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1、佳兆业物业移交标准工作指引二一三年四月目 录1目的32范围33定义34. 查验条件35. 查验范围46. 查验依据47. 查验时限48. 查验准备工作59. 查验程序510. 移交资料511移交标准612. 备案手续2213. 文件存档2214. 查验备注2215. 入伙条件2316特殊情况2317相关表格241目的规范新开发项目或接管项目的物业承接查验行为，保证接管验收工作顺利有序，规避项目管理风险。2范围适用于佳兆业集团下属地产公司所开发的新项目或接管项目的物业承接查验工作。3定义物业承接查验：是指承接新建物业前，物业服务企业和地产公司按照国家有关规定和前期物业服务合同的约定，共同对物业共
2、用部位、共用设施设备进行检查和验收的活动。4. 查验条件4.1建设工程竣工验收合格，取得规划、消防、环保等主管部门出具的认可或者准许使用文件，并经建设行政主管部门备案；4.2供水、排水、供电、供气、供热、通信、公共照明、有线电视等市政公用设施设备按规划设计要求建成，供水、供电、供气、供热已安装独立计量表具；4.3教育、邮政、医疗卫生、文化体育、环卫、社区服务等公共服务设施已按规划设计要求建成；4.4道路、绿地和物业服务用房等公共配套设施按规划设计要求建成，并满足使用功能要求；4.5电梯、二次供水、高压供电、消防设施、压力容器、电子监控系统等共用设施设备取得使用合格证书；4.6物业使用、维护和管
3、理的相关技术资料完整齐全；4.7法律、法规规定的其他条件。5.查验范围5.1共用部位：一般包括建筑物的基础、承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶以及外墙、门厅、楼梯间、走廊、楼道、扶手、护栏、电梯井道、架空层及设备间等；5.2共用设备：一般包括电梯、水泵、水箱、避雷设施、消防设备、楼道灯、电视天线、发电机、变配电设备、给排水管线、电线、供暖及空调设备等；5.3共用设施：一般包括道路、绿地、人造景观、围墙、大门、信报箱、宣传栏、路灯、排水沟、渠、池、污水井、化粪池、垃圾容器、污水处理设施、机动车（非机动车）停车设施、休闲娱乐设施、消防设施、安防监控设施、人防设施、垃圾转运设施以及物业服务用房等。6.查验
4、依据6.1物业买卖合同；6.2临时管理规约；6.3前期物业服务合同；6.4物业规划设计方案；6.5地产公司移交的图纸资料；6.6建设工程质量法规、政策、标准和规范。7. 查验时限地产公司应在物业入伙30日前，与物业公司完成物业共用部位、共用设施设备的承接查验工作。8. 查验准备工作8.1成立承接查验小组（小组成员由物业公司、地产公司项目、地产公司客服、地产公司设计、施工单位组成）；8.2查验工具及文本资料的准备；8.3掌握验收规范及标准；8.4查验人员的培训；8.5组织模拟验收；8.6提前介入竣工验收。9.查验程序9.1确定物业承接查验方案；9.2移交有关图纸资料；9.3查验共用部位、共用设施
5、设备；9.4解决查验发现的问题；9.5确认现场查验结果；9.6签订物业承接查验协议；9.7办理物业交接手续。10.移交资料10.1竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料；10.2共用设施设备清单及其安装、使用和维护保养等技术资料；10.3供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等准许使用文件；10.4承接查验所必需的其他资料。10.5物业公司应当对地产公司移交的资料进行清点和核查，重点核查共用设施设备出厂、安装、试验和运行的合格证明文件。未能全部移交前款所列资料的，地产公司应列出未移交资料的详细清单并书面承诺补交的具体时限，具体时限不得超过15天。1
6、1移交标准11.1资料清单分 类资料名称移交时间对接部门竣工验收资料1、建筑工程规划验收合格证明2、防火审核意见书、消防验收合格证明3、排水许可证、排水设施验收合格证明4、环保达标验收合格证明5、电梯（扶梯）合格证明和准用文件6、民防工程竣工验收合格证明7、燃气工程竣工验收合格证明8、隐蔽工程等竣工验收合格证明入伙前项目部规划及施工管理资料1、建设用地规划许可证2、建设工程规划许可证3、施工许可证4、建筑物命名、更名审批资料5、用水、用电、用气指标批文入伙后30天内项目部产权资料1、土地使用权出让证明2、地界界桩放点报告3、物业服务用房、业委会用房、会所等配套设施产权清册。入伙后30天内投资及
7、开发部技术图纸资料1、 小区规划图、小区竣工总平面图2、 单体建筑、结构、设备、附属配套设施竣工图3、 电气、给排水竣工图4、 室外地下管网竣工图5、 道路、停车场竣工图6、 绿化平面图、竣工图7、 单体工程竣工验收备案证明8、弱电系统图、平面图、竣工图9、消防系统图、平面图、竣工图10、各户型平面图、水电线路图入伙后30天内项目部技术记录资料1、所有设备订货合同、合格证、使用说明书、检验报告2、所有设施设备安装、测试、验收记录3、地质勘探报告，沉降观察记录4、图纸会审记录5、线路及电力电缆试验记录、电缆铺设记录6、发电机、电动机检查试运转记录7、电气设备试验调整记录8、电气设备绝缘检查9、电
8、气设备送电验收记录10、防雷接地电阻检测记录11、防雷引下线焊接记录12、水、卫生器具检验合格证13、通风机风量测量调整记录14、空调器性能测定调整记录15、房屋测绘验收资料16、房屋验收记录17、土壤及水质化验报告入伙后30天内项目部设备技术资料设备技术资料设备技术资料1、电梯1.1电梯厂家提供的资料 a装箱单 b产品出厂合格证 c机房井道布置图 d安装说明书 e使用维护说明书（含润滑汇总表、电梯功能表和符号及代号说明） f动力电路和安全电路的电气原理图 g紧急救援和紧急电动运行(如果有)说明 h安全部件：门锁装置、限速器、安全钳、及缓冲器型式试验报告结论副本，其中限速器与渐进式安全钳还须有
9、调试证书副本。1.2安装单位提供的资料： a电梯安装工程施工技术资料 b安装过程中事故记录与处理报告（如有） c变更设计的证明文件（如有） d自检记录、检验报告及（电梯合格后）检验合格证 e电梯锁梯钥匙、轿内小门钥匙、厅门三角钥匙、控制柜钥匙每梯至少各2把2、变压器2.1维护使用说明书2.2出厂技术参数2.3检测试验记录3、环网柜3.1维护使用说明书3.2专用操作工具4、低压配电柜4.1断路器维修、使用、安装说明书4.2电容控制器使用、维护说明书4.3高、低压配柜系统图4.4进线柜、联络柜、市发电切换原理图4.5低压配电柜电气竣工图4.6低压配电线路竣工图4.7电缆铺设记录4.8线路及电力电缆
10、试验记录4.9专用操作工具5、发电机组5.1发电机、电动机检查试运转记录5.2维修使用说明书5.3柴油机（中文版本）技术参数说明书5.4发电机技术参数说明书5.5发电机试车验收合格证5.6专用操作工具5.7环保验收合格证6、给排水系统6.1生活泵控制原理图、PLC、变频器、显示屏维护使用说明书6.2各类泵出厂合格证6.3各类阀门维修使用说明书6.4生活饮用水检测报告、合格证或二次供水卫生许可证明7、消防系统7.1消防主机、联动柜、气体灭火控制器使用说明书（包括主机操作、修正密码）7.2消防报警地址码清单7.3湿式报警阀维护使用说明书7.4消防泵、喷淋泵控制柜电气原理图7.5消防报警系统图8、安
11、防系统8.1门口机、门禁、倒闸、监控中心各设备维护使用说明书8.2居家安防编程使用说明书8.3弱电防雷测试报告8.4安防系统图8.5产品质量检验合格证书8.6安防子系统的重要监控设备需具备国家CCC认证8.7弱电系统施工。9、防雷系统9.1防雷接地电阻检测记录9.2防雷引下线焊接记录10、中央空调10.1系统的设计方案10.2竣工图纸资料10.3使用说明书10.4各项试验数据10.5进场验收报告和隐蔽工程验收报告等书面文档资料入伙后30天内入伙后30天内入伙后30天内项目部、安装单位项目部、安装单位项目部、安装单位其它资料1、所有设施设备产品合格证、随机资料（使用说明书、检验报告）、随机专用工
12、具及清单、随机钥匙及设备房钥匙2、所有设施设备安装、测试、验收记录3、所有设施设备质保期内作业计划、质保期限及内容和其它服务承诺4、所有设施设备供应商及安装单位的联系人、电话、地址等资料入伙后30天内项目部、安装单位业主档案资料入伙前客户营销部备注：移交资料原则上以原件为主，如需在政府部门原件备案的，地产公司可用复印件形式移交物业公司。11.2共用部位、设施名 称标准屋面1、 屋面地坪找坡准确，屋面细石混凝土保护层及女儿墙无明显空鼓裂缝，屋面细石混凝土保护层无起砂现象。2、 天沟部位及排水口周边防水卷材铺贴密实，天沟排水通畅，整个屋面24小时蓄水无渗漏，无明显积水。3、 瓦屋面瓦片粘结牢固、排
13、列应整齐、平直，搭接合理，接缝严密，无残缺瓦片。4、屋面排水口有排水篦子。5、屋面突出物安装牢固，有避雷防护。6、上人屋面临空处的栏标杆净高，六层及六层以下不低于1.05m，七层及七层以上不应低于1.10m，栏杆离地面或屋面0.10m高度内不应留空。7、上人屋面的排气道口离屋面高度不低于2.0m。外立面1、 表面干净无污染，无明显射影和波纹，面砖铺贴平整、横平竖直无空鼓，面砖间隙均匀、勾缝密实。2、 外墙涂料粉刷无漏刷、无色差，外墙不渗水。墙面平整无空鼓开裂，大墙角、阴角顺直，细砂批嵌均匀无接口，表面无明显射影和波纹，阴阳角顺直；涂料均匀，无色差，无接痕，无污染，收头清爽。内墙面墙面平整，斜板表面平整。首层大堂、各楼层、电梯厅地砖、墙砖铺贴平整无空鼓、破裂，拼花图案清晰，色泽一致，无缺棱
