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1、上海绿地地国际山山庄详细细报告一、20005上上半年别别墅市场场综述1、别墅墅供应增增加，供供大于求求的局面面已经形形成20055年上半半年上海海新开别别墅项目目达到225个，其其中1月新开开2个、2月新开开1个，3月新开开5个、4月新开开6个，5、6月新开开12个。虽虽然土地地市场上上政府暂暂停了别别墅用地地的审批批，近两两年别墅墅用地供供应非常常少，仅仅有的几几块，容容积率最最高也限限制在00.5-0.66之间，政政府对于于高档别别墅批建建控制力力度非常常大。但但由于前前几年囤囤积的土土地丰富富，在政政府调控控和别墅墅项目高高投资回回报率的的作用下下，前期期开发商商对于别别墅项目目未来盈盈
2、利能力力的预期期仍然较较高，别别墅开发发热度不不减，从从而造成成虽然目目前市场场观望气气氛浓厚厚，开发发商对未未来预期期降低，但但由于项项目已经经开始建建设或者者即将完完成，使使得市场场供应增增加，市市场供求求关系已已经发生生逆转，供供大于求求的局面面已经形形成。整整个上半半年，全全市别墅墅市场供供应增加加，供大大于求的的局面已已经形成成；市场场观望气气氛日趋趋浓厚；成交价价格由升升转降，开开始小幅幅下降。2、别墅墅市场观观望气氛氛较浓随着宏观观调控得得进一步步深入，尤尤其在上上海悄然然实行的的对独栋栋别墅转转让加征征30-600的的的土地增增值税政政策以来来，购买买别墅如如果作为为投资行行为
3、来说说则投资资成本大大大增加加，且风风险大大大增加，因因此别墅墅的自住住需求几几乎成了了目前别别墅购买买的唯一一需求，而而在如今今别墅供供应量并并不稀缺缺的市场场情况下下，别墅墅市场交交易迅速速萎缩，价价格也逐逐步回落落，客户户出现有有选择的的观望心心态也在在情理之之中。别墅市场场新政的的实施有有效的抑抑制了高高端市场场的投机机行为，提提高了交交易成本本，对卖卖家造成成了很大大的心理理冲击，不不少客户户取消挂挂牌，选选择出租租别墅收收取租金金收益，暂暂时放弃弃了销售售的念头头。对于于别墅买买家而言言，购买买别墅只只是对居居住品质质的追求求，是尊尊荣的象象征，而而不是生生活的必必需品，所所以需求
4、求不会很很迫切，能能够经得得起时间间的等待待。由于于购买者者预期不不明确是是否仍然然会有后后续政策策出台，是是利是弊弊一时难难以把握握，所以以有一种种等政策策出完、价价格下跌跌再买的的心态，短短期内会会采取观观望心态态。同时时，不少少开发商商的产品品也是经经历了长长期的销销售和塑塑造，也也形成当当前的品品牌效应应和口碑碑，不甘甘心轻易易自降身身价破坏坏形象，这这也造成成了别墅墅市场买买卖双方方的凝滞滞现象。3、别墅墅市场总总体成交交价格由由升转降降，开始始小幅回回落从近期别别墅市场场的总体体销售情情况来看看，20005年年第一季季度的上上海别墅墅市场延延续了220044年的第第四季度度火爆的的
5、销售态态势，别别墅价格格一路走走高。随随着20005年年三月份份一系列列宏观调调控政策策的出台台，尤其其是悄然然执行的的上海花花园住宅宅转让征征收300-600的土土地增值值税，使使得投机机需求受受到严厉厉的打击击，投资资成本高高涨，市市场观望望气氛日日趋浓厚厚，成交交量迅速速萎缩，成成交价格格在高位位运行一一段时间间之后近近期出现现小幅下下调趋势势。二、近期期别墅市市场成交交状况分分析1、别墅墅指数综综合分析析月份20022年122月20033年2月月20033年4月月20033年6月月20033年8月月20033年100月20033年122月20044年2月月指数2059920833214
6、992197722400227992310023511月份20044年4月月20044年6月月20044年8月月20044年100月20044年122月20055年2月月20055年4月月20055年6月月指数2423324700253222604426566268002701126822从上面的的图表可可以看出出，自从从20002年底底以来，别别墅指数数一路攀攀升，到到04年年低为止止，别墅墅指数上上升了将将近6000点左左右。进入055年后，自自上半年年一系列列宏观调调控政策策颁布实实施后，市场观望气氛更加浓厚，成交量迅速萎缩，从05年第一季度来看，涨幅已经有所回落，特别是从6月份的数据来
7、看， 2682点比上期4月指数下降19点，基本回到了今年2月份的位置，别墅指数首次出现下降。价格指数数下降主主要是由由于3月月份出台台一系列列的楼市市组合拳拳以来，供供求关系系发生逆逆转，观观望心理理严重，成成交数量量迅速萎萎缩，价价格也呈呈现出小小幅下调调的趋势势。根据据中房指指数系统统上海别别墅办公公室的监监测显示示5、66月份上上海独立立别墅成成交量分分别为1118套套、1447套，两两月合计计仅相当当于3月月份成交交量的778，四四月份成成交量的的95。2、8月月份上海海别墅市市场成交交状况综综述05年近近期独栋成交交套数增幅6月14724.66%7月69-53.1%8月11770%8
8、月份全全市别墅墅共成交交2300套，其其中独栋栋别墅1117套套。可以看出出，自从从6月以以来，别别墅市场场的成交交量在总总体上还还是呈现现出萎缩缩的状态态。将88月份与与6、77月份相相比，独独立别墅墅的成交交量落差差比较大大，相比比6月份份来说成成交量缩缩减了220%左左右，而相对对于7月月份来说说却又回回升了770%，可可见在宏宏观政策策出台后后的一个个月内，77月的成成交量直直接受到到打压，而而在8月月份个别别楼盘采采取相应应的措施施后，销销售状况况略有改改善。联排别墅墅面临的形势则则更为严严峻，和和上月相相反，联联排别墅墅的销售售套数急急剧下跌跌，跌幅幅达555%，半半月来的的销售套
9、套数仅227套，除除了合生生城邦半半月销售售6套外外，其余余项目均均只有11-2套套的销售售业绩。联联排别墅墅的销售售面积比比前期只只下跌了了7个百百分点，上上市销售售成交的联联排别墅墅的面积积大多集集中在2200平平方米左左右。纵纵观后市市，联排排别墅的的投资价价值大大大缩水，自自住购房房者在今今后相当当一段时时期里都都会持币币观望，对对产品的的选择更更加理性性。三、竞争争区域楼楼盘分析析1、青浦浦区域区域板块案名地址建筑形态态目前价格格（元/ m2）历史最高高价（元元/ mm2）上网套数数可售套数数7月成交交8月成交交青浦赵巷恒联名人人世家赵巷镇置置发路668弄独立132554168000
10、602147西郊古北北国际别别墅赵巷镇业业辉路6600弄弄独立157000160000862211中海翡翠翠湖岸赵巷镇业业辉路888弄独立120000155000883743徐泾大豪山林林徐泾西路路1888弄独立12977517000043903银涛高尔尔夫沪青平公公路22222号号独立1068861800009100西郊美林林馆高泾路6689弄弄独立、双双拼7659910500070/西郊大公公馆徐泾东路路3333号独立130000165000693921高富丽源源沪青平公公路15505号号双拼、三三拼138997140000421701长堤花园园沪青平公公路20056号号独立1376651
11、800001001211圣堡联民路999弄独立15966620000026700九溪十八八岛高泾路3399弄弄独立8285520000070/丽都别墅墅高泾路4428弄弄独立1238851700005101西郊紫郡郡高泾路2258弄弄独立13500015000057811朱家角绿洲江南南园朱家角大大淀湖畔畔独立234003250000161100太阳别墅墅沈太路225888号独立90822140000261400盈湖三岛岛青浦胜利利路5000号独立、联联体92733120000131000佳邸别墅墅青浦盈港港路15555独立800001100009600l 价格分析析【分析】青浦作为为上海别别
12、墅的一一个重要要集中区区域，主主要分为为赵巷、徐徐泾和朱朱家角三三大板块块。从区区域划分分来看，赵赵巷板块块的价格格为区域域最高，徐徐泾板块块则最低低。从上图我我们可以以清晰的的看出，受受宏观调调控影响响，几乎乎所有楼楼盘都采采取了降降价或变变向降价价策略。目目前各楼楼盘的成成交价格格与其最最高价格格相比都都有30000-60000元/平方米米的降低低，而像像九溪十十八岛这这样的尾尾盘，价价格更是是下降了了将近1120000元/平方米米，实属属惊人。l 成交情况况分析【分析】从7、88两月的的成交情情况来看看，与本本案同属属赵巷的的名人世世家，77月成交交4套，88月成交交7套，两两月成交交量
13、皆高高居榜首首，其次次中海翡翡翠湖岸岸名列第第二，77月成交交4套，88月成交交三套。而而其他楼楼盘成交交量都徘徘徊在一一套甚至至0成交交的尴尬尬局面。由由此可以以看出青青浦板块块的别墅墅成交量量仍然以以赵巷区区域为最最。徐泾板块块楼盘的的成交情情况虽然然没赵巷巷板快的的好，但但是其88月份成成交状况况要略好好于7月月份。而而朱家角角板块的的楼盘继继7、88两月都都没有成成交记录录。在后续章章节中将将对青浦浦区域成成交量最最高的名名人世家家以及中中海翡翠翠湖岸进进行重点点分析。2、松江江区域区域板块案名地址建筑形态态目前价格格（元/ m2）历史最高高价（元元/ m2）上网套数数可售套数数7月成
14、交交8月成交交松江佘山佘山高尔尔夫别墅墅佘山镇林林荫路119999弄独立2402243000004723112佘山月湖湖山庄林荫大道道18888弄独立14255229800017710天马花苑苑赵昆公路路39228弄独立15466822000011100天安别墅墅嘉松南路路38888弄独立12788217000019500松江新城复地翠堤堤苑文翔路336888弄独立、联联排叠加加独立1110000联排47700110000（独独栋）70000（联排排）1489602华亭雅居居松江区玉玉贤路999弄独立9160013000080622浪琴水岸岸文诚路221599弄联体、双双拼叠加加606887500021280114复地香堤堤苑三新北路
