《【商业地产-DOC】云南大理石房子山项目市调及产品定位报告-DOC》由会员分享，可在线阅读，更多相关《【商业地产-DOC】云南大理石房子山项目市调及产品定位报告-DOC（153页珍藏版）》请在金锄头文库上搜索。
1、目 录第一部分：大理市社会、经济发展状况10一、城市概况101.城市基本状况101.1历史沿革101.2地理位置111.3民族特征121.4气候资源121.5生态旅游131.6建筑风格132.城市发展概况152.1人口与城市面积152.2人均居住面积172.3商业特征182.4区域经济192.5城市交通20二、经济发展概况201.国民生产总值202.三次产业结构213.物价与消费224.城市居民可支配收入235.恩格尔系数和基尼系数24三、城市未来规划251.总体要求252.发展思路263.远期目标26第二部分：大理市房地产市场发展概况27一、土地市场281.拆迁改造282.土地供应293.未
2、来用地规划31二、房地产开发现状分析331.投资开发331.1城市建设投资331.2房地产开发投资342.房地产新开工353.房地产竣工364.房地产空置375.房地产销售386.房地产价格397.商品住宅成交分析427.1住宅购房人群分析427.2住宅面积套型分析43四、别墅市场特征441.购房人群分析442.年龄层次分析453.面积套型分析46五、房地产市场前瞻471.发展规划472.观点和建议48第三部分：竞争性别墅项目分析491.别墅市场的总体特点492.别墅市场的总体分布493.别墅地块分布504.别墅建筑风格505.别墅建筑形态526.别墅价格分析537.别墅配套设施分析547.别
3、墅销售状况558.别墅市场营销推广分析569.物业收费分析5810.下半年别墅预计上市量59第四部分：市场调查分析60一、调研情况简介60二、潜在购房人士问卷调查分析62大理市房地产潜在购房人群的基本特征621.地区分布632.置业意向643.意向物业特征64别墅潜在购房人士对别墅的认知661.对别墅的认识672.对目前别墅项目的了解683.现有别墅项目评价694.假定别墅抉择705.建筑风格评价716.对别墅的看法72别墅潜在购房人士对别墅的需求特征741.置业目的及影响置业因素752.置业区域773.意向别墅品位特征784.意向别墅户型配比815.基础、生活配套设施835.付款方式84别墅
4、潜在购房人士对拟建项目的具体需求861.拟建项目喜好度、可买性872.拟建项目建筑风格、景观布局883.拟建项目物业特征894.拟建项目配套设施905.拟建项目可接受度916.拟建项目物管、服务92别墅潜在购房人士的生活习惯和媒体接触习惯941.别墅潜在购房人士生活习惯952.别墅潜在购房人士信息获取渠道963.别墅潜在购房人士媒体涉足方式974.别墅潜在购房人士外出习性100别墅潜在购房人士人口统计特征1011.别墅潜在购房人士性别、婚姻、年龄状况1022.别墅潜在购房人士受教育状况、工作单位/性质及工作动态预期1033.别墅潜在购房人士家庭状况1064.别墅潜在购房人士私家车配备及收入情况
5、108三、别墅潜在购房人士特征对比分析110别墅外地购房人士基本特征110别墅外地、内地潜在购房人士基本特征对比分析1141.别墅外地、内地潜在购房人士自身特征1142.别墅外地、内地潜在购房人士购房意向1163.别墅外地、内地潜在购房人士对别墅的认识1174.别墅外地、内地潜在购房人士需求特征1195.别墅外地、内地潜在购房人士对拟建项目的看法1216.别墅外地潜在购房人士生活习惯及与媒体接触情况124四、业内专家、已购或潜在购房人士看法调研127定性调查执行情况说明1271.座谈会执行情况1272.已购别墅人士深度访谈情况129大理居民别墅购买心理分析1301.居民购房目的分析1302.价
6、格承受能力分析1323.对别墅的心理认识1334.潜在购房人士需求特征1355.对项目的评价和建议1376.业内人士对大理房地产市场的认识1377.业内人士对大理房价的认识1398.业内人士对大理别墅市场的认识139五、沿海发达地区别墅购买群体深访分析143访谈执行情况143访谈结果分析145第五部分：项目概况151一、宗地概况1511.宗地位置1512.项目四至范围及形状1522.1项目四至范围1522.2地块形状：1533.用地面积1534.地块现状1534.1地貌及现状：1534.2地块走势及特征：1545.交通及周边配套159二、宗地规划1591.区域规划1591.1规划范围1601.
7、2目标定位1612.地块规划1612.1周边规划1612.2规划条件161第六部分：项目市场定位162一、项目市场分析1621.优势（S）1622.劣势（W）1633.项目机会点（0）1634.项目的威胁及困难点（T）164二、项目定位1641.整体定位原则1642.市场开发理念与定位164三、目标客户定位1661.客群来源1662.客群购买动机1663.客户职业1664.客群年龄167四、产品形态及户型配比建议1671.对不同别墅类型的分析1671.1独幢别墅1681.2双拼别墅1701.3联排别墅1721.4叠拼别墅1742.产品形态建议1752.1项目要点1752.2产品形态定位1752
8、.3产品形态分布建议1763.本项目的户型配比建议177五、价格定位1791.开盘价格1792.价格走势预期180六、项目规划要点建议1801.项目整体规划建议1812.建筑立面建议1813.园林景观建议1824.交房标准建议1835.新材料、新技术建议1835.1风能：1845.2太阳能1845.3中水回收1845.4雨水利用1855.5污水排放1855.6绿化浇灌1866.会所、配套建议1866.1会所特点建议1866.2会所的面积及功能定位建议1876.3会所功能建议187七、物业建议1901.物业服务理念1912.物业管理模式191附件192一、大理市居民高档住房潜在需求调查问卷192
9、二、沿海发达地区潜在别墅购买群体访谈提纲208三、沿海发达地区已购别墅群体访谈提纲211第一部分：大理市社会、经济发展状况一、城市概况1.城市基本状况 大理市历史悠久、文化灿烂。早在新石器时代，这里就有白族、彝族等少数民族先民繁衍生息。公元前109年，大理地区正式纳入西汉王朝版图。唐宋时期的南诏、大理国先后在这里建都，使大理一度成为云南政治、经济、文化的中心。大理市是大理白族自治州州府所在地，滇西重镇、交通枢纽和旅游胜地，大理国家级风景名胜区主景区，是滇中内地向滇西、滇西北、滇西南等广大地区进行强有力辐射的重要节点城市，省域二级中心城市，它集全国历史文化名城和国家级风景名胜区、自然保护区于一身
10、，市内设有省级经济开发区和省级旅游度假区。境内苍山、洱海珠联璧合，相映成趣。素有“高原明珠”、“东方瑞士”之美誉。在2006“先锋城市论坛”上，大理与北京、台北、上海、香港、深圳等城市一同评为“中国十大先锋城市”。由于大理白族自治州仅属于西部一个边陲的县级市，也是唯一入选的少数民族地区，因此备受瞩目。入选理由：“回归自然生活的方式偶然契合了先锋的超然属性，在中国独一无二”。1.1历史沿革大理是我国历史文化名城之一，文物古迹众多，琳琅璀璨。历史上的南诏国和大理国曾在这里建都，公元8至13世纪，大理是云南的政治、经济、文化中心，又是我国同东南亚诸国进行文化交流、通商贸易的重要门户。中华人民共和国于
11、1950年设大理专区，下辖十四县。1956年，撤销大理专区，成立大理白族自治州，下辖一市、十二县、二自治县。1983年，下关市、大理县合并为大理市，自治州辖一市、九县、二自治县。1.2地理位置大理市位于滇西中部,居云贵高原横断山脉南端；地处东经995810027，北纬25252528之间，东与宾川县相连，南与弥渡县、巍山县为邻，西接漾濞县，北界洱源县。位于金沙江、元江河澜沧江三大水系分水岭地段，地形复杂，境内高山、湖泊、河流、丘陵、盆地相间分布。东有玉案山，南有哀牢山，西有点苍山，三山环状相连。中间则有洱海段陷盆地及西高东低的狭长缓坡区。大理市是大理白族自治州州府所在地，是滇西陆路交通枢纽和重
12、要物资集散地，也是我国与东南亚进行交化交流，通商贸易的重要门户。1.3民族特征大理市现由25个少数民族组成，截至2006年，白族人口402824人，占总人口的66.78%，汉族占28.7%,回族占2.07%,彝族占2.1%,其他傈僳族、纳西、苗、藏、壮、傣、佤、怒等二十多个少数民族占0.35%。大理市辖10个乡镇,2个办事处,以及经济开发区和省级旅游度假区，是一座以白族为主体的少数民族聚居的边疆城市。1.4气候资源大理市土地面积1815平方千米，耕地面积13124公顷；境内矿产资源有大理石、砂石、矿泉水、硅藻土、煤矿等；农作物有水稻、小麦、蚕豆、油菜、蔬菜、瓜果等；这里海拔高低不同，气候和植物
13、呈立体分布，气候属于亚热带高原季风气候，全年平均气温15.8，最冷月（1月）平均气温8.7，最热月（7月）平均气温20.1，“寒止于凉，暑止于温”，这里四季如春,全年有4个月零6天达到国际最佳疗养温度阳光辐射较强，光照充足，年平均日照2199.2，年降雨量959.31毫米全市属多风区。1.5生态旅游大理资源富集。大理拥有罕见的地质多样性、气候多样性和生物多样性特征。苍山上有三千多种植物，俨然一个巨大的生物基因库。一半土地都被森林覆盖着的大理遍地都是宝藏，各种矿藏多达55种，其中苍山大理石最为著名。 大理风光旖旎，苍山洱海、天蓝水碧，阳光如瀑，常年开放的花木有两千多种。十九峰横亘、十八溪喧腾的巍
14、巍点苍山峰岭俊拔，山顶终年积雪，丽日晴空下晶莹夺目；二百里波光帆影的洱海清流如镜，月光粼粼，如镶嵌在云岭横断山脉的一颗明珠，相伴相生的下关风与上关花、交相辉映的苍山雪与洱海月，构成了大理最为浪漫迷人的“风、花、雪、月”四景。1.6建筑风格就目前大理市各片区建筑风格特征看，可以把大理市建筑风格划分为四个不同区域。首先是大理古城区。大理古城的建筑风格总体上就是突出“古”，在坚持“整体保护”原则的基础上，以街区为单元，控制古城建筑的高度和质量，古城内的所有建设项目均保持唐宋和明清建筑风格，建筑形式采用灰瓦坡顶，石墙面或白墙面，色调要求朴素明快，从而形成具有浓郁地方民族文化特色的古城整体风貌和建筑特色
15、。在功能和服务特色上，以街区为基础，以文化为主题，精心策划，使之形成集万国文化精华的文化休闲中心和旅游接待基地。其次是以下关、凤仪为主体的新城区。新城区的建筑要做到“新”和“特”，“新”就是时代特征，“特”就是地域文化特色。新城区的建筑从体量上划分，大致可以分为高层建筑、大体量建筑和一般性建筑。高层建筑要求有大绿地的环境，建筑本身以台阶、基石、塔顶进行设计。大体量公共建筑要求有大广场的环境，建筑本身以高台阶、流线型为主进行设计。一般性建筑要求建筑风格简洁明快、协调。在城市的主要街道，配之以石材人行道地板面，重点区域人行道和车行道以石栏杆（板）相隔，形成大理地区独有的城市建筑总体风貌。新城区建筑风格的核心，就是以高层建筑为主体，打造世界上独一无二的新塔城，突出塔建筑文化，使大理，乃至云南
