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1、 .企业贷款融资案例企业：董事长：财务总监：项目经理：董事长助理：会计：银行：行长：信贷科长：信贷员：企业名称：省市夕苑房地产开发经营围：房地产开发经营、科研技术服务、兴办实业，新技术与产品项目投资；技术开发；技术服务；技术咨询；停车服务；出租办公用房、商业用房；健身服务；劳务服务；打字；复印；会议服务；技术培训；承办展览展示；销售百货、工艺美术品、建筑材料、机械电气设备安装。主营业务：房地产开发与销售、出租物业的经营、园区供电供水、租赁与物业管理；金融街区域的总体规划、土地开发法定代表人：思钊（一）申办贷款证和贷款卡贷款卡是企业办理贷款业务的基本条件，因此在申办任何贷款业务之前，企业必须首先
2、到当地中国人民银行申请办理贷款卡。凡经工商行政管理机关（或主管机关）核准登记的各类企事业单位需向国金融机构办理贷款与提供经济担保的，均须向中国人民银行申领贷款证和贷款卡，并将发生的贷款业务在贷款证和贷款卡上进行记录。人民银行将在五个工作日发给申请人贷款证和贷款卡。公司除了上述已经提供的企业营业执照、税务登记证等还提供了开户许可证。本次申请的为项目贷款，所以公司还提供了国有土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证。（二）提出借款申请企业向银行借款时，首先应向主办银行或其经办机构直接提出申请。申请时，企业应提交包括借款金额、借款用途、偿还能力与还款方式等容的借款申请书
3、，并提交营业执照复印件、税务登记证复印件、贷款卡复印件、财务报表、项目贷款的还需提供可行性报告等。首先，公司前面已经提供了营业执照、税务登记、贷款卡等，还提供了授权委托书。然后，基于公司申请的是项目贷款，所以提供了项目开发可行性报告。夕苑房地产开发项目可行性研究报告夕苑房地产商住楼规划（A区、B区、C区）开发项目可行性研究报告呈报单位：夕苑房地产开发呈报时间：二0一四年十二月十九日一、项目概况（一）、开发项目区位条件项目基地在省市路103号 ，东至世贸西路，西邻文化路文华大酒店，北靠滨海大道，南隔环卫大厦等楼与金贸中路相望。项目所在区域为的金融贸易开发区，滨海大道文化路路口西南角，东邻文华大酒
4、店，北靠紫金花园。A、B、C三地块为本花园规划分区，旺中有静，生活交通便利；湖光山色与园区景观亲水长廊连城一片，交相辉映，日暮晚袭，波光粼粼，自然画卷，尽收眼底。（二）、规划方案 夕苑房地产A区、B区、C区规划总用地面积159.70亩，其中C区用地面积为88.99亩，计划居住人口4568人，规划以居住为主，兼容办公、商业、文化娱乐等功能，充分表达了以人为本的对居住环境、居住类型、居住心理的要求。规划东部地块以居住为主，沿明七路以商业、办公为主，西北边沿沧江河一侧作景观长廊兼容一部分休闲、娱乐、健身场所。总建筑面积为140605，其中12层或12层以下住宅91364；18层住宅建筑面积为3531
5、6；商业、公用、办公建筑面积为3840；地下储藏室与地下车库建筑面积10086；地下车库1305个，建筑密度17%，容积率为2.2。整体规划充分考虑了各性质用地间的相互协调和衔接，表达了规划区的现代和时尚，具备了高品质的居住环境和高标准的生活服务设施，创造了清新、雅致的人文居住园区。二、建设条件（一）建设地点条件1、该规划区地理位臵优越，项目地块位于省市路103号。2、周边环境适宜，自然景观和生态环境良好。3、滨海大道是市的主干道之一，为八快二慢设计，快慢车道间有绿带化，集中了多条交通路线，交通便利。4、地块大，但容积率较低，可规划弹性充足，场地地形地质条件满足建设要求。5、拟建规划分区给排水
6、、电力、燃气、电信、有线电视等基础设施规划配套齐全，市场、超市、银行、邮局、餐饮、健身、娱乐等生活服务设施尽在整体规划中。（二）建设实施条件1、夕苑房地产开发是1998年注册成立的高科技生物工程公司，经历十三年的发展已成为一家集科研、生产、销售为一体的国家火炬计划重点高新技术、省民营科技企业。公司始终坚持以“创造未来，永续发展”为己任，决心为区的美好生活而贡献力量。2、该地块土地使用规划设计条件已通过审批，而且市政府承诺可以减免规费，详细规划与建筑设计均在落实中。3、该规划分区地理位置优越，位于滨海大道金融贸易开发区，这里是近几年重点开发的地区，被称为“的外滩”，未来有很大的升值潜力，为项目实
7、施提供了得天独厚的条件。三、投资环境分析（一）宏观环境分析1、据国家有关部委与业专家人士分析，政府系列政策的目的是为了抑制房价的过快增长，保证房地产业的健康稳定发展，系列政策均是站在增量房市场来进行调控、规，而对存量房市场的影响则是加大了交易成本，减少了供应量，对增量房价反而是保证和促进上涨的力量，我国房价总体上保持稳定且会稳中有升。2、项目由合作集团开发，作为全国知名的房地产开发商，其品牌效应必然能够给项目带来进一步的增值。（二）微观环境分析1、随着美兰区的经济发展，产业结构的不断深化与调整转移。美兰区交通、基础设施配套建设的不断完善，现已发展成为经济圈中重要的经济区域之一。另对该镇、街进行
8、调整，人工数量的不断增加与居住的日益集中，对住房的要求更加紧迫，近年来美兰区的房地产投资开发已迈入稳健的增长期，楼价有了较大的上升空间。种种利好因素均预示着美兰板块巨大的升值潜力，刺激房地产投资开发。2、近年来，慧远美林谷和亚洲豪园等的成功开发，在美兰房地产市场引起轰动效应。目前，高明较高素质的楼盘有慧远美林谷、亚洲豪园、现代花园、和信广场、海悦等，这些楼盘成为了市场的焦点。这些高素质楼盘的出现改变了人们对高档物业的消费观念，优美的小区环境，完善的配套设施，精致的室装修，逐渐已成为市民的消费方向。3、美兰区投资环境良好，政策比较优惠，特别是公司十几年来与美兰区委、区政府建立了良好的合作关系，给
9、发展集团所属企业在美兰区的发展创造了较为宽松的条件。夕苑房地产的开发，是夕苑集团公司发展转型的重要一步，是壮大企业经济实力，提高经济效益的机遇，实现企业可持续发展的动力之源。四、市场分析与价格预测（一）市场发展前景分析1、根据对今年以来出台的房地产行业限购政策以与美兰区场供需状况等方面情况调查说明，美兰区房地产业发展前景目前有压力，成交量萎缩，买房者观望情绪趋浓，以致于影响房地产商开发的正常脚步。但对正处于高速发展的县级城市美兰区来讲，经济的高速发展以与人口城镇化的刚性需求，又是相互矛盾的。现要压力越大，未来的反弹就越高。储备更多的稀缺的土地资源，将是任何房地产公司重要的不可多得的宝贵财富，为
10、站立发展的另一个制高点的重要基础。品房价格居高不下。2、政府将加大对地产开发的调控力度与城市建设的力度，将极改善城镇面貌，进一步优化城镇空间布局，推进龙美兰的人居城市的规划建设，跻身精品居住城市行列，并吸引更多人群到美兰购房居住。3、房地产营销方式的改变,房地产销售方式从原始的概念销售、点子销售、商业炒作销售转变为全方位营销推广。竞争由单一的价格竞争、质量竞争上升到价格、质量、品牌、环境、配套等多因素、多元化竞争新格局。则提供便利、舒适的高性价住宅成为夺得房地产开发桥头堡的重要手段。（二）、目标客户的定位目标客户群主要分为四类：一是钟爱于美兰区居住环境、人居品牌的购房群体；二是当地居民更换旧房
11、、二次臵业的购房群；三是当地城郊人口城镇化臵业的购房群；四是致力于高明建设与创业、工作的外来购房群体。（三）、价格预测根据本项目自身特点，参考当地房产价格与其发展趋势，本项目预测价格：1、别墅均价11600元/； 2、商业网点均价7500元/；3、车位均价5.5万元/个；4、储藏室均价1500元/。（以年CPI增长率计取价格增幅）五、项目实施计划（一）工程建设实施计划1、现已取得了土地使用权，将于今年底房地产开发各相关人员配备，完成项目规划、单体设计、施工图设计，工程报建、审批等有关手续，并着手售楼部建设、策划宣传，满足2012年开工需要。2、为了合理利用资金，将采用滚动开发的方式，先开发C区
12、中市场份额大、开发成本低、利润空间大的小高层住宅和高层住宅，回收部分资金后再连续开发商业网点、地下停车场等单体工程，待配套设施完善后以与有良好的市场效应时再推进开发A区、B区。拟开发建设期为4年（20122015年），2012-2014年中拟开发面积140605，2014年-2015年拟开发面积111717。3、以高管的开发经验，科学先进的管理模式、招投标制、工程监理制确保施工建设规进行，施工过程中，要严格控制工程造价，提高工程质量，控制工期，提高资金周转率。（二）、销售计划与营销策略1、销售计划根据工程建设进度计划与高明区房地产发展走势，该项目拟销售周期为四年：2013年销售收入2.3亿元；
13、2015年销售收入3.3亿元；2018年销售收入4.5亿元。 2、营销策略秉承企业“品质生活、爱夕苑”的经营理念，深入房地产市场调查研究，充分发掘楼盘的卖点，通过以下途径和措施实现房屋销售，获取最大利润。（1）、进行广泛的市场调查，通过目标客户和目标市场的分析，对目标市场、户型结构、客户群体进行准确定位，建设适应客户需求的楼盘产品。（2）、实施有效的广告宣传策略、营销策略与公关策略，实现销售目标。利用“报纸、电视、户外广告牌、车体、站牌”等行之有效的广告方式，与时地将楼盘的信息传递给购房客户。通过沟通，利用客户群对企业品牌的认识、了解与承受，提高对所开发产品的认识度。（3）、通过拓展销售渠道实
14、现房屋销售。利用广告促销、人员促销、网络促销扩展销售渠道，使房屋销售由原来单一的自行销售转变为直销、行销、网络销售、地区代理等多元化销售方式。（4）、提供优质服务实现房屋销售。要在激烈的市场竞争中赢得客户，必须深入了解客户，为顾客提供优质完善的服务，让客户感受到比预期更好的超值服务。（5）、利用品牌战略实现房屋销售。有效地利用金葵子的品牌效应，提升企业核心竞争力，加强创新力，提高房屋的竞争优势，满足客户的期望，激发客户的购买愿望。（6）、结合价格策略实现房屋销售。在目前楼盘价格稳中有升的形势下，新盘开发销售价格采取随行就市结合“低开高走”的价格策略，将本项目的房屋价格，由低到高的顺序推向市场，
15、吸引客户的关注，形成良好的市场氛围，形成人气后再据市场情况逐步提高房屋价格，给客户以“增值、保值”的信息，坚定购房客户的信心。六、项目财务经济分析（一）、投资估算按每亩173.6万元取得土地使用权，土地总成本为8,514.84万元（出让金总额8,266.83万元，契税248万元），项目开发总投资为31,525.03万元。（二）、资金筹措根据投资估算与项目实施进度计划，投入资金总额26,600.27万元。其中自有资金12,600.27万元(含本项目销售回笼资金再投入10,545.18万元),借入资金,14，000万元（其中中油公司贷款剩余额2，500.00万元，应收回金海湾医院欠（三）、项目经济效益分析1、利润估算表本项目净利润6045万元，净利率6.45%。预测前提：土地173.6万元/亩；营业收入10亿元；平均销售单价11600元/平方米；营业成本9.3955亿元；单位成本10825元/平方米；2、现金流量估算表（见附表6
