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1、第一章 基本概况1.1项目名称*阳光海岸小镇建设项目1.2项目承办单位及其概况1、单位名称：*阳光世纪房地产开发有限公司2、住 所：*市海滨西路25号3、法人代表：曹严伟4、注册资本：壹亿元5、公司类型：有限责任公司6、经营范围：房地产开发经营7、承办单位概况：*阳光世纪房地产开发有限公司位于*市海滨西路25号，公司于2009年3月注册成立，*世嘉旅游置业有限公司出资8200万元（其中货币出资1200万元、土地作价入股7000万元）曹严伟货币出资1800万元。1.3可行性研究报告编制单位1.4可行性研究报告编制依据1、*阳光世纪房地产开发有限公司关于委托山东宗汇工程咨询有限公司编制本项目可行性
2、研究报告的委托书；2、国家、省、市有关政策、法律、法规、规定要求；3、国家现行有关技术设计规范和标准；4、国家发改委关于项目可行性研究报告内容和深度的规定要求；5、城市居民住宅规划设计规范；6、投资项目可行性研究指南（中国电力出版社）7、建设项目经济评价方法与参数实务全书（中国建材工业出版社）；8、 建设单位提供的基础数据资料；9、 山东省建筑工程综合定额；10、山东省安装工程综合定额。1.5可行性研究的范围本可行性研究报告的研究范围主要包括：1、项目提出的背景和建设必要性2、市场分析与建设规模 3、建设地点及场址选择4、总体规划方案5、设计方案6、项目节能方案分析7、环境保护8、组织机构与物
3、业管理9、工程及销售进度安排10、投资估算和资金筹措11、经济评价1.6可行性研究工作概况山东宗汇工程咨询有限公司在接受委托后，即组成项目组，到建设现场进行了详细考察，并与*市有关部门、项目承办单位的领导及技术人员进行了座谈，就建设用地、建设规模、设计方案及有关配套条件等重要问题交换了意见，并就编制可行性研究报告的一些关键问题达成一致，项目组又查阅了大量资料，在此基础上，编制了本项目可行性研究报告。1.7可行性研究项目概述1.基本概况近年来，随着*市国民经济的快速发展以及当地人民生活水平的不断提高，对住宅的要求已不在局限于满足住宿的要求，追求高品质成为新的需求标准，居民对普通商品住房的需求在逐
4、年增加。项目承办单位*阳光世纪房地产开发有限公司为满足市场需求和企业自身发展，决定进行*阳光海岸小镇建设。2.建设规模项目结合市场需求情况、建设用地条件及周围环境状况、房型结构及绿化条件，同时考虑到资金筹措的可能，确定建设规模为总建筑面积99887平方米，其中，住宅楼建筑面积82736平方米；车库建筑面积16908平方米，附属建筑面积243平方米。本项目规划总户数940户，居住人口3290人，车库900个。本项目住宅楼为多层建筑。3.建设地址项目建设地位于*市城西，西临*阁西苑风景旅游区。该项目工程规划总用地99887平方米。建设区域地势平坦，交通方便，环境优美，周边公共配套设施齐全，非常适合
5、住宅小区的建设，地理位置优越。4.建设特征与结构本项目住宅楼为多层建筑，结合*市地质情况确定本项目均采用现浇混凝土框架结构体系，基础采用桩基础形式。5.环境保护本项目选址在*市城西，西临*阁西苑风景旅游区，该区域周围环境状况良好，周边水体、大气、土壤具有较强的自净化能力，且有一定的环境容量，适合生活小区的建设。本项目主要污染源有生活污水、厨房油烟和生活垃圾，除此之外基本无其他污染物排放。本项目承办单位在施工期及运营期采取相应的治理措施后，可满足相应的国家排放标准和质量标准，本项目建设从环境保护的角度考虑是可行的。6.投资估算经测算，本项目总投资估算为31000.00万元。7.工程进度本项目计划
6、建设期为2年，从2009年2月初开始至2011年1月底建成。8.资金筹措方案本项目总投资31000.00万元。项目资金来源渠道为：（1）自有资金筹集11000.00万元，占总投资的35.48%；（2）申请银行贷款资金13800.00万元，占总投资的44.52%。（3）商品住房预售款项筹集6200.00万元，占总投资的20.00%9.借款及还本付息项目在建设期第一年借款13800.00万元，借款利率为年利率5.40%，开发经营期第1年末一次性还清。10盈利能力分析本项目销售收入50757.60万元。经测算，本项目建设完成后，可实现利润总额15443.20万元，税后利润11582.40元。投资利润
7、率为49.82%，投资利税率为63.73%。全部投资财务内部收益率税前为23.1%，税后为18.3%；投资回收期税前3.42年，税后3.61年。11.主要经济技术指标见下页表1.8可行性研究结论本项目建成后，可对*市广大居民提供优质商品住房，同时对推进*市房地产市场的发展具有重要作用。项目的建设将为*市社会各界人士及外来人员提供优质商品住房，满足广大市民及外来人员的住房需求。对于促进*市经济发展，加快*市城市化进程，改善*市市容市貌，提高人民居住水平等都将发挥重要的推动作用，具有明显的社会效益，同时也具有良好的市场前景和较好的经济效益。综上所述，本项目的建设是必要的、可行的。表1-1 主要经济
8、技术指标表类别编号项目单位数量备注建设指标1总用地面积m2998872总建筑面积m2998873住宅建筑面积m282736多层建筑车库建筑面积16908附属建筑面积2434规划总户数户9405规划总人口人32906规划车库数个9007绿地率%388容积率1.09建筑密度%18.55经济指标10开发建设投资万元31000.0011资金筹措万元31000.00其中自有资金万元11000.0035.48 %预售款万元6200.0020.00%银行贷款万元13800.0044.52%12投资利润率%49.8213投资利税率%63.7314投资回收期年3.61税后15财务内部收益率%18.3税后16财务
9、净现值万元3139.42税后第二章 项目提出的背景及建设必要性2.1项目提出的背景居住房地产，是所有房地产中占比重最大的一类。根据市场需求，采取有效措施加快商品住房发展，提高其在市场供应中的比例，是目前我国房地产发展政策的主要内容之一。“小康不小康，关键看住房”，居民的住房条件和居住质量，是衡量一个国家或地方人民生活水平的重要指标。党的十六大确立了我国全面建设小康社会的奋斗目标，为住宅与房地产业的发展指明了方向。居住房地产市场健康发展，对于全面建设小康社会，加快推进社会主义现代化建设具有十分重要的意义。1、住房消费趋向于提高住房质量。目前我国政府的各项住房建设、规划、管理的改革仍将全国的住宅发
10、展限定于解决城镇居民住房的增量和扩大住房面积的阶段。虽然政府计划在2010年使人均使用面积提高到18平方米（居住面积约12.5平方米），但随着人民生活水平的提高，我国现有商品房市场中购买力的需求却已进入到要求提高住房质量和整体提高住房水平的阶段。2、住房消费需求存在较大的增长空间。目前我国城镇居民人均居住面积只有13.6平方米，与国外发达国家人均居住面积2030平方米相比，其差距是十分明显的，所以房地产业有着广阔的发展空间。从消费意向看，在准备买房的居民中，34%的人是为了解决基本居住问题，51%的人是为了扩大居住面积和改善居住条件，5%的人用于保值投资，10%的人用于经营、出租等其它方面的用
11、途。这说明城镇居民对住房的需求已开始从“有房住”向“住好房”方向转变。3、城镇住房需求量持续增加。近十多年来，我国城市化的水平持续提高，城镇每年增加的非农业人口大都在800万1000万人。城镇人口比重增幅较快。按照研究预测，到2020年，我国城市化水平将达到52%左右。今后二十年，加快城镇化进程是全面建设小康社会的一项重要任务，城市化水平依然持续提高将带来城镇住房需求增加。这主要反映两个方面：一是城镇新增非农业人口增加的住房需求。二是，在城镇化的进程中，城镇流动人口将增加，这部分人的住房问题越来越突出，城镇流动人口的住房需求也需要考虑。4、我国房地产业要从国情和现阶段经济发展水平出发，重点发展
12、面向广大群众的普通商品住房。国务院办公厅关于促进房地产市场健康发展的若干意见中指出要进一步鼓励普通商品住房消费，重点发展面向广大群众的普通商品住房。（1）要从我国人多地少的国情和现阶段经济发展水平出发，合理规划、科学建设、适度消费，发展节能省地环保型建筑，形成具有中国特点的住房建设和消费模式。（2）房地产业应重点发展面向广大群众的普通商品住房。政府要特别关心和帮助解决低收入家庭住房问题。加大财税等政策支持，建立健全廉租房制度。改进和规范经济适用房制度。综上所述，住宅建设的发展与现阶段我国经济的发展相适应，是人民生活水平提高的需要，对推动我国城市化发展进程和改善城镇居民生活条件有着积极的影响作用
13、。我国的住房建设所处的历史阶段是要面向广大群众，重点发展普通商品住房，而且既要保证必要的数量增长，更要注重提高住房水平，积极实行住房建设由粗放型向集约型的转变。本项目建设主要进行普通商品住房建设，符合国家房地产发展的总体要求。2.2项目建设的必要性1、本项目建设符合国家经济和社会发展十一五发展规划中发展房地产业的要求。国民经济和社会发展第十一五发展规划纲要中第四篇 加快发展服务业第十七章 丰富消费性服务业第二节 发展房地产业 调整住房供应结构，重点发展普通商品住房和经济适用住房，严格控制大户型高档商品房。按照保障供给、稳定房价的原则，加强对房地产一、二级市场和租赁市场的调控，促进住房梯次消费。
14、2、本项目建设符合*市国民经济和社会发展十一五发展规划纲要中完善人居功能要求。*市国民经济和社会发展十一五发展规划纲要中第四部分第二大条坚持城乡统筹，推进一体化发展中第二项提升城市承载功能中指出：完善人居功能。以建设最适宜人类居住城市为目标，全力打造“人居*”品牌，全面启动高档住宅区、农民新村、旧城改造和经济适用房“四大人居板块”，逐步形成普通商品房、高档商品房、经济适用住房、廉租房等不同层次的住房供应体系，不断提高城市吸引力，加快膨胀城区人口。到“十一五”末，城镇居民基本实现小康社会居住目标，人均住房面积达到30平方米。3、本项目建设重在建设高质量住房，符合现阶段购买力的需求。随着人民生活水
15、平的提高，我国现有商品房市场中购买力的需求已进入到要求提高住房质量和整体提高住房水平的阶段。现阶段社会经济的发展和人类文明程度的提高，人们更多地关注“人”本身生存条件的改善和合理性，改善居住条件，也随之成为人们关注的生存大事之一。本项目主要是住宅楼的建设，项目实施后，可以更好的改善一部分居民住房条件，促进当地的发展，促进当地房地产业的发展，符合经济发展的要求。4、有利于带动相关产业乃至地方经济共同发展。房地产业在国民经济中具有基础性、资源性、先导性产业的地位。实践证明，房地产业的发展除了带动建筑、建材、装修、家具、家电、物业管理等产业的发展外，由于产业的关联效应作用，它还能极大地推动运输、商业服务、邮电通讯和金融等行业的发展，对冶金、化工、轻工和机械
