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1、2009年注册会计师考试辅导税法 第 九 章房房产税、城城镇土地地使用税税和耕地地占用税税法本章考考情分析析本本章是一一个多税税种章节节，涉及及房屋、土土地等不不动产拥拥有、使使用、占占用中的的财产征征税或行行为征税税。本章章包括33部税法法，分别别是：房房产税法法、城镇镇土地使使用税法法、耕地地占用税税法。本章章中的房房产税法法和城镇镇土地使使用税法法，在以以往的税税法考试试教材中中就涉及及，但是是作为历历年考试试的非重重点章，题题型以客客观题为为主，每每个税种种题量223小小题，分分值23分；耕地占占用税法法是今年年教材新新加入的的内容。预预计20009年年税法考考试中,本章分分数35分左
2、左右。本章内内容:33节第一节节 房产产税法第二二节城城镇土地地使用税税法第三节节 耕地地占用税税法第一节房产税税法本节节属于非非重点章章中较为为重要的的小税种种，考试试题型除除单选题题、多选选题外，还还可涉及及计算题题，预计计20009年题题量23小题题，分值值233分左右右。一、房房产税基基本原理理房房产税是是以房屋屋为征税税对象，按按照房屋屋的计税税余值或或租金收收入，向向产权所所有人征征收的一一种财产产税。房产产税的特特点：11.房产产税属于于财产税税中的个个别财产产税；22.征税税范围限限于城镇镇的经营营性房屋屋；3.区别房房屋的经经营使用用方式规规定征税税办法。二、纳税义务人与征税
3、对象（一）纳税义务人1.产权属国家所有的，由经营管理单位纳税；产权属集体和个人所有的，由集体单位和个人纳税。房产税的纳税义务人是征税范围内的房屋的产权所有人，包括国家所有和集体、个人所有房屋的产权所有人、承典人、代管人或使用人三类。2.产权出典的，由承典人纳税。3.产权所有人、承典人不在房屋所在地的，由房产代管人或者使用人纳税。4.产权未确定及租典纠纷未解决的，亦由房产代管人或者使用人纳税。5.无租使用其他房产的，由房产使用人纳税。【重要变化】自2009年1月1日起，外商投资企业、外国企业和组织以及外籍个人，依照中华人民共和国房产税暂行条例缴纳房产税。（二）征税对象房产它是有屋面和围护结构，能
4、遮风避雨，可供人们生产、学习、工作、生活的场所。与房屋不可分割的各种附属设施或不单独计价的配套设施，也属于房屋，应一并征收房产税；但独立于房屋之外的建筑物（如水塔、围墙等）不属于房屋，不征房产税。房地产开发企业建造的商品房，在出售前，不征收房产税；但对出售前房地产开发企业已使用或出租、出借的商品房应按规定征收房产税。三、征税范围房产税的征税范围为：城市、县城、建制镇和工矿区。房产税的征税范围不包括农村四、计税依据与税率（一）计税依据1.从价计征计税依据是房产原值一次减除10%30%的扣除比例后的余值。各地扣除比例由当地省、自治区、直辖市人民政府确定。【解析1】新政策（P245）自2009年1月
5、1日起，对依照房产原值计税的房产，不论是否记载在会计账簿固定资产科目中，均应按照房屋原价计算缴纳房产税。房屋原价应根据国家有关会计制度规定进行核算。【解析2】纳税人对原有房屋进行改建、扩建的，要相应增加房屋的原值。需要注意的特殊问题：第一：以房产联营投资的，房产税计税依据应区别对待：（1）以房产联营投资，共担经营风险的，以房产余值为计税依据计征房产税；（2）以房产联营投资，收取固定收入，不承担经营风险，只收取固定收入的，实际是以联营名义取得房产租金，因此应由出租方按租金收入计征房产税。【例题单选题】（2004年）某企业有一处房产原值1000万元，2003年7月l日用于投资联营（收取固定收入，不
6、承担联营风险），投资期为5年。已知该企业当年取得固定收入50万元，当地政府规定的扣除比例为20%。该企业2003年应缴纳房产税（）。A.6.0万元B.9.6万元C.10.8万元D.15.6万元【答案】C【解析】以房产联营投资，不担风险，只收取固定收入，应由出租方按租金收入计缴房产税；应纳房产税 1000（1-20%）1.2%2+5012% 10.8（万元）第二，融资租赁房屋的，以房产余值为计税依据计征房产税，租赁期内该税的纳税人，由当地税务机关根据实际情况确定。对融资租赁房屋的情况，由于租赁费包括购进房屋的价款、手续费、借款利息等，与一般房屋出租的“租金”内涵不同，且租赁期满后，当承租方偿还最
7、后一笔租赁费时，房屋产权要转移到承租方。这实际是一种变相的分期付款购买固定资产的形式，所以在计征房产税时应以房产余值计算征收，至于租赁内房产的纳税人，由当地税务机关根据实际情况确定。第三，房屋附属设备和配套设施的计税规定（1）凡以房屋为载体，不可随意移动的附属设备和配套设施，如给排水、采暖、消防、中央空调、电气及智能化楼宇设备等，无论在会计核算中是否单独记账与核算，都应计入房产原值，计征房产税。（2）对于更换房屋附属设备和配套设施的，在将其价值计入房产原值时，可扣减原来相应设备和设施的价值；对附属设备和配套设施中易损坏、需要经常更换的零配件，更新后不再计入房产原值。第四，居民住宅区内业主共有经
8、营性房产缴纳房产税。由实际经营的代管人或使用人缴纳房产税。其中自营的，依照房产原值减除10%至30%后的余值计征，没有房产原值或不能将业主共有房产与其他房产的原值准确划分开的，由房产所在地地方税务机关参照同类房产核定房产原值；出租的，依照租金收入计征。2.从租计征计税依据为房产租金收入。如果是以劳务或者其他形式为报酬抵付房租收入的，应根据当地同类房产的租金水平，确定一个标准租金额从租计征。（二）税率记忆1.从价计征：税率为1.2%；2.从租计征：税率为12%，对个人按市场价格出租的居民住房，暂按4%税率征收房产税。五、应纳税额的计算计税方法法计税依据据税率税额计算算公式从价计征征房产计税税余值
9、1.2%全年应纳纳税额应税房房产原值值（11-扣除除比例）1.22%从租计征征房屋租金金12%（个个人为44%）全年应纳纳税额租金收收入112%（个个人为44%）【例例题单单选题】某某企业220088年1月月1日的的房产原原值为330000万元，44月1日日将其中中原值为为10000万元元的临街街房出租租给某连连锁商店店，月租租金5万万元。当当地政府府规定允允许按房房产原值值减除220%后后的余值值计税。该该企业当当年应缴缴纳房产产税（）。A.4.88万元B.224万元元CC.277万元D.28.8万元元【答答案】CC【解解析】自自身经营营用房的的房产税税按房产产余值从从价计征征，临街街房4月
10、月1日才才出租，11至3月月仍从价价计征，自自身经营营用房应应纳房产产税（330000-10000）（1-20%）11.2%+10000（1-20%）11.2%122319.2+22.421.6 （万万元）；出租的的房产按按本年租租金从租租计征599（月）12%5.4（万万元），企企业当年年应纳房房产税21.6+55.427（万万元）。【例题单选题】赵某拥有两处房产，一处原值60万元的房产供自己和家人居住，另一处原值20万元的房产于2008年7月1日出租给王某居住，按市场价每月取得租金收入1200元。赵某当年应缴纳的房产税为（）。A.288元B.576元C.840元D.864元【答案】A【解析
11、】应纳房产税120064%288（元）六、税收优惠（一）国家机关、人民团体、军队自用的房产免征房产税。但上述免税单位的出租房产以及非自身业务使用的生产、营业用房，不属于免税范围。（二）由国家财政部门拨付事业经费的单位，如学校、医疗卫生单位、托儿所、幼儿园、敬老院、文化、体育、艺术这些实行全额或差额预算管理的事业单位所有的，本身业务范围内使用的房产免征房产税。（三）宗教寺庙、公园、名胜古迹自用的房产免征房产税。（四）个人所有非营业用的房产免征房产税。个人所有的非营业用房，主要是指居民住房，不分面积多少，一律免征房产税。对个人拥有的营业用房或者出租的房产，不属于免税房产，应照章纳税。（五）对行使国
12、家行政管理职能的中国人民银行总行（含国家外汇管理局）所属分支机构自用的房产，免征房产税。（六）经财政部批准免税的其他房产。1.损坏不堪使用的房屋和危险房屋，经有关部门鉴定，在停止使用后，可免征房产税。2.纳税人因房屋大修导致连续停用半年以上的，在房屋大修期间免征房产税。3.在基建工地为基建工程服务的各种工棚、材料棚等临时性房屋，在施工期间一律免征房产税；当施工结束后，施工企业将这种临时性房屋交还或估价转让给基建单位的，应从基建单位接受的次月起照章纳税。【例题单选题】 （2007年）某企业2006年2月委托一施工单位新建厂房，9月对建成的厂房办理验收手续，同时接管基建工地上价值100万元的材料棚
13、，一并转入固定资产，原值合计1100万元。该企业所在省规定的房产余值扣除比例为30%。2006年企业该项固定资产应缴纳房产税（）。A.2.1万元B.2.31万元C.2.8万元D.3.08万元【答案】B【解析】本题中9月厂房办理验收手续，10月计算房产税，当年为3个月。2006年应纳房产税1100（1-30%）1.2%3/122.31（万元）5.对房管部门经租的居民住房。6.对高校后勤实体免征房产税。7.对非营利性医疗机构、疾病控制机构和妇幼保健机构等卫生机构自用的房产，免征房产税。8.老年服务机构自用的房产。9.对按政府规定价格出租的公有住房和廉租住房。10.对邮政部门坐落在征税范围内的房产需
14、交房产税，反之，则不交房产税。11.向居民供热并向居民收取采暖费的供热企业暂免征收房产税。不包括从事热力生产但不直接向居民供热的企业。12.自2006年1月1日起至2008年12月31日，对为高校学生提供住宿服务并按高教系统收费标准收取租金的学生公寓，免征房产税。【例例题单单选题】（220088年）某某供热企企业20007年年拥有的的生产用用房原值值50000万元元，全年年取得供供热总收收入25500万万元，其其中直接接向居民民供热的的收入8800万万元。企企业所在在省规定定计算房房产余值值的扣除除比例为为30%，该企企业20007年年应缴纳纳房产税税（）A.13.44万元B.28.56万元C.42万元D.60万元【答案】B【解析】对于兼营供热的企业，可按向居民供热收取的收入占其生产经营总收入的比例划分征免税界限。房产税 5000（130%）1.2%1700250028.56（万元）【例题多选题】（2005年）下列各项中，关于房产税的免税规定表述正确的有（）。A.对高校后勤实体免征房产税B.对非营利性医疗机构的房产免征房产税
