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1、某商贸城营销策划案第一部分 市场篇 项目实施之前，需对整个市场环境进行深入的调查分析，准确掌握市场信息，把握市场 环境的变化。 因此，我们组织了一支专业的市场调查小组对项目的市场环境进行了细致的调 查研究。一、项目营销环境调查分析1、某城区环境A 、 地区简介全镇占地总面积 381 平方公里，人口 6.8 万人，其中城区人口 1.8 万人。总面积为 362 平方公里，其中城区面积 6.5 平方公里。全国 153 个重点示范镇及全区 20 个重点小镇之一； 具有良好的投资环境。B、交通发达、运输便利东接鹿寨，相距17公里；西接L,相距25公里；处柳江、桂柳高速公路、国道 322 线、 209 线
2、、湘桂铁路交汇处，是西南省区通往广东、湖南的重要通道，来往客运非常繁 忙；水路有柳江航道、 LQ 江航道，上可通湘桂中原，下可通柳邕梧粤，区位优势独特。 这些都为某商业的发展提供了得天独厚的地理环境。2、政策环境C、加大基础建设，吸引外资镇政府加强某的基础建设， 扩大城区的建设力度， 多方引进外来资金的投入并给予多方公司内部资料，未经允许不得转载优惠政策，如按五折优惠价收取土地征用费或租用费，在用水、用电方面给予优先安排，帮助代办有关证、照手续等。一系列的优惠政策，给某投资环境的改善提供有力的支持与帮助，为某房地产 业、商业的发展创造了良好的机会。D、长远规划1997 年起，镇政府对全镇实行至
3、 2015 年的长远规划，2004 年再次调整规划，加大镇区功能完善性，拟 2005 年前 引资在码头处建设一座 AA 公园。规划为房地产业的发展提 供了更多的机会，某房地产业的发展前景乐观。3、流通环境E、陆地交通繁忙某做为一个交通枢纽，来往的车辆非常频繁，每一时 间段车辆通过的频率都较高。进入镇区的道路周边基本上都是车辆维修的铺面，约 估有十家以上，可见陆地交通的繁忙及过往车辆之多。项目位于镇中心十字路口旁，各来往车辆络绎不绝，均从此经过，保证了区 域内巨大的车流量，为项目营造旺盛的环境氛围。F、水路交通发达某镇的水路交通也不落后于陆地交通，水运方便， LR 西面的柳江河有两个 码头， L
4、Q 江建有 1 个码头，年吞吐量 15 万吨。 LQ 江上的水运很频繁，可 以看见大小船只经常在江上穿行。水运以货物运输为主，到了赶集的日子，客运船只逐渐增加，多数是来自倒江等地的下游民众。项目靠近 LQ 江码头，赶集日许多民众通过此码头上到镇上， 这为项目开拓了更大的市场。G、集日人流量增加某集市人流量比平日尽多出一倍，人山人海，非常热 闹，赶集的民众纷纷来到镇上买卖，买卖品种众多，以农副产品居多。集日以三天 为一个周期，在这一时期成交额也达到最高。集日的人流量给项目增添了大量的人 气。4、企业环境H、企业状况全镇企业有红砖、运输、建筑、金属制品、冶炼、包装、合金、锌品、食品、 机车修理、塑
5、料等 170多家企业，个体户达 2800多户，其中千万元企业 14 个，500 万元企业 21个。工业园区内有 34 家民营化工、冶炼类企业；造纸厂星罗棋布，大 大小小总共有 8 家左右，其中以林业造纸厂最大及最具规模， 是广西级的造纸企业。 整个镇以工业较为发达且发展速度较快。I、大型企业入驻与 YY 工业园区对接后，某镇将在 LQ 江对岸再建一个工业区，现已有睡宝床垫厂进驻，并开始建设厂房，将于明年年底投入上线。紧L、随着有汽配厂、锡制厂等较为大型、规模化的企业来到某投资建厂，其中多为鹿寨的投资商。大型企业的入驻必然带动某经济的发展，提高居民收入，从而刺激 消费。二、收入与消费的调查1、人
6、均年收入情况A、某行政管理范围内的乡、村、屯等人均年收入为2650元左右，而城区内的 人均年收入为10000元左右。B、镇政府收益的主要来源 90%来至镇工业的收入，剩余 10%主要是运输业及 农业。某镇人均年收入和财政收入来源统计表：区域人均年收入（元）产业镇财政收入来源（%）城区10000镇工业90乡、村、屯2650镇运输业及农业10可以看出，某城区的人均年收入相对还是比较可观的， 并且某镇的工业带动 着整个镇经济的发展，随着镇工业的不断完善和改进，镇经济必定再上一个台阶， 经济的发展带动收入的增加，某人均收入可望提高，但是可以预见，居民收入增加 同时储蓄也在不断的增加。2、企业职工收入情
7、况A、 现有的工业园区内民营企业的人均月收入水平都在600元1000元左右, 园内工人以周边的居民为主，约估 1000人左右。B、林业造纸厂人均月收入在1000元左右，而镇上制糖厂正在企业改制过程中， 效益稍差先，但人均月收入也在 600800元左右。某企业职工收入情况统计表：类别企业结构人均月收入（元）林业造纸厂股份制1000镇制糖厂企业改制中600800民营化工企业合同制600800民营冶炼企业合同制600800随着近年工业园区扩建，做为 L的卫星城，与L工业相接轨，连接丫丫工业园，引进大型企业的入驻，带动工业以及其他产业的发展，人均收入将再上一个台阶。3、消费情况A、容消费水平与L消费水
8、平相持平，生活用品及市场肉、菜类价格与 L同类物品在一个标准线上。B、旅馆住宿业不发达，客源不足，普通的旅馆收费5元15元/天，镇重点保护单位喜来登宾馆最低消费80元/天。某镇除住宿较为便宜外，其他消费稍高，随着经济的发展，收入的提高将会带动消费水平的提高，但人们的消费意识也逐渐转变，因此，消费不会趋于盲目，而 是较为保守。三、某镇住宅开发总量调查分析1、现有住宅状况调查A 、 老城区老城区多数是外来租住人员，连周边人数共有 1000 多人，居住以平房、土胚 房为主，环境、卫生较差。B、 新城区a. 1996 开始，整个镇的文化政治中心整体搬迁到新城 区内，在政府搬迁的同时，原有居民跟随一起搬
9、入新城区，并且在新城区内买地自 建私人砖房，其中，砖房三层结构占 50%，四层结构占 30%，二层结构占 20%。b. 在较为热闹的街区及主干道，居民买地建房后一楼主要做为商铺用，或自己居住及出租，面积50川80卅不等，租金500元左右。c. 据调查，新城区内除了原有居民外，还有周边乡村甚至L、鹿寨的外来人员买地建房，部分买地主要为炒地赚差价。2、现行开发的商住小区调查分析A、BB商住小区项目名称BB商住小区占地125亩每户占地80 m?90 m2总户数270亩推出时间2002年9月销售状况销售100块宅基地左右配套设施建有文化娱乐花园、货运客运的停车场，中心道路 由开发商销售前期建设元成，规
10、划并铺设元毕排污、供 水、用电等基础设施首期 开 发宅基地位置靠近货运、客运处宅基地数量48块销售形式竞标价格1218万销售状况全部售完开间5m 7.5m进深12m 16m层咼3米现在 开 发A类宅基地位置主干道旁规划形式“棺材盒”形式销售价格1000元加开间5m 7.5m进深12m 16m层咼3米B类宅基地位置不临街处规划形式“棺材盒”形式销售价格800元900元/ m2 开间5m 7.5m进深12m 16m层咼3米C宅基地类型别墅型地块规划形式二面米光结构类销售价格1000元加开间5m 7.5m进深12m 16m层咼3米备注现在开发的宅基地共185块，分为A类、B类、C类三种形式销售，已
11、经销售了 57块，占现行开发总量的30%，C类宅基地共16块已经销售 了一块。项目规定最高楼层只能建设四层， 二年内开工，若二年内不能 开工，可到镇上继办手续延期开工。BB商住小区规划平面图：B、某综合性广场由鹿寨县开发商投资建设，项目已经进行过开工奠基仪式，但整个项目在规划过程中，具体细节方案还没有出台。从某镇住宅开发总量的调查来看，住宅开发量并不多，除老城区、新城区外，只 有现行开发的BB商住小区。住宅状况也并不理想，老城区环境、卫生都较恶劣，随着文化 政治中心的转移，居住人口集中在新城区内，造成新城区人口密集。同时，随着一些大型企 业的入驻，住宅开发总量必将增加。四、某贸易市场调查分析1
12、、某农贸市场A、市场地处于两主干道之间，占地 8 9亩，是最热闹及货物最为齐全的集散地，其中包括肉类行、成衣行、杂货行、饮食行、布匹行、五金、门面等等，镇工商局直接管理。B、市场内20川左右的铺面总共有90间，租金约估350400元/月，有30间左右是、二楼一起出租的，租金约估为 500530元/月，摊位一共有220个，肉类摊位的租金最贵，约要1万2万元/年，以竞标形式获取租用摊位的优先权， 其它的固定摊位费在20元50元/月左右，散摊要求收取市场管理费用，约估 0.5元/天。某农贸市场情况统计表：类别数量租金备注单间铺面（20 m2）90350元400元/月肉类摊位以竞标形式获取租用的优先权
13、两层铺面30500元530元/月肉类固定摊位2201万2万/年其他固定摊位20元50元/月散摊市场管理费用：0.5元/天2、雒贸苑市场A、市场处于新城区的住宅密集地方，周边全是居民住宅，这一点也制约了市场的交通，一些大型货车、农用车无法进入市场内，限制了市场的发 展，在镇政府加力要求下，凡进入某赶集销售家禽、谷物米类的生意人全部进入雒贸苑市场 内经营。B、雒贸苑市场每个摊位收2元/天的市场管理费用，而市场内原有的14个水泥固定摊位主要用于饮食料，每月约 130元的管理及租金费用，晚上以夜 宵经营为主。C、非赶集日市场内非常冷清，在白天基本没有人在市场内经营。3、马路市场沿马路一路摆摊，主要以水
14、果、农副产品批发为主，每个摊位收1.5元3元的占路费及管理费。 马路市场影响了整个镇的形象以及卫生环境， 镇政府针对这个问题对马路市场做 出了一定的规划，将再建设一个市场来解决这一问题，在地址上要求交通便利，宜于车辆的 进出。通过对某贸易市场的调查可以看出，某贸易市场还不完善，除某农贸市场外，缺少较 具规模的农贸市场。雒贸苑市场除集日外基本上无人在市场内经营，非常冷清，马路市场则 是大大影响了镇容镇貌。 光是某农贸市场并不能满足广大消费者的消费需求， 并且市场的不 规范性很大程度上阻碍了贸易的发展， 因此，项目规划建设一个最具规模的大型农贸市场正 恰恰填补了这一空缺。五、调查结论1、政府加快经济发建设步伐，鼓励投资，房地产发展潜力巨大。A、某镇正在一个起步的阶段，百废待兴，镇内如文化小公园、影剧院等政府性的便 民设施都基本没有，很多东西都只是在规划当中，但某的发展实力是我们看得见的，这与政 府的大力支持是分不开的，给投资者一个广阔的发展空间。B、某镇党委、政府把某集镇建设视为振兴某的新的经济增长点。 为加快经济建设步伐， 在短短的几年时间， 开发了五期房地产共 400亩，所有的街道全部硬化、 绿化，供水、 供电、 排污等配套设施俱全，建成某农贸市场、雒贸苑市场。还给予投资商一定的优惠政策鼓励投 资，这在一定程度上，大大促进了某房地产业的发展。C、在政府的大力支持与帮
