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1、 .wd.房地产企业融资筹划书曹县项目浙江省奉化市琳峰房地产开发二0一0年十二月十八日工程融资筹划书目录 一、公司介绍 二、工程分析 三、市场分析 四、管理团队 五、财务方案 六、融资方案的设计 七、工程经济效益评估及融资方案一、公司介绍 1、公司注册资本金：浙江奉化市琳峰房地产开发成立于2001年，注册资本金2000万元。2、公司专业经营：房地产楼盘开发、房屋买卖、房屋租赁、代理、房产开发筹划评估，本着诚信快捷为原则，办理装修贷款、住房抵押贷款、公积金组合贷款、个人住房按揭贷款、增贷还贷、等。3、公司宗旨与战略：房地产综合开发服务商。公司以“帮助别人、成就自我为价值观，以“为您，我不懈努力为
2、服务理念，秉承“同心协力、务实求精的企业精神，为客户提供公开、公平、公正、热情、周到、便捷的服务，公司始终以重视人才的培育及开展为主，并提供专业、标准的为客户服务。4、 公司定位及优势：琳峰公司现定位为房地产投资开发与房产销售、义乌式商业广场运营、租赁、物业管理并重的市场定位。公司是一家区域性房地产开发公司，拥有区域性优势，本地政策扶植，融资渠道广泛，流动资金充足等优点。5. 琳峰房产公司拥有品牌价值： 在本地城市扩大根基建设、拆迁安置、房地产销售积累的大量客户群，建设了琳峰公司良好口碑，这必将为琳峰房产带来丰富的经济效益和社会效益。6. 公司拥有强大的市场化运作能力以及独特的服务特点： 公司
3、现拥有专业团队运作工程，对于各种工程有很强的操作经历同时又累积了过往以来的房产经历，形成系统化的服务内容。7. 工程前期阶段：与山东省曹县政府洽商，开发曹县城区温龙区房地产工程，现有实力股东合作开发，其中一股东为当地工商业界背景良好的投资者投入该工程的8%地产和相当数量现金投入作股份.8.董事会决议：公司在董事长王忠芳主持下,召开曹县房地产开发工程需要融资的专题会，经过公司决策层调研的同意本工程开发融资。准备以工程的土地产权作为股权向社会公开招股筹资开发该房地产商住工程.二、工程分析一、工程的 根本情况A、开发范围：1、东片区东至青荷路，西至约石香炉街，南至 新安江路，北至闽江路。出让面积约为
4、111 亩以实际测绘面积为准，出让土地性质为商住用地。2、西片区东至石香炉街 ，西至黄山 路，南至新安江路，北至 闽江路，出让面积约为130亩，鼓楼家园除外以实际测绘面积为准。出让土地性质为商住用地。B、 规划要求及有关约定1、该工程区内应合理设置公共服务设施，按标准要求配置足额的物业管理所、卫生室、幼儿园、文化活动室和公共停车场、垃圾中转站、公厕等市政公用配套设施，建设应符合曹县城市总体规划，道路退线、遮光洗漱、公共服务设施配建等指标要到达现行国家规划设计标准要求和规划部门的要求。2、西片区住宅高层、小高层占工程用地土地面积的60%左右。容积率2.53.0，以确保安置回迁，建筑面积18万平方
5、。3、东片区商业主体占工程用地土地面积的40%左右。容积率1.52.0，建筑面积13万平方。4、该工程经当地工商界名人与山东省和当地市、县政府所属的资产中心洽谈，在合法、平等、互惠互利的根基上正在洽商优惠政策事宜之中。工程的土地证、用地规划许可证、工程规划许可证、开工证和销售许可证等五证在摘牌后办理。 5、资金投入概况：一、首先开发西片区的130亩的商住用地，住宅楼建筑面积18万平方，造价大概1100元/平方，总造价1.98亿。房产公司自有资金27000万，融资一局部，考虑建筑公司垫资30%0.6亿，0.000开盘，可回收局部资金。二、然后再开发东片区的111亩的商住用地，酒店公寓及商业广场，
6、建筑面积13万平方，造价大概700元/平方，总造价0.9亿。房产公司融资一局部，考虑建筑公司垫资30%0.27亿，0.000开盘，可回收局部资金。自有资金的数额、投入的比例、其他资金来源及所占比例、建筑商垫资情况、预计收到预售款等情况等，方便了解工程的资金状况。 130亩工程评估投资与产出构成比例表序号名称数额占总销售收入比例单位:元/平方米地上建筑面积一土地取得本钱22,854 2%1087.7 二前期费用1,984 0%94.4 三建安本钱根基设施配套设施37,774 4%1797.9 四销售费用19,277 2%917.5 五管理费用1,878 0%89.4 六财务费用8,129 1%3
7、86.9 七应交税金259,313 27%12342.1 八税后净利润598,64163%28492.5 合计销售收入949,849 100%45208.3 111亩工程评估投资与产出构成比例表序号名称数额占总销售收入比例单位:元/平方米地上建筑面积一土地取得本钱22,302 0%1593.0 二前期费用1,796 0%128.3 三建安本钱根基设施配套设施14,148 0%1010.6 四销售费用25,317,887 2%1808420.5 五管理费用1,147 0%82.0 六财务费用6,469 0%462.0 七应交税金399,756,467 32%28554033.4 八税后净利润84
8、0,760,121 66%60054294.4 合计销售收入1,265,880,337 100%90420024.1 二主要规划指标土地面积：241亩,建筑面积:39,895.5万平方米。用地性质：商住宅用地。容 积 率：西区2.53.00。东区1.52.5三地块周边规划工程所处位置为中心城区与新区近接，有县府办公区外，还有多所中小学校、中专院校。体育运动中心、县人民医院，生活菜蓝子综合城、汽车总站，火车站及国道，省道，环球公园，人民广场，四季河公园等公共设施，工程旁诚鹏公司投资开发的110万方住宅和现代国际星级酒店的和国际商业中心。四周边配套设施档次与工程档次存在差异，有待提高 目前地块周边
9、商业没有大型市场和超市和商业经营，无法满足工程住宅中高档品位的需求，需要全面提升； 工程距城市中心0公里，#路和#路及#路公交车将本工程和市区相连。工程的外部交通优势很明显，紧靠105、220国道，向东可达济南，向西可通徐州，向北直达郑州。工程紧邻火车站，而且汽车总站客运将大大带动本工程周边的人气； 教育、医疗等社会配套有所缺乏。 其他配套设施现状； 政府机构：工程南面临近县政府行政服务中心和市委市政府新办公大楼。 教 育：工程北面澳洲洒店，环球花园，中央财富广场。 医 院：工程向西有县立中学，县人民医院。 娱 乐：工程东面是火车站及国道，省道，国际商业中心，现代国际广场。 景 观：工程向北是
10、新城市规划区。 五环境分析：1区域环境：地块位于政务区，汽车站，火车站广场附近，是规划确定的城市开展方向，周边新建住宅工程渐趋增多，区域整体形象看好。（2） 居住环境：地块所处区域为中心城区与新区近接，交通条件十分便利通达，但生活配套完善，临近花园广场对居住条件十分好。（3） 景观环境：工程北边有二个公园，享有景观优势。（4） 商业环境：火车站的客运开通将为本工程制造一定的商业气氛，尤其是住宿、餐饮产业等。（5） 竞争环境：作为居住高级区，规划建造一批品级高体量较大的住宅工程，后期市场较剧烈竞争中有优势。（6） 类比环境：目前区域市场新增楼盘定位均为中档住宅，有8个在建住宅区工程，约300万平
11、方米。已建成的有5个小区，约100万平方米，销售价为2300-12000元/平方米不等。三、市场分析一、SWOT分析 1优势地段优势工程地块位于城中老区，近接火车站，该区域为未来建设重点，尤其是县政府迁在本区域，各种新建工程和配套设施将逐步提高、完善、成熟。交通优势工程地块紧邻火车站和105、220国道，火车站客运业务将于近期运营，对外交通便捷。后发优势本工程所在区域为提升县城区，各种市政配套和规划可以从一个较高的起点进展，而无任何历史遗留的负担，这样可以使设计、规划从一个科学合理的角度出发。规模优势本工程用地面积241亩，建筑面积超过39.4万平方米，社区规模在曹县本地属前列。大规模社区有其
12、集约优势，规模推广优势，各种配套诸如商场、幼儿园等在社区内部就可实现，满足区内居民各种生活需求。同时大型居住社区也为区内商业设施带来了大量的终端消费者。2劣势WEAKNESS工程所在区域尚处于开发初期，目前各种配套设施并不齐全，特别缺乏商业及娱乐餐饮设施及居民日常生活配套设施。同时本地居民对老城区还有一定的依赖度，因此目前本工程所在区域人气尚显缺乏。毗邻商业街道，对居住区产生噪声影响较大。3时机点opportunity社会经济开展迅速，外出务工者多，而且收入也在逐年提高，使城区市民购置力得到了有效的提高。目前当地住宅、商业房产市场产品较为单一，雷同性大，这就为本案细分目标市场，提供差异化产品、
13、顺利入市提供了较大的契机。曹县城本地家庭代际数少，年轻人成家多会另购新房，为市场提供了有效的客源.本地政府旧城改造的力度逐步较大，为房产市场的开展提供了有力的支撑。4弱点threaten 曹县城本身对周边地区辐射力较小，客源局限性较大，尤其临近济南，削弱其作为区域中心城市的辐射力。 近年来曹县城经济有了很大的开展，但相对而言曹县城本地居民对房价的承受力还相当受限。而购置力较强的客源选择在济南投资购房可能性较大。 2010年为曹县城大盘开发上市最集中的一年，同时也是市场供给量放大关键时期，市场供给方将会重视对客户的争夺，稀缺的客户资源将会加剧市场剧烈的竞争局面，将使本工程面临较大的市场压力。本案
14、附近天锦绣江南已经先期入市，且预计在本案开盘时该案恰好已经全部竣工，济南水利开发和曹县城四季河水利自然风景的开发有利本案的开发,但也有个案将会对本案的销售会产生一定影响。 区域住宅三级市场并不活泼，购房自用仍然是曹县城市民的主要购房目的，同时对房产的增值保值作用无明确认识，房地产投资意识薄弱。 宏观调控政策的影响：随着政府通过金融手段与政策控制对房地产市场调控力度的加大，市场操作不成熟的地区受到较大冲击，居民形成房价迟早要降的判断，加剧了持币观望心态 曹县有撤县设市预期,成为山东省西南部是最大的期望.二、 客户分析1、目标市场定位与分析 1)，目标消费群定位先前市场分析及产品建议报告中经过我们的阐述，已经确定了产品走中档偏高的路线，而作为一个中高档楼盘，它
