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1、房地产价格评估报告赣江价估字2019 B0072号 吉安市吉州区人民法院：根据你单位价格鉴定委托书的委托，遵循合法、科学、 公正、效率的原则，按照规定的计价标准、程序和方法，依 法对吉安市吉州区南刘家巷92号南幢1-802室房产进行了 价格评估，现将价格评估情况综述如下：一、价格评估标的（1）、评估对象的基本资料：价格评估对象坐落于吉安市吉州区南刘家巷92号南幢 1-802室，房屋所在数层为8/8，房屋结构为混合，规划用 途为住宅。（2）、价格评估对象的位置：价格评估对象坐落于吉安市吉州区南刘家巷92号南幢 1-802室，毗邻吉州区古南街道办事处，永叔龙湾小区。（3）、价格评估对象的范围：价格
2、评估对象为吉安市吉州区南刘家巷92号南幢1-802 室房产，建筑面积为173.29平方米。（4）、评估对象的权利状况：委托方提供的房屋详细信息表载明：房屋所有权人 为朱斌、李莎；产权来源为私房买卖（2）；不动产权证号为 赣（2016 ）吉安市不动产权第 0030520号；发证时间为 2016/11/29。二、价格评估目的为法院拍卖处置提供价格参考依据。三、价格评估基准日以委托书日期2019 年 10月30日为准。价格评估标的的市场价格会随着市场条件的变化而不 断改变，在价格评估时，必须假定市场条件固定在某一时点， 这一时点就是价格评估基准日。四、价格定义价格评估报告所指价格是：评估标的在评估基
3、准日，依 据国家法律法规，采用公开市场价值标准确定的现行市场价 值与快速变现建议价格。五、价格评估依据A、法律、法规依据1、中华人民共和国价格法2、中华人民共和国城市房地产管理法3、房地产估价规范4江西省涉案财物价格鉴定管理条例5、江西省涉案财物价格鉴定操作规程6、其他相关的法律、法规等。B、委托方提供的有关资料1、吉州区法院委托书2、房屋详细信息表C、评估方收集的有关资料1、现场勘察资料2、市场调查资料3、网上查询资料六、价格评估方法与原则价格评估方法：采用市场比较法市场比较法是将评估对象与在评估时点的近期有过交 易的类似房地产进行比较，对这些类似房地产的成交价格做 适当的修正，以此估算评估
4、对象的客观合理或价值的方法。价格评估原则：（1）、合法原则一一即以价格评估对象合 法使用、合法处分为前提进行。（2）、最高最佳使用原则一 一考虑价格评估对象的用途时，应取其最高最佳利用状态， 在法律上允许、技术上可能、经济上可行，能使价格评估对 象发挥最高价值的利用状态。（3）、替代性原则一一根据经 济学原理，在同一市场内效用相同的商品的价格趋于一致， 这一原理同样适用于房地产市场，即在同一市场供需圈内， 可以通过调查近期发生交易的，与待估房地产有替代可能的 房地产价格为参照实例，确定待估房地产的价值。（4）、价 格评估时点原则一一由于房地产市场是不断变化的，因此在 不同价格评估时点，同一项房
5、地产往往具有不同的价格水 平。本次价格评估是对房地产的市场情况及其自身情况的界 定，均以其在价格评估时点的状态为准。七、价格评估过程1、接受委托后，我们派出专业的价格评估人员会同法 院工作人员到达现场勘验，并对房产进行了详细拍照，取证。2、评估人员对所收集的全部资料、数据进行整理分析。3、项目负责人汇集项目价格评估情况，撰写价格评估 思路与说明，进行内部复核，与委托方交换意见，出具并提 交正式结论书。八、价格评估结论通过价格评估计算，位于吉安市吉州区南刘家巷92号 南幢1-802室房产价格为：壹佰零壹万零贰佰捌拾壹元整 (1010281元)。具体详见房地产价格评估说明九、价格评估限定条件1、委
6、托方提供的资料客观真实；2、本价格结果是依据评估对象现有用途和现有装饰水 平下社会正常公允价格水平；3、我们对房屋的状况仅进行了一般性的勘察，并未接 受对其进行结构测试的邀请；4、本报告书未考虑标的未来升值或贬值对房地产价格 的影响；5、本评估结果有效期限自出具之日起原则上为壹年， 但当市场价格变化很大时，评估报告参考的有效期不得超过 半年。十、声明1、价格评估报告书受报告书中已说明的限定条件限制。2、委托方提供资料的真实性由委托方负责。3、价格评估报告书仅对本次委托有效，不作它用。4、评估机构和评估人员与价格评估对象没有利害关系， 也与有关当事人没有利害关系。5、如对本报告书有异议，可向评估
7、机构提出补充价格 评估或复核裁定。十一、价格评估作业日期2019年10月30日至2019年11月05日十二、价格评估机构机构名称：江西赣江价格评估有限公司机构资质证书证号：中J140002十三、价格评估人员姓名资格证号签字吴长敏0011109邓方平140003刘宗保140002十四、附件1、委托书复印件2、房屋详细信息表复印件3、房地产价格评估说明4、房屋照片5、评估机构资质证书复印件6、评估机构营业执照复印件7、评估人员资格证书复印件江西赣江价格评估有限公司2019年11月05日备注：本结论书一式五份，委托方四份，一份留评估机构存 档。房地产价格评估说明一、评估对象概况1、基本状况：价格评估
8、对象坐落于吉安市吉州区南刘家巷 92号南幢1-802室（楼内门牌1-801），所在数层为8/8；建筑 面积为173.29平方米；房屋结构为混合，房屋用途为住宅。评 估时点房产已按居住形态装修，房中无人居住。2、位置状况：价格评估对象坐落于吉安市吉州区南刘家巷 92号南幢1-802室（人民银行宿舍），毗邻吉州区古南街道办事 处，永叔龙湾小区，地处吉安市城南区域。3、登记状况：委托方提供的房屋详细信息表载明：价 格评估对象坐落于吉安市吉州区南刘家巷92号南幢1-802室， 所在数层为8/8；建筑面积为173.29平方米；房屋结构为混合， 规划用途为住宅。房屋所有权人为朱斌、李莎；产权来源为私房 买
9、卖（2）；房权证号为赣（2016）吉安市不动产权第0030520号； 发证时间为2016/11/29。资料由吉安市吉州区人民法院提供。4、环境状况：评估对象所处区域人文环境、基础设施一般， 通讯网络、公共交通发达，适合人们生活和居住。二、价格评估方法价格评估人员细致地分析了评估标的特点和实际状况，根据 评估目的并研究了委托方提供及所掌握的资料，在实地勘验和调 研的基础上，确定本次标的评估方法为市场比较法。其基本公式 为：评估房地产价格二可比交易实例价格X交易情况修正系数X 交易日期修正系数X区域因素修正系数X个别因素修正系数根据市场比较法，依据房地产现行市场行情，经比较修正得 到价格评估对象房
10、地产比准价格。三、价格评估过程1、到房地产市场和专业网站上收集类似房地产交易（挂牌） 价格行情。2、对收集到的类似房地产成交（挂牌）价格进行研究分析， 筛选三个案例与评估作对象的交易情况、交易日期、区域因素、 个别因素展开比较，经比较修正得到价格评估对象房地产比准价 格（案例与标的差别不明显，忽略修正）。直接运用简单算术平 均法计算综合结果，价格评估对象房产单价为：（5469+5888+6133）/3=5830 元/平方米。3、价格评估计算将有关数据代入公式进行计算：房产评估价格二房产单价X建筑面积=5830元/平方米X 173.29平方米=1010281 元（取整）四、价格评估结果通过价格评估计算，位于吉安市吉州区南刘家巷92号南幢 1-802室房产价格为：壹佰零壹万零贰佰捌拾壹元整（1010281 元）。江西赣江价格评估有限公司2019年11月05日
