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1、【咸宁温温泉商业业圈】市场研究究报告调查背景景一、 商业基本本情况：咸宁市温温泉商圈圈的核心心位置，位于咸宁学院温泉校区以东，主干道温泉路以西，北靠咸宁卫校附属医院，南连咸宁市中心医院。商圈范围内，现状分布有瑞融国际广场、中百仓储、中商百货、购物公园、潜山商业街和大量沿街的零售商业，区域内人流密集，商业气氛浓厚，是目前咸宁市商业较为集中的核心商业圈，是咸宁市民逛街购物的首选街区，目前该区域有着有效的商业人流支撑，具有良好的商业基础。二、 项目市场场背景：温泉商圈圈做为咸咸宁市的的核心商商圈，是是咸宁市市城市形形象的窗窗口，在在咸宁十十一五规规划构建建鄂南门门户和湘湘鄂赣边边界区域域性现代代商贸
2、物物流中心心的城市市发展目目标中，具具有举足足轻重的的作用，但但由于现现有温泉泉商圈内内街区发发展不均均衡，特特别是本本地商业业建筑现现状多为为老旧房房屋，商商业形态态和形象象落后，与与温泉核核心商圈圈的形象象不协调调、不匹匹配，极极大的影影响了商商圈形象象的进一一步提升升和商圈圈的发展展与壮大大。调查前言言：n 本次市场场分析是是针对天天成三期期商业综综合体所所进行的的有针对对的市场场调研。n 为寻求项项目进入入市场的的最有效效策略，此此次研究究分三部部份进行行：第一部分分 咸咸宁市城市背背景及宏宏观环境境研究分分析第二部分分 咸咸宁市商业环环境研究究分析第三部分分 咸咸宁市在在售商业业物业
3、分分析n 通过对这这三部份份市场的的研究分分析，为为本公司的的项目开发发运营提提供市场场论证，为本案的的项目前前期综合合定位及及后期的的推广提提供有力力的市场场支持，。 数据及资资料来源源：n 咸宁温泉泉商圈专案案组人员员实地调调查数据据收集n 报刊、网网络文献献资料收收集分析析n 商业经营营户及相相关专业业人士访访谈n 咸宁市统统计局、咸咸宁市房房产局n 咸宁市规规划局、咸咸宁市土土地局第一部分分咸宁市城城市背景景及宏观观环境研研究分析析u 区位环境境分析u 经济环境境分析u 人口环境境分析u 旅游环境境分析u 城市规划划分析一、 区区位环境境分析：1、位于于湘鄂赣赣三省交交汇处，近近邻武汉
4、汉，依托托武汉城城市圈，城城市发展展资源优优势明显显：l 咸宁市位位于湖北北省东南南部，长长江中游游南岸，湘湘鄂赣三三省交界界处，属属江汉平平原向江江南丘陵陵的过渡地地带，处处在长江江黄金水水产与京京广铁路路大动脉脉交汇处处和湘鄂鄂赣三省省毗邻的的“金三三角”地地带；东与黄黄石市的的阳新县县交界，南南与江西西省的修修水县、湖湖南省的的平江县县接壤，西西与湖南南省的临临湘市相相连，北北与荆州州市的洪洪湖市隔隔江相望望，与武武汉江夏夏区、鄂鄂州市、大大冶市毗毗邻，素素有“湖北南南大门”之称。国国土面积积98661平方方公里，全市总总人口2276.72万万人，。咸咸宁市辖辖嘉鱼县县、通城城县、崇崇阳
5、县、通通山县、赤赤壁市、咸咸安区四四县一市市一区，共共设111个乡、551个镇镇、6个个办事处处，下辖辖12771个村村民委员员会、1115885个村村民小组组。咸宁宁市人民民政府驻驻咸安区区温泉办办事处。l 咸宁北距距省会武武汉仅880公里里，在武汉汉“8+11”城市圈圈由“两轴两两环三圈圈四组团团一园”组成的的空间结结构框架架中，咸咸宁市处处在紧密密圈的范范围内，是是武汉城城市圈复复合型产产业与城城镇发展展纵轴的的有机组组成部分分，是武武汉城市市圈唯一一一个以以生态城城市建设设为主导导的“生态大大花园”。武汉汉城市圈圈紧密圈圈的城市市地位，有有助于咸咸宁依托托武汉强强大的中中心城市市资源，
6、寻寻求与武武汉城市市的分工工合作，发发展城市市自身的的特色产产业，从从而做大大、做强强城市经经济，提提升咸宁宁城市的的竞争力力。2、城市市交通发达，外围围经济联联系方便便、快捷捷，经济济发展基基础条件件好：l 咸宁市地地处华中中腹地，区区位适中中，交通通便捷。区区域内公公路、铁铁路、水水运三种种运输方方式并存存。京广铁铁路、国国道、京京珠高速速公路横横穿南北北，长江江黄金水水道承接接东西，市市区距武武汉天河河机场仅仅余公里里，构成成了以京京珠高速速公路为为龙头，以以国省道道为主干干线，通通江达海海，四通通八达的的陆、水水、空立立体交通通网络。l 咸宁南北北交通在在全省具具有明显显优势，加加之沪
7、蓉蓉高速和和即将建建设的杭杭（州）瑞瑞（丽）、大大（庆）广广（州）两两条高速速公路和和武广铁铁路客运运专用线线等交通通大动脉脉在咸宁宁边缘和和腹地与与京珠高高速交汇汇，使咸咸宁市成成为南北北向交通通与东西西向交通通沟通的的枢纽；天仙赤赤高速公公路建成成后，更更将使咸咸宁成为为江汉平平原大量量农副产产品输出出的重要要通道。l 水运方面面：全市市现有通通航里程程公里，其其中长江江干流航航道长公公里，深深水岸线线公公里，港港口个个，港区区个个，其中中长江港港区个个（赤壁壁港区、陆陆溪口港港区、石石矾头港港区、鱼鱼岳港区区、潘家家湾港区区、牌洲洲港区）。内内河港区区及库区区港区各各个。共共有生产产码头
8、座，泊泊位个。l 良好的“公公、铁、水水”联运运条件，将加快咸宁城市经济的发展速度，使咸宁市产业优势得以发挥，全市经济社会步入提速发展的快车道。咸宁城市市区位图图及武汉汉“8+1”城市圈圈关系图图小结：1、 从地理区区位上分分析，咸咸宁市处处在中国国“中部之之中“的经济济腹地，处处在国家家“十”字型一一级发展展轴线长长江经济济带和京京广经济济带的交交汇处，是南下下北上的的主要通通道，是是东西部部产业梯梯度转移移桥梁和和纽带上上的一个个重要节节点，区区位战略略地位突突出，经经济发展展具有得得天独厚厚的优势势。可以以预见随随着咸宁宁区域交交通中心心地位的的进一步步确立，其在在长江经经济带与与京广经
9、济济带之间间承南启启北，东东西交互互作用的的逐渐体体现，咸咸宁的商商贸流通业业必将进进入一个个新的阶阶段，得得到进一一步的发发展。2、 从武汉城城市圈的的发展分分析，以以武汉为为中心，100公里为半径的“8+1”城市圈的发展规划，必将使武汉与咸宁形成产业资源上的有效对接，实现经济上的良性互动，推动咸宁经济上新的台阶。咸宁城市整体经济的发展，将催生消费经济的热潮，从而带动商贸流通业的发展。二、 经经济环境境分析：1、国民民经济增增长快速速，产业结结构进一一步优化化，商业业具有可可持续发发展的经经济基础础：l 从20008年起咸咸宁国民民经济进进入快速增长长阶段，地地区生产产总值年年均增长长都超过
10、过10%，20008年咸宁全市市生产总总值达5504.09亿亿元，比比上年增增长133%，快于于全省00.8个个百分点点，人均均GDPP93722元，比比上年增增长133.4%；其中中咸安区区经济增增长更为为快速，220111年地区区生产总总值达85.002亿元元，比上上年增长长14.1%。全全市财政政收入448.887亿元元，增长长27.9%。经济发展已进入了良性快速增长的阶段。2、城市市居民收收入、消消费水平平稳步增增长，持持续增长长的消费费需求将将带旺整整体商业业市场：l 20088年咸宁宁市城镇镇居民人人均可支支配收入入100004元，同比增长9.4%，在岗职工平均工资12179元，同
11、比增长9.6%。居民收入呈稳步增长趋势。l 城镇居民民人均消消费性支支出61115元元，其中中食品支支出24425元元，城镇镇居民恩恩格尔系系数399.6%，已进入入了恩格格尔系数数3040%的富裕裕阶段，消消费需求求将进入入享受型型发展阶阶段。l 20088年咸宁全市市实现社社会消费费品零售售总额96.887亿元元，增长长13.5%，从城乡消费市场看，城市消费快于农村，城市消费品零售额50.93亿元，增长14.2%；农村消费品零售额25.84亿元，增长12.1%。十五期间全市社会消费品零售额从2001年的48.65亿元增长到2005年的76.87亿元，年均增长11.8%。消费水平的持续增长，
12、将促进商业市场的进一步发展。3、居民民定期储储蓄存款款超过同同期银行行储蓄存存款的660%，市市场潜在在投资能能力强：20088年咸宁市市城乡居居民储蓄蓄存款达达1199.011亿元，比比年初增增加133.711亿元,其中定定期存款款72.27亿亿元，活活期466.744亿元，定定期存款款占同期期储蓄存存款的661%。居民定期储蓄存款比重大，大量闲余资金积淀在银行，说明市场投资渠道狭窄，居民的投资理财行为需要引导，因此做为投资产品的商业房地产开发，有着较强的市场潜在购买力。小结：1、 从经济运运行情况况分析，咸咸宁市的的城市经经济正处处于稳步步上升的的趋势，商商业发展展具有经经济持续续稳定发发
13、展的基基础和居居民收入入稳步提提高的动动力，随随着人民民生活水水平的提高，必必将对商商品零售售业的经经营理念念、经营营业态提提出更高高的要求求,因此温温泉商业业街的改改造具有有城市经经济不断断增长的的基础和和居民消消费结构构升级的的依托。2、 大量居民民定期储储蓄存款款的积淀淀，为商商业房地地产开发发提供了了潜在的的投资市市场。本本案的开开发销售售有着良良好的民民间资本本依托。三、 人人口环境境分析（温温泉城区区）：1、温泉泉城区居居民构成成以具有有高消费费能力的的市政府府机关、事事业单位位人员为为主，商商业市场场具有坚坚实的消消费基础础：l 20088年咸宁宁城市建建成区面面积为225平方方
14、公里，城城市人口口36万人。市市区由咸安安区的永永安街道道、浮山山街道、温温泉街道道3个街街道组成成，永安安街道人人口144万人、浮浮山街道道6.8万万人、温温泉街道道16余万人人。现已已形成咸咸安、温温泉两个个相对独独立的新新老城区区。l 咸宁市委委、市政政府驻地地温泉，温温泉城区区是鄂南南经济、政政治、文文化、信信息交流流中心，城城区内分分布着众众多的政政府行政政机关、事事业单位位，大量量的政府府工作人人员，成成为温泉泉城区商商业的主主力消费费群体，因因此，温温泉商业业具有强强有力消消费力的的支撑。2、温泉泉城区中中高等学学校众多多，学生生数量庞庞大，大大量的学学生消费费需求，将将推动商商
15、业市场场进一步步繁荣：根据统计计资料显显示，220088年咸宁宁共有普普通高等等院校33所，在在校学生生数391227人，中中等职业业教育学学校177所，在在校学生生447553人，中中高等院院校共有有在校学学生838880人，这这些学校校大多位位于咸宁宁市温泉泉城区，庞庞大的学学生消费费群体，构构成了温温泉商业业的重要要消费力力量，有有力推动动了温泉泉城区商商业的进进一步发发展。小结：1、 温泉城区区具有大大量高素素质、高高消费能能力的居居民，商商业市场场消费基基础坚实实，因此此温泉商商业街的的开发不不但有市市场依托托，同时时在功能能上具有有迎合消消费者高高级消费费需求，提提升温泉泉城区商商业品位位的商业业效应。2、 强大的学学生资源源是现有有温泉城城区商业业的重要要消费力力量之一一，因此此温泉商商业街的的商业运运营过程程中，应应充分挖挖掘学生生消费经经济，打打造学生生商业消消费平台台，让学学生经济济成为咸咸宁商业业新的增增长点。四、旅游游环境分分析：1、城市市旅游资资源丰富富，旅游游消费经经济进入入快速增增长期：l 咸宁市是是一座具具有山水水园林特特色的中中等城市市，城市市旅游资资源丰富
