九 环境规划及艺术风格提示1、项目周边环境调查和分析 2、项目总体环境规划及艺术风格构想 地块已有的自然环境利用 .项目人文环境的营造

7、3、项目各组团环境概念设计 组团内绿化及园艺设计 组团内共享空间设计 组团内雕塑小品设计提示 组团内椅凳造型设计提示 组团内宣传专栏 导视系统位置设定提示4、项目公共建筑外部环境概念设计 项目主入口环境概念设计 项目营销中心外部环境概念设计 项目会所外部环境概念设计 项目营销示范中心沿途可营造环境概念设计 针对本项目的其他公共环境概念设计 十 公共家具概念设计提示1、项目周边同类楼盘公共家具摆设 营销中心大堂 .管理办公室2、本项目公共家具概念设计提示 十一 公共装饰材料选择指导1、项目周边同类楼盘公共装饰材料比较2、本项目公共装饰材料选择指导及装修风格构思3、项目营销示范单位装修概念设计 客

8、厅装修概念设计.厨房装修概念设计. 主人房装修概念设计 儿童房装修概念设计 客房装修概念设计.室内其他（如阳台、玄关、门窗）装修提示4、项目营销中心装修风格提示5、住宅装修标准提示多层、小高层、高层装修标准提示.跃层、复式、跃复式装修标准提示别墅装修标准提示 十二 灯光设计及背景音乐指导1、项目灯光设计 项目公共建筑外立面灯光设计 .项目公共绿化绿地灯光设计 项目道路系统灯光设计 .项目室内灯光灯饰设计2、背景音乐指导 广场音乐布置 .项目室内背景音乐布置 十三 小区未来生活方式的指导1、项目建筑规划组团评价2、营造和引导未来生活方式 住户特征描述 .社区文化规划与设计第二章 财务及资本运作一

9、 项目价值分析1、商品住宅项目价值分析的基本方法和概念商品住宅价值分析法（类比可实现价值分析法）：选择可类比项目确定该类楼盘价值实现的各要素及其价值实现中的权重分析可类比项目价值实现的各要素之特征对比并量化本项目同各类比项目诸价值实现要素的对比值根据价值要素对比值判断本项目可实现的均价类比可实现价值决定因素：类比土地价值A 市政交通及直入交通的便利性的差异B 项目周边环境的差异：自然和绿化景观的差异 教育和人文景观的差异各种污染程度的差异 社区素质的差异C 周边市政配套便利性的差异项目可提升价值判断A 建筑风格和立面的设计、材质B 单体户型设计C 建筑空间布局和环艺设计D 小区配套和物业管理E

10、 形象包装和营销策划F 发展商品牌和实力价值实现的经济因素A 经济因素B 政策因素2、项目可实现价值分析类比楼盘分析与评价 .项目价值类比分析：价值提升和实现要素对比分析 项目类比价值计算 二 项目定价模拟1、均价的确定住宅项目均价确定的主要方法：类比价值算术平均法有效需求成本加价法A 分析有效市场价格范围 B 确保合理利润率，追加有效需求价格 运用以上两种方法综合分析确定均价2、项目中具体单位的定价模拟商品住宅定价法：差异性价格系数定价法（日照采光系数、景观朝向系数、户型系数、楼层系数、随机系数）各种差异性价格系数的确定：确定基础均价确定系数确定幅度 具体单位定价模拟 三 项目投入产出分析1

11、、项目经济技术指标模拟 项目总体经济技术指标 首期经济技术指标2、项目首期成本模拟成本模拟表及其说明3、项目收益部分模拟销售收入模拟：销售均价假设 销售收入模拟表 利润模拟及说明：模拟说明 利润模拟表敏感性分析：可变成本变动时对利润的影响 销售价格变动时对利润的影响 四 投资风险分析及其规避方式提示1、项目风险性评价价值提升及其实现的风险性：项目的规划和设计是否足以提升项目同周边项目的类比价值项目形象包装和营销推广是否成功2、资金运作风险性减少资金占用比例，加速资金周转速度，降低财务成本对销售节奏和开发节奏进行良好的把握，以尽量少的资金占用启动项目，并在最短的时间内实现资金回笼3、经济政策风险

12、国际国内宏观经过形势的变化国家地方相关地产政策的出台及相关市政配套设施的建设 五 开发节奏建议1、影响项目开发节奏的基本因素政策法规因素 地块状况因素 发展商操作水平因素. 资金投放量及资金回收要求销售策略、销售政策及价格控制因素 .市场供求因素 .上市时间要求2、项目开发节奏及结果预测项目开发步骤. 项目投入产出评估 结论六 项目工程控制 一 建筑材料选用提示 1、区域市场竞争性楼盘建筑材料选用类比2、新型建筑装饰材料提示3、建筑材料选用提示 二 施工工艺流程指导1、工程施工规范手册2、施工工艺特殊流程提示 三 质量控制1、项目工程招标投标内容提示2、文明施工质量管理内容提示 四 工期控制1

13、、项目开发进度提示2、施工组织与管理 五 造价控制1、建筑成本预算提示2、建筑流动资金安排提示 六 安全管理 1、项目现场管理方案 2、安全施工条例七 财务策略.信贷：选择适当银行控制贷款规模、周期合理选择质押资产银企关系塑造信贷与按揭互动操作. 付款方式：多种付款选择 优惠幅度及折头比例科学化 付款方式优缺点分析付款方式引导付款方式变通.按揭：明晰项目按揭资料尽可能扩大年限至30年按揭比例首期款比例科学化及相关策略按揭银行选择艺术保险公司及条约公证处及条约按揭各项费用控制合伙股东：实收资本注入 关联公司操作 股东分配换股操作 资本运营八 商业合作关系.双方关系：发展商与策划商发展商与设计院发展商与承建商发展商与承销商发展商与广告商发展商与物业管理商发展商与银行（融资单位）.三方关系：发展商、策划商、设计院发展商、策划商、承销商发展商、策划商、广告商发展商、策划商、物业管理商 发展商、策划商、银行（融资单位）.多方关系：发展商、策划商、其他合作方第三章 广告策划项目形象策划营销包括房地产项目的总体战略形象、社区文化形象、企业行为形象、员工形象及其项目视觉形象等。房地产项目视觉形象是指房地产项目有别于其他项目具有良好识别功能的统一视觉表现。其核心部分包括项目的名称、标志、标准色、标准字体等