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1、习题一第一章 房地产和房地产估价1按房地产的（ ）来分，房地产可分为居住房地产、商业房地产、工业房地产及特殊房地产等。A.收益性 B.用途 C.市场性D.地段2出租或营业型房地产的评估可以采用 : （）A.比较法 B.收益还原法 C.假设开发法 D.成本估价法3 人为引起火灾或者碰毁他人房屋进行的损失价值或损失程度评估； 其估价对象为： （）A 已消失的房地产B 在建工程C.房地产的未来状况D.房地产过去状况与现在状况的差异状况4 从经济角度来看,土地利用选择的一般顺序是: （）A 商业、办公、工业、居住B 商业、居住、办公、工业C.商业、办公、居住、工业 D.商业、居住、工业、办公5娱乐型房
2、地产是按下列哪种方式划分的： （）A 用途 B 开发程度C.是否产生收益D.经营使用方式6 某土地使用权的有限期为 40 年， 已使用 20 年， 新建的房屋的耐用年数为 50 年， 则房屋的所有权为： A 50 年 B 无限期 C 20 年 D 40 年7 房地产交易很难采取样品交易的方式， 必须到实地观察， 房地产估价也要进行实地查勘，这是由房地产的（）决定的A 不可移动性B 相互影响性C 数量有限性D 独一无二性8房地产的价值注重：（）A 实物 B 权益 C 区位D 实物、权益、区位9 典权制度是中国特有的，下列阐述正确的为： （）A.支付等于买价的典价，即可获得房地产的所有权，B 支付
3、典价后只能获得房地产的使用权C.支付典价后房地产的使用者不付租金D 出典人获得典价后即失去房地产的所有权10医院、学校是属于哪一类房地产（）A 商业B 办公C 特殊用途D 综合第二章房地产价格1最能说明土地价格水平高低的价格是：（）A. 土地单价B .基准地价C .楼面地价D .标定地价2决定某一房地产价格水平高低的，主要是（）的供求状况。A.本地区的房地产B .全国房地产C.全国本类房地产D.本地区本类房地产3 一套建筑面积100 平方米、每平方米建筑面积3000 元的住房，总价为 30 万元，其实际交易约定在一年后付清（ 假设折现率为5%），则：（）A.实际价格28. 5万元，名义价格 3
4、0万元B.实际价格29. 28万元，名义价格 30万元C.实际价格30万元，名义价格不存在D.实际价格28. 578万元，名义价格 30万元 4采用比较法求得的价格通常称为（A.路线价B .比准价格5目前各地区的经济适用房所采用的价格A.市场调节价 B.政府指导价）C 积算价格, 应属（ ）C 政府定价D 收益价格D 政府规定的最低6在房地产销售过程中，（A.起价B .标价7 下列价格阐述正确的是：（）是买卖双方讨价还价的基础C 成交价, 成交时要比此低。D 均价限价A.市场价格抵押价值征用价值课税价值B.市场价格征用价值抵押价值课税价值C.市场价格课税价值征用价值抵押价值D.市场价格征用价值
5、课税价值抵押价值8 投资价值评估时所采用的折现率为：（）A.根据市场现状B.最低收益率C.最高收益率D.社会一般收益率9房地产开发商有时留着已建成的房地产不卖，待价而沽，是因为（）A.房地产供大于求B .房地产求大于供D 消费者对未来的预期看好C. 开发商对未来预期看好10成本租金不包括下列项目中:（）C 管理A.贷款利息B.折价费D 保险费答案：第一章答案1B 2B 3A 4C 5A 6C 7D 8D 9C 10C第二章答案： 1 C,2 D,3 D,4 B,5 B,6 B,7 B,8 B,9 C,10D第四章 市场比较法1市场比较法的理论依据是（）A.替代原理B.生产费用价值论C.预期原理
6、D 均衡原理2 在市场比较法中，建筑容积率修正属于（ ）修正A.交易情况B.交易日期C.房地产状况D.实物状况3 市场比较法的适用条件是（ ）A.存在着发育完善的房地产市场B.在同一供求范围内存在着较多的类似房地产交易C.存在着规范的房地产估价制度D.科学的房地产估价理论 4在较法选取可实例的数量上，一般要求选取 A.个 5经过交易情况修正后，可比实例的价格就变成了（ A.估价对象的价格 C.正常价格 价格 6经过交易日期修正后，可比实例的价格就变成了（A.估价对象的价格 C.正常价格 价格在比较法选取可比实例的数量上，一般要求选取（一个即可B 两个也行D.三个以上.十个以下可比实例的价格就变
7、成了（可比实例的价格就变成了（7经过房地产状况修正后，可比实例的价格就变成了（A.估价对象的价格C 正常价格价格8 房地产状况修正中的直接比较修正评分办法是以 的A.可比实例房地产 C.交易实例房地产 9房地产状况修正中的间接比较修正评分办法是以（ 100 ）的。A.可比实例房地产）C 三）B 交易时点的价格D 与估价对象的房地产状况相同的）B 交易时点的价格D 与估价对象的房地产状况相同的）B 交易时点的价格D 与估价对象的房地产状况相同的（） 状况为基准 （通常设定100 ）B 估价对象房地产D 类似房地产）状况为基准（通常设定B 估价对象房地产C.标准房地产D .类似房地产10某城市房地
8、产交易中，买卖双双应交纳的税费分别为正常成交价格的3%和 6%，某宗房地产交易中买方支付给卖方 2500元/ 平方米， 应交纳的税费均由卖方负担， 则该宗房地产的正常成交价格为（ ）A 2660 元/ 平方米C 2425 元/ 平方米B 2294 元/ 平方米D 2427 元/ 平方米第五章 .1 成本法中的 “开发利润 ”是指（A 开发商所期望获得的利润C.开发商所能获得的平均利润成本法）。B 开发商最终获得的利润D 估价人员任意给定的利润2投资利润是按一定基数乘以相应的平均利润率来计算的，这里的“基数 ”是（ ） 。A 土地取得成本+开发成本B 土地取得成本+开发成本 +管理费用C. 土地
9、取得成本+开发成本+管理费用+销售费用D.开发完成后的房地产价值3 “开发利润 ”与 “土地取得成本+开发成本”的比值称为（ ） 。A 直接成本利润率B 投资利润率C.成本利润率D.销售利润率4利用成本法所得到的评估价格称为（） 。A 比准价格 B 积算价格C 收益价格D 实际上是成本5重新购建价格是假设在（）重新取得或重新开发重新建造全新状态的估价 对 象所需的一切合理必要的费用税金和应得的利润之和。A.估价对象在建造时B.现在某一时刻C.将来某一时刻D .估价时点6 通常情况下，对于同一旧有建筑物重建价格与重置价格相比（ ） 。A 前者较低B 前者较高C.两者相等D.两者不可比7 成本法求
10、取折旧中，建筑物的寿命应为（ ） 。A 自然寿命B 经济寿命C.实际经过年数D.有效经过年数8 直线法中的残值率是建筑物的净残值与其（）的比率。A 原始价格 B 市场价格C.评估价格D.重新购建价格9 某住宅，在取得土地使用权（70 年）的当年开始建造，建造期 2 年，建筑物经济寿命 60年，则该住宅建筑物的折旧年限是（ ） 。A 70年 B 62年C 60年 D 68年10 某办公楼建造期 3 年，在建成10 年后改变了用途，同时补办土地使用权出让（年限50年） ，建筑物的经济寿命为 45 年，则该建筑物的折旧年限是（ ） 。A 35 年 B 45年C 48年 D 50年11 某商业房地产，
11、在取得土地使用权（ 40 年）的当年开始建造，建造期 3年，建筑物经 济寿命 60 年，则该住宅建筑物的折旧年限是（ ） 。A 40年 B 60年C 63年 D 37年12某办公楼，在建成3 年后改变商业用房，同时补办土地使用权出让（年限40 年） ，建筑物的经济寿命为50 年，则该建筑物的折旧年限是（ ） 。A 40年 B 43年C 47年 D 50年13经租房产根据房屋结构可分为（ ） 。A 3类 6等 B 4类6等C 4类 7等 D 5类 7等14 房屋完损等级是根据房屋的结构装修 设备三个组成部分的各个项目完好 损坏程度 来划分的，可分为（ ） 。A 3类 B 4类C 5 类D 6 类
12、15 根据房屋新旧程度判定标准，一般损坏房的成新度为（） 。收益法习题B 五四成D 四成A 六五成C.五成第五章一选择题1 从收益法的观点看，房地产的价值是未来（ ）的现值之和。A 潜在毛收入 B 有效毛收入 C 净收益D 销售收入2 收益法适用于（）房地产的估价。A 学校B 商业C 公园 D 政府办公楼3有一空置写字楼，目前不仅无收益，而且要缴纳房地产税等，其收益价格估算可采用（）。A 类似写字楼的客观收益B 该写字楼的实际收益C市场比较法D 无法估算4评估房地产价格时，选取的资本化率越高，评估出的价格会（） 。A 越低B 越高C 不变D 符合客观实际5 资本化率=（） +投资风险等补偿。A
13、 平均利润率B 经济增长率C 贷款利率D 安全利率6剩余技术是依据（）价格。A. 土地收益求取土地B.房地收益求取房地C.建筑物收益求取建筑物D.房地收益单独求取土地或建筑物7某宗房地产正常情况下年总收益140 万元，年总费用 40 万元，资本化率12% ，出让时的土地使用年限50 年，现已使用了 5 年，则该宗房地产的现时总价为（ ）万元。A 833， 33 B 830， 45 C 828， 25 D 827 ， 648某类房地产通常抵押贷款占7 成，抵押贷款的年利率10% ，购买者自有资本要求的年收益率 12%,则该类房地产的资本化率为（ ） %。A 10.6 B 11.4C 11.2D 10.89某宗房地产，净收益每年50 万元，建筑物价值200 万元，建筑物资本化率12% ，土地资本化率10%，则该宗房地产的总价值为（）万元。A 417 B 500C 460D 45010采用市场提取法求取资本化率时，应至少选取（）宗以上的类似房地产案例。A 2B 3C 4D 511有两宗房地产， M 房地产使用年限40 年，单价为 96 元/平方米； N 房地产使用年限70年，单价为 100 元 /平方米，资本化率为8%,则 A 单价与 B 单价的关系为（ ） 。A M 单价高于 N 单价B M 单价低于 N 单价C M
