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1、http:/ 市场部分一、常熟市场1、常熟市概况常熟市位于江苏省东南部长江三角洲经济发达地区。东邻太仓，距上海80公里；南接昆山、苏州；西连无锡、江阴；北濒长江黄金水道，与南通隔江相望；西北境与张家港接壤。全境东西间最大直线距离49公里，南北间最长距离37公里，总面积1264平方公里（含长江界属水面）。地势低平，海拔大都在37米间。山丘主要有虞山、顾山、福山。其中以虞山为最，海拔261米，长6400米，东端蜿蜒入古城，素有“十里青山半入城”之说。常熟市现有土地总面积1094平方千米，耕地面积58531公倾，其中水田面积44359公顷，旱地面积14172公顷。境内水网交织，各河流湖荡均属太湖水系
2、，其分布呈以城区为轴心向四乡辐射状，东南较密，西北较疏。主要河流有望虞河、白茆塘、元和塘、盐铁塘、常浒河、张家港、耿泾塘等，湖泊有昆承湖、尚湖等。交通区位方面，常熟距上海虹桥国际机场80公里，距上海浦东国际机场140公里，距离苏州约35公里。整体区位可谓名城簇拥，坐拥优越。优越的区位给常熟的经济、城市地位、房地产发展都带来了很大的提升。常熟市区位图2、常熟宏观经济分析常熟GDP年年保持较快增长，其以服装业为龙头的发展模式获得巨大成功。 社会固定资产投资额每年有10%左右的增速，表明常熟得到各方的大力的支持。国际权威机构研究证明：城市GDP的增速超过5%，该城市即适合房产开发。3、常熟楼市截止到
3、09年度，常熟房地产开发投资额78.06亿元，是2006年的近2倍。 自从2007年起，常熟市的房屋施工面积逐年增长，可以预计2010年的将达历史新高。自2007年起至2009年，常熟市房屋竣工面积每年均有增长。但从第一季度来看，2010年度的竣工面积极有可能创下新低。尊天认为：2010年，竣工数量可能创下新低，主要是因为新“国十条”的颁布，政策严压，购房者观望，开发商放慢开发节奏。4、政策分析随着国务院总理温家宝在两会记者采访关于高房价的发言，三、四月有关房地产的政策相继出台。本轮调控目的：政府意图通过本轮调控，让地产行业进入健康的发展模式，而不是摧毁地产行业。l 抑制房地产价格过快的上涨速
4、度l 减少房价对社会稳定的政治影响l 寻求房产调控与经济增长之间的平衡l 寻求经济增长模式的转型其中房价的调控是重中之重 尊天观点： 本次调控虽有部分央企退出房地产，但主业房地产央企大鳄不受影响，而对于土地财政问题则根本无涉及。这2个问题不解决，不能根本上解决房地产热潮问题。 本轮调控新政主要针对消费渠道之中的投资、投机,而其他的影响因素此次调控未涉及。 保障性住房、梯级住房体制成为本次政府工作报告的重点，但还存在执行力度、资金、投放数量的问题，短期内这一供需矛盾短期内也无法改变 。 虽然受本次调控，但其投资房产的意图只是被压制而非消除,在有合适的时机仍会再次进入房地产领域。 新政力度 力度之
5、强为近年来少有 。新政影响：暂停发放购买第三套及以上住房贷款提高外地购房者入市门槛严禁非房地产主业的国有企业参与商业性土地开发和房地产经营业务稳定房价和住房保证工作实行工作责任制度和问责制度销售项目一次性公开全部销售房源，并明码标价对外销售首套自住房建筑面积在90平方米以上的家庭，首付款比例不得低于30；第二套住房的家庭，比例不得低于50，利率不得低于基准利率的1.1倍 增加房地产投资成本控制投机、投资控制投机、投资减少央企参与减少地王落实调控责任规范销售行为调控影响根本性问题未大幅度涉及市场供需矛盾仍然存在有效调控方式还未使用只控制投资过于片面、单一心理预期大于实际作用新闻媒体加速利空心理短
6、期调控作用明显长期调控缺乏实际手法短期影响长期影响下轮波动能量积累新政对常熟房产市场影响：l 目前，常熟住宅市场以大户型为主。市场主力是住宅产品，适合投资的酒店公寓、商办性质小户型产品不多，显示购房主力为刚性和投资需求。l 本次调控针对投资性购房，对于以刚性需求为主的常熟市场影响有限。l 此次调控对外来购房的压制，是会有一定的不利影响。我司认为此政策在未来不会长期坚持，外来购房需求压制后一旦释放将会带来强劲的需求反弹新政对本项目影响对于本项目，虽然刚性需求不减，但由于投资客源、非常熟户籍购房、普通改善型购房受新政压制，还是对购房客源的来源产生影响。影响后的空缺需待填补增加刚性需求客源数量开发规
7、模房型设计景观绿化包装推广营销方式尊天预判： 后续政策出台视政府调控决心和调控效果； 2010年的政策年中，短期内房地产价格会有一减速过程，包括部分回调的可能，而且这种调整会持续全年； 但在整体经济向好影响和本质性问题不解决下，未来几年仍是房地产发展的热潮期； 甚至大胆预测后续有一较强的反弹行情。新政下，常熟购房者需求产生了那些变化？尊天观点： 受新政调控影响，购房意愿有一定的影响，购房时间有往后延伸趋势； 除价格外，对外来政策及房产市场变动的关注度加深； 房型需求上，对于较小房型的购买意愿略微增加，而大房型的关注度减少； 调查问卷特别显示，对于常熟流行送面积房型的设计方式受市场追捧； 同时调
8、查显示，常熟当地、及在常熟经商的客户，仍是未来购房主力客源；东南开发区城南板块虞山别墅区新世纪大道行政区 板块城北板块山水桃源联排188万-340万 美墅馆联排450-526万 尚湖山庄叠加286万尚湖中央花园7200元/m2老街常熟老街5300-5500元/m2 中南世纪城9500元/m2 世茂世纪中心7500-9300元/m2东湖京华5200元/m2 森兰公寓4800元/m2市中心区域清枫和院：高层9500-12000元/m2电梯洋房10000元/m2起 叠加别墅12500-13800元/m2城市区位分析楼市板块分析楼市政策分析尊天观点： 市中心板块房价最高，均价已经破万，但是供应量极少；
9、 城市向西遇虞山阻挡，南部招商城阻碍了进一步发展； 城北商圈受益于城市北展的城市规划，出现了常熟老街这样的大型社区； 从现在发展态势，新的行政区的变化使得城市向东发展态势明显，特别是以大盘为代表的新世纪大道板块； 板块特征是项目体量巨大、自身发展配套商业中心、项目定 位高端、入住客户客层购买力强劲； 滨江新城目前在建在售项目不多,还没有形成规模,生活配套还不完善,因此发展还需要一个过程。二、滨江新城市场1、滨江新城简介常熟市滨江新市区规划用地21.02平方公里（其中中心启动区面积为4.3平方公里），规划人口30万人，她既是常熟市的城市副中心，又是常熟经济开发区的国际产业服务配套区，规划建立以港
10、口和沿江工业为依托，集金融、贸易、科研、信息、居住、教育旅游综合发展的现代化新市区，成为常熟经济和社会新的发展极。滨江新城各项配套设施齐全，目前已建成投用的设施包括滨江国际大厦、碧溪镇行政办公楼、滨江职业技术学校、金融中心、消防中心、公交中心、伯泰酒店、滨江易居、滨江花园、常熟边检监护营房、国地税办公大楼、长江堤岸管理处综合用房、滨江体育公园等；在建项目包括京国大酒店、常熟滨江贸易中心、同湖路商业街、金湾广场、浒浦高级中学等；常熟第一人民医院滨江分院、科技生态园等项目即将开工建设。优越的地理位置、便捷的交通，优美的环境和成熟的产业基础，是滨江新城发展的最佳原动力。滨江中央商务区位于新城北部区域
11、，其功能包括商务、办公等。做到掌控滨江，辐射常熟、南通，成为外界了解常熟经济开发区的窗口辐射长三角的桥头堡。区内已落成滨江国际大厦、滨江金融中心、新世纪广场、行政中心一期、国地税办公大楼；京国大酒店、滨江国贸中心、邮政、公安、电信、法庭等将于2010年竣工投入。随着项目建设的不断推进，日渐成熟的滨江新城正吸引着各方瞩目。区内重点引进商务写字楼、企业总部、采购中心和销售中心等办公设施项目，着力发展商业贸易、展览展示、商务中介等现代服务产业。常熟科创园位于滨江新城的东北角，频临长江，坐拥新城，环境优美。企业会馆，商务休闲一应俱全，独栋企业商务会馆、中央休闲会所、特色餐饮区、同湖路商业街、金港路商业
12、街、龙溪路商业街等成就滨江新城核心上去。滨江新城按照最新的生态理念打造国际化城区环境，已完成给类绿化近30万平方米，滨江易居、滨江花园等中高档住宅小区已全部交付使用，常熟第一人民医院滨江院区全面启动建设，新城生活设施齐全，功能配套到位。滨江职业技术学校已经落成招生，江苏省三星级中学浒浦中学正在建设中。滨江小学及幼儿园即将启动建设。滨江涂于公元已全部竣工对外开放，总面积160亩，投资3500万元，是一个环境优雅、设备丰富、具有休闲体育特色的主题公园。滨江新城将着力引进大型房地产项目以及文化体育设施建设。滨江新城将以件事可靠的产业基础、科学合理的城市规划、日渐完善的功能配套、灵活多样的开发模式、诚
13、信高效的政府服务、稳健有力的政策扶持成为江海交汇处、财富聚集地。滨江新城濒江临港，位于常熟经济开发区中心位置，是常熟经济开发区的重要组成部分，她是常熟经济开发区和常熟港为国际产业服务的城市功能配套区、以碧溪镇为主体的沿江地区的区域中心，她是一个面向国际化、现代化，具有独特城市功能的、全新开发建设的城市新中心。交通区位： 常熟滨江新城，距离上海85公里，与常熟主城区以一条18公里的通港路相连，拥有仅有的一段生活性长江岸线，中国沿海高速连接苏通大桥、沿江高等级公路在区内纵横穿越，即将建设的沪通铁路和长江铁路桥在苏通大桥下游三公里处跨区而过；区域内滨江新城与40平方公里的常熟经济开发区沿江工业区、浒
14、浦、碧溪、吴市、东张4个集镇有机结合成一个综合发展区域，区域内已构建成较为完善的道路和公共交通体系。规划展示：滨江新城规划面积21平方公里，规划人口30万人，由中心区和两翼的碧溪集镇、浒浦集镇组成。其中中心区面积为4.3平方公里，是目前重点开发的区域。中心区规划起点较高，分成商务办公、科技创业、教育医疗、休闲娱乐、生活居住、商业购物等若干功能板块。其中居住占地约89公顷；商业占地约56.3公顷；科研占地约14.6公顷；绿化占地约148.8公顷。整个区域在全部动迁原有建筑物的基础上全新建设，以充分满足常熟经济开发区和本区域各类人群生活、工作相关需求，全面提升生活品质为目标进行开发建设，部分功能辐射周边地区（如医院、职校、高中、商贸、休闲旅游、批发市场等）。着力打造一流功能、构建城市精品、创新生活方式。综述：第二部分 项目分析一、 项目概况项目地块位置图项目位于常熟市滨江开发区的中心位置，望江大道与龙溪北路的交界处，占地面积21400平方米，总建筑面积65375平方米，建筑面积主楼（住宅）41381平方米，辅楼（商业）13504平方米，其中地上建筑面积55802平方米，地下室建筑面积9573平方米（不可售），容积率2.61，建筑密度37.7%，地块的具体技术参数如下：序号项目参数1用地面积214002容积率2.613建筑面积653754建筑密度37.7%5绿地率16%6建筑形式
