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1、某小区二期项目可行性研究报告XX花园二期项目可行性研究报告一、项目概况(一) 项目地理位置及条件XX花园项目位于广州荔湾区窖口汽车客运和广州五号线地铁总站（已在建设中，2008年底通车）旁约150米，临近广州西南方向必经出入口国道广佛公路上。具体位置：北至南海大厦南侧分界线，西与黄竹岐居民住宅相邻，南、东分别与广州市芳村土地相接，人称广州“中山九路”。项目整体置身于大广佛商圈中心位置，周边有全国最大的茶叶市场、鲜花批发场和国际包装印刷城，还有大型板材装饰市场及大型小五金商品批发市场等，商机无限，发展潜力巨大。项目虽然属于南海地域，但确可以说是“广州概念”楼盘（电话可安装广州市话）。特别是作为地
2、铁上盖物，2008年底广州五号线地铁通车，更为其升值带来了非常可靠的保障。（二）项目用地、建筑规模及已投入情况整个XX花园项目开发分为一、二、三、四期，总占地面积49574平方米，总建设规模240000平方米，其中一、三期已建好并销售，现启动建设第二期（以下简称二期项目，或项目），二期项目的基本情况：（1） 二期项目总用地面积为23880平方米，总建筑面积约112000平方米，其中，住宅建筑面积为71500平方米，商业建筑面积为30500平方米。项目由2栋31层高层住宅建筑及1栋41层酒店式公寓组成，首层至五层的商场裙楼，地下负一负二层是停车场和设备层。项目现状是：目前已建好框架的住宅、商场、
3、酒店式公寓（可作写字楼）共80000平方米，含带二层地下室、面积达30000多平方米的五层裙楼大型综合商场，其中二幢高级住宅楼已建至23层、一幢酒店式公寓已建到23层。（2）项目累计已投入情况：A.以建筑面积计地价及前期费用：110000x400元=4400万元B.已投入基建费用（地面部份）：80000x800元=6400万元C.负两层地基（含桩基础）：4000万元合计：A+B+C=14800万元 （3）项目容积率4.8，建筑密度40%，设计总户数1150户，汽车车位150个，临时停车位约100个。（4）项目住宅和公寓部分每套平均建筑面积及比例如下表所示：户型比例分布表建筑类型户型平均建筑面积
4、（）户数（户）总户数比(%)7-41F公寓套间45-6575070%7F-31F高层二房一厅6620013%二房两厅8820017%合计1150100%（三）市场价格定位预测根据周边的市场情况，结合市场价格增长情况，估计到项目推出时（明年底），本项目住宅市场价格可达4000元/左右；小户型公寓楼约4000元/；商铺均价约8000元/，汽车位约10万元/个。这是比较可靠的估算，因为，紧邻的逸彩新世界现销售价均在6000元/平方米左右（毛坯房）；现在正热卖中的、相距XX花园约2000M左右的黄岐中南海晖园销售价均在4100元/平方米以上。目前在黄岐销售的比较大型的楼盘总价售价均在4000元/平方米
5、（毛坏）以上，再考虑到该盘是地铁上盖物，所以XX花园将来销售价均肯定在4000元/平方米以上，整体投资收益非常可观。此外，由于整个二期项目均是小面积的户型，符合国家有关房地产的支持政策，肯定受到广大工薪阶层的欢迎，销售一定不成问题。（四）建设方式项目由于占地面积大，计划进行一次性全面开发建设，项目从前期复工到基本销售完毕，计划用30个月左右时间。（五）项目规划指标项目规划指标表序号内容指标1总用地面积238802总建筑面积112000其中：住宅71000商业30500公建及物业（含车位）100003容积率4.84绿地率60%5建筑密度40%6总户数1150户7停车位（含摩托车及室外）250个（
6、六）公共配套及装修外墙：高级墙面砖，高级玻璃窗，玻璃墙幕，高级装饰构件大堂：地面及墙身用名贵石材或高级瓷砖电梯：知名厂商名牌电梯，OTIS、三菱或其它知名品牌园林：现代风格园林，由大面积艺术广场及休闲绿化组成智能化：可视对讲，有线电视、电话、宽带入户二、项目背景分析(一) 全国及广东房地产市场现状1、全国房地产市场简况2005年上半年，全国房地产开发完成投资6193.06亿元，同比增长23.5%，增幅比去年回落了5.2个百分点，比同期固定资产投资增幅（25.4%）低1.9个百分点，占同期固定资产投资的比重为18.8%。房地产开发投资中，商品住宅投资占67.0%，其中，经济适用房占商品住宅的比重
7、为3.3%。东、中、西部地区商品住宅开发完成投资同比增长分别为17.9%、37.8%、37.7%。东部地区商品住宅开发投资增幅明显低于中、西部地区。2005年上半年，全国完成购置土地面积16299.69万平方米，同比增长3.9%，同比去年增幅回落了39.3个百分点，低于商品房施工面积涨幅的14.9个百分点、新开工面积7.0个百分点。随着宏观调控政策措施的贯彻落实，房地产投资过快增长势头得到了一定的控制，但是当前一些地区存在房地产投资规模过大，商品住房价格上涨过快，供应结构不合理，市场秩序比较混乱等突出问题。为此，2005年5月由建设部、国家发展和改革委员会、财政部、国土资源部、人民银行、税务总
8、局和银监会七部门又联合出台了关于做好稳定住房价格工作的意见，指出在今后一段时间里，要强化规划调控，改善住房供应结构；加大土地供应调控力度，严格土地管理；调整住房转让环节营业税政策，严格税收征管；加强房地产信贷管理，防范金融风险；明确享受优惠政策普通住房标准，合理引导住房建设与消费；加强经济适用住房建设，完善廉租住房制度；切实整顿和规范市场秩序，严肃查处违法违规销售行为；加强市场监测，完善市场信息披露制度。这一新的中国房地产市场宏观调控举措，效果值得关注。2、广东省房地产市场状况今年上半年，广东国民经济保持平稳、理性发展的良好势头，完成国内生产总值8902.36亿元，比上年同期增长12.6%。全
9、社会固定资产投资2681.94亿元，同比增长16.2%，增幅同比回落9.7个百分点。城镇居民人均可支配收入7828.78元，同比增长7.8%。（1） 房地产投资A. 完成开发投资上半年房地产开发投资614.84亿元，同比增长10.36%。整体开发投资增长是由住宅和其它类型房屋投资拉动，增幅分别为10.78%、25.17%。办公楼、商业用房同比均下降5多，与去年同期办公楼71.9%、商业用房50.1%的增幅，形成强烈反差。B. 开发资金来源上半年房地产开发本年到位资金979.46亿元，同比增长11.83%，增幅与去年同期相比下降6.37个百分点。其中，国内贷款、利用外资分别同比下降5.8%、14
10、.36%，自筹及其它（包括订金、预付）资金分别同比增加29.00%、11.03%。在到位资金结构中，国内贷款所占比重同比下降3.3个百分点，自筹资金所占比重则同比增加4.12个百分点。（2） 土地开发与购置与去年同期相比，房地产开发企业土地开发投资下降15.95%，土地开发面积增长26.87%；土地购置投资增长23.38%，而土地购置面积下降了3.82%，出现了购置土地面积同比减少，开发土地面积同比增加的现象。（3） 商品房建设与去年同期相比，商品房屋施工面积、新开工面积均有不同程度的增长，而竣工面积下降12.56%。（4） 商品房交易商品房销售额和实际销售面积同比分别增长6.75%和8.17
11、%。商品房平均价格为3735元/ m2，同比下降1.32%。其中，商品住宅平均价格为3525元/ m2，同比下降1.23%。而去年同期商品房销售额、实际销售面积及商品房平均价格增幅分别是32.5%、16.8%、13.4%，说明目前商品房屋市场销售速度有所放缓，市场观望气氛较浓，消费者抱谨慎态度。（5） 商品房空置商品房空置情况有明显改善，空置面积共1970.68万平方米，同比下降11.11，这是自2002年以来再次降至2000万平方米以内。待销部分（空置一年以内）同比大幅下降21.85%；滞销（空置13年）和积压（空置3年以上）面积同比下降5.08%。合理空置（待销部分）占空置总量31.58%
12、，不合理空置（滞销和积压部分）占空置总量68.42%，而去年同期这两个比例是35.92%和64.08%。也就是说，在空置时间结构上，合理空置同比下降和不合理空置同比上升各4.34个百分点。各类型物业，空置住宅大幅下降，降幅达18.37%；空置办公楼有小幅增长；空置商业用房与去年同期基本持平，增速比去年同期回落24.73个百分点。各类型物业的空置时间结构方面，住宅、办公楼及商业用房都有恶化的迹象。(二) 佛山房地产市场现状1、 中高端产品供应量较大今年1月4月，由于几个大盘还未开盘，佛山中心楼市还继续处于一个相对的断档。从5月份开始，楼市供应逐渐加大，南海颐景园、文华花园、怡翠玫瑰园等楼盘相继推
13、出，虽然正逢房地产新政出台，影响了这些楼盘的推盘计划，但价格却毅然坚挺，均价在每平方米4000元4500元。下半年楼市，中高档住宅项目继续唱主角。“十一”前后，佛山中心楼市供应量将继续加大，禅、桂两大“地王”项目天湖郦都、中海万锦豪园将相继登场，而位于顺德北滘，面向佛山五区的高端住宅项目君领世纪将于8月中下旬正式推出，中心组团楼市中高档货量进一步加大，竞争将更加激烈。下半年虽然有几个中高端住宅项目登场，而且供应较为集中，但毕竟是为数不多，下半年中心楼市供应量比上半年略有增长。2、 楼价或略有调整，观望心理有所缓和楼价走势受宏观政策影响较大，但最终决定其走向的还是供求关系。佛山房地产资深人士骆仪
14、克表示，近几年的佛山楼价呈现一定的上升趋势，但总的来说还是比较合理的，佛山楼市以自住为主，受政策冲击不大，楼市继续呈现平稳发展，下半年供应量会有所增加，佛山楼价可能会有所调整，但调整的幅度不会太大。珠江恒昌地产策划代理公司符海华经理认为，下半年佛山楼价会平稳发展。近年来佛山楼价呈现较快增长，主要是因为楼市结构性影响，中高档楼市供应增加导致楼价较快上扬。下半年佛山中心楼市中高档楼盘供应继续加大，这部分楼盘压力较大，楼价可能会有所调整。从6月份开始，受宏观政策影响，市场观望心理开始蔓延。业内人士认为，随着下半年几个大盘的推出，楼价走势影响渐明朗后，市场观望心理会有所缓和，下半年楼市交易量会有较大幅
15、度增长。三、项目市场分析项目区域房地产整体市场状况随着规划及佛山大交通网络建设进程的加快，黄岐房地产发生了质的变化，引发新一轮的房地产开发及投资热潮，黄岐及相邻的广州荔湾区位优势明显，主要表现在如下二个方面：一是房地产销售出现旺售局面，销售价格由原先（2003年销售价格）的3000-3400元/上升到现在的3800-4500元/，升幅在达到30%以上；二是房地产客户源不断拓宽，近年推出的楼盘广州客户所占比例高达90%，左右目前黄岐被称为“广州中山九路”。在项目的同一地段上，由于无地开发，以后基本上无地产开发项目了，XX花园可以说是该区域的唯一大型行商住项目，到2008年广州地铁5号线通车后，整体升值潜力巨大。黄岐房地产开发已经累积十多年的经验，整个地区的市政配套已经非常完善，交通网络发达。政府部们在房地产开发项目上的政策非常配合，支持黄岐的房地产是地方重要的财政收入，目前黄岐城区由原来几万人的小镇发展到有几十个大中小楼盘，常住人口已经达到四、五十万人口。其中广州市民占常住人口的50%以上。显然，由于黄岐周边地区今、明两年只有本项目推出，基本没有其它项目与本项目竞争，因
