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1、房地产行业研究员：张辉电 话：0255-84445777777-7228行业评级：中性摘 要20044年1-55月，国家家采取的的一系列列控制投投资高速速增长的的政策措措施已初初见成效效，国房房景气指指数出现现回落，房地产产开发投投资、新新开工面面积、土土地购置置面积等等指标增增幅走低低，而商商品房销销售面积积继续保保持快速速增长，商商品房平平均销售售价格明明显攀升升。一系列宏宏观调控控政策使使房地产产行业内内的分化化将加剧剧，集中中度将进进一步提提高，长长期来看看有利于于房地产产行业的的持续健健康发展展。消费结构构升级与与大规模模城市化化进程将将使房地地产市场场需求保保持旺盛盛，行业业前景依
2、依然看好好。展望未来来，房地地产行业业投资增增速放缓缓，盈利利水平降降低；企企业融资资渠道将将趋向多多元化；优势企企业群体体将脱颖颖而出；结构性性矛盾将将有望缓缓解；二二线城市市将成为为未来投投资的热热点。房地产板板块内上上市公司司业绩波波动大的的主要原原因：一一是房地地产行业业的生产产具有较较大的周周期性和和收入确确认的特特殊性。二二是板块块内的上上市公司司存在着着财务状状况不够够透明、运运作不够够规范的的问题。这这造成房房地产板板块上市市公司业业绩表现现可能和和行业整整体发展展态势背背离。针对房地地产行业业的特点点，我们们给予中中性的投投资评级级，坚持持对不同同的公司司具体分分析，有有选择
3、性性的进行行慎重投投资。主主要的投投资思路路为投资资业绩稳稳定、可可持续经经营能力力强的龙龙头企业业，如万万科。重点关注注的公司司：代码名称评级理由0000002万科A推荐宏观调控使使得行业业集中度度提高，有有利于优优势企业业发展一、20004年11-5月份房房地产行行业回顾顾国房景气指指数回落落，调控控效果显显现年初以来，国国家采取取的一系系列控制制投资高高速增长长的政策策措施已已初见成成效，国国房景气气指数出出现回落落。但5月份“国房景景气指数数”为1055.922，比4月份上上升0.15点点（如图图）。其中，房地产开发投资、新开工面积、土地购置面积等指标增幅走低，而商品房销售面积继续保持
4、快速增长，商品房平均销售价格明显攀升。图1：国房房景气指指数数据来源：国家统统计局1、房地产产开发投投资额增增幅回落落1-5月份份，全国国累计完完成房地地产开发发投资337033亿元，同同比增长长32%，增幅幅比去年年同期回回落0.9个百百分点。其其中，商商品住宅宅完成投投资25521亿亿元，同同比增长长32.2%；办公楼楼投资1192亿亿元，增增长422.9%；商业业营业用用房投资资4588亿元，增增长388.7%。2、开发土土地面积积和房屋屋竣工面面积的增增幅明显回回落1-5月份份，全国国完成开开发土地地面积664800万平方方米，同同比增长长19.8%，低低于去年年同期222.11个百分
5、分点；本本年购置置土地面面积1223800万平方方米，同同比增长长9.88%，增增幅比去去年同期期回落446.99个百分分点。55月当月月，全国国完成土土地购置置面积228888万平方方米，同同比下降降19.5%。其其中，东东部地区区下降229.55%，西西部地区区下降228%。1-5月份份，全国国累计完完成房屋屋竣工面面积70084万万平方米米，同比比增长221.44%，增增幅比去去年同期期低200个百分分点。按按用途分分，住宅宅竣工面面积57722万万平方米米，同比比增长118.22%；办办公楼和和商业营营业用房房竣工面面积增速速明显快快于住宅宅，分别别达到557.88%和35.7%。3、
6、商品房房销售状状况保持持良好，销销售价格格依然上上升1-5月份份，全国国商品房房完成销销售面积积83110万平平方米，同同比增长长30.9%。其其中，销销售给个个人78839万万平方米米，同比比增长332%。1-55月份，全全国商品品房平均均销售价价格为227088元/平方米米，同比比增长110.77%，增增幅比去去年同期期提高33.7个个百分点点。其中中，商品品住宅平平均销售售价格为为24779元/平方米米，增长长8.33%；办办公楼和和商业营营业用房房的销售售价格分分别上涨涨22.5%和和12.8%。分分地区看看，商品品房平均均销售价价格最高高地区的的上海、北北京和广广东，每每平方米米平均
7、售售价分别别为53381元元、51156元元和38877元元。4、商品房房空置面面积增幅幅出现回回落5月末，全全国商品品房空置置面积为为97006万平平方米，同同比增长长2.44%，增增幅比去去年同期期回落66.8个个百分点点。其中中，空置置一年以以上的商商品房面面积为556100万平方方米，同同比增长长30.7%。分分地区看看，东部部地区商商品房空空置面积积60112万平平方米，同同比下降降3.22%；中中、西部部地区的的商品房房空置面面积增加加较快，增增速均超超过100%。5、开发资资金来源源结构发生生变化1-5月份份，全国国房地产产开发企企业本年年资金来来源累计计为61173亿亿元，同同
8、比增长长39.3%，低低于去年年同期33.2个个百分点点。其中中，国内内贷款114088亿元，增增长177.6%，增幅幅比去年年同期回回落333.7个个百分点点，表明明收缩信信贷政策策作用明明显；企企业自筹筹资金119199亿元，增增长422.3%，增幅幅比去年年同期提提高6.7个百百分点；定金及及预付款款23664亿元元，增长长54.7%，增增幅比去去年同期期提高111.77个百分分点。二、宏观调调控政策策对房地地产行业业的影响响国家近期出出台的一一系列政政策，是是从土地地供应、银银行信贷贷、机构构监管和和产业政政策等各各方面对对房地产产行业逐逐步进行行规范和和完善，将将引导房房地产行行业向
9、着着更加理理性、成成熟和健健康的方方向发展展，将会会提高行行业的进进入壁垒垒，那些些资金规规模小，缺缺乏可持持续经营营发展能能力的公公司将会会逐步被被市场淘淘汰。而而对于具具有规模模品牌核核心竞争争力的公公司将会会不断获获得壮大大。近期政府出出台的一一些抑制制房地产产投资过过热的政政策有：银监会：调调整购房房个人贷贷款收支支比例设设置，加加强信贷贷管理2月26-3月226日，中中国银监监会发布布了商商业银行行房地产产贷款风风险管理理指引（征求意意见稿），规定，商商业银行行对个人人住房贷贷款的发发放，应应将每笔笔住房贷贷款的月月房产支支出与收收入比控控制在550%以以下（含含50%），月月所有债
10、债务支出出与收入入比控制制在555%以下下（含555%）；房地产产贷款余余额与总总贷款余余额比不不得超过过30%。此外外，还规规定，商商业银行行所有住住房贷款款的贷款款成数上限限为800%。央行：提高高金融机机构存款款准备金金率4月11日日央行宣宣布，从从20004年44月255日起，资资本充足足率低于于一定水水平的金金融机构构，将执执行8%的存款款准备金金率，国国有独资资、股份份制商业业银行、外外资等金金融机构构将执行行7.55%的存存款准备备金率，目目的是限限制商业业银行的的信贷盲盲目扩张张。房地地产业是是信贷调调控的首首要对象象之一。发改委等：缩减开开发区的的数量和和规划用用地规模模，防
11、止止开发区区泛滥国家发改委委、国土土资源部部、建设设部、商商务部33月9日日联合下下发标注注为“特特急”的的关于于清理整整顿现有有各类开开发区的的具体标标准和政政策界限限的通知知，对对在国国务院办办公厅关关于清理理整顿各各类开发发区加强强建设用用地管理理的通知知（国国办发20003770号）下下发后，地地方和部部门突击击审批和和突击设设立的各各类开发发区，一一律予以以撤消，并并要追究究有关领领导人和和责任人人的责任任。该政政策是为为了为解解决开发发区过多多过滥、违违规用地地等突出出问题，促促进开发发区规范范、协调调发展。国务院：提提高项目目资本金金比例，抬抬高行业业进入门门槛4月28日日，国务
12、务院发出出通知，决决定适当当提高钢钢铁、电电解铝、水水泥、房房地产开开发固定定资产投投资项目目资本金金比例。其其中房地地产开发发（不含含经济适适用房项项目）由由20%及以上上提高到到35%及以上上。这一系列的的宏观调调控的紧紧缩政策策表明政政府十分分关注房房地产行行业高速速增长可可能带来来的风险险，在前前阶段紧紧缩政策策未能达达到效果果的情况况下，越越来越希希望通过过产业政政策和信信贷政策策来加大大调控力力度，以以抑制投投资的过过快增长长。这些些政策表表明了政政府降温温房地产产投资的的决心和和进一步步紧缩政政策的预预期，将将在一定定程度上上抑制商商业银行行对房地地产开发发贷款的的投放。在目前房
13、地地产行业业融资渠渠道比较较单一的的状况下下，房地地产企业业很难从从银行以以外的渠渠道获得得开发资资金，紧紧缩政策策必将会会拉紧房房地产企企业的资资金链，实实力不强强的开发发商面临临较大的的困难。融融资难度度的加大大意味着着房地产产开发商商的开发发成本的的提高，无无疑将加加速房地地产公司司优胜劣劣汰的过过程。有有品牌、实实力，管管理能力力较强的的公司将将获得较较大的发发展空间间，并获获得更多多的政府府的支持持；而实实力不强强、信用用资质较较低、历历史包袱袱沉重、负负债率较较高、盲盲目扩张张的房地地产开发发商将被被逐渐淘淘汰出局局。总体来说，我我们认为为系列政政策通过过对房地地产开发发贷款的的进
14、一步步控制，将将在中长长期内对对房地产产行业的的供给产产生一定定的抑制制作用，行行业内的的分化将将加剧，集集中度将将进一步步提高，有有利于房房地产行行业和房房地产金金融的持持续健康康发展，对对于上市市房地产产公司而而言，由由于大部部分上市市公司资资本结构构合理、资资信良好好，政策策本身在在短期内内不会对对现有的的项目和和资金来来源造成成较大影影响，也也不会对对04年年业绩产产生较大大负面影影响。然然而，政政策也表表明了政政府的降降温房地地产投资资的决心心和进一一步紧缩缩政策的的预期。如如果政府府出台进进一步的的紧缩措措施，如如加强控控制开发发贷款规规模和加加息，企企业中长长期项目目开发进进度和
15、资资金来源源将受到到不同程程度的限限制，业业绩增长长有可能能低于先先前预期期。此外外，企业业有可能能更多地地通过直直接融资资来解决决开发资资金需求求。三、支持房房地产行行业发展展的因素素在宏观观紧缩的的背景下下，国房房景气指指数出现现了回落落，而商商品房销销售面积积继续保保持快速速增长，商商品房平平均销售售价格明明显攀升升，这表表明房地地产市场场需求保保持旺盛盛，行业业前景依依然看好好。、消费结结构升级级继续支支持房地地产行业业发展消费者的消消费观念念发生变变化，将将增加市市场需求求。从国国家统计计局20000年年公布的的城镇居居民家庭庭住房现现状调查查的数字字分析，全全国平均均使用面面积为552平方方米，还还有不同同比例的的家庭是是低于这这个平均均水平，与与他们所所期望的的住房水水平，还还有较大大的差距距。所以以，中国国的房地地产市场场非常大大。 图2：全国国城镇居居民家庭庭住房现现状调查查数据来源：国研网网汽车、住房房等是我我国消费费结构升升级的标标志性商商品。从从住房消消费来看看, 居民民个人购购房需求求快速增增长是房房地产市市场较快快发展的的基础。2002年，个人购买新旧住房和建房支出总额约8000亿元，居民住房支出已成为房地产市场需求的主体，成为房地产业发展的根本动力。目前，个人购房比重已接近90%，其中个人
