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1、word仙海水利风景区核心区控制性详细规划说明书2006-02-15 / 第一章规划背景4第二章规划依据、规划原如此与规划指导思想5一、规划依据5二、规划原如此5三、规划指导思想5四、对总体规划的评析与调整：6第三章现状条件分析9第一节区位条件分析9一、面积与X围9二、区位关系9第二节用地条件评价10一、地形地貌概况10二、地质条件评价11三、坡度坡向分析11四、景观条件分析11五、现状建设情况12第三节开发条件分析13一、开发方向：13二、开发优势13三、开发机遇14四、开发制约因素14第四章规划性质、目标15一、规划性质15二、规划目标15第五章规划构思与功能布局15第一节规划构思与理念1
2、5第二节：功能分区与布局15一、湖面分区与布局15二、湖面开发导如此：17三、陆域分区与布局17四、陆域开发导如此：19第三节：用地细分与具体功能布局19第六章环境设计与开发控制规划22第一节：环境设计与控制22一、人居环境设计：22二、空间环境设计：22三、活动项目的安排与建议23第二节开发控制23一、开发强度控制：23二、高度控制：24三、建筑风格控制：24四、后退红线控制：24第七章风景区人口控制25第八章地块规划与指标控制25第一章 规划背景近年来我国旅游业的开展突飞猛进，2004年国内旅游人数达11.02亿人次，比2002年增长了25.46%；2004年旅游业总收入高达6840亿人民
3、币，比2002年增长了22.89%；入境游客2004年达到1.09亿人次，比2002年增长11.4%；这些数字明确我国距世界旅游组织预测的“中国将于2010年成为世界第一旅游接待大国这一令人振奋的目标越来越近了；全国各地的旅游业者都在振奋之余，倍感旅游业迅速开展大势下的压力。仙海水利风景区也不例外，守着大好的旅游资源和旅游市场，该如何将仙海推向国内外旅游大潮是刻不容缓了；尤其今年，做为某某第二大城市的某某，又吹响了百万人口现代科技城宏伟蓝图迈进的战斗号角，仙海的旅游业开展已是迫在眉睫了！2004年4月由中国城市规划设计研究院编制的某某某某仙海风景区旅游开展总体规划于2004年5月20日由某某市
4、政府予以批准，从而形成了仙海旅游开展的纲领。本控制性详细规划是对中规院总体规划中的核心区进展深化和局部调整，既是区域控制性详细规划，又是旅游风景区规划。第二章 规划依据、规划原如此与规划指导思想一、规划依据1、国家建设部、国家旅游局、国家水利局、国家环保局等有关风景区与水利风景区规划标准，条例与相关规定；2、中规院某某仙海风景区旅游开展总体规划2004年4月；3、某某市人民政府关于仙海风景旅游开展总体规划的批复2004年5月20日；二、规划原如此1、突出主题，强调特色突出仙海水利风景区“以生态旅游为主体的商务会展、休闲度假与高尚居住综合区的主题，强调仙海作为某某省唯一国家级水利风景区独特的“山
5、水交融特色。2、注重开发与保护的高度和协以环境保护作为开发建设的根底与前提，以开发建设作为环境保护的有效手段，注重开发与保护的高度和协，实现环境效益与经济效益的双赢。3、统一规划，合理开发，科学管理先进统一的规划与布局，适度合理的开发与建设，科学有效的服务与管理，是仙海风景区达到“山、水、人和谐共生之高尚境界的三个不可或缺的重要环节。4、严格遵照某某市人民政府关于仙海风景旅游开展总体规划的批复进展景区的开发建设，使仙海成为秀美、安全、舒适、宜人的旅游休闲之地。三、规划指导思想风景区以大面积的水面和环绕水面与伸入水面的低山丘陵为生态背景，兼顾某某市民和外地游客的休闲与商务会展等客观需求，突出风景
6、区的生态性、休闲性，使仙海风景区成为“以生态旅游为主体的商务会展、休闲度假与高尚居住综合区。四、对总体规划的评析与调整：一对总体规划的评析仙海水利风景区总体规划是由中国城市规划设计研究院于2004年4月完成编制的。风景区总面积约为67平方公里，总规将整个风景区划分为五个片区，即库区岛屿风光区水库与其沿岸各岛屿、商务生态居住区水库东岸以东片区、田园风光区水库南岸以南农田区、商住经济开发区现沉抗镇片区、主题营造区绵梓公路南侧主次入口间片区，其规划目标有三：一是生态目标：维系地域生物多样性景观、维护库区水域二级水质标准，形成风景区良好的可持续开展的依托条件；二是经济目标：树立先期带动后期滚动开展的经
7、济循环目标，为增加地方财政收入作出贡献；三是市场目标：近期20052010年成为某某与某某地区商务度假中心，年接待量为39万人次，远期20162020年成为中国西南地区的商务会展中心，提升维系商务会展频率，年接待量为69万人次。总体规划为仙海水利风景区的开展描绘了伟大蓝图，为景区的开发建设提供了总体思路，特别是生态环境保护理念的提倡与贯彻，最符合仙海风景区的可持续开展，另外，总体规划对仙海水利风景区的定性准确，可操作性强，各种专项设计与各种控制指标具有相当的科学性，因此，仙海水利风景区总体规划是一个较好的规划。但是，随着时代的开展和相关政策的变动与完善，仙海水利风景区总体规划在指导下述地段的建
8、设时出现了一些矛盾：1、总规将绵梓公路南侧主次入口地段规划为主题营造区，但此处现状都为农田，与近期中央精神不相容，所以此区的位置与主入口的位置应重新调整。2、总规中的商务区的位置现为农田，且远离仙海水库，与仙海最突出的资源6平方公里的水面联系不够密切，应作调整。3、总规将仙海定性为西南地区商务会展中心，但其用地与建筑面积指标相对较小，下层次规划应根据具体规模做相应调整。以上提出的问题和其它问题，可具体参看总体规划中的用地规划图。二对总体规划的的调整在认真分析仙海水利风景区总体规划与某某市人民政府关于仙海风景区旅游开展总体规划的批复中的七条批文的根底上，本次仙海水利风景区核心区控制性详细规划对总
9、体规划中的相关局部提出了如下调整：1、关于核心保护区域含水域与岛屿的调整中规院总规：将核心保护区规划在南湖东侧，将东湖列为“生态别墅区的游艇专用港湾，将北湖和西湖列为“开展普通大众型旅游观光的重点区域；本规划认为：北湖是水库进水主干隧洞所在水域，水质末经污染，是整个水库中水质最好的区域，该区域应是“核心保护区；而南湖西侧是水库大坝出水口，南湖东侧是水库农田灌溉用水出水口，是整个水库中水质最差的区域，不宜作“核心保护区，应予修编调整。2、关于景区主出入口的调整：中规院总规：将仙海核心区主出入口设在该区正北与绵梓公路衔接；本规划认为：中规院总规主出入口位置现状为数百亩根本农田，占用农田是近期中央精
10、神所不容的；中规院总规主出入口位置正是水库进水隧洞区域；主出入口一旦形成，其大量人流、车流和必要的建筑设施势必造成对水库进水水域的污染；本规划认为中规院总规的“景区次入口应调整为“景区主入口；该入口已形成入口标志、18米宽入口道路等设施；该入口处现为平缓的丘陵地段，没有农田，可建设为入口设施区；该入口已经形成仙海核心区主出入口的初始印象，仙海管委会正拟建入口大门、停车场、商业餐饮等设施；所以这一调整可“顺理成章；3、关于“商务休闲区与“商务酒店区的调整中规院总规：总规将“商务休闲区与“商务酒店区布置在仙海核心区东侧；这两个区总规要求达到的战略目标是：“中国西部地区的商务会展与休闲度假中心，其主
11、要项目参见如下表格。区名序号项目类别占地面积/建设面积项目内容经营方式开发时序长岛仙海区含水面1天鹅城堡1ha/1000m2古堡探险、情景故事画廊、观光旋梯、烟花灯塔。自主经营近期2垂钓仙居30ha/50000m2沉香苑、垂钓俱乐部、棚坞水坊与300套海岛生态别墅群，其中1/3豪华型1亩/栋，其余0.5亩/栋。自主经营近期3鸟岛乐园90ha鸟禽类生态岛，保护与观赏。自主经营近期4仙海岛主庄园34.8ha/3000m26座水湾庄园，含私人水域的游艇别墅，每处用地不小于5公顷，50平方米/栋，总高度控制在15米以内。分时租赁招商5红帆漂流漂流驿站诺亚方舟一艘，客房数30间的水上商务酒店与提供1-2
12、间的水上旅店船舶10艘。自主经营或委托管理近期6仙海竞帆滑水冲浪游乐与500平方米游艇俱乐部。委托经营中期7滨水游憩园140ha/3000m23处沙滩浴场、烧烤乐园、酒吧啤酒屋、水景码头与水上表演台、10000平方米水上旋转餐厅等。自主经营近期8亲水游线17500m27KM长的岛湾滨水游览小路与木栈道。自主经营近期9云盖寺500m2寺庙。在建小计290.8ha/58000m2商务酒店区10仙海商务乐园50ha/20000m2集餐饮、歌舞表演与商务休闲健身娱乐为一体的大型综合性商务娱乐场所。自主经营近中期11商务酒店群60ha/30000m2提供300间客房数的五星级酒店，星级住宿宾馆与公寓式酒
13、店2000间、仙海休闲度假村与相关配套服务设施等。委托饭店公司管理招商12国际会议中心10ha/5000m2办公写字楼、会议与会展中心、多功能厅与新闻中心等设施。自主经营或委托管理近期13温泉度假村20ha/3000m2人造温泉泳池、沐浴中心与温泉度假别墅、假日休养中心等。承包招商小计150ha/58000m2商务休闲区14露天运动场15ha/1000m2网球场、羽毛球场、篮球场、跑马场、马术与会员运动俱乐部等。承包租赁近期15健身氧吧80ha/324m2户外森林浴汤、阳光浴汤等。自主经营近期16五色庄园324ha突出四季林相特点的私家别墅，3栋高档生态化庄园别墅。产权出售招商17休闲高尔夫1
14、20ha/5000m2标准18洞高尔夫球场1个，20栋高尔夫别墅与会员俱乐部。委托管理招商小计539ha/6000m2本规划认为： 中规院规划“商务休闲区与“商务酒店区是具有深远战略眼光的； 中规院总规将这两个区布在仙海核心区之外将失掉仙海核心区的环境优势；而且该项目规划用地现状为“村落、农田，与中央保护根本农田的既定方针不相容；如不调整用地位置，这两个项目区将会丧失可行性；为此本规划遵循节约用地、集中布局的原如此将这两个项目区的局部主要项目调整到仙海核心区。 中规院总规“商务休闲区与“商务酒店区总建筑面积规划为64000；本规划认为这一面积指标远远不足以称为“中国西部地区的商务会展休闲度假中心，比如“300间五星级酒店，2000间星级住宿宾馆与公寓式酒店，休闲度假村，与相关配套服务设施等，总建筑面积仅30000，这是欠妥的；按五星级酒店面积指标要平均100-200/间，那么只一个300间五星级酒店就要30000-60000；另外“办公写字楼、会议与会展中心、多功能厅与新闻中心等设施仅给了5000建筑面积指标就相差更远；本规划将
