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1、深圳市拆迁补偿中存在的问题第一部分拆迁管理方面一、拆迁人与实行主体没有完全分离近几年我市履行的以拆迁服务公司为实行主体的模式在特区内各个重大项目中得到了广泛的应用,特区外目前重要以街道办为实行主体。尽管大部分公共基本设施建设项目都采用拆迁人组织管理、实行主体具体拆迁的模式,摈弃了以往拆管不分，即当裁判员又当运动员的做法。但仍有部分项目存在拆迁人和实行主体合一的现象。如平湖金融基地建设项目,以及特区外各街道办负责建设的项目等。由于拆迁人是负责制定拆迁补偿安顿方案和贯彻拆迁补偿资金的,而实行主体是按照拆迁人的方案与各被拆迁人进行协商，并签订补偿合同和支付补偿款的。如果两者为一体,即将方案制定者和实
2、行者混在一起，使得拆迁实行中缺少一种重要的监管者。二、拆迁许可证过期没有及时延期现阶段,大多数拆迁项目均能在获得拆迁许可证后才实行拆迁,但由于拆迁周期长（23年）,因此有些项目的拆迁许可证没有及时延期，导致拆迁实行中存在合法性的真空期。三、资料备案不及时目前拆迁资料的备案一般是在签订补偿合同之后，而拆迁中波及大量无产权登记的私房,在对该类房屋补偿前必须先进行产权确认。由于确权在前，备案在后,也许会导致同一拆迁人的不同房屋在不同的拆迁项目中都被认定为“一户一栋”。此外,由于资料备案是在签订合同后,对于资料形成的过程没有记录,从而使得个别资料在实行过程中被随意更改。建议:拆迁主管部门建立统一的拆迁
3、管理信息系统平台拆迁由于波及的政府部门比较多，为了更好地对拆迁管理实行控制，在电子化日益普及的状况，可以通过由拆迁主管部门建立统一的信息系统平台,以计算机作为技术手段进行控制,将逐渐形成一套规范而行之有效的控制体制。1、申报信息化在信息系统中对拆迁中波及的有关部门都予以一种端口,并赋予一定的权限，同步规定所有流程均需通过信息系统进行申报,并由系统自动生成表格。如确权表的审查由街道办在系统中提交审查(其她资料以附件形式上传),各职能部门可以通过系统进行审查并出具意见。申报信息化不仅可以提供工作效率，并且还可以实行全过程控制。2、备案信息化对于每个拆迁项目都建立独立的编号,同步对每户被拆迁房屋都生
4、成一种流水号。从项目立项到房屋拆迁许可证、测绘成果、查勘记录和评估成果,都应将相应成果电子化后,由拆迁人按项目进度上传。备案信息化实现了资料备案的实时性,并可实现痕迹(录入、修改的时间和内容）跟踪。3、审计信息化在审计资源有限的状况下，按照老式审计工作的高质量原则，几乎不也许对拆迁实行全过程审计。但是通过信息系统,审计部门可以实现全过程的实时抽检和核查，这样既提高了审计的工作效率，也有助于建设项目的推动。、存档信息化老式的作业模式一般是在项目结束后才对有关资料进行整顿汇总,并进行编册存档。但通过信息系统，每个项目,甚至每个被拆迁户的全过程资料都已实现电子化和自动化，并可以保证存档资料的绝对精确
5、。建立信息系统有助于实行拆迁管理和风险控制,其长处有：统一管理、实时监督、提高效率、痕迹保存、信息完整。第二部分拆迁评估机构管理方面一、缺少完善的拆迁评估机构诚信档案现阶段全市尚未建立拆迁评估机构诚信档案,但是有些拆迁人已自行建立拆迁评估机构备案（入围)制度，但对于各机构在拆迁项目实行中成绩优劣并没有发布。目前有些拆迁项目在实行中已经通过制定“评估机构管理措施”对评估机构定期进行评价，同步制定了相应的奖励和惩罚制度。这正是建立诚信档案的基本。因此有必要推广项目中的“评估机构管理措施”制度,既有助于督促评估机构工作的实行,也有助于增进评估行业的良性发展。建议：建立全市统一的诚信档案，不要各自为政
6、,可结合参照深圳市不动产协会评估机构诚信档案。二、缺少对参与拆迁评估人员的管理体制一般状况下拆迁人只对评估机构选派的项目负责人有规定，而其她人员都没有设立条件(与否为公司员工、与否有拆迁经验)。而现阶段由于拆迁项目多、工作量大,有些评估机构在承办项目后才临时招聘人员（有些甚至历来没有从事过评估），并直接派驻项目。拆迁补偿是直接关系到被拆迁人的经济利益，而在查勘阶段评估人员与被拆迁人是直接接触的,如果对于现场评估工作人员疏于管理的话，很容易留下不可控的隐患。建议:规定所有参与拆迁评估工作的人员必须为注册房地产(土地)估价师或具有执业登记牌的估价助理。三、工作内容与拆迁评估费用不匹配在拆迁项目中,
7、拆迁人往往规定评估机构派专人现场驻点,并协助进行拆迁谈判。而目前拆迁评估费用基本参照计价格9597号国家计委、建设部有关房地产中介服务收费的告知计取,该原则计算的评估费不能体现拆迁评估的工作量,并且与拆迁人所规定的工作内容也不匹配。这也是导致上述第2点的本源，由于评估机构自身是一种自负盈亏的主体。建议:制定一种合理的拆迁评估费用原则（参照上海等都市)。第三部分技术原则方面、私房拆迁补偿评估技术路线存在瑕疵目前私房拆迁补偿评估所采用的估价技术路线是沿用地铁三号线的拆迁补偿方案，而当时“1号文”尚未出台。在“61号文”出台后，这种估价技术路线与否能完全继续合用?从“估价规范”角度对拆迁补偿评估的技
8、术路线进行分析。根据“估价规范”中市场比较法的定义:“将估价对象与在估价时点近期有过交易的类似房地产进行比较,对这些类似房地产的已知价格作合适的修正,以此估算估价对象的客观合理价格或价值的措施。”而在私宅评估中采用的市场比较法的技术路线是：先以拆迁范畴内的社区商品房的市场价格为根据，求得社区商品房的比准价格，再与设定的标定私房相比，扣减社区商品房和私房在社区配套、园林景观、专业费用、建筑构造、物业管理等方面价格差别,最后将拆迁私房与标定私房进行比较修正,从而得到拆迁私房的评估价格。该估价措施的技术路线存在两个问题:第一、可比案例严格来说不符合房地产估价规范的规定(同一供求圈、相类似等）;第二、
9、市场比较法是一种主观性较强的估价措施,而从社区商品房标定私房拆迁私房，通过三层修正后所合计的主观性误差势必影响估价成果对的性，并且存在人为操纵的不可控因素。2、缺少拆迁补偿评估技术指引由于深圳市始终没有有关的拆迁补偿评估技术指引，对拆迁补偿评估中波及的参数缺少统一的原则。因此现阶段各个项目一般都会单独制定一种“评估指引手册”。这样既不利于拆迁补偿评估的管理,也导致了资源的挥霍。建议：制定一种拆迁补偿评估技术指引(参照广州等都市)，规范各类房屋拆迁补偿评估的技术路线。第四部分实行中存在的若干问题一、私宅确权环节确权即产权确认,是始于地铁三号线和国道G20(深惠路)深圳段改建工程房屋拆迁项目。由于
10、各街道均存在大量没有产权证明的私房,为明晰房屋权属，保证拆迁补偿安顿工作有序进行,龙岗区地铁三号线和国道G205（深惠路)深圳段改建工程建设指挥部出台了“房屋拆迁产权确认措施”以规范确权程序。现阶段，深圳市公共基本设施建设项目房屋拆迁基本都沿用地铁三号线的确权措施，但在产权确认过程中普遍存在如下问题：1、格式不统一、不规范各街道的确权表在内容和填写上都存在一定的差别。2、建成时间较难认定由于该类房屋基本没有报建、竣工和登记等记载资料,因此房屋建成时间认定难度很大。目前一般先由被拆迁人自行申报,再由居民小组出具审查意见。但有些确权表上的建成时间没有填写,最后审查意见直接拟定“符合两规解决条件”。
11、3、越权填写目前对于确权审查表中各有关职能部门审查栏，如与该部门无关，则直接由拆迁人盖上“与该部门无关”，并由其工作人员签名。拆迁人认定的根据是什么，存在超越权限审查的问题。由于确权成果直接关系到补偿原则,并且其对补偿金额影响是最敏感的。因此确权过程存在的问题将直接给拆迁补偿评估埋下巨大的风险。建议:由市制定统一规范的确权表,并明确各有关职能部门的填写格式,不得留空。二、私宅补偿评估1、在“一户一栋”的补偿上，各街道对“161号文”的理解存在差别。这是由于“16号文”第三十五条第一款“符合原村民非商品住宅建设原则与人口资格原则的住宅,被拆迁房屋建筑面积不超过80平方米的部分，按拆一补一原则进行
12、产权调换或者予以商品房交易均价的货币补偿”和附件第一部分“各类型非商品房货币补偿的计算公式中私房=完全产权条件评估的市场价格10%公示基准地价”存在不一致所导致的。在实际拆迁中,有的拆迁人规定按商品房交易均价直接予以补偿；而有的规定扣减10%公示基准。2、村民祖屋等宅基地补偿存在不合理对于村民祖屋等宅基地上仅建有瓦房或砖墙铁皮房等简易房的补偿中,其土地补偿价值却远远低于已建成上千平方米房屋的土地补偿。这种补偿机制存在助长抢建的风气，不利于此后拆迁工作的开展。建议:对于目前政策执行中存在的理解不同,以文献形式加以明确。三、估价时点存在不一致都市房屋拆迁估价指引意见规定了“估价时点一般为房屋拆迁许
13、可证颁发之日。拆迁规模大,分期分段实行的,以当期(段)房屋拆迁实行之日为估价时点。”现阶段估价时点基本上都是按房屋拆迁许可证颁发之日实行，但由于项目拆迁中波及房屋数量较多,谈判周期长，有的拆迁人规定评估机构按某个时点的原则进行估价，并将估价时点改为该时点;有的则规定不改时点只改原则。这些都势必导致同一拆迁补偿项目中在房屋拆迁许可证有效期内存在不同的估价时点,或是补偿原则与估价时点不匹配的问题,甚至也许浮现因更改估价时点而高估价格的状况。此外，由于近几年房地产市场波动比较大，因此拆迁补偿评估中的估价时点对补偿成果影响甚大。近一年多来,深圳市房地产市场持续下跌，商品房交易均价也逐季有所下降。有的拆
14、迁人从有助于拆迁项目实行的角度，对于“一户一栋”采用了什么时候协商好,就采用当时的商品房交易均价。而从另一种角度，近几年物价水平持续走高,对于采用重置成本的构筑物等附属物,如波及的工程量比较大的,有些被拆迁人则规定按拆迁谈判实行日计价予以补偿。从估价的角度,必须遵守估价时点的原则,即取值原则必须与估价时点保持一致。从拆迁项目自身来说,不存在原则问题，由于“指引意见”对估价时点并没有硬性规定。但是从操作规范的角度，长期存在随意性,不利于拆迁补偿的控制，并且给社会传递了一种不好的信号。如果房地产市场进入上升态势,那么被拆迁人又将保持观望姿态，也许会影响此后的拆迁工作,增长拆迁实行的难度。建议：可通
15、过制定拆迁补偿评估技术指引予以明确。四、二次装修的界定和评估1、界定上存在差别在“指引意见”和“61号文”都提及室内自行装修装饰的补偿,但哪些属于室内自行装修装饰，不同的项目中对二次装修的界定存在差别,尽管这些差别不会影响拆迁项目的实行，但是如果不同的拆迁人在同一地方实行拆迁,而补偿原则存在差别,也许对拆迁补偿工作的开展有所影响。、补偿存在两种原则根据“11号文”第四十四条“被拆迁房屋室内自行装修装饰费按照评估拟定的重置成新价予以补偿”。在实践中也都是按照重置成新价进行评估。但存在两点争议,一方面室外的装修装饰（围墙装饰、铁门等)是按重置成新价还是按重置价,实际操作中重置价和重置成新价两种原则均有,尽管波及金额不大，但是补偿原则还是应当统一;另一方面就是有些被拆迁人对装修装饰按重置成新价有异议,由于既有住宅市场中的产品基本都为毛坯房,不管被拆迁房屋原有装修是新是旧,由于受拆迁影响，被拆迁人都必须重新进行装修,因此在一定限度增长了谈判的难度。建议：可通过制定拆迁补偿评估技术指引予以规范。五、其她补贴(补偿）原则界定存在的问题其她补贴（补偿）重要涉及搬迁补贴费、临时安顿补贴费和因拆迁引起的停产、停业的补偿费,以及住宅房屋擅自改为经营性用途的合适补偿。搬迁补贴费:按照“6号文”，住宅房屋“根据被拆迁房屋本体的建筑面积计算，按照每平方米5元予以一次性补贴”。其中补贴原则已经很明确,
