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1、君安世纪城商品房一期工程开发建设项目可行性研究报告世纪城商品房一期工程开发建设项目可行性研究报告目 录第一章 总 论1第一节 项目概况1第二节 建设单位基本情况3一 企业概况3二 高级管理人员情况3第三节 可行性研究工作概况4一 主要研究内容4二 可行性研究报告编制依据5第四节 可行性研究结论6一 主要研究结论6二 项目的建设条件6三 建设内容6四 建设周期7五 项目投资与资金筹措7六 主要技术经济指标7七 主要问题及建议7第二章 项目建设背景分析8第一节 泰州市简介8一 泰州概况8二 泰州市国民经济和社会发展趋势9第二节 姜堰市简介10一 姜堰概况10二 姜堰市经济社会发展现状11第三节 国
2、内房地产市场分析14一 国内房地产市场现状14二 国家相关政策15三 未来国内房地产行业的发展趋势和特点21第四节 泰州市房地产市场分析23第五节 项目市场定位及竞争策略28一 竞争市场分析28二 市场切入点28三 营销推广策略29四 项目销售收益预测32第三章 建设规模33第一节 建设规模33第二节 建设条件34第四章 项目选址35第一节 自然条件35一 地质条件35二 气候条件36三 土层结构及其分布37四 场地适宜性及稳定性分析37第二节 基础条件38一 交通条件38二 供电39三 供水39四 排水39五 施工材料40第五章 设计原则41第六章 工程设计方案43第一节 总平面布置43第二
3、节 建筑、结构及施工43一 建筑43二 结构及施工44第三节 主要施工方案44一 测量放线、轴线及标高控制44二 基础工程45三 主体工程48四 屋面工程53第七章 配套工程56第一节 供电及给排水56一 供电56二 给排水56第二节 网络系统57一 有线电视57二 电话系统57三 网络布线系统58第八章 节能、环保59第一节 建筑节能59一 围护结构节能59二 太阳能节能技术59三 节电措施60第二节 人防、避雷与消防60一 人防60二 避雷60三 消防61第三节 环境保护61一 标准及规范61二 环境现状62三 施工期环境影响分析及防治64四 使用期环境影响分析及防治66第九章 工程管理措
4、施68第一节 建设项目的组织机构68第二节 建设项目的管理内容68第三节 合同管理与协调70第四节 项目的竣工验收71第五节 加强社会监督71第十章 项目建设进度及招标72第一节 项目实施进度72一 项目实施72二 项目实施进度72第二节 招 标73一 招标依据73二 招标方案73第十一章 投资估算及资金筹措75第一节 投资估算75一 估算编制依据75二 投资估算范围75三 固定资产投资总额估算75第二节 资金筹措78一 资金筹措78二 还款计划78第十二章 财务评价79第一节 财务评价依据79第二节 销售收入估算79第三节 总成本费用80第四节 销售税金81第五节 利润总额：81第六节 财务
5、评价结论81第七节 敏感性分析82第十三章 风险分析84第一节 工程风险与对策84第二节 管理风险与对策85第三节 资金风险与对策85第四节 环境风险与对策86第十四章 结 论87附件：1、“关于君安世纪城商品房一期工程开发建设项目核准的批复”（姜发改核20115号）2、平面设计图3、工程预算书4、企业法人营业执照5、房地产开发企业暂定资质证书附表：1、投资估算表2、新增投资计划与资金筹措表3、总成本费用估算表4、利润表5、还本付息表6、资金来源与运用表7、资产负债表8、现金流量表泰州冠建置业有限公司第一章 总 论项目名称：君安世纪城商品房一期工程开发建设项目建设单位：泰州冠建置业有限公司建设
6、地点：姜堰市西部地区，淮海西路以北、杭州路两侧地段法定代表人：刘日新电 话：0523-88129888传 真：0523-88129885邮 编：225500第一节 项目概况泰州位于江淮平原南端，南临长江，是1996年8月经国务院批准成立的沿江、沿海开放城市，境内有98公里的长江岸线，下辖泰兴、靖江、姜堰、兴化四市及海陵、高港两区，面积6000平方公里，人口503万。泰州市具有2100多年历史，历代人文荟萃，商贾云集，素有“汉唐古郡，淮海名区”之称，历史上就是苏中地区政治、经济、文化和交通中心。近年来，相继被命名为江苏省历史文化名城和全国卫生城市。泰州曾经作为区域性经济大都市和重要的通商口岸，经
7、济繁荣、文化发达，是长江三角洲地区重要的滨江城市之一，也是江苏重要的水陆交通枢纽。姜堰市位于江苏省中部，南北分属长江流域和淮河流域。挟江襟淮，东临沧海，众水来汇，奔涌旋流，又称三水、罗塘。北宋年间，盐商姜仁惠、姜谔父子率众聚资，筑堰抗洪，家园久治，功业永存，姜堰由此得名。东邻海安县、东台市，西接泰州市海陵、高港二区及江都市，南北分别与泰兴市、兴化市接壤。境内宁靖盐高速公路纵贯南北，328国道、宁启铁路和在建中的江海高速横穿东西，市镇等级公路全部联网；新老通扬运河、中干河、姜溱河、东西姜黄河等骨干航道纵横交错；从姜堰到南京、上海均不超过2.5小时车程。在泰州市城市总体规划（2002-2020）中
8、，市区城市总体规划确定的城市性质为：“长江三角洲的工贸港口城市，水城一体的历史文化名城”。城市总体规划方针为“南拓、东进、西优、北控”，在城市用地发展方向上主要向南发展，其次向东发展。2011年1月16日姜堰市第十三届人民代表大会第四次会议批准的“姜堰市国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要”中也提出：要按照“西进、南扩、北控、东优”发展方向，高品位建设主城区，主动融入泰州都市圈。加快新区规划建设，实施统一规划，整体开发。考虑目前姜堰市市政府等行政核心单位均位于城区西部地区，可以预见，该地区将成为作为未来城市发展的方向所在、城市新兴高尚居住区，成为我市人流集散的关键地区。本项目位于姜堰市西部地
9、区，淮海西路以北、杭州路两侧,上海路交汇处，与姜堰市市政府等行政核心单位相邻，紧靠姜堰经济开发区和华东五金城，距离锦天汽配城也仅有15分钟车程，交通便利，地理位置优越。随着姜堰经济开发区入园企业的不断增多，华东五金城和锦天汽配城的不断发展，项目周边地区的流动人口和居住人口均在不断增加；同时考虑目前姜堰市市政府等行政核心单位也位于城区西部地区，随着城市化的进一步发展，本地区将成为城市发展的主要开发区域。因此，泰州冠建置业有限公司拟建设君安世纪城商品房工程开发建设项目。本项目总用地面积为127881.1平方米（约191.8亩），总建筑面积为318895.34平方米。因当前国家对房地产市场的宏观调控
10、以及公司本身资金压力的因素，项目拟分两期开发，本次实施项目为一期工程项目，用地面积为32619平方米（约48.93亩），建筑面积为98542平方米，其中可售面积为89840平方米，项目建成后可容纳住户584户。本项目的建设，符合姜堰市当前的规划方针，能够进一步带动姜堰市西部地区的房地产消费市场，缓解随着新城区开发和开发区发展带来的住房刚性需求压力，拉动并促进周边地区的经济发展，有利于提高居民的生活水平、促进社会的和谐稳定，对姜堰市经济和社会事业的发展具有积极意义；同时可以提高泰州冠建置业有限公司在本地区的企业知名度，符合企业自身发展的需要，本项目具有良好的经济效益和社会效益。第二节 建设单位基
11、本情况一、企业概况泰州冠建置业有限公司于2010年4月16日成立，是由刘日新与林俊佳共同出资组建的有限公司，法定代表人为刘日新先生，公司目前注册资本为5000万元人民币，公司许可经营范围有：房地产开发、商品房销售；一般经营项目有：建筑材料、金属材料销售。公司设股东会，由全体股东组成；设执行董事一名，目前由刘日新先生担任。二、高级管理人员情况公司法定代表人刘日新，男，1968年10月11日出生，1990年毕业于福州大学，后留学日本明治大学，获工商管理硕士学位。1994年就职于日本朝日集体公司，担任朝日集体公司对中国贸易部门高级经理，积累了丰富的生产和销售经验。2000年，刘日新先生回国，创办新福
12、兴有限公司，担任董事长兼总经理；2005年创办所罗门兴业投资有限公司，担任董事长兼总经理，在其任职期间，实现该公司营业额连续4年达5亿人民币。其为人诚实守信，无不良记录。第三节 可行性研究工作概况一、主要研究内容本可行性研究的主要内容如下：1、项目建设的必要性分析本报告根据城市总体规划、城市发展规划、当地经济发展情况以及当地居民生活水平的具体情况，阐述本项目的建设必要性。2、项目背景分析本报告通过对国内和当地社会经济及房地产发展现状进行分析，阐述本项目建设的意义。3、项目前景分析本报告通过对项目周边地区房地产市场进行分析，阐述本项目的优势与劣势，对本项目的销售前景进行初步预测。4、建设条件本报
13、告对项目建设的周边环境及条件进行分析，包括社会经济条件、自然环境、地质条件等。5、工程建设方案本报告结合项目所在地区域布局情况，对项目区拟建的各项工程建设方案进行研究论证。6、环保与劳动安全本报告对项目环境影响进行初步分析，提出建设与运营过程中应采取的环境保护措施，同时还提出安全措施。7、项目组织、管理、实施进度及招标本报告根据项目的实施主体，提出工程建设中的组织管理形式、项目建设过程中的经营管理方式。8、投资估算本报告根据工程量及工程投资估算指标，按国家和当地的有关规定，对拟建工程内容进行投资估算，编制项目建设投资估算表，按工程费用、工程建设其它费用、预备费、建设期利息等列出投资总额的构成情况，计算项目总投资。9、资金筹措及借款偿还本报告根据建设进度及项目单位资本金等情况，提出项目资金筹措方案，提出借款偿还计划。10、项目建设社会效益分析本报告分析本项目建设对当地社会、经济建设的推进作用，分析项目的社会效益。11、工程风险分析本报告分析项目在决策、工程建设、资金筹措等方面存在的风险，并提出相应的对策。二、可行性研究报告编制依据1、泰州市城市发展总体规划（20022020）；2、泰州市国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要；3、国家计委和建设部颁发的建设项目经济评价方法与参数（第三版）；4、江苏省民用建筑热环境与节能设计设计标准（DB3
