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1、土地评估重点、难点分析方案1 勘查核实中的重难点分析1.1 存在性对土地的查勘主要包括估价对象名称、坐落、四至、面积、用途、 形状；地形、地势、地质、基础设施、公共配套设施；开发程度、周 围环境、景观等对建筑物、构筑物及地上物的查勘主要包括建筑规模、估价对象 外观、建筑结构、建筑年代、楼层、层高、新旧程度、平面布置、朝 向；估价对象内外部装修、设施设备、利用现状、维护保养、物业管 理。1.2 合法性土地估价应以估价对象的合法权益为前提进行。合法权益包括合 法产权、合法使用、合法处分等几个方面。在合法产权方面，应以房 地产权属证书、权属档案的记载或其他合法证件为依据；在合法使用 方面，应以使用管
2、制（如城市规划、土地用途管制）为依据；在合法 处分方面，应以法律、法规或合同等允许的处分方式为依据。土地使用权的合法性主要从以下方面核实：土地出让合同、划拨 批准文件、国有土地使用证、不动产权登记证书；土地转让合同、法 院判决书、土地权属登记资料；共有土地使用权、分摊土地使用权、 用益物权、担保物权、租赁占用情况、法院查封、拖欠税费；规划条 件、土地使用限制。房屋所有权主要从以下核实：房屋所有权证、房屋购买合同、房 屋转让合同；房屋权属登记资料；法院判决书。1.3 市场性（1）区位价格分析：所在区域：行政区、功能区所处地段、微观坐落周边环境（邻里、污染、学校、单位）（2）交易状况分析：已建成同
3、类物业的租售情况在建同类物业情况空置率、交易结构、交易趋势（3）功能价格分析：基础设施及配套（交通、通讯、供暖、燃气）房型、朝向1.4 财务性（1）账面价值： 入账原值、历史成本、账面净值 应收、应付固定资产（2）损益情况：收入、成本、费用利润（3）纳税情况营业税、所得税、增值税1.5 实施方案及要求（1）亲自到现场：参与项目的技术人员及负责人必须亲自到现 场。（2）核实图件：要求提供原件，对图件与现场有出入的，应测 绘核实。（3）查验权属文件的原件：要求提供权属文件的原件，到登记 机关和国土部门的核查权源。（4）关注房地关系。5）关注实物形态、登记状态、使用状态、价值形态的匹配关系。（6）做
4、好周边同类物业的市场调查，做好数据积累和分析。（7）对国家相关政策和地方性政策熟悉2 评估过程中的重难点分析2.1 影响因素的判断2 估价原则独立、客观、公正原则：对各方估价利害关系人均是公平合理的价值。合法原则：在依法判定估价对象状态下的价值。估价时点原则：与估价目的所对应的某一特定时点/时间的价 值。替代原则：类似不动产在同等条件下的价值偏差应在合理范围 内。最高佳最佳利用原则：最佳利用状态（用途、规模、档次）法 律上允许、技术上可能、财务上可行、价值最大化。谨慎性原则：影响估价因素存在不确定性时，充分考虑其导致 估价对象价值偏低的一面，慎重考虑其导致估价对象价值偏高的一 面。价值主导原则
5、：土地综合质量优劣是对地价产生影响的主要因 素。审慎原则：在评估中确定相关参数和结果时，应充分考虑土地 市场运行状况、有关行业发展状况、以及存在的风险。公开市场原则：评估结果在公平、公正、公开的市场上可实现。3评估的假设条件履行应尽的审慎检查资料、尽职调查情况等勤勉尽职义务后，针 对估价对象等估价前提所做的必要的、合理的、有依据的假设。主要 包括：一般假设、未定事项假设、背离事项假设、不相一致假设和依据 不足假设。不动产登记用途、规划用途及实际用途不一致；产权状况；规划条件；经营方式；开发模式。2.4 方法选择及运用对于不同用途估价对象的首选估价方法按以顺序进行：1、商服用地采用收益还原法、市
6、场比较法、剩余法、公示地价 系数修正法评估；2、城镇住宅用地可采用市场比较法、假设开发法、公示地价系 数修正法评估；3、工业用地采用公示地价系数修正法、市场比较法、成本逼近 法评估；4、其他地类采用公示地价系数修正法、市场比较法、成本法评 估。以上方法为通常情况所用的测算方法，在具体项目评估中，根据 宗地具体状况、估价目的对各估价方法进行适用性分析，总体原则就 是方法要适合估价对象的客观存在情况。按照城镇土地估价规程要求，每个估价项目应当至少选择两 种以上方法，考虑到涉及政府收益评估的复杂性，具体评估项目要根 据估价对象的具体利用方式选择适合的方法。出让底价评估，应至少采用两种评估方法，包括收
7、益还原法、市 场比较法、剩余法之一，以及成本逼近法或公式地价系数修正法。因 土地市场不发育等原因，无法满足上述要求的，应有详细的市场调查 情况说明。公示地价系数修正法重难点：(1)公示地价的时效性；(2)公示地价的内涵；(3)公示地价的修正体系；(4)修正系数的确定。市场比较法重难点：(1)可比实例应包括基本状况、交易情况、 交易方式、成交日期、交易目的、成交价格(付款方式、融资条件、 税费负担)。(2)可比实例应从交易案例中选取，不得少于三个，时 点相差不宜超过一年，剔除不宜作为可以实例的交易案例。(3)修正 因素应包含但不限于交易情况修正、市场状况修正、区位状况、实物 状况、权益状况。(4
8、)比较实例的修正幅度不能超过30%，各比较实 例的修正后的比准价格之间相差不能超过 40%，对超过 40%的，应另 选择实例予以替换。收益法重难点：(1)区分自营与出租经营；(2)收益额的确定， 符合当前市场的正常客观收益水平；(3)确定收益期限；(4)确定还 原利率应详细说明确定的方法和依据，应充分考虑投资年期与收益风 险之间的管子；(5)带租约的估价。剩余法重难点：(1)动态分析法和静态分析法的适用，对于开 发完成后拟用于出售的项目，售价取估价时点市场同类不动产正常价 格水平，不能采用估算的未来售价；(2)假设前提；(3)续建成本的 确定；(4)税费的测算；(5)利润率应采用统一市场上类似
9、不动产开 发项目的平均利率。利润率的取值应有客观、明确的依据，能够反映 当地不动产开发行业平均利润水平。成本法重难点：(1)土地取得成本应通过当地正常情况下取得 土地实际发生的客观费用水平确定；(2)评估工业用地出让地价时， 不得以当地工业用地出让最低标准为基础，推算各项参数和取值后， 评估出地价。2.5 其他相关问题其他相关的问题主要包括：评估范围；评估的一致性和一贯性； 关于不用评估方法的结果差异；估价结果的确定和验证；利用其他专 业机构成果。3 评估报告中的重难点3.1 估价对象描述估价对象的描述容易出现的问题主要有遗漏关键信息、提供信息 不全、描述前后矛盾、缺少必要图件和照片。在评估报告对估价对象 的描述必须做到准确、清晰、完整。3.2 影响因素表述影响因素表述中容易犯的错误主要有影响因素选取错误、引用数 据陈旧、分析缺乏针对性、分析与评估作价脱节。为避免出现类似的 错误，我们的影响隐私要做到全面、及时、到位，与估价对象的关联 性强，平时做好数据的收集积累，关注市场变化。3.3 特别事项披露 特别事项披露容易遗漏的主要有实物、使用和产权方面存在的瑕 疵；影响履行正常评估程序的事项；特殊的资料来源；重要的假设前 提；特别的处理方法；利益冲突、提供相关帮助的机构和人员；报告 成立的条件及法律效力。对特别事项的披露要注意如实、恰当、必要。
