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1、1. 政政策环境境(1) 概述：经济手手段和行行政措施施并用，综综合调控控力度空空前为遏制房房价过快快上涨，2010 年中央出台了一系列房地产调控政策，经济手段和行政手段并用，从抑制需求、增加供给、加强监管等方面对中国房地产市场进行了全方位的调控：其中经济手段包括不断地强化和严格实施差别化的信贷和税收政策，如全国范围内提高首次购房和二套住房的首付比例和利率，停止对家庭第三套住房的贷款等；行政措施方面，在部分城市限定家庭购房套数、限制外地人购房贷款，以问责省级政府和力促地方政府及各部委出台配套措施的方式抓落实等。各项政策的持续出台和逐步落实，对包括地方政府、开发企业、商业银行、购房者在内的各相关
2、主体行为均产生了显著影响，综合调控力度空前。回顾2010 年房地产政策的变化，可大体分为三个阶段，各阶段的代表性政策及市场变化如下：图：20010年年1-110月全全国商品品房销售售面积变变化及房房屋销售售价格指指数1-4月月，第一一轮调控控。20010年年1月10日，国务务院办公公厅出台台关于于促进房房地产市市场平稳稳健康发发展的通通知（“国十一条”），增加保障房和普通商品房有效供给，抑制投资投机性购房需求，由此拉开了新一轮房地产调控的序幕。但随后几个月的市场并未降温，2-4 月全国商品房销售面积同比增速仍在20%以上，70 个大中城市房价环比涨幅持续上升，北京等热点城市“地王”频出。这直接
3、导致了4 月17日“国十条”的出台。4月-99月，第第二轮调调控。220100 年4 月17日，国国务院出出台关关于坚决决遏制部部分城市市房价过过快上涨涨的通知知（国国发22010010 号，“国十条条”），随随后的几几个月，信信贷、土土地、税税收等政政策密集集出台。房房地产市市场也在在5-88 月显显著降温温，其中中5 月和和6 月全全国商品品房销售售面积分分别同比比下降33.4%和2.77%，7 月和和8 月扩扩大至115.44%和10.1%；70 个大中中城市房房屋销售售价格指指数4 月环比比涨幅达达1.44%，但但5 月即即下降到到0.22%，6 月更更是下降降0.11%，7-88 月
4、持持平。9 月市市场回暖暖带来第第三轮调调控。99 月全全国及重重点城市市显著升升温，当当月全国国商品房房销售面面积同比比增长116.66%，中中国房地地产指数数系统数数据也显显示，99 月1000 个城城市住宅宅价格环环比上涨涨0.77%，十十大城市市上涨00.8%。房价价的再度度上涨导导致中央央及相关关单位在在9 月底底密集出出台了相相关政策策，包括括更严格格的信贷贷政策，将将首套房房的首付付比例统统一提高高至300%，全全国性限限制第三三套房按按揭贷款款等，统统称为“929 新政”。(2) 调控方方向一：抑制投投资投机机需求为抑制投投资投机机需求，遏遏制房价价过快上上涨，中中央及地地方政
5、府府主要实实施了以以下政策策措施：一是差别别化信贷贷政策。4 月17 日，“国十条”出台，要求对贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付款比例不得低于50%，贷款利率不得低于基准利率的1.1 倍。为抑制9 月房地产价格出现的上行倾向，9 月29 日央行、银监会联合发布了关于完善差别化住房信贷政策有关问题的通知，要求对贷款购买商品住房，首付款比例调整到30%及以上，各商业银行暂停发放第三套及以上住房贷款。4 月“国十条”和“9.29 新政”实施的差别化信贷政策，对贷款购房进行了严格规定，其严厉程度空前，力度史无前例，严厉打击了投资投机需求。表：20010年年差别化化信贷政政策二是限购购政策。为落实4
6、月“国十条”及“9.29 新政”精神，北京于4 月30 日出台了“国十条实施细则”，规定北京家庭只能新购一套商品住房。截至11 月底，先后有16 个城市出台限购令，其中深圳、南京最为严厉，限制购买第三套房（其中非本地居民已有一套即不能再购买）；上海、大连等城市比较严厉，限定新购买一套房；天津、苏州等城市严厉程度一般，规定限购一套新房。从时间来看，仅有福州、厦门两地明确提出政策仅执行到2010 年底，其他城市未明确。除部分城城市出台台限购令令外，国国家外汇汇管理局局、住建建部还出出台相关关政策，对对外资机机构和个个人购买买国内房房产进行行了限制制。三是上调调住房公公积金贷贷款利率率，对使使用公积
7、积金贷款款购买多多套住房房进行限限制。220100 年10 月20 日日，住建建部发布布关于于调整住住房公积积金存贷贷款利率率的通知知，指指出五年年期以下下（含五五年）及及五年期期以上个个人住房房公积金金贷款利利率分别别上调00.177 和0.118 个个百分点点，开展展住房公公积金支支持保障障性住房房建设项项目贷款款试点的的城市，贷贷款利率率按照五五年期以以上个人人住房公公积金贷贷款利率率上浮110%执执行。111 月2 日，住住建部、财财政部、央央行、银银监会联联合发布布了关关于规范范住房公公积金个个人住房房贷款政策有有关问题题的通知知，对对住房公公积金的的使用、贷贷款首付付款比例例及利率
8、率做了严严格的规规定，并并要求停止向向购买第第三套及及以上住住房的缴缴存职工工家庭发发放住房房公积金金个人住住房贷款款。目前前，公积积金贷款除首套套90 平米以以下住房房的首付付比例不不得低于于20%以外，其其他政策策与商业业按揭贷贷款政策策保持一一致，进进一步表表明了中中央政府府加大信信贷政策策（金融融杠杆）力力度来强强化房地地产调控控的意愿愿。(3) 调控方方向二：增加住住房特别别是保障障房供应应19988 年住住房制度度改革的的目标之之一就是是建立和和完善以以经济适适用住房房为主的的多层次次城镇住住房供应体系，对对不同收收人家庭庭实行不不同的住住房供应应政策，通通过调整整住房投投资结构构
9、，重点点发展经经济适用用住房（安安居工程程），加加快解决决城镇住住房困难难居民的的住房问问题。而而近几年年保障房房供应的的不足，商商品房价格节节节攀升升，使得得中低收收入家庭庭买房难难、住房房难的问问题越来来越突出出。因此此，与此此前调控控不同，中央政府府在20010 年把保保障房建建设提高高到了前前所未有有的高度度，具体体相关政政策如下下：第一，大大幅增加加土地供供给，提提高保障障房用地地比重。2010 年1 月21 日，国土资源部关于改进报国国务院批批准城市市建设用用地申报报与实施施工作的的通知，规规定“申报住住宅用地地的，经经济适用用住房、廉租租住房和和中低价价位、中中小套型型普通商商品
10、住房房用地占占住宅用用地的比比例不得得低于770%”。4 月15 日日，国土土部公布布了各地地住房供供地计划划，全国国来看，保保障房及及中小套套型普通通商品房房用地占占比为76.66%。4 月17日“国十条条”也强调调了保障障房及中中小套型型商品房房用地不不低于770%的的比例。土土地是住房建建设的基基础，确确保了土土地供给给，有利利于保障障房建设设工作的的展开。第二，通通过减免免税费，鼓鼓励保障障房建设设。为落落实4 月“国十条条”精神，加加快发展展公共租租赁住房，6 月8 日，住住建部、国国土部、央央行、银银监会等等7 部委委联合出出台了关关于加快快发展公公共租赁赁住房的指导导意见，指指出
11、对公公共租赁赁住房的的建设和和运营给给予税收收优惠。根根据指指导意见见，财财政部、国税总局局发布了了关于于支持公公共租赁赁住房建建设和运运营有关关税收优优惠策的的通知，对对公租房房建设用用地及公租租房建成成后占地地免征城城镇土地地使用税税、印花花税，对对经营公公租房所所取得的的租金收收入免征征营业税、房产产税等。保保障房面面对的是是中低收收入家庭庭，价格格受限制制，企业业在参与与建设、运运营的过过程中利利润较低，给给予税费费减免优优惠能鼓鼓励企业业积极参参与保障障房建设设。第三，金金融支持持保障房房建设。5 月，国务院关于鼓励和引导民间投资健康发展的若干意见，鼓励民间间资本参参与政策策性住房房
12、建设，支支持和引引导民间间资本投投资建设设经济适适用住房房、公共共租赁住住房等政策性性住房，参参与棚户户区改造造，享受受相应的的政策性性住房建建设政策策。6 月住建建部、国国土部、央央行、银监会等等7 部委委联合出出台的关关于加快快发展公公共租赁赁住房的的指导意意见，鼓鼓励金融融机构发发放公共共租赁住房房中长期期贷款，支支持符合合条件的的企业通通过发行行中长期期债券等等方式筹筹集资金金，专项项用于公公共租赁住房房建设和和运营，探探索运用用保险资资金、信信托资金金和房地地产信托托投资基基金拓展展公共租租赁住房房融资渠道。资资金是保保障房建建设的难难题，金金融支持持措施的的出台将将拓宽保保障房建建
13、设的资资金来源源渠道，一一定程度度上鼓励励了企业业参与保保障房建建设。(4) 调控方方向三：加强市市场管理理，促进进房地产产市场健健康发展展除以上政政策外，2010 年政府还出台了系列政策，在企业融资、土地开发、商品房交易等环节加强管管理，规规范房地地产企业业及相关关人员行行为，促促进房地地产市场场健康发发展。表：20010年年加强房房地产市市场管理理相关政政策融资环节节，4 月“国十条条”要求，商商业银行行要加强强对房地地产企业业开发贷贷款的贷贷前审查查和贷后后管理，对对违规企企业证监监部门暂暂停批准准其上市市、再融融资和重重大资产产重组。11 月12 日，银监会发布通知，要要求各信信托公司
14、司应立即即对房地地产信托托业务进进行合规规性风险险自查，各各银监局局要督促促信托公公司在开展房房地产信信托业务务时审慎慎选择交交易对，加加强信托托资金运运用监控控。这些些措施的的出台将将加大房房地产开发企企业的融融资难度度和资金金压力。土地开发发环节，进一步加强土地供应管理，确保保障房及中小套型普通商品房用地，开展房地产用地地突出问问题专项项检查，并并对一些些违规企企业制定定了明确确的惩罚罚措施，如如对违法法违规的的房地产产开发企企业，加加大曝光光和处罚罚力度，暂暂停其新新购土地地。国土土资源部部还发出出通知，严严禁国土土部门行行政管理人员员在从事事生产经经营的事事业单位位或中介介机构交交叉任
15、职职，严防防地产市市场腐败败。商品房交交易环节节，加大大交易秩秩序监管管力度，对对存在捂捂盘惜售售、囤积积房源、哄哄抬房价价等行为为的房地产开开发企业业，要加加大曝光光和处罚罚力度，问问题严重重的要取取消经营营资格。“929 新政”要求依法查处经纪机构炒买炒卖、哄抬房价、怂恿客户签订“阴阳合同”等行为。部分城市，如北京等还出台了商品房预售资金管理办法，加强商品房预售资金管理。这些措施强化了商品房交易的管理，将使商品房市场更加健康运行。2. 土土地市场场(1) 1-111月全全国1220个城城市住宅宅用地累累计上市市量同比比增长443%，其其中上半半年增长长显著，下下半年渐渐趋平稳稳图：2001
16、0年年1-111月全全国1220个城城市住宅宅用地月月度供应应量20100 年1-111 月月，全国国1200 个城城市累计计供应住住宅用地地395591 万平方方米，同同比增加加43%。从各各月数据据来看，除除2 月受受新年假假期影响响导致同同比增幅幅略有下下降之外外，1-3 月月同比增增幅高位位运行，1 月和3 月甚至接近3 倍；自4 月起，土地市场推出量同比增幅均在60%以下，7 月以后则维持在15%以内；9 月29日出台的“新五条”使得传统的“银十”变得异常冷清，而11 月，在楼市看多氛围日渐浓厚、土地利用计划压力与日渐紧迫的时间等多重压力之下，土地市场供应量冲高，达到4318 万平方米，环比增幅达
