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1、房地产财务盈利利能力分析一 概述盈利能力分析主主要包括：财财务内部收益益率（FIRRR）、财务务净现值（FFNPV）、投投资回收期、投投资利润率、资资本金利润率率、资本金净净利润率。1.财务净现值值（FNPVV）动态分析通俗定义：用一一定的贴现率率将投资期内内的净现金流流量贴现到现现在值，并取取其总和。这这里所选用的的贴现率一般般为基准回报报率，由建设设管理部门规规定颁布。例题有一项投资，投投资者投资1100万元购购置一栋住宅宅用于出租，共共租出10年年，租约规定定每年年初收收租，第一年年租金10万万元，每2年年租金增加110%，租约约期满后将物物业售出，得得到利益900万元，贴现现率为12%
2、，运用FNNPV方法判判断该方案是是否盈利。净现值计算表年期投资额租金收入贴现率(12%)贴现后租金收入入备注1-1,000,000100,00001100,00002100,00000.8929892860.8929*(1+122%)=13110,00000.7972876910.7972*(1+122%)=0.89294110,00000.7118782955121,00000.635576898租金收入贴现现率=贴现后后租金收入6121,00000.5674686587133,10000.5066674338133,10000.4523602089146,41000.4039591331
3、0146,41000.36065279710年后未售出出900,00000.3220289776财务净现值(FFNPV)售楼收益租金总收入入投资额 289,77767440,39991,0000,0000 30,7775由于FNPV0，此方案案可盈利。2.财务内部收收益率（FIIRR）动态分析通常定义：指项项目在投资期期内财务净现现值（FNPPV）等于零零时的贴现率率。 该经济指标标意义：投资资者至少要获获得比内部收收益率更高的的回报率才会会有利润，否否则亏本。内部收益率（FFIRR）一一般用线性内内插法求解。假设有2个非常常接近的贴现现率i1和i2，一般来来说i1i23%,并且满满足下列不等
4、等式：FNPV（i11）0 FNPV(i22)0 i2i1则FIRRii1 NPPV(i1) (i2-i1)NPV（i1）- NPV（ii2）例 此题接例例题上，当贴贴现率取122%时，FNNPV30017500，假设贴现现率为13%，计算FNNPV值，见见下表：内部收益率的计计算表 年期投资额租金收入贴现率（13%）贴现后租金收入入1-1,000,000100,00001100,00002100,00000.88588,4963110,00000.783186,1464110,00000.693176,2365121,00000.613374,2126121,00000.542865,674
5、7133,00000.480363,9318133,00000.452356,5769146,41000.376255,07410146,41000.332948,73810年未售出900,00000.2946265,1300 净现值售楼楼收入租金金总收入投投资额 265,1307715,08831,0000,000 19,78870所以FIRR12%(301755 / 300175197877)(133%12%)12.6%以上表示投资者者要获得利润润，回报率必必须高于122.6%。3.投资利润率率（R）静态分析定义：正常年平平均利润总额额总投资100%4.资本金利润润率静态分析定义：正常年平
6、平均利润总额额资本金100%以上两个指标的的意义：当投投资利润率高高于市场利润润率时，可认认为该项目是是合适的。例 某项目基基建投资为770万元，流流动资金贷款款20万元，该该项目使用后后的一个正常常年份实现利利润25万元元（其中包括括所得税、企企业留利、上上缴国家利润润等），年折折旧费2.5万元，求求投资利润率率（R）。解：该项目投资资利润率(25+2.5 / 770+20)100%30.6%综合以上三个财财务经济指标标，做如下综综合例题：某房地产项目预预测数据汇总总表 单位：万万元项目01234525开发投资25025002600注：折现率为iic=10%经营费用400450500经营收入7008001300净现金流量25025002600300350800
