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1、物业公司组建方案及管理办法据公司建设开发项目的总体发展规划，经公司研究决定，拟组建物业管理公司，现拟定组建方案及管理办法如下：一、组建物业公司的目的：1、遵循“以人为本，以客为先”的管理理念和诚信、周到、全程、真情演绎“精心管理，全心呵护”的服务理念。以“为客户提供安全、优质的物业管理服务，满足和超越社会、客户对物业管理不断再增长的需求”为企业使命，形成“团结、务实、严谨、高效”的企业作风。2 、建立一支懂经营、会管理、精业务、肯奉献、高素质、服务优的物业管理队伍。树立八个意识：集体意识、服务意识、竞争意识、成本意识、效益意识、安全意识、法制意识、创优意识。具备八心：安心、事业心、责任心、诚心
2、、细心、信心、耐心、爱心。制定设备、设施养护计划，使物业“保值”、“增值”。根据物业项目的设备、设施来制定不同阶段的养护计划，结合设备、设施特性，以日常养护为基础，维护好所有的设备、设施，确保日常的正常运转。3 、开展多种形式的业主交流活动，提高管理服务质量。围绕业主举办各种各样、丰富多彩的联谊活动，通过多种方式展现具有特色的开发公司企业文化和物业管理的新理念，增进与业主之间的交流和沟通，赢得业主对物业管理工作的理解和支持，促使物业管理服务水平的持续提高。二、组建物业公司的思路（一）、组建前准备1、拟定物业公司名称2、拟定注册资本3、股权结构及出资方式4、拟定经营范围（二）、物业管理公司的组建
3、条件1 、企业名称的确定；2 、企业住所；3 、法定代表人；4 、注册资本；5 、公司章程；6 、公司从业人员。（三）、物业公司的设立程序在组建条件具备以后,申请物业管理公司的发起人或发起单位写出申请设立物业管理公司经营资质报告,连同相关申请资料送交当地房地产主管部门审批。收到核发的批准文件后,再按有关规定向当地工商行政管理机关办理企业注册登记手续,领取企业法人营业执照，即可对外营业，弁按规定在30日内到房地产管理部门申办资质备案和资质等级证书,还要向税务机关办理税务手续。(四)、物业企业资质中报在取得企业营业执照后,按照规定申报企业资质,物业管理企业的资质等级1) 资质一级企业：注册资本50
4、0万元以上；具有中级以上职称的人员不少于30人，企业经理取得建设部颁发的物业管理企业经理岗位证书,80%以上的部门经理、管理员取得从业人员岗位证书；管理两种类型以上的物业；管理各类物业的建筑面积分别占规定计算基数的百分比之和不低于100%；20%Z上的管理项目获得建设部授予的“全国城市物业管理优秀住宅小区”称号；具有健全的企业管理制度和符合国家规定的财务管理制度；建立了维修基金管理与使用制度。2) 资质二级企业：注册资本300万元以上；具有中级以上职称的管理人员、工程技术人员不少于20人，企业经理取得建设部颁发的物业管理企业经理岗位证书，60%以上的部门经理、管理员取得从业人员岗位证书；管理两
5、种类型以上的物业；管理各类物业的建筑面积分别占计算基数的百分比之和不低于100%；10%认上的管理项目获得建设部授予的“全国城市物业管理优秀住宅小区”称号,10%以上的管理项目获得省级城市物业管理优秀住宅小区称号；具有健全的企业管理制度和符合国家规定的财务管理制度；建立了维修基金管理与使用制度。3) 资质三级企业：注册资本50万元以上；具有中级以上职称的管理人员、工程技术人员不少于8人，经理取得建设部颁发的物业管理企业经理岗位证书，50%以上的部门经理、管现员取得从业人员岗位证书；有委托的物业管理项目：具有比较健全企业管理制度和财务管理制度；建立了维修基金管理和使用制度。三、物业公司的组织形式
6、（一）、公司构架：（二）、人员编制总经理：人财务部：人物业管理部：人工程管理部：人安全保卫部：人环境清洁部：人（三）、职责、服务内容与工作程序:物业管理部：1、职责：为物业管理和服务配套配置适合的人力资源负责日常办公行政事务管理物业档案和业主资料档案接受和处理业主报修、投诉、委托服务事宜协调各部门日常运作检查服务质量，对不合格服务采取纠正和预防措施负责日常物业管理费用收取2、服务内容：建立客户服务中心，接受业主报修、投诉、热线服务根据业主需求和实际情况及时处理各种问题，指令和协调各部门为业主提供服务按档案资料管理要求，建立物业档案和业主档案按培训计划，组织和落实培训事宜，弁记录考察结果做好与业
7、主的沟通、回访工作按服务质量评定要求和不合格服务控制，做好服务质量控制工作按财务制度，做好管理费收缴和日常费用开支工作做好业主装修管理3、程序:内部管理工作流程图根据工作计划和需求下达指令财务客户服务员文员按工作指令实施物业管理部进行检查根据实际情况和新的需求拟定新的工作计划实施过程中信息反馈质量分析改正拟定纠正/预防措施对外服务工作流程图各种渠道下达指令务质业主需求物业管理部部门主管或相关人员实施过程服务质量控制图改进和提高服务质量各种质量记录业主信息反馈服务结果有效性验证为业主提供服务业主意见问卷调查达到业主需求和满意楼宇交付工作程序为保障业主（住户）和开发公司的合法权益，按售、租合同有关
8、条款顺利进行交付工作，特制定下列工作程序:A、业主（住户）凭有效、合法的租售合同和入住通知书在物业管理部客户服务中心办理入伙手续。工程部相关人员陪同业主（住户）前往交接。检查室内建筑情况（如墙面、顶面、门、窗等）；检查室内所有设备、设施（室内灯、锁、地坪、天花等）；查对水电表的当前读数弁记录。B、将上述三项内容的检查结果填写在交房验收记录表中，由业主（住户）与物业管理公司代表双方签字确认。C、对查验中发现的问题及时通报给开发公司，在确认处理意见后安排落实整修、调换、清洁、打扫等服务工作。由业主（住户）认证弁填写楼宇维修记录。物业移交管理程序加强对业主装修管理为了维护全体业主的合法权益，确保物业
9、的安全和整体形象，按照有关规定，结合物业项目的实际情况，编制装修手册，加强对业主的装修管理工作，规范装修管理、装修审批、建立细致严密的装修跟踪监管体系、处理违规装修。A、 装修管理组织： 物业管理部负责装修管理事宜 安全保卫部、工程管理部、清洁部负责日常装修检查B、 装修管理： 受理业主装修申请弁办理有关手续 审核装修者的相关资料，宣传装修手册及装修管理规定 跟踪施工情况，做好巡视检查工作，确保安全施工 办理施工人员出入登记 监管施工队按规定及时清运装修垃圾 装修安全管理 发现隐患及时与业主沟通、交流，杜绝违章装修 发现紧急事故，按紧急处理程序及措施进行物业项目档案资料管理档案是物业管理的重要
10、组成部分，管理好档案是物业管理工作的重要内容，应按档案管理要求建立完善的档案管理体系，使档案管理工作在物业的使用、维修、改造、扩建以及住户装修等方面发挥重要作用。A、 建档要求： 按建档流程，完善档案管理制度 明确建档内容，实行系统收集、集中管理 对使用率高的档案实行受控制管理 推行现代化、系统化、规范化、经常化管理B、 建档流程：Sra时检查I*使用卜1入柜卜1输入电脑/C、 档案分类： 物业公司管理文件档案 房屋结构、建筑工程档案 设备、设施档案 住户档案 各项服务档案D、 档案资料受控管理：为避免档案资料损坏、遗失，使重要档案能长期保存,而又方便经常使用，对使用频率高的档案实行严格控制管
11、理。E、 相应文件、资料： 物业管理服务合同 管理公约 业主公约 住户手册 装修手册 有关政策法规资料 岗位职责 员工手册 行政管理制度 报修、投诉、热线服务受理有关规定 报修、投诉、热线服务处理及回访制度 检查制度 服务质量评定、不合格服务控制有关规定 相关费用收取的财务管理制度F、质量记录：根据物业管理和服务的实际需要具体制定。工程管理部1、职责： 确保物业项目各种公用设备、设施正常运转及完好 按照计划对物业设备、设施进行日常维修保养 为业主提供无偿或有偿的报修服务2、内容： 供电系统 弱电系统 消防系统 电梯系统 给排水系统 监控系统 房屋维修养护 业主报修服务3、程序：工程管理部工作流
12、程图下达工作指令组织实施实施的业主意见或建议工作计划维修、保养质量分析改进维修、保养过程信息反馈*拟定纠正/预防措施抽查质量设备、设施维修保养流程图根据年计划、月计划下达指令组织实施实施各设备、设施主管各岗位领班及员工维修保养结果工程管理部各岗位领班按实际情况调整年月计划抽查维修、保养质量分析改进维修、保养过程信息反馈拟定纠正/预防措施，保存记录各设备、设施主管验收质量业主报修工作流程物业管理部业主财务4、工程管理部应急预案 发生停电事故时应急预案 发生漏水事故时应急预案 供电所一路供电断开时应急预案 发生停水事故时应急预案 发生电梯系统故障时应急预案5、工程管理部相应文件 岗位职责 各种设备、设施操作程序 各岗位交接班规定 设备、设施管理总则 设备、设施巡检制度 各种设备、设施台帐 年度维修保养计划 安全操作规程 装修工程管理制度 报修服务规程 各项抽查制度 不合格服务控制有关规定6、质量记录：根据物业项目设备、设施管理和服务实际具体制定。安全保卫部：1、 职责： 负责物业项目的安全保卫工作 负责物业项目的消防安全工作 负责物业项目的车辆进出、停放的管理工作 负责物业项目内业主施工装修安全的管理工作2、 内容： 物业项目内、外安全 停车场、停放车辆安全 设备、设施区域安全 消防设备、设施正常使用 业主二次装修安全3、 程序:安全保卫工作流程图安全管理组织示意图
