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1、2010年3月市场分析报告一、成都市区商品住宅2010年3月供需情况分析图1：2009年1月2010年3月商品房供求关系走势 （数据来源：成都市房管局）l 2010年3月，商品住宅整体供应量451万/月，成交量69.56万/月，供求比6.49，供求比自2010年1月以来持续下降。l 2010年2月商品住宅整体供应量环比2010年2月上涨1%；l 2010年2月商品住宅成交量环比2010年2月上涨54.12%；从2010年13月的市场走势来看，市场仍然保持旺盛的活力，市场需求在2009年过度“挖掘”后，市场恢复较快，成交量上涨幅度较大。从成都市市场规律来看，4月以后如政策环境无变化，市场成交量将
2、出现较大的增长。4月的新增供应量和成交量都将出现2010年的新高。从宏观层面来看，目前一线城市房价上涨势头强劲，且在两会后北京陆续出现的“地王”已使“高地价”成为众矢之的，目前正处于政策酝酿期，主要的调整方向包括对房产投资需求的打压，重庆、上海都在考虑出台房产保有税，此外调整招拍挂制度也在讨论中。如房价继续保持快速增长，调控压力将进一步增大。图2：2009年1月2010年3月商品住宅可售数据分析（数据来源：成都市房管局）截至2010年3月31 日，成都市商品住宅可售建筑面积约381.93万（环比2010年2月下降5.87%），可售套数24672套（环比2010年2月下降9.48%）。3月份成交
3、量回升明显，而新增供应量相对较低，因此造成市场存量继续缓慢下降。根据对4月市场走势的预判，供应量和成交量都将保持增长，但预计成交量将略大于新增供应量，造成市场供求关系势必更加紧张。商品住宅市场供应量减少，势必刺激土地市场供应量加大，2009年多数开发公司都实现了较高的盈利，即使土地市场供应量角2009年加大，市场竞争势必激烈，地价的上涨则会带动房价的跟进上涨。（一）成都市区商品住宅3月新增供应情况分析图3：2009年1月2010年3月月商品住宅新增供应情况（数据来源：成都市房管局）根据对成都市房管局商品房预售许可证发放情况的统计，2010年3月成都市新增商品住宅预售项目17个，新增供应面积42
4、.75万。随着市场成交量的逐步回升，新增供应量也在同步上升中，由于目前成都市房管局推出了新的预售管理办法，商品房预售的灵活性大大降低，开发商推盘更为谨慎，预计今年上半年的主要供应将集中在4、5月。图4：2009年1月2010年2月商品住宅新增供应与成交情况对比（数据来源：成都市房管局）从商品住宅供应量与成交量的曲线关系来看，2010年3月的市场新增供应量继续低于市场成交量，新增供应量和成交量交替上浮，但差距较小。1、新增商品住宅方位分析图5：2010年3月各方位新增商品住宅供应量对比统计（数据来源：成都市房管局）2010年3月，城西片区的供应量达到了21.5万，供应规模相对最大。城西市场3月的
5、新增供应量主要集中在三环外环域，主要包括凯德风尚、金沙鹭岛、金域西岭等项目。城东市场新增供应11.39万，城南市场新增供应8.02万，城北新增供应1.82万，规模最小。2、新增商品住宅环域分析图6： 2010年3月各环域新增商品住宅供应量对比统计 （数据来源：成都市房管局）2010年3月，从新增供应量的环域分配来看， “一环二环”环域占到18%，“二环三环”环域占到了25%，“三环外”环域占到57%（2.28万）。（二）成都市区商品住宅2010年3月成交情况分析1、市场总体成交情况分析图7：2009年1月2010年3当月商品住宅成交情况（数据来源：成都市房管局）虽然经历了2009年12月以后的
6、成交量垂直下降，但到了2010年3月，成都市商品住宅市场共成交商品住宅6934套，成交面积约69.56万，3月的成交数据环比2月有一定幅度的上涨，成交套数上涨54.54%，成交面积上涨68.59%，成交量的上涨势头十分明显。图8：2009年1月2010年2月日均商品住宅成交情况（数据来源：成都市房管局）从图8所显示的数据来看，2010年3月均成交套数223.63套，环比1月上升40%，日均成交面积2.24万，环比1月上涨52%。图9： 2010年3月成都市商品住宅成交价格（数据来源：易居中国）2010年3月商品住宅成交均价7417元/，较2月上涨1.21%，较去年同期上涨32.6%。整体来看，
7、成都市商品住宅市场在3月展现着“量价齐升”的良好势头，看涨不看跌的市场规律，将使整个市场保持旺盛的需求量，但价格上涨势头过猛，势必也将会引来舆论压力和政策调控，近日新华社等中央媒体齐轰房地产，也在表明政策风向的转变。同时，以北京、上海为首的一线城市正在税收、土地交易等方面进行尝试，寻找“驯服”房地产业的有效方法。2、区域市场成交量分析图10： 2010年3月各区域商品住宅成交情况（数据来源：成都市房管局）2010年3月，各行政区成交量都有所上升。锦江区2010年3月成交面积19.14万，成交套数2227套；高新区2010年3月成交面积11.98万，成交套数1114套；其它各区的成交量都较为接近
8、，其中青羊区成交量最低，月成交面积6.71万，成交套数747套。二 、3月信息汇总1、土地招拍挂面临调整国土资源部部长徐绍史表示，招拍 挂作为土地出让的基本制度将不会改变，但招拍挂制度还要不断完善，不一定完全是价高者得。在地价高企、“地王”频出的情况下，招拍挂制度可能会面临调整。国土资源部于3月29日召集市场人士进行座谈，讨论“国土部39号令”即 招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定实施后的评估。这是继北京市住建委、北京市国土局和住建部之后，近期又一个政府部门向市场人士问计。每经记者昨日还了解到，北京市国土局正在研究新的土地出让方案，并将于近期出台。有业内人士认为，根据建议，可能更多采用招标
9、方式出让土地，限制拍卖出让。任志强应邀参与讨论据了解，此次座谈的主题是讨论“国土部39号令”实施后的评估。一些开发商参与了讨论，并提出意见，其中便包括华远地产总裁任志强。但该座谈仅是国土部征求市场人士的意见，并未形成具体的制度。有业内人士分析，在高房价和高地价已经受到高层关注的情况下，此举意味着土地招拍挂制度很可能面临调整。“国土部39号令”于2007年9月由国土资源部颁布，自2007年11月1日起施行。其中明确规定，工业、商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用地以及同一宗地有2个以上意向用地者的，应当以招标、拍卖或者挂牌方式出让。但招拍挂制度已经成为“地王”诞生的温床。本月15日，北京拍卖得出
10、的总价和单价两个“地王”，分别经过了64轮和58轮竞价。而一度陷入改规划漩涡的老“地王”广渠路15号地，在拍卖中则经历了97轮竞价。对此，国土资源部部长徐绍史在接受每日经济新闻记者专访时表示，招拍挂作为土地出让的基本制度将不会改变，“招拍挂最大的好处就是防止暗箱操作，以及由此导致的腐败和国有资产流失。”但他同时表示，招拍挂制度还要不断完善，不一定完全是价高者得。他还透露，国土部正在和一些地方政府做探索，采取更多的评价方式。建议多采取招标出让本月22日，国土部副部长贠小苏表示，将完善土地招拍挂制度，并选择房价上涨较快的一线城市和部分二、三线城市作为试点。按照国土部“34号文”的规定，房价过高、上
11、涨过快的城市，可选择部分地块，按照限价房项目采用竞地价办法招拍挂出让土地。文件规定，在确定土地出让最低价的基础上，将土地价款交付、开发建设周期、中小套型建设要求、土地节约集约程度等因素作为评标条件。即采用“综合评标”的招标方式。据了解，地方政府在进行土地出让时，多采用“价高者得”的拍卖出让方式，甚少采用招标出让。根据“39号令”的规定，招标出让的中标人要满足招标文件中的 “综合评价标准”或“实质性要求”。一位接近国土部的人士向 每日经济新闻记者表示，拍卖出让的方式相对简单，地方政府容易操作。同时，“土地财政”也是地方政府青睐拍卖出让的重要因素。该人士建议，限制拍卖出让的土地类型，商业用地、别墅
12、用地、高档住宅用地等，可进行拍卖出让。同时，普通商品房用地应采取招标出让。他还表示，招标出让中，应该最大限度地公开投标人、评标人信息，避免走“暗箱操作”的回头路。同时引入利益相关方、社会人士等作为评标人。北京正酝酿新政“组合拳”作为国土部的试点城市，北京正在酝酿相关制度。每日经济新闻记者昨日从北京市国土局获悉，市国土局正在研究完善土地出让制度，新制度近期可能就会出台。市国土局相关负责人表示，招拍挂制度的基本规则不会改变，将增加更多的限制条件，来抑制土地市场过热。她还表示，总的原则是实现土地的市场化调控。一位曾在上周参与北京市住建委“座谈”的业内人士表示，不少业内人士提议，多采用招标出让的方式，
13、也有人建议将保障房和商品房地块捆绑出让。据了解，按照国土部的规定，在4月10日之前，北京国土局已经暂停了住宅用地的出让，恢复市场交易后，将采用新的出让制度。上述人士还透露，在北京市建委、市国土局先后问计市场人士之后，北京正在酝酿一系列楼市新政，其中还包括加大公租房、两限房、普通商品房的供应力度，对户籍和非户籍人口的住房需求进行分类管理等。该人士表示，新政极可能在近一个月内出台。2、解析首季销售排行：房企第三梯队或将形成 新浪地产:尽管万科销售金额还是一马当先,超过100亿，但是从销售面积来看,不敌后起之秀的恒大,呈现了万科、恒大地产表现强势,互为瑜亮的情况,对此,您的看法是?陈啸天:一是资本通
14、道的打通。恒大去年上市后资本瓶颈得到解决,这在一定助推了恒大2010年的住宅产品供应充足。实际上资本通道的打通对企业运作起到了绝对性的推动作用。二是土地储备量最大。2009年恒大的土地储备量约在5千万平方米,为今年新开工量提过一定的保证,并起到了推动作用。三是上市后资金储备增多,已为今年做好准备。一季度达到这样一个高度应该说企业本身也有这样一个意愿。 另外,2010一季度房企销售排行榜中金地、保利意外落后与其阶段性市场供应不足有着直接的关系,住宅产品供应量跟不上直接影响了其在一季度销售的整体业绩。而恒大不仅在资本上打通通道,同时其供应量充足,企业本身也有意愿跻身前茅。新浪地产:与历届上榜房企相
15、比,本次进入榜单的企业本次换的新面孔比较多,之前一直呈现出几家独大的发展态势,但是从一季度的榜单来看则更像是百家齐放,这是不是意味着在激烈的竞争下,传统的领头企业在行业中的地位已不再牢固?陈啸天:首先,就房地产的容量而言,目前整个中国房地产的容量还出不断增加的态势。2009年销售业绩老大万科在全国所占的份额约0.07%,不到1%,这说明现在的中国房地产市场集中度非常低,同时也说明了市场可发展空间很大,有很大的发展潜力,因此,竞争加剧是必然的,未来会不断地有新面孔加入。其次,2009年许多房企纷纷上市,打通了资金通道。企业一旦有了资金,就解决了在开发过程所遇到的资本瓶颈,也有钱来买地开发产品。从而影响了2010年销售排行榜发生变化,而房企的竞争加剧也是必然的。另外,需要强调的就是,实际上传统房企的实力还是不容小觑的,而传统的开发路径依然是占有一定的市场的,之所以此次榜单中会出现销售业绩下滑让位给新起之秀与其2010年初出现阶段性供应量不错有着直接的关系。在2010年第二以及三四季度会呈现较为明显的改善。新浪地产:许多“新面孔”晋级此次榜单,如
