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1、第一章总论第二章市场营销策划第三章 项目初步规划与方案优化第四章项目实施进度计划第五章投资估算第六章经济评价第一章总论、项目名称苏园（ 2002）01 号地块土地使用权竞买可行性研究报告。二、报告编制单位市房地产业协会、 市新天地工程造价咨询事务所、 铭星软件 科技有限公司。三、地块坐落位置及环境1地块坐落本地块坐落在工业园区首期开发 8 平方公里的金鸡西岸， 呈东西向长条形， 长 372.87 米，宽 144.75 至 176.5 米。东临湖 畔，湖边本地块界址外， 由园区政府修建湖滨大道及其景观； 北 面与澜韵园别墅区隔河相望，河道已修好，宽度 45 米；西面隔 河为星港街， 河道尚未修建
2、。 南面为规划道路及用地性质与本地 块基本相同的空地。本地块土地面积 52414.56 平方米。湖滨大 道及其景观、 西面河道及南面道路等由政府实施的工程将与地块 开发同步，政府答应不会影响本项目。2 环境规划工业园区开发建设 7 年多来， 取得了令人瞩目的成绩。 园区 的房地产开发也取得了辉煌的成就， 园区房地产不仅发展快， 而 且销售旺，成为人们向往的安家落户之地。园区总体规划： 工业园区是引进国外资金和管理经验开发的 举世闻名的开发区，以金鸡湖为中心，总体规划 70 平方公里， 规划人口 60 万人。首期开发 8平方公里，紧靠古城，将建成一 个以工商业为主体、 包括金融业和旅游业的中心区
3、； 第二期环绕 秀美的金鸡湖， 将建成一个富有水城特色的居住区和高新技术产 业区； 第三期靠近上海， 地势开阔， 将建成一个技术密集的制造 业和加工业基地。金鸡湖景观规划：金鸡湖位于园区 70 平方公里规划区的中 心地带， 占地 7.4 平方公里。 根据园区总体规划， 周边 8 平方公 里将建成公共绿地和现代化商住文化娱乐区。 1998 年初，园区 管委会委托国际著名跨国公司美国易道(EDAW公司编制景观总体规划，围绕金鸡湖规划了湖滨大道、城市广场、玲珑湾、波心 岛、文化水廊、金姬墩、望湖角、水巷邻里等 8 个特色景区。金 鸡湖的总体规划已经中国、 新加坡和美国专家审定， 并获得了中 国国家发
4、展计划委员会批准。 最新进展情况， 湖滨大道、 城市广 场已投入使用，其余六大景观 2003 年之前全部开工兴建。该项 工程总投资为 11亿元，施工期 4至 5年。环境：中新双方专家从工业园区开发伊始， 就坚持国际化标 准，注重融合现代国际城市规划和开发建设的经验、 新特点， 力 邀国际知名大师参与， 编制设计了具备世界一流水平的科学规划 体系。同时，本着“先规划、后建设”和“先地下、后地上”的 指导方针， 积极实施高标准的基础设施开发， 不仅形成了与高科 技产业发展相适应的投资环境， 而且也创造了舒适怡人的高品质 生活环境。配套设施：工业园区借鉴新加坡经验， 住宅区所有商业服务、 社会服务设
5、施都集中在邻里中心， 在 70 平方公里规划区规划 19 个邻里中心， 园区的住宅围绕集商业、 文化、 社区服务于一体的 邻里中心布置， 这种社区服务设施设计新理念的设施为社区居民 提供了综合性、全方位、多功能的服务；同时，园区还新建了职 业技术学院、 新加坡国际学校、 九年一贯制的星海学校、 新城花 园小学及附属幼儿园、 新加花园幼儿园、 新馨花园幼儿园、 华新 国际幼儿园等教育设施， 又配套了大交通， 极大地改善了生活环 境。工业园区社区服务设施的设计新理念的实施， 是园区住宅开 发建设成功的重要因素。本地块环境综述：本地块位置极佳， 沿湖风景优美， 地块北面的澜韵园二期工 程正在开发，
6、45 幢独立别墅尚在施工，已基本售完，而且，价 格由一年前一期工程的每平方米 4200 元上涨到二期工程的 7500-8000 元。此外，开发区政府工作效率高。由此得出结论： 该地块投资环境很好 。四、报告编制依据和用途 根据苏园土拍（ 2002）第 1 号工业园区国有土地使用权拍 卖公告，市房地产业协会、市新天地工程造价咨询事务所、铭 星软件科技有限公司充分发挥其技术优势和人才优势， 组织市场 营销、 规划设计、 工程造价及经济评价等专业的知名专家， 利用 铭星软件科技有限公司开发的 房地产开发项目经济评价软件 ， 在深入研究拍卖文件和现场调查的基础上， 通过营销策划、 初步 规划、 投资估
7、算和经济分析， 以及多方案分析论证， 提出了苏园 （ 2002）01 号地块竞买的最高限价及其风险决策指标。供参加 拍卖的房地产企业和提供贷款的金融机构参考。五、评价指标与决策方法1评价指标土地拍卖项目的可行性研究， 其目是确定企业可以接受的土 地最高限价， 以及接受该限价获得成功的可能性有多大和需要冒 多大的风险。用四个指标来反映，即：土地最高限价，财务部收 益率期望值（加权平均值） ，财务部收益率达到基准收益率的累 计概率（成功的可能性） ，财务部收益率低于 0 的累计概率（导 致损失的可能性） 。土地最高限价定得越高，获得土地的机会就越大，企业获利 能力越差， 所冒的风险就越大； 反之，
8、 较低的土地最高限价风险 较小，但获得土地的机会越小。因此，决策者不仅需要勇气，更 需要智慧。 本项目评价提供了多个决策方案， 供投资者决策。 每 个方案均列出了土地最高限价， 财务部收益率期望值， 财务部收 益率达到基准收益率的累计概率， 财务部收益率低于 0 的累计概 率等四个决策指标。 （ 见表 1）2决策方法决策可以按以下步骤进行：企业先确定目标收益率 - 基准收益率， 每个企业对获得土地 的迫切程度是不同的， 企业随着土地存量的减少， 其迫切程度加 剧，对项目收益水平的要求也会降低， 因此， 因每个企业的现状 不一样，基准收益率是不同的。从表1中选择部收益率期望值基准收益率的方案。此
9、时， 可能有多个方案符合条件， 则还需要进一步通过 “财务部收益率 达到基准收益率的累计概率”和“财务部收益率低于 0的累计概 率”作出决策。排除风险大的方案，当“财务部收益率低于0的累计概率”很大时说明方案的风险很大， 这种方案应该排除。当若干个方案 的“财务部收益率低于 0的累计概率”都很小时，各方案的风险 几乎是相同的，应该根据“财务部收益率达到基准收益率的累计 概率”来最后定夺。“财务部收益率达到基准收益率的累计概率” 越大则成功的 可能性越大，但获得土地机会就越小。 到底多大才合适，由决策 者依据对获得该地块的迫切程度等因素确定。土地最高限价风险决策指标表1方案土地最基本部收率部收益
10、部收益部收益部收高限价分析期望值率率8%率6%益率（万部收（%10%勺的累计的累计小于元）益率累计概概率概率1的（%率（%(%(%概率(%方案146009.9411.13659.9070.0083.100方案148009.4010.58759.9070.0082.000.70-方案150008.9510.12149.4064.0082.000.70方案四154007.969.125243.1059.9070.004.20方案五158006.688.148739.1049.4064.007.40方案六162006.047.139329.6043.1059.9013.60方案七165005.386
11、.379223.9039.1049.4013.60方案八168004.755.691920.6029.6049.4016.90第二章市场营销策划一、市场需求预测1 .用地要求及产品定位本地块规划要求临湖至少一半的用地须用于低层别墅用地，别墅价位较高，市场如何？其余可建为多层或中高层住宅，市场较大，关键是价位如何？别墅容积率小， 只有在土地价格很低的情况下， 才能拥有较 大的用户群， 在土地价格昂贵的情况下， 如本项目每套独立别墅 成本不会低于 200 万元，只能针对境外和国极少数客户。 别墅有 独立别墅和联体别墅等形式， 独立别墅建三层每套面积太大， 因 此多为两层。 联体别墅可以建三层， 但
12、土地成本仍然较高， 境客 户能承受的很少， 国外客户又不一定能看中联体别墅。 因此， 理 论上分析， 建联体别墅可能比独立别墅更难销。 因此， 本项目评 价未考虑联体别墅方案。多层或中高层住宅价位应该能够比其它地段的同类住宅高 一些。2 、目前市场行情 据有关资料，购买园区住房的人员中，园区公积金会员占 43.6%，城区人占 43.3%，外地人占 13.1%。区公积金会员购房人 数绝对量逐年上升， 1997 年为 92 人， 1998 年 659 人， 1999 年 987 人，2000 年 1713 人，2001 年 1-8 月 1780 人，累计 5231 人。 园区现有公积金会员 309
13、00 人，还有很大的潜力。3 、市场需求预测 根据规划，工业园区以金鸡湖为中心，总体规划 70 平方公 里，规划人口 60 万人。首期开发 8平方公里，紧靠古城，将建 成一个以工商业为主体包括金融业和旅游业的中心区； 第二期环 绕秀美的金鸡湖， 将建成一个富有水城特色的居住区和高新技术 产业区； 第三期靠近上海， 地势开阔， 将建成一个技术密集的制造业和加工业基地60万人口，按三口之家计算为20万户，每户平均面积 140平方米，则需要2800万平方米，预测园区住宅每年的需求量见 表2。在2015年累计可达到 2769万平方米。工业园区自1994年开始开发，到 2015年用22年时间达到60万人
14、口，珠江三角 洲的发展已有先例，照目前的速度发展，预测是完全可能实现的， 甚至可能提前。今年开工面积50万平方米左右，园区政府预测今年全年可 达到80万平方米左右。开发量1997年至2001年平均增幅31.6%， 由于销售量等于开发量，预计2002至2005年的需求量仍将以1420%畐度增长。由此可见，存在较大的潜在需求量。价格涨幅1997年至2000年，平均涨幅 9.5%, 1997年至2001 年，平均涨幅13.2%。需求量统计和预测表2单位：万平方米年199199199199200200200200200200份6789012345增-8027611165%88%20%18%16%14%幅%数14.2.710.21.36.68.8196111128量47844992218累14.17.27.49.85.154235331442570计472569689.1价155169189204255格64955年200200200200201201201201201201份678901
