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1、第八章 建筑物区分所有权与物业管理（12300）第一节建筑物区分所有权1. 简述建筑物区分所有权的概念？答：建筑物区分所有权，是指业主对建筑物内的住宅、经营性用 房等专有部分享有所有权，对共有部分享有共有权和共同管理权的复 合所有权。所谓建筑物，包括住宅和经营性用房；所谓区分，包括纵的区分，如分幢，也包括横的区分，如分层， 更多是纵切和横切的混合。所谓业主，及建筑物区分所有权人，按照物业管理条例规定， 业主是指房屋所有权人，即专有部分所有权人，不包括房屋承租人、 占有人等。2. 简述建筑物区分所有权的特征？答（一）权利构成的复合型建筑物区分所有权由专有权、共有权和共同管理权组成，表现出 复合型
2、。（二）权利客体的特定性与观念性建筑物区分所有权的客体，包括专有部分（特定性），也包括共 有部分（观念性）。（三）权利存续与处分的整体性物权法明确规定：“业主转让建筑物内的住宅、经营性用房， 其对共有部分享有的共有和共同管理的权利一并转让。”（四）属人性强建筑物区分所有权关系并非单纯的财产关系，其中管理关系占相当的比重，共同管理权占据突出的位置，这是一般所有权不具备的。3. 简述建筑物区分所有权的内容？答：建筑物区分所有权包括以下三部分内容：（1）专有部分单独所有权。（2）共有部分的共有权。（3）共有部分的共同管理权。4. 简述建筑物区分所有权中成为专有部分的条件？答：需要具备以下条件，才可以
3、作为建筑物区分所有权中专有部 分的客体：（1）构造上的独立性。即被区分的部分在建筑物的构造上，可以加以区分并与建筑物的 其他部分隔离。（2）适用上的对立性。即被区分的各部分，可以为居住、工作或其他目的使用。（3）能够登记成为业主所有权的客体。5. 简述专有部分的合理使用？答：虽然业主对专有部分有单独所有权，但法律对业主专有部分 的使用有一定限制：（1）业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的 权利。业主行使权利不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合 法权益。（2）业主不得违反法律、法规以及管理规约，将住宅改变为经 营性用房。业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及 管理
4、规约外，应当经有利害关系的业主同意。（3）专有部分的承租人、借用人等物业使用人，根据法律、法 规、管理规约、业主大会或者业主委员会依法作出决定，以及其与业 主的约定，享有相应权利，承担相应义务。6. 简述共有部分的共有权概念？答：共有权，及区分建筑物的共有部分的所有权，是指业主依照 法律的规定或管理规约及业主大会的决定，对建筑物内住房或经营性 用房的专有部分以外的部分享有的占有、使用、收益和处分的权利。7. 简述建筑物共有部分的共有权和一般共有权的差异？答：共有权与一般共有权存在如下差异：（1）权利人的身份具有复合性。他同时是共有权人、专有权人和建筑物区分所有权人管理团队一 员，而一般的共有权
5、人的身份是单一的。（2）此类共有权的客体非常广泛。不仅包括法定共有部分，还包括约定共有部分，而一般共有权客 体仅限于一项财产。（3）这种共有权的变动取决于专有权的变动，而一般共有权的变动没有主从关系。一般共有权转让时，其他共有权人有优先购买权，但此种共有权 随着专有权的转让而转让时，其他共有权人没有优先购买权。（4）这种共有权的行使要遵循法律和管理规约，常常采用共有 持份（业主对共有部分的潜在的应有份额）的方式。8. 简述区分建筑物共有部分的构成？答：共有部分包括三种情形：一是专有部分以外的部分。如建筑物的梁柱、承重墙、地板等构造、以及外墙、电梯走廊等;二是不属于专有部分的建筑物附属物。如供应
6、建筑物的自来水，、电力、天然气、管线设备等与建筑物 在效用上不可分或与业主生活不可或缺的部分。三是不属于专有部分的建筑物的从物。如独立的锅炉房、会所、游泳池、蓄水池等9. 简述共有部分的分类？答：共有部分依据不同标准可以分为以下几类：（1）法定共有与约定共有衣服法律规定，业主共同拥有建筑的某些部分乃至整栋建筑物、 建设用地使用权，此类共有部分不得作为专有部分使用，也不得由业 主约定为专有部分，属于法定共有部分，如走廊、电梯等。与此有别，业主和开发商就建筑区划内的停车位、停车库、地下 室等，约定属于业主共有的场合，此类停车场等为约定共有部分。（2）全体业主共有与部分业主共有建筑物或其特定部分、绿
7、地、建设用地使用权等属于建筑区划内 的全体业主共有，这些共有部分为全体共有。锅炉房、建设用地使用 权、绿地等一般都属于全体共有。而某层配电室、保洁工具存放室、 走廊灯，仅仅供一部分业主使用，一般定位部分业主共有部分。10. 简述共有部分的合理使用？答：共有部分需要共有人合理使用：（1）业主基于对专有部分特定使用功能的合理需要，无偿利用 屋顶以及其专有部分相对应的外墙等共有部分的，不应认定为侵权， 但违反法律、法规、管理规约、损害他人合法权益的除外。（2）业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利、承担 义务，不得以放弃权利不履行义务。（3）业主转让建筑物内的住宅、经营性用房的，其对共有部分
8、享有的共有和共同管理权一并转让。（4）业主依据法律规范、合同以及管理规约，对共有部分享有 的共有的共同管理的权利一并转让。（5）在没有特别规定或当事人约定的情况下，部分共有人共有 部分所需费用由该部分的共有人负担，产生的收益由该部分业主分 享；而全体共有部分所需费用则由所有共有人分担，产生收益由全体 共有权人分享。第二节物业管理概述1. 简述物业的基本含义？答：物业特指正在使用中和已经可以投入使用的各类建筑物及附 属设备、配套设施、相关场地等组成的单宗房地产实体以及依托与该 实体上的权益。这一概念包含以下基层意思：（1）物业是已经投入使用的和已经可以投入使用的单宗房地产 实体以及依托于该实体上
9、的权益。尚未竣工验收的，及正在建设尚未竣工投入使用的项目属于在建 工程，不是物业。（2）物业是由各类建筑物及附属设备、配套设施、相关场地等 组成的可以独立存在或独立享有的单宗房地产。（3）物业不仅指房地产实体，还包括依托该实体上的权益，如 相邻关系的利益、地役权利益等。2. 简述物业管理的基本含义？答：所谓物业管理，是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和 物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相 关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相 关秩序的活动。这一概念包含以下基层含义：（1）从物业角度，管理主要是维修、保养、修缮的意义。（2）从社区环境角度，管理
10、主要是保安、清洁、绿化养护意义。（3）从物业的利用秩序角度，管理主要表现为阻止物业使用人 对自用部分进行危害整体利益的使用行为和阻止业主对共用部分进 行妨害他人利用的行为。其中（1）和（2）基本上是对物的管理，实际上是一种行为，（3） 是针对人的管理，其目的在于约束物业使用人的行为，建立物业利用 秩序。3. 简述物业管理的法律性质？答：物业服务企业或者其他管理人根据业主委托管理建筑区划内 的建筑物及其附属设施，并接受业主监督。物业管理的内容主要是服务，而不是管理，实质上是非行政意义 上的管理与被管理关系，而是在物业服务企业与业主之间形成的平等 的、服务性质的法律关系。物业管理关系基于物业服务合
11、同产生，是 通过盈利性的企业一一专业化的物业管理服务公司来实现的。物业管 理公司实行的管理、提供的服务是有偿的。4. 简述物业管理与业主的建筑物区分所有权的关系？答：现代物业管理的产生于建筑物区分所有权密切相关。具体地 说：（1）在建筑物区分所有的安排下，业主不仅独立享有专有空间， 而且还存在共有或共用部分。各个业主的专有共有部分相互结合成为 一个整体。客观上要求业主们共同对区分所有的物业进行共同管理。（2）区分共有的物业一般为少则数人，多则几十人、几百人对 众多区分所有建筑物的管理，需要通过一种机制协调彼此的权利义务，从而实现对物业小区的共治。这种机制及业主自治。5. 简述物业管理与业主自治
12、？答：物业管理的本质是业主自治，它不同于单个业主的自治，而 是多个乃至上百个业主所形成的团体团体组织的自治机制。具体来说：（1）对区分所有的物业的管理，不是个人自治，而是业主共同 自治，是按全体或法定多数的业主的共识形成的团体组织决议，进行 的业主团体自治，全体业主形成的共同意志及其反映的共同利益，是 团体自治的核心，是业主自治管理的根本基础。（2）由于自然的和法律的联结使物业的购买人形成法律上的团 体，取得了住宅区物业管理的主体资格，业主团体有权按团体意志对 自己的物业实施自治管理。换言之，这种业主自治是通过一定的组织 机构实现的。（3）物业服务企业的受托管理是业主团体自治管理的延伸。建 立
13、在业主团体自治基础上的物业管理，必须遵循社会大分工的原则， 要求专业化，社会化的物业服务企业的辅助，通过业主自治团体选聘 物业服务企业，建立委托法律关系来实现双方对物业管理的分工、合 作。第三节 业主、业主大会与业主委员会1. 简述业主的概念?答：房屋的所有权人称为业主2. 简述业主的权利和义务？答：业主在物业管理活动中，享有下列权利：（1）按照物业服务合同的约定，接受物业服务企业提供的服务;（2）提议召开业主大会会议；（3）提出制定和修改管理规约、业主大会议事规则的建议；（4）参加业主大会会议，行使投票权；（5）选举业主委员会委员，并享有被选举权；（6）监督业主委员会工作；（7）监督物业服务
14、企业履行物业服务合同；（8）对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有 知情权和监督权；（9）监督物业共用部位、共用设施设备专项维修资金的使用；（10）法律法规规定的其他权利。业主在物业管理活动中履行下列义务：（1）遵守管理规约、业主大会议事规则；（2）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、 公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；（3）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决 定；（4）按照国家有关规定缴纳专项维修资金；（5）按时缴纳物业服务费用；（6）法律、法规规定的其他义务。3. 业主大会的概念和性质？答：业主大会由全体业主组成，是管理建筑区划内建筑物及
15、其附 属设施的共有部分和共同事务的自治组织，代表和维护物业管理区域 内全体业主在物业管理活动中的合法权益。对业主大会性质，可以从以下几个方面理解：（1）业主大会是自治组织；（2）业主大会是独立的社会组织。4. 简述业主大会的职责？答：下列事项由业主共同决定：（1）制定和修改业主大会议事规则；（2）制定和修改管理规约；（3）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；（4）选聘和解聘物业服务企业；（5）筹集和使用专项维修资金；（6）改建、重建建筑及其附属设施；（7）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。5. 简述业主大会会议的决定？答：业主大会作出以下决定，应当经专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主并且占总人数2/3以上的业主同意：（1）筹集和使用专项维修资金；（2）改建、重建建筑及其附属设施。业主大会作出以下决定，应当经专有部分占建筑物总面积过半数 的业主且占总人数过半数的业主同意：（1）制定和修改业主大会议事规则；（2）制定和修改管理规约；（3）选举业主委员会或者更换业主委员会；（4）选聘和解聘物业服
