房地产行业纳税筹划

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1、房地产行业纳税筹划伴随着房地产行业的快速发展，无论是在项目的开发模式上，还是在开发产品的种类上，房地产企业均呈现出多样化、复杂化的趋势。在此情况下，房地产企业的纳税管理变得越来越 复杂，必须具有战略性和前瞻性。如何科学合理地进行纳税筹划、降低纳税成本，已成为决定房地产企业能否健康、稳定发展的关键因素之一。第一章房地产企业不可或缺的工作一一纳税筹划1.1 房地产企业应缴哪些税1.2 什么是纳税筹划1.3 纳税筹划是偷漏税吗1.4 房地产企业纳税有何特点1.5 房地产企业纳税筹划的基本方法和技巧是什么1.6 我们在纳税筹划中能做什么第二章房地产企业纳税筹划的基础一一纳税测算2.1 什么是房地产企业

2、纳税测算2.2 房地产企业编制纳税测算的四个步骤2.3 房地产企业基于现金流的纳税测算2.4 影响房地产企业纳税测算的因素分析第三章房地产企业开发模式的选择一一战略筹划3.1 项目组织形式的选择3.2 变自建为代建3.3 合作建房的方式选择3.4 销售与自营的选择3.5 开发节点的纳税筹划第四章房地产企业销售与纳税的博弈一销售筹划4.1 销售方式的筹划4.2 销售定价的筹划4.3 价外费用的筹划4.4 精装修住房的筹划第五章房地产企业开发成本及费用的筹划一一建设筹划5.1 开发成本的构成5.2 建筑合同订立的筹划5.3 开发成本结转的筹划5.4 借款费用的筹划5.5 配套设施的处理方法第六章房

3、地产企业未来纳税筹划的重点一一经营性物业6.1 什么是经营性物业6.2 视同销售的筹划6.3 变出租为承包经营6.4 合理分解租金6.5 售后返租模式的筹划第七章房地产企业容易出现的纳税错误一一风险控制7.1 企业面临的纳税风险7.2 有关营业税的涉税误区7.3 有关土地增值税的涉税误区7.4 有关企业所得税的涉税误区7.5 有关房产税的涉税误区第八章房地产企业纳税策划的外部环境一一税企关系第九章房地产企业常用税收政策法规编辑本段书摘第一章房地产企业不可或缺的工作一一纳税筹划1.1房地产企业应缴哪些税房地产企业是专门从事房地产开发和经营的企业。房地产包括房产和地产。 不同的房地产企业具有不同的

4、经营模式，但总体上可以划分为以下两类：销售物业模式：通过土地购买、规划设计、组织施工、竣工验收、产品销售等五个阶段， 将开发完成的房地产移交给购买者，并一次性取得销售收入。自营物业模式：将开发完成的房地产留作自用，通过出租、联营、自营等方式分期取得 经营收入。1992年实行市场经济体制以后，我国的房地产业得到了迅猛的发展，但始终局限于销 售物业模式，这时的房地产企业仅仅是开发商，买进卖出，没有企业自己的资产。而进入21世纪以来，越来越多的房地产企业选择了自营物业模式，并完成了从开发商向不动产商 的转变。这也是本书为什么将企业定位为房地产企业而非房地产开发企业的原因。同样，本书所研究的纳税问题不

5、仅涉及传统的销售物业，同时也涉及新兴的自营物业。阅读资料开发商改变赚钱策略长久持有物业不再割售近期，中国商业地产联盟发布了 2007中国商业地产发展报告，2007年年初对699 家商业地产开发商的网上问卷调查显示： 选择 只租不售”开发模式的达到了 39%;而在2006 年的调查中，选择持有型物业比例仅为 21.4%。国内商业地产开发商的经营理念正在转变，不乏这样的实例。【论文关键词】房地产企业税收筹划【论文摘要】企业税收筹划是指纳税人根据税法中的相关规定对企业涉税事项进行的旨 在减轻税负、有利于实现企业财务目标的对策与安排。因此，税收筹划不同于逃税、偷税， 是企业的一项重要 财务管理 活动。

6、本文根据房地产行业的特点，分别从房地产项目立项、 建设和销售阶段提出所应考虑的税收筹划，具有很大的现实意义。税收是企业在生产经营中无偿向政府支付的一种费用，具有强制性和无偿性，企业作为独立经营的主体，可以在合理合法的前提下，尽量减少纳税额，使税收负担率达到最低。税收筹划作为企业经营活动的一项重要活动，是在一定的客观条件下存在的，目前看来至少包括政府依法治税的水平和税法变动情况两类因素。首先依法治税是进行税收筹划的前提，税收筹划是以现行税制为基础的，如果某一地区的实际税收经营不是以现行税法为依据，而是以其他类似收入指标的因素为依据，那么进行税收筹划也就失去了实际意义，这是企业进行税收筹划时应该注

7、意的重要问题。其次，由于税法作为一种法律既有稳定性，也有一定的灵活性，所以进行税收筹划应该时刻关注税 法的变化。在体制转轨尚未完成、税法调整较为频繁的阶段，这点尤其要重视，因为税法一旦 调整，税收筹划的依据可能消失或改变， 筹划的结果就完全可能与当初进行筹划的预期相反。所以，企业的决策者和财务人员应当重视税法的变化及调整，并据此相应调整税收筹划的策略和方案。任何一个税法的调整，其内容本身就是新的税收筹划的基础。税收筹划由3个操作层次组成： 初级 税收筹划：避免企业超额税负。 中级 税收 筹划：优化企业税务策略。高级税收筹划：争取有利的税收政策。真正意义上的税收筹划是一个企业不断走向成熟和理性的

8、标志，是一个企业纳税意识不断增强的表现。在税法规定的范围内，纳税人往往面临着税负不同的多种纳税方案的选择，纳税人可以避重就轻，选择低税负的纳税方案，企业税收筹划就是合理最大限度地在税法允许的范围内减轻企业的税收 负担。一、房地产企业项目立项应考虑的税收筹划房地声企业的税收筹划是一个涉及全局的、统筹性的财务管理活动，因此在房地产项目立项阶段进行的税收筹划最为重要。1选择合适的建房方式大部分房地产经营企业倾向于自行建造并销售房地产，这种方式的筹划空间较小，若利用代建、合建等方式则筹划空间较大。（1）房地产的代建行为。这种方式指房地产开发企业代客户进行房地产开发并向客户收 取代建收入的行为。就房地产

9、开发企业而言，虽然取得了一定的收入，但始终没有发生房地 产权属的转移，其收入属于劳务报酬，为营业税的征税范围，不是土地增值税的征税范畴。 房地产开发企业可以利用这种方式减轻税负，但前提是在开发之初就能确定最终用户，实行定向开发，从而避免开发后销售缴纳土地增值税。（2）合作建房方式。根据营业税问题解答（一）的通知的规定， 管作建房”是指一方提供土地使用权，另一方提供资金，双方合作建造房屋的行为。建成后按比例分房自用的，暂免征收土地增值税；建成后转让的，再按规定征收土地增值税。此外，以土地入股合作建房或以无形资产、不动产投资入股的。参与接受投资方利润分配，共同承担投资风险的行为， 不征收营业税；对

10、股权转让也不征收营业税。企业可充分利用这些优惠政策，实现共赢。2开发多处房地产房地产公司在同时开发多处房地产时，可分别核算，也可合并核算，两种方式所缴纳的税收不同，这为企业选择核算方式提供了税收筹划的空间。一般来讲，合并核算的税收利益大一些，但也存在分别核算更有利的情况，具体如何核算：需要企业根据具体情况予以分析比较。例1长春某房地产公司同时开发两处位于城区的房地产，第一处房地产出售价格为1000万元，根据税法规定扣除的费用为400万元；第二处房地产出售价格为1500万元，根据税法规定扣除的费用为1000万元。如果企业选择分别核算，第一处房地产的增值率为600900=150%,应该缴纳土地增值

11、税600 x50%-400 15% =240（万元），营业税及其附加1000 5.5 % =55万元；第二处房地产增值率为 500 T000=50 % ,应缴纳土地增值税 500 x30 % =150（万元）；营业税及其附加1500 5.5%=83.55（万元）。该房地产公司的利润为 （不考虑其他 税费）1000+1500-400 1000-240 55 15083.55=571.45万元。如若合并核算， 两处房地产 的出售价格为2500万元，根据税法规定可扣除费用为1400万元，增值额为1100万元，增值率为1100+1400=78.5%。应该缴纳土地增值税1100X40% 1400X5%=

12、370万元，营业税及其附加2500X5.5% =137.5万元。不考虑其他税费，该房地产公司的利润为2500-1100370 137.5=892.5万元。该税收筹划减轻税收负担892.5571.45=321.05万元。二、房地产企业项目建设中应考虑的税收筹划1通过增加扣除项目对土地增值税进行税收筹划土地增值税是房地产开发的主要成本之一，而土地增值税在建造普通标准住宅增值率不超过20%的情况下可以免征，企业可以通过增加扣除项目使得房地产的增值率不超过20%,从而学受免税待遇。例2长春某房地产公司开发一栋普通标准住宅，房屋售价为1000万元，按照税法规定可扣除费用为800万元，增值额为200万元，

13、增值率为200刊00=25%。该房地产公司需要 缴纳土地增值税 200q0%=60（万元），营业税1000X5%=50（万元），城市维护建设税和教育 费附加50X10% =5（万元）。不考虑企业所得税，该房地产公司的利润为1000 -800-60-50-5=85（万元）。如果该房地产公司进行税收筹划，将该房屋进行简单装修，费用为 200万元，房屋售价增加至1200万元。则按照税法规定可扣除项目增加为1000万元，增值额为200万元，增值率为200X1000=20%,不需要缴纳土地增值税。该地产公司需要缴纳营 业税1200X5%=60万元；城市维护建设税和教育费附加60X10% =6（万元）。不

14、考虑企业所得税，该房地产公司的利润为1200 1000-60-6=134（万元）。该税收筹划降低企业税收负担134-85=49（万元）。2相关借款利息的筹划实务由于大部分房地产经营企业开发资金来自借贷，具有资金量大、借款期限长、利息费用多等特点，所以可利用合适的利息扣除方式对借款利息进行税收筹划。（1）针对房地产开发完工之前的利息费用，可以将完工之前的借款利息计人开发成本， 并可作为计算房地产开发费用（期间费用）的扣除基数。特别是从事房地产开发经营的企业，还可按照取得土地使用权所支付的金额与房地产开发成本之和，加计20%的扣除，这样可以大大增加扣除项目，降低增值额，从税基和税率两方面减轻税负。

15、（2）针对房地产开发完工之后的利息费用支出，凡能够按转让房地产项目计算、分摊并 提供金融机构证明的： 允许据实扣除，但最高不得超过按商业银行同类同期贷款利率计算的 金额；凡不能按转让房地产开发项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，房地产开发费用按取得土地使用权所支付的金额与房地产开发成本之和的10%以内计算扣除。企业据此可以选择：如果购买房地产主要依靠负债筹资，利息费用所占比例较高，可提供金融机构证明，据实扣除。反之，主要依靠权益资本筹资，利息费用很少，则可不计算应分摊的 利息，这样可以多扣除房地产开发费用，对实现企业价值最大化有利。3销售与装修分开，分散经营收入随着装修费在房款中所占比重逐年递增，若房地产企业与购房者签订合同时稍加变通则可取得意想不到的效果。若房地产公司事先设立一家装修公司，同时与客户签订两份合同： 一份房屋销售合同，一份房屋装修合同，则只需就第一份合同注明金额缴纳土地增值税，第二份合同不用缴纳土地增值税，税基和税率减少，从而减轻了税负。三、房地产企业销售时应考虑的税收筹划房地产销售方式的选择也是进行税收筹划的一种好方式，通过改变销售模式的筹划不仅可以直接减少税负，而且可以间接地获得货币时间价值的好处。这主