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1、精品资料料网（） 25万万份精华华管理资资料，22万多集集管理视视频讲座座精品资料料网（） 专业提提供企管管培训资资料沈阳北国国之春小小户型酒酒店式公公寓可行性建建议沈阳小户户型及酒酒店公寓寓调查分分析目录一、20003年年沈阳房房地产市市场基本本情况分分析二、20004年年沈阳房房地产走走势分析析三、小户户型住宅宅供求状状况分析析四、 小小户型开开发热潮潮因素分分析五、本项项目周边边地产形形式分析析六、本项项目自身身分析七、周边边主要竞竞争对手手分析八、沈阳阳小户型型酒店公公寓调查查对比表表九、沈阳阳小户型型分类分分析十、沈阳阳小户型型优劣势势分析十一、房房地产开开发商对对小户型型住宅应应采
2、取的的对策十二 、北北京购买买小户型型的项目目意向需需求市场场调查与与分析一、20003年年沈阳房房地产市市场基本本情况分分析20033年的房房地产市市场经过过20001年和和20002年的的两年发发展，已已步入了了稳定健健康发展展的新时时期。（一）220033年沈阳阳市房地地产发展展的宏观观环境总体来说说，20003年年沈阳市市房地产产发展的的宏观环环境可以以分为有有利条件件和不利利条件两两大方面面。1、有利利的条件件国家政政策层面面有利于于房地产产发展，这这为沈阳阳市扩大大房地产产投资和和消费带带来新的的契机。沈阳市市整体经经济环境境较好。十十六大提提出的“大力振振兴装备备制造业业”，这是
3、是沈阳的的又一机机遇。房地产产市场需需求趋向向扩大，为为增量房房市场快快速发展展提供巨巨大的空空间。大沈阳阳都市圈圈的建构构和项目目年的推推行，为为沈阳房房地产的的发展提提供了新新的动力力源。沈阳市市城区建建设的速速度加快快，极大大地刺激激住房市市场需求求。开发潜潜力充分分展现，为为沈阳市市房地产产业发展展提供了了良好机机遇和条条件。我国证证券市场场的形势势有利于于房地产产市场。2、不利利的条件件土地储储备制度度运行没没有得到到进一步步地完善善。沈阳市市基准地地价和新新出让金金标准出出台，市市场的承承接力、居居民的购购买力和和开发商商的耐受受力受到到了重大大的考验验。商品房房的空置置量较大大，
4、难以以全部消消化。住房供供应结构构向中等等收入家家庭倾斜斜的调整整任务比比较艰巨巨。（二）220033年房地地产市场场开展的的特点1、老开开发商新新品迭出出在沈阳，华华新、万万科、新新世界、城城建、格格林豪森森等都可可算上是是沈阳房房地产界界的“元老”和“大腕”。其中中，华新新、万科科、新世世界更是是全国性性的知名名公司，其其地产项项目遍布布全国。而而这些大大公司，其其发展的的意义不不仅是为为老百姓姓提供了了优质的的住宅产产品，而而且对一一个区域域性地区区经济的的发展和和拉动更更有不可可低估的的作用。因因此，这这些公司司的走向向，不仅仅对楼市市，对沈沈城的整整个经济济的发展展都十分分重要。2、
5、新开开发商实实力不凡凡20033年相继继亮相的的新公司司，也表表现出了了不凡的的实力。这这些公司司中既有有全国性性的地产产公司，如如天安（中中国），鹏鹏利集团团（上市市公司）、中中房集团团；也有有外地颇颇具实力力的房地地产公司司，如浙浙江莱茵茵达集团团、新湖湖集团；也有出出手不凡凡的本地地公司，如如沈阳银银基（上上市公司司）、新新天龙房房地产公公司等。此此外，具具有美资资背景的的克莱斯斯特也是是异军突突起。还还有外资资公司韩国国SR。这这些新的的面孔都都有一个个共同的的特点：起点高高，实力力雄厚。正是由于于这些新新公司，新新产品的的加入，令令整个市市场锦上上添花。3、品升升级具有有更多的的选择
6、其实，无无论是老老公司，还还是新面面孔，其其不凡的的表现，都都促使整整个沈阳阳的房地地产市场场更加繁繁荣，产产品品质质更高，而而购房者者选择的的机会更更多。220033年沈城城楼市最最明显的的特点，是是产品多多元化和和产品本本身的全全面升级级，使得得购房者者有了更更多的选选择。归归纳起来来20003年产产品的主主要特点点：户型设设计更加加人性化化，更为为合理。从高层产产品来看看，20003年年新露面面的克莱莱斯特国国际花园园、地王王国际花花园、SSR新城城等，都都充分展展现出了了高端产产品的特特征，如如克莱斯斯特国际际花不但但避免了了高层住住宅户型型上的不不利因素素，还设设计了独独特的“L”型
7、外飘飘窗，SSR新城城户型上上减少进进深，加加大面宽宽，采光光优越。还还有河畔畔新城的的四明户户型设计计等。园区规规划投入入更大。各大开发发商早已已不满足足仅仅在在园区种种几棵树树，或是是植两块块草地，而而是园中中有景，景景中有情情，情景景交融，将将西方园园林与中中国园林林相结合合，让业业主随着着置身于于大自然然的怀抱抱。如莱莱茵河畔畔的景观观规划是是由风格格各异的的组团组组成。中低价价位的产产品品质质不低。如万科四四季花城城、格林林梦夏、水水榭花都都等，使使整个市市场都透透出勃勃勃生机，沈沈阳房地地产市场场呈现出出从未有有过的繁繁荣和亮亮丽。中小户户型供不不应求。20033年的沈沈阳市，拆拆
8、迁工作作大幅度度展开，多多数为货货币动迁迁，由于于工薪阶阶层的家家庭数量量较多，大大部分家家庭承受受不起较较大面积积的楼房房，并且且有一部部分收入入较高的的家庭也也认为过过大面积积会造成成浪费，由由此转向向购买中中小户型型。二、20004年年沈阳房房地产走走势分析析（一） 沈阳市市房地产产走势分分析今年的房房地产市市场仍将将持续升升温，购购房已成成为消费费领域的的一大话话题。对对于今年年的房地地产市场场的发展展将有以以下趋势势：1、低端端启动，房房地产已已进入大大众消费费市场，小小户型将将更加走走俏。沈阳市的的房地产产市场正正处于一一个快速速发展期期。在这这个快速速发展中中有一个个十分可可喜的
9、现现象已经经出现，即即大众住住房消费费快速增增长。这这主要体体现在大大众住房房消费日日渐升温温。如果果把消费费人群的的结构画画成一个个金字塔塔的话，目目前沈阳阳的住房房消费呈呈现三角角形的底底部向上上推进的的情形。从从购房主主体来看看，中、低低收入人人群大批批加入购购房队伍伍，中、低低档住房房销售比比例大幅幅度提高高。这是是我市房房地产市市场已步步入大众众消费阶阶段的显显著标志志。由于中、低低收入的的人口在在我市以以至我国国占据绝绝大多数数，大部部分人承承受不起起大户型型所需的的价格，因因此小户户型走俏俏将不言言而喻。2、五大大动力支支持房地地产市场场今年向向好。第一大动动力：沈沈阳市在在三年
10、内内要彻底底消灭棚棚户区，大大拆迁将将带来井井喷式市市场需求求。根据据我市对对动迁的的安排，今今年将拆拆迁6万万户，加加上正常常动迁，总总计约77万户左左右，后后年扫尾尾还有112万户户，加上上正常商商业开发发一万户户，将有有3万户户。三年年之内，我我市至少少有133万户以以上拆迁迁居民进进入住房房消费市市场，带带来的市市场需求求空间约约900010000万平平方米，市市场金额额在2000亿元元左右。第二大动动力：投投资型买买住房渐渐成时尚尚。现在在投资房房地产市市场进行行保值、增增值的人人越来越越多，在在新开楼楼盘中，投投资型购购房的至至少占550%以以上，这这个比例例还在不不断扩大大。人们
11、们选择这这一投资资领域是是有理由由的，一一般讲，投投资房地地产稳定定性是最最好的，特特点是消消费的同同时不贬贬值甚至至升值；流动性性也不错错，现在在房产可可以出售售也可以以抵押、典典当；在在目前百百姓理财财性投资资品种中中购置房房产是最最好的。第三大动动力：随随着户籍籍制度改改革，我我市出台台买房落落户政策策，外地地人进入入沈阳的的越来越越多，前前年外地地人在沈沈阳买房房的不到到10000户，去去年接近近20000户，今今年将达达到3000040000户。并并且这个个数字还还将会大大幅度增增长。第四大动动力：11992219993年买买房的人人现在住住房需要要更新换换代，也也就是110多年年前
12、的买买房主力力已开始始换房了了，这部部分人大大多要买买中高档档房，他他们是消消费市场场中最活活跃的一一个群体体。第五大动动力：沈沈阳市房房地产市市场尚存存很大的的政策调调控空间间。有一一些历史史遗留问问题，比比如19999年年以前由由于各种种原因没没有办证证的，大大约有445万户户。还有有一批属属于房改改不彻底底的等等等，大约约也有445万户户。加起起来，上上述两项项共9万万户左右右。这些些人的住住房由于于无证或或手续不不全不能能流通，也也抑制了了他们二二次换购购新房，因因此政府府将准备备用几年年的时间间把这部部分能量量释放出出来。这五大动动力至少少会使沈沈阳房地地产市场场在三年年内迅速速膨胀
13、，供供不应求求，尤其其是中低低价位、中中小户型型楼盘供供不应求求。即使使今后这这五大动动力衰竭竭了，还还会有两两大动力力跟上。一一是沈阳阳工业经经济快速速发展，必必将增强强市场购购买力；二是工工业化带带动的城城市化，城城市化过过程，就就是人口口、财富富、人才才、资本本横向集集中的过过程。目目前国内内专家都都有一个个预测，今今后中国国经济领领跑的应应该是制制造业，汽汽车业。沈沈阳具备备这方面面的优势势，三年年后沈阳阳应该有有个很大大的发展展空间。3、审时时度势，开开发商应应盯住有有效供给给。沈阳市的的房地产产市场呈呈三角形形低端启启动的态态势，这这个消费费结构的的特点是是它会从从底部向向上一层层
14、挤一层层，产生生联动效效应，中中低档房房的大量量需求会会促进高高中档房房的需求求，排浪浪式推进进，形成成了健康康有序的的市场。未未来几年年，沈阳阳房地产产市场的的投资、消消费、开开工面积积、竣工工面积、销销售面积积，都将将会以220%以以上的速速度增长长。目前沈阳阳的开发发商多数数没有看看清这种种形势，因因此缺乏乏战略眼眼光。不不少开发发商盲目目跟风，跟跟大开发发商走，没没有盯住住有效供供给。而而沈阳市市的有效效供给就就在于大大众住房房这一方方面，而而大众住住房也就就是现在在所趋向向的小户户型住宅宅，毕竟竟工薪阶阶层占绝绝大多数数。因此此，从220033年的小小户型供供给不足足可看出出今年的的
15、主流仍仍是小户户型。（二）沈沈阳市铁铁西区房房地产走走势分析析20033年，铁铁西新区区迎来了了许多新新的发展展契机。而而20004年的的铁西新新区将彻彻底的旧旧貌换新新颜。自自从老工工业区搬搬出城区区后，使使得铁西西新区的的空气新新鲜了，马马路宽敞敞了，绿绿地和树树木也日日益增多多了，人人们的生生活环境境也越来来越好了了，同时时也增加加了住房房的需求求。1、土地地优势将将进一步步促进开开发。土地市场场是房地地产市场场的龙头头，铁西西新区对对产业布布局进行行合理调调整，土土地无论论从价格格上、需需求上还还是存量量上都有有良好的的发展势势头。对对于广大大开发商商来说，铁铁西土地地蕴含着着极大的的升值潜潜力，铁铁西的老老工业区区改造力力度加大大、工厂厂迁移使使大面积积土地进进入市场场。铁西西区与和和平区、皇皇姑区接接壤，有有着不容容置疑的的位置优优势，相相对便宜宜的地价价使开发发商对这这块土地地充满热热情。另外，铁铁西大规规模改造造过程中中，形成成了几大大板块。除除了原来来铁西老老区形成成的铁百百商圈、经经过十五五六年发发展已经经成熟的的滑翔小小区外，霁霁虹这样样的地方方也将有有巨大的的发展空空间。2、二级级市场空空间巨大大。20033年整个个沈阳城城区进行行大规模模改造、大大量棚户户区的拆拆迁，同同时启动动了金廊廊工程，对对拆迁户户进行货货币
