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1、第一章 房地产及其估价概述 1房地产的概念及其特性 2房地产的价格及其种类 3房地产价格的影响因素 4房地产估价 1 房地产的概念及其特性一、房地产的概念（一）什么是房地产通俗地讲， real estate 就是房产和地产的总称。是指土地、建筑物及固着于土地建筑物上不可分离的部分，包括物质实体和依附于物质实体上的权益。（二）房地产的构成：是实物与权益的结合。（ 1）房地产实物（ 1） 土地 , 是地球陆地表面一定高度和深度范围内的土壤、岩石、矿产藏、水文、大气、植物以及人类过去和现在活动成果所构成的自然经济综合体。（ 2）建筑物包括房屋和构筑物。（ 3） 其他附着物如排水管道、电力、热力系统、
2、庭院、花园、假山等2、房地产权益指由法律设定的房地产各种权益以及享有这些权利所获得的利益或收益。我国土地上能够进入市场流转的土地权益有：土地使用权、抵押权、租赁权等。房屋有所有权、使用权之分.我国“房随地走”的原则。二、房地产的特性：有自然特性与经济特性。（一）房地产的自然特性1 、不可移动性:位置固定具有区位差异2 、耐久性 :土地的永续性，建筑物的寿命很长3、个别性（异质性）4 、数量有限性地区性市场, 我国土地使用权的有限性（二）社会经济特性1 、用途多样性2、具有双重经济身份3、涉及广泛性5 、难以变现性6、保值增值性（抵御通胀性）7 2 房地产的价格及其种类4、高昂的投资资金特性、权
3、益受限性一、房地产价格: 指在某个时点为取得房地产及其相应权益所支付的代价。二、房地产价格的形成满足三个条件：（1）有用性（2）稀缺性（3）有需求三、房地产价格类型房地产价格体现的是房地产权益的交换价值，房地产权益的多样性必然导致价格的多样性。( 一）按价格的形成分类1、成交价格（事实价格）2 、市场价格（反应平均价格水平）3、理论价格4、公开市场价格5、评估价格6、政府指导价和政府定价（二）按实物形态分类1 、土地价格按土地开发程度不同，有生地价格、毛地价格、熟地价格。按土地使用权取得市场不同，分为出让价格和转让价格。总地价、单位地价及楼面地价单位地价=总地价土地面积楼面地价=总地价建筑面积
4、楼面地价=单位地价容积率2 、建筑物价格3、房地产价格我国的单位有m2、 ft2 、坪。房地产单价有单位建筑面积、单位使用面积之分按交易表的状况不同，有现房价格和期房价格之分在开发商经销中，有起价、标价、成交价、均价之分（三）按不同的经济行为分类1 、买卖价格2、租赁价3、抵押价格4、保险价格5、课税价格6、征地价格 3 房地产价格的影响因素一、一般因素对房地产价格的影响是整体的和全方位的，覆盖面是整个地区。包括社会因素、经济因素和制度因素三项（一）社会因素1、人口状况人口数量：影响房地产需求，人口数量与房地产价格呈正相关性。人口素质：家庭人口：受制与受教育程度和文化素质。主要影响住宅价格家庭
5、结构变化，影响居民户数，引起住宅套数需求的改变2、城市化及公共设施条件3 、教育及社会福利状况4、房地产交易惯例5、生活方式6 、心理因素7、国内政治状况8、社会治安状况9、国际政治状况1、经济发展状况2、储蓄、消费及投资水平3、财政与金融状况4、物价、居民收入和就业水平5、税负6、产业结构状况7、城市交通体系状况8、国际经济状况（三）制度（行政）因素1、土地制度2、住房制度3、土地利用规划和城市规划4 、建筑规格5、房地产有关税制6 、地价政策7、交通管制8 、行政隶属变化二、区域因素：指房地产所在区域由于本身特性而对房地产价格产生影响的因素。（一）住宅区域的影响因素（二）自然地理因素：日照
6、、温度、湿度、风向等2 、街道状况3 、离市中心距离及交通设施状况4 、基础设施及公共设施配置状况5 、洪水、地震、噪音、污染等发生可能性6 、景观状况（二）商业区域的影响因素1 、商业业务种类、规模及商业集聚程度2、商业邻近地域状况3、交通工具及停车设施状况4、商品进出运输的便利程度5、临街道路可及性及通行能力6、营业类别及竞争状况7、地域内经营者的创新性及资本实力（三）工业区域的影响因素1、对外交通设施的便利程度2、商品销售市场及原材料购入市场与厂区的位置关系2、动力配置及排放设施费用4 、关联产业的位置5、劳动力资源状况及生活条件6 、有关法律法规对产业发展的有关规定三、个别因素：指房地
7、产的个性因素。（一）土地的个别因素自然条件包括宗地的地形、地势、地质条件、面积、形状及与道路街面的方位局部区域条件及环境状况包括宗地所处的地段位置、离街面的距离、街面的幅宽、构造等，交通设施状况、相邻房地产及周围情况、基础设施状况及有无不利因素等（二）建筑物的个别因素建筑物用途类别：分为住宅建筑、商业建筑、工业建筑、公共建筑及其他建筑等五类建筑结构 ： 分为钢结构及钢筋混凝土结构、砖混结构、木结构、简易房四类七等层数 ： 分为低层建筑、多层建筑和高层建筑质量 4房地产估价一、 房地产估价的概念是指房地产估价师和房地产估价机构接受委托，为了特定目的。遵循估价原则，按照一定的程序，依据有关依据和标
8、准，在合理的假设下，运用科学的方法，对特定房地产在特定时间的特定价值进行分析、测算和判断。并提供相关专业意见的活动。房地产估价是科学与艺术的有机结合。二、房地产估价的特点1 、科学性：建立在科学的估价理论和方法之上。2、客观性 ：应完整、客观、准确地描述、说明估价对象的状况。3、艺术性 ： 估价人员需要有丰富的经验，需要很强的推理和判断能力，需要一定的技巧4、综合性三、房地产估价的必要性1、社会经济活动的需要土地使用权出让、转让，房地产的买卖、租赁、交换、抵押、保险、课税、纠纷、损失赔偿等。2 、房地产市场发展的需要第二章房地产估价基础理论内容提要 1 房地产估价的理论依据 3 房地产估价的基
9、本原则 2 房地产估价的意义 4 房地产估价的程序 1房地产估价的理论依据一、地租理论二、房地产市场的供求理论三、购买者行为理论四、效用价值理论五、生产费用价值理论六、替代原理七、收益递增递减原理 2房地产估价的意义一、为房地产市场交易服务因为房地产市场是一种不完全竞争性市场，并且具有异质性，房地产价格存在很大的价格差异，这就要求必须有专业人士对每一交易房地产进行科学评估。二、有利于提高房地产经济运行效率理论上，房地产资源的最佳配置就是房地产经济运行处于“怕累托状态”（一般均衡状态），使房地产资源得到充分利用，且供需平衡。但由于市场竞争的非完全性、信息传递与反馈的非充分性、非及时性、非真实性等
10、，可能引起外部不经济等问题，使房地产经济运行难以实现“怕累托状态”（一般均衡状态）。而房地产估价人员可通过运用专业理论知识和方法体系为参与者提供相对科学的存量或增量房地产价格，从而科学引导参与者尤其是供需双方的经济行为，使房地产经济资源配置更有效率。三、确立公平的收益分配制度的基础在房地产开发经营过程中，其收益分配涉及到房地产的多元产权主体、多元投资主体。依据房地产价格来确定房地产开发经营收益分配额度，具有较强的说服力。四、有利于税负公平根据房地产的收益价格来征税，则相对公平。房地产估价可为政府合理征税提供依据。 3 房地产估价的基本原则估价的基本原则是估价人员在估价过程中，所应依据的法则或标
11、准。一、独立、客观、公平原则二、合法性原则合法的产权：不合法的产权或有争议、纠纷的房产不能进行估价合法使用和处置：房地产的使用应符合土规、城规、土地管理法、房地产管理法的要求房地产的出让、转让、买卖、抵押、典当等处置行为应以法律法规为依据，不得非法处置，否则，不受法律保护。三、最有效使用原则（principle of highest and best use）体现为几点：（1）最佳用途（ 2）最佳规模表现为适度规模与最佳的利用集约度。（三） 最佳状态 ： 一指房地产内部处于最佳均衡状况，土地与建筑物达到最优匹配状态；二指房地产与外围环境处于最佳协调状况。4）最佳效益四、估价期日原则： 根据估价
12、目的确定估价期日。估价期日可以为现在、过去、将来的某一时点五、替代原则在同一供需圈，类似房地产都具有一定程度的替代性。如：房地产收益的“替代”，可比交易实例价格的“替代”，基准地价“替代”宗地价格六、供求原则七、预期收益原则：房地产价格的高低取决于其预期收益。八、贡献原则（收益分配原则）收益的取得是有多种要求组合而产生的，因由各要素参与收益分配。总收益的分配依据各要素贡献程度的大小进行。 4 房地产估价的程序一、接受并受理估价任务、明确估价事项1 、获取估价任务渠道：估价需求者主动委托；积极参与市场竞争获取不应承接的估价业务：1 ）有利害关系或利益冲突（ 2）超出业务范围估价机构资质等级不同，其许可的业务范围就不同。一级资质机构可以从事各类房地产估价业务；二级资质机构可以从事除上市公司、企业清算以外的房地产估价业务；二级资质机构可以从事除上市公司、企业清算、司法鉴定以外的房地产估价业务。（ 3）超出自身专业能力房地产估价机构资质等级相应标准：一级资质：（ 1）时间要求：从事房地产估价活动连续6 年以上，且取得二级估价资质三年以上。（ 2）注册资本金与出资额要求：有限责任公司的注册资本200 万元以上，合伙企业的出资额120 万元以上。（ 3）注册房地产估价师人数
