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1、设施设备的维护保养方案一、设备日常维护保养的内容1、 物业共用部位的设施设备物业照明系统、物业供配电设备、物业供水系统、物业污水及雨水系统、物业公用天线系统、物业公共消防系统、物业楼宇防雷系统、物业楼宇技防（对讲）系统、物业供暖系统等设备设施。2、 共用设施设备公共照明系统、公共供配电设备、公共供水系统、公共污水及雨水系统、公用天线系统、公共消防系统、楼宇防雷系统、车场系统等设备设施。二、设备日常点检和保养内容、周期及标准日常点检和保养内容周期变压器（非用电高峰运行每日两次记录期）：看、听、嗅点检每日两次变压器（用电高峰期）运行两小时一次点检看、听、嗅每日两次高、低压配电柜 （非用运行每日两次
2、电高峰期） 看、听、嗅点检每日两次高、低压配电柜 （用电运行两小时一次点检，每日两高峰期）看、听、嗅次工作标准变压器声音应发出持续均匀的“嗡嗡 ”声，没有机械震动声和放电声等异常声音；变压器的高低压测电缆头和母排的搭接头无发热、变色、发生异味、锈蚀等现象；变压器的外壳接地无锈蚀、脱节现象，所有变压器外壳、垫片、瓷套、接头有无破损、变色和异味；电缆沟内有无积水、杂物；油寖式变压器是否呈亮黄色，油位刻度，无漏油和渗油现象，吸湿器应干燥。配电柜内所有电气接头有无破损、变色和异味；柜身无变形、破损、积尘；仪表无变形和读书不准；断路器无破损、异味、异声等现象；低压配电功率因素补偿柜内电容器无膨胀变形、变
3、色，接线及接地良好。配电柜内所有电器接头有无破损、变色和异味；柜身无变形、破损、积尘；仪表无变形和读书不准；断路器无破损、异味、异声现象；低压配电功率因素补偿柜内电容器无膨胀变形、变色，接线及接地良好。水泵运转平稳、无跳动、无明显振动、无异声；水泵轴承温度在 90以下；控制柜电气操作手柄完好，各电器无过热，无杂音；水泵电机运行中三相电流、温度在铭牌规定的额定值；所有电缆头和电气接头无变形、水泵破损发热、变色、异味等现象；水泵轴下滴水量应在5 20g/min运行每日两次看、听、嗅、摸、查、内（轴封填料不宜过紧） ，泵轴渗点检每日两次测水没有流到地面的现象；泵体和机座无破损、积尘、锈蚀、渗水等现象
4、；水泵房内阀门应开闭灵活、无卡阻、关闭严、无漏水现象；压力仪表无破损及读数不准确等现象；无轴承过热、却润滑脂、积屑等现象。消防系统（火灾报警柜内所有电气接头无破损、变色控制器、消防联动控和变味；消防系统报警故障点的点检每周一次制柜）看、听、嗅、统计上报客户服务中心。查、测一次（二次）水箱能正常开启、关闭；点检每周一次水箱盖和纱网无破损、应锁好。看、查、测所有电气接头有无破损、变色和闭路监控系统异味；应达到正常运行功能；点检每周一次看、听、嗅、查、测系统故障点的统计，上报客服中心。所有电气接头有无破损、变色和门禁系统保养异味；门能正常开关，闭门器松紧适宜；点检每日一次看、听、嗅、查、测系统故障点
5、的统计，上报客服中心。所有电气接头有无破损、变色和异味；闸道能正常开关；道闸齿轮箱无渗油、机械部分无停车场（道闸）系统点检每周一次卡阻；挡车杆、荧光膜应完好无看、听、嗅、查、测损；读卡器能读卡正常；电脑各项参数、图像应正常运行；系统故障点的统计，上报客服中心。所有电气接头有无破损、变色和异味；可视（防盗）对讲系门能正常开关、闭门器松紧适宜；统点检每日一次对讲质量应达到清晰、无杂音；看、听、嗅、查、测控制中心主机应正常运行；系统故障点的统计，上报客服中心。公共照明（楼宇内的检查各灯具是否正常、修复或更走廊灯、楼宇内的楼点检每周一次换各损坏的灯具；线路故障点的梯灯）统计，上报客服中心；公共照明（社
6、区内的社区内的路灯由中班运行工作路灯）点检每日一次业。看、听、嗅、查、测电压表，电流表，指示灯等指示值应在额定值范围；控制开关应控制柜点检每周一次在规定位置；看、听、嗅控制柜内的所有空气开关、接触器、热继电器等电气元件和接头有无损坏、变色和异味。清洁：设备及设备间应无杂物、无积水、无灰尘，设备以手摸无尘、见光亮为标准；设备房：带电部分和旋转部分禁止清洁、设备及设备房间的清点检每周一次电气柜门或外壳在作清洁时应手洁戴检验合格的高压绝缘手套用干抹布单手作业；设备房防小动物设施应完好无损。三、机电设备定期维护的内容及实施效果设施名称内容1、电梯运行时有无异常2、各个照明、通风是电梯否正常3、各指示灯
7、能否正确指示，各按钮是否正常4、报警装置是否正常1、运行是否正常2、电压是否稳定、电流是否在额定范围内变压器3、警示标识是否完好4、变压器分例行保养和预防性实验1、对低压配电柜保养时采用以各母段为单位分段进行2、检查断路器3、检查主回路的铜鼻子接触是否牢固变配电室4、检查电容器是否膨胀变形、变色5、柜内应备有控制原理图、接线图6、检查接地，测试绝缘电阻、接地电阻1、观察是否有异常声响及异味2、检查柜内各类开关、接触器有无损坏3 检查电压表，电流低压控制表，指示灯等工作是否柜系统正常4、检查柜内电容器有否鼓涨或流液5、检查所有只是表示及线头标志是否清洁定期维修养护计划1、每半月进行例行检查、保养
8、一次2、每季度进行全面检修保养一次3、按国家有关规定每年年检一次1、每半年保养一次2、没 3 年一次预防性实验每半年保养一次1、每半年例行保养一次2、每年进行一次全面测试保养实施效果备注1、安全、可靠、运行平稳，附件完好2、警钟、对讲、应急照明完好，重大节假日前功能正常须全面3、故障率1%以下4、取得年检合格证1 、运行正常可靠，各项指标军和标准，无异常温升过高或电现象流过大时应及2、各指示、保护 时采取措施装置正常3、室内通风正常如发生故障跳1、各开关及保护闸，应详细检装置灵敏可靠查并查明原因2、各仪表、指示后方可恢复合灯等指示正常闸如发生故障跳1、各开关及保护闸，应详细检装置灵敏可靠查原因
9、，并在2、各仪表、指示查明原因后方灯等指示正常可恢复合闸设施名称风机定期维修养护计内容划1、观察有无异常2 检查松紧是否适当3、有无异常响声每季度保养一次4、各开关是否处于“自实施效果备注1、风机风量正常2、运行时电流在额定范围内防盗报警系统可视防盗对讲系统动”状态1、观察外观探测器、门磁开关有无异常2、对探测器及门磁进行状态测试3、检查与摄像监控系统联动是否正常1、电源箱、门口机固定牢靠，箱内外清洁2、门口机、分配器、联网器等各点电压是否正常3、门口机与分机、管每月保养一次每月保养一次1、探测器及门磁开关能正常工作2、与摄像监控系统能正常联动防盗门能平稳、可靠的关闭闭路监控系统周界防范系统理机通话清楚及图像清晰、按钮应完好、 开锁正常联网正常1、看各摄像机是否正常2、查看监视器显示屏显示情况3、检查视频线、电源线、控制线是否接触良每季度保养一次好4、云台的旋转、支撑杆的固定、调焦、防雨、防尘、防风、防腐、 防锈情况1、红外对射正常2、检查电源线、信号线是否接触正常3、支撑杆的固定、防雨、防尘、防风、防腐、每月保养一次防锈情况4 排除防区障碍物5、除尘、清洁1、图像清晰、 稳定，可视范围正常2、录像机工作正常能准去及时报警，不误报能布、撤防设施名称内容定期维修养护计实施效果划1、各报警按钮、烟（温）感探头、警铃是否完好2、各区域报警器及集中报警器是
