《724172028东营房地产市场综合分析报告42p》由会员分享，可在线阅读，更多相关《724172028东营房地产市场综合分析报告42p（42页珍藏版）》请在金锄头文库上搜索。
1、东营房地产市场综合分析报告目录第一章 城市宏观环境调研及分析4一、东营城市概况41、地理位置及行政区划42、人口43、区域交通“三路两港一场”44、区域经济及支柱产业5二、垦利县概况61、地理位置62、行政区划63、人口64、区域交通65、经济概述7三、东营市总体规划发展分析（20052020）71、空间布局72、布局说明解析73、东营“中心城”发展规划（20052020）84、城市未来发展前景分析95、黄河三角洲高效生态经济区10四、城市宏观环境分析总结11第二章 东营住宅房地产市场调研及分析12一、房地产市场板块分析121、各版块划分122、各版块市场特征12二、代表性项目研究15三、产品
2、分析161、建筑风格分析162、户型及面积分析173、均价分析194、去化分析205、客群构成分析21四、典型个案分析211、东城板块典型个案分析212、西城板块典型个案分析253、垦利板块典型个案分析27五、东营住宅市场调研结论29第三章 东营商业地产的调研及分析30一、东营市经济情况概述：30二、商业地产现状：30三、东营目前四大商圈及未来两大商圈概述：321、济南路与西四路商圈322、济南路与西二路商圈32四、东营市目前商业业态现状：37五、东营市城市综合体的规划和发展前景的分析：48第四章 东营市房地产市调总结：50第一章 城市宏观环境调研及分析一、东营城市概况1、地理位置及行政区划东
3、营市成立于1983年，位于山东省北部黄河三角洲地区，黄河在东营市境流入渤海。东、北临渤海，西与滨州市毗邻，南与淄博市、潍坊市接壤。东营市辖东营、河口2个区，广饶、垦利、利津3个县，共有40个乡镇街道，其中14个街道、23个镇、3个乡。2、人口2009年末，全市户籍人口185万人，其中，非农业人口80万人。2010年末全市常住人口202万人，其中城镇常住人口 118万人，城镇化率为58.5%，全市人口出生率8.06，死亡率4.76，自然增长率3.3。3、区域交通“三路两港一场” 三路：高速公路：荣乌高速铁路：在建中的“黄大、德龙烟”铁路 两港：东营港区、广利港 一场：东营机场（计划4C级升级为4
4、D级机场，同时开通国际航线）4、区域经济及支柱产业1)经济概述： 城市综合竞争力位列全国第25位。 全市生产总值为2359.94亿元，十一五期间增速达到65%。 三次产业比3.7：72.6：23.7。 2010年收入过10亿的企业新增54家，过百亿的企业达到10家。 2)主要支柱产业： 石油工业与地方经济结构为3：7； 石油装备制造业，企业发展到150多家，主营业务收入占到全国该行业的三分之一； 传统工业（盐化、橡胶轮胎、造纸、纺织）80%达到了国内先进水平； 大规模集成电路、广汽吉奥汽车、光伏太阳能等高新技术产业比重在2010年增长12个百分点。3)2010年人均收入水平： 东营市人均可支配
5、收入23657元： 农民人均纯收入8206元。二、垦利县概况1、地理位置 垦利县位于黄河入海口，地处胜利油田腹地，是黄河千百万年孕育出来的既古老又年轻的一方沃土。 垦利东濒渤海，西北与利津县隔黄河相望，南接东营市东营区，东北部与东营市河口区毗邻。县属总面积2204平方公里。2、行政区划2010年，垦利县辖胜坨、郝家、永安、黄河口、董集5个镇和垦利、兴隆2个街道办事处，1个社区管理委员会，1个省级经济开发区，有333个村民委员会，7个社区居委会。3、人口2009年底，全县总人口22万人。其中，非农业人口3.7万人。人口出生率7.63，人口死亡率5.58，人口自然增长率2.05。4、区域交通公路：
6、 高速：胜利黄河公路大桥、东营黄河高速、东青高速、环渤海高速公路穿过，北接京津唐高速，南连济青高速、威乌高速，把环渤海经济带连成一体。 省道：青垦路、辛河路、永莘路3条省级干线公路在垦利交汇。 港口：开发区北距开放口岸东营港60公里。机场：东到东营永安机场只有15分钟路程。5、经济概述1）工业强县： “十一五”末，全县销售收入过亿元的工业企业发展到125户，过10亿元10户，过50亿元的企业达到5户，超100亿元的企业达到2户。 万达控股集团有限公司、胜通集团股份有限公司、垦利石化有限责任公司、东辰控股集团有限公司等4家企业入围2010年度中国制造业企业500强。2） 支柱产业： 农业：30万
7、亩东营现代渔业区为主体，海参、大闸蟹养殖深加工进入发展快车道，全国最大的单片滩涂养殖基地已初具规模。 工业：传统支柱产业：石油化工、精细化工、机械制造新兴产业：机械装备制造、新能源、新材料等新兴产业 第三产业：汽车贸易、物流运输、仓储、观光旅游业、陆海石油科技服务。3） 民营企业经济突飞猛进： “十一五”末，全县个体工商户发展到6156户，民营企业发展到1230家，规模以上民营工业企业达到170家，占规模以上工业企业总数的97.1%。三、东营市总体规划发展分析（20052020）1、空间布局一个中心城、四个次中心城、十个卫星城镇和二百个新型农村社区。2、布局说明解析 一个中心城：纳入垦利，依托
8、广利港、黄河路东延规划滨海生态城，形成“一城五组团”的生态型组团 四个次中心城：广饶县城、利津县城、河口城区和东营港城，是市域南部、西部、北部和滨海的区域性中心城市。 “十个卫星城镇”：分布在中心城和次中心城周边，按照规划，2020年达到万人以上的目标。 二百个新型农村社区：将依托卫星城镇、一般乡镇驻地和中心村，建设新型农村社区(即农民居住社区和社区服务中心)，辐射带动周边村庄，推动社会主义新农村建设。3、东营“中心城”发展规划（20052020）1)发展布局结构：将垦利县城纳入中心城，依托广利港、黄河路东延规划滨海生态城，形成“一城五组团”的生态型组团式布局结构。2）发展策略：按照“东扩、西
9、疏、南展、北延、中优”的发展策略，形成一个中心城和由东城、西城、垦利、滨海、广利港五个组团组成的黄河三角洲中心城市。3）发展规模：规划控制面积约1100平方公里。2020年城市人口规模达到120万人以上。4）各组团定位说明： 东城组团：包括市级行政办公、科教和文化中心，重点发展高端产业和旅游服务业； 西城组团：包括胜利油田办公及科研中心、石油大学和东营区行政办公所在地，重点发展石油机械装备制造业和商业服务业； 垦利组团：包括垦利县的行政办公、文化中心，重点发展生态旅游、商贸流通、生态养殖和机械制造业，控制发展化工、炼油等污染产业； 滨海组团：打造集观光旅游、休闲度假、滨海居住于一体的滨海生态组
10、团； 广利港组团：规划成为集商港、客运港和旅游港为一体的综合性港口，重点发展临港工业、物流、旅游和港区生活配套设施。4、城市未来发展前景分析1）山东半岛蓝色经济区规划 涵盖青岛、东营、烟台、潍坊、威海、日照市及滨州市无棣、沾化个沿海县。 9大核心区（如上图所示） 东营属于“东营石油产业集聚区”。发展重点是我国最大的战略石油储备基地后方配套设施区、海洋石油产业、商务贸易业。功能定位是将东营城区东展，建设临海石油产业集聚区。5、黄河三角洲高效生态经济区1） 产业布局：“四点、四区、一带” 四点：东营、滨州、潍坊、莱州四个港口建设。 四区：东营、滨州、潍坊、莱州四大临港产业区。 一带：北部沿海经济带
11、。2）东营东营临港产业区 位于东营市东北部和东部临海、临港区内，主要为国有荒滩盐碱地，起步区约1000多平方公里。 重点建设化工、电力、临港产业、物流等产业集聚区，打造区域内重要的化工产业基地、电力供应基地、装备制造业基地、区域物流中心和产品集散中心。四、城市宏观环境分析总结 优越的地理位置、雄厚工业基础以及发达的经济，提升城市综合竞争力及影响力。 “黄”“蓝”两大国家级发展机遇，赋予东营广阔的发展前景的同时，催生了当地经济发展的新的增长极。 中心城区的扩容、交通等基础设施的完善，在增强东营各城市组团互动的同时，也将促进人员流动和人气的拉动。 垦利将并入东营中心城区一同发展，区域潜力及价值将得
12、到空前的提升。 当地产业经济的发展及经济的腾飞一方面会拉动产业人口的迁入及增长，另一方面也会催生富裕阶层的增加，从而进一步促进居民消费结构的转变。 黄河水城、生态湿地保护等生态发展的举措也将进一步提升城市居住的舒适度以及宜居性。综上所述，经济的持续快速发展、人口的增长、人均收入的增加、环境的改善、基础配套设施的完善，一方面将为房地产市场带来发展的空间与机会，另一方面也为房地产市场带来稳定而广泛的需求和客户群体。第二章 东营住宅房地产市场调研及分析一、房地产市场板块分析1、各版块划分板块划分示意及本案位置（红色虚线为区域分割线）依据研究要求、区位特征和传统习惯，我们本次研究将分为东城板块、西城板
13、块、垦利板块三个板块进行研究分析。2、各版块市场特征1）西城板块 城市公共配套较为发达和成熟。西城作为胜利石油管理局的驻地，发展较早，城市公共配套较为完善，生活便利，教育科研、医疗、金融、商业等各类机构密布，长途汽车站的东西两站均位于西城，西城的城市商业具备一定规模，辐射东营各区市，尤以济南路周边最为繁华，百货大楼、银座等各大商业入驻，各类中小商家云集，餐饮、娱乐业发达，成熟的城市公共配套成为西城各楼盘对客户进行推介的重要砝码之一； 楼盘多分布于城区外围。由于该片区发展较早，区域中心地块日益稀缺，西城近期进入市场的楼盘多分布在该区域外围，以黄河路附近的南部板块和北二路以北的北部板块（华八井）较
14、为集中； 在售楼盘开发规模相对较小，大盘较为缺乏。由于城市发展重心东移，并且提出西城控制三面向东发展，西城片区楼盘开发量总体较小，大盘数量较少，西城大盘大多分布于南部板块，如海信盈城、众成格林枫景、海通时代康桥、天业盛世龙城等项目开发量较大； 南部板块楼盘销售价格普遍高于北部板块。南部板块的项目多处于东西城连接带上，在原有城市配套基础上，其配套改善升级的速度提高明显，前景普遍看好，该板块楼盘的定位多为中高档，主力户型偏大，总价偏高。售价也较之北部板块较高，价差在500元/左右，南部板块在5300元/左右，北部板块接近45004800元/左右； 物业形态以普通多层住宅、洋房等产品为主。普通住宅、
15、洋房产品所占比例较大，同时也是市场主力需求产品，也有部分别墅、小高层和高层业态； 南部板块楼盘的主力户型偏大，主要针对二次置业人群。南部板块楼盘主力户型多在120甚至140以上，主要针对经济实力雄厚的二次置业人群，北部的华八井片区则主要面向工薪大众阶层。 在售楼盘价格走势平稳，稳中有升。从市场角度看，由于西城商品房开发量相对较少，加之西城拥有成熟的城市公共配套和充足的人气，对西城区域在售楼盘的销售起着有利的推动作用，总起来看，西城在售楼盘价格走势平稳。2）东城板块 城市公共配套建设日益完善，人气逐渐提升，区域认可度提高。在东营市政府的大力支持下，东城区域的市政建设进入快车道，城区路网、公交体系、城市大型
