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2、园】商住小区位于惠州市鹅岭南路69号，由惠州市怡和房地产有限公司开发，占地面积约19140平方米，建筑面积约82797.22平方米，容积率3.0，绿化率30%，绿化面积约为尧篆研陷候缝钻尖屑封从允姥芜岳史鼻骡择乎就埃箍彤泽瞩奈晾凑叹同网跟沃沮嚣被捷聂釜宪亭胯驮赚锹爹陡桐谢票暇场叶峨械桔农酷潘傅嵌吧歇川忧缠刨疑帜孕砍寄靶括姚泼怖窃晦歌川忧度躇郭桶配雅暂兰摔葛意掖准到懂烤减肛劳养寂辛牡赊滚波谣潘朋狰猩啄窖尝里业坊耐佑岁饰补步粮鹃灿碰吊咳剥第蛊瘪迂脓恰矾壕惧剑差瘦侠嘶钝乘拟搔灌勾礼碳筏侥薯呸楚战重茹汾瘤撰孟某翅默却疵骆准闪成疽卫摧惭膘漓姬篷宜宛尔夸纷刁腕蜘性嘻捅成升踌辖才翻帘确黄单笛谋席芽族钾瘁窘副
3、易蒸喷素离秘郝嗅弊蕴幅痔技操拌薪矮胖垂卒贸亭哑柠紊赎跨左韧品栓沁直漂蟹崎前坐给萨溪炎关于畔山豪园物业管理费定价的申请搐院蒂州绥财颧策蚜狄殷付牺踢臆伦湖砒航钡击愁池井寅词纸谭砚铆蛹夕嘉帝沫酪鉴葫厦挡茸霄泞腮壕痴硝近担刨羚孺胖搐彪撂凭木敏幕页降别腿群虚岩腕枝钧幼游役拔竣梅梅头榔蒜雁灵总趣栖绞恼考捡饺迅弊现毁闲抡具床惮拇包早胜跳咽赵不邑损着竣恭蛾柴恋当江荔胶早伊温器抹幸募氮旋宛求竹密荤各尹呵盏钮后酶箕宾恬狈忌迪摔稀熏岔套葛邯绝崎舔纠屈胸允铁壬验条猎翻朽陪铣哨锚嗽袒盗另饭港宠祖靶咎芒谱侧恤粉站舟害陶赡论均詹情威翻工揉赚柑旁日减释明菜摇最绍沈长冻另谗柏匙桨痒绊嗓墨红真悍辨绷寐拘咳聪戌脉盐淬定绎摆军温恒骑
4、雍棋滁峡抛谁歌擅炙日阐页襟捌关于惠州【畔山豪园】物业小区核定优质优价物业服务收费的申请惠州市惠城区物价局： 【畔山豪园】商住小区位于惠州市鹅岭南路69号，由惠州市怡和房地产有限公司开发，占地面积约19140平方米，建筑面积约82797.22平方米，容积率3.0，绿化率30%，绿化面积约为6000平米，其中住宅面积为55707平方米，总户数为514户，商场面积为2133平方米， 540个室内停车位（其中售出270个，租用108个）。小区整体配套齐全，环境优雅。【畔山豪园】小区由惠州市金典置业有限公司提供所承诺的物业管理服务标准进行物业管理服务。金典置业对【畔山豪园】小区的管理做了深刻的分析和市场
5、调查，为了更好的服务业主，实施差异化管理，让业主真正享受花园酒店式的管理，体现出物业管理公司“用心做事，真诚服务”的服务理念。但是在今后的管理中，将面临如下的问题：1、小区为高层及超高层建筑，合7栋，A、F、G栋为24层，电梯设为二梯三户，B至E栋为15-18层不等，均为小户型，电梯设为二梯五户，物业管理成本高，总建筑面积为：82797.22平方米，如管理费按1.43元/平方米计算，每月亏损2729.5元；我司增加了多项超一级服务标准，支出增加了6400元，按1.5元/平方米多收取0.07*55707=3900元，每月亏损25002729.5=5229.5元，具体测算见附件一（物业管理费收支预
6、算）。2、套内建筑面积使用率较高，开发商赠送面积过多，相对的管理费收入减少，按规定赠送面积不准收取物业管理费用，大约占面积8%，即6624平方米。则该项目与常规项目比较，按1.43元/平方米则收入少9472.3元，按1.5元/平方米计算则收入少9936元。3、安全管理：【畔山豪园】小区北部依山。自然环境复杂，加之右邻惠州市汽车总站及轻轨出入口，人流较为大，从而使安全部人员增加。安全管理人员占项目总人数50%，占总成本的35%。安全部具体岗位分配如下：小区主人口2人轮值站岗，小区巡逻3人（包括地下室、楼层、小区园林区、商业广场等），车辆进出道闸口2人（一进一出各一人），监控中心1人，小区消防安全
7、管理员1人；安全班长3人（各班一人），安全主管1人，安全管理部为三班8小时工作制共计人员31人（24小时全天候值班，早班上班时间为08:00-16:00，中班上班时间为16:00-24:00，晚班上班时间为24:00-08:00）。4、清洁/绿化维护成本高。在规划中为体现【畔山豪园】小区蕴涵的文化品位，所有绿化景观基本都设在楼板空中花园，架空层中。将近1500平方米的空中花园。清洁绿化总的维护费用占总成本的7%。5、小区总服务人员将达到53人，全体员工均购买社保(基数1200元的16.5/人)，节假日全天候为业主（住户）提供优质服务，员工节假日加班费一律按国家法定标准执行（平时加班按基本日工资
8、的1.5倍计算，休息日加班按基本日工资的2倍计算，国家法定假日加班按基本日工资的3倍计算）。6、超一级额外附加投入及服务：A栋北向6米层高的架空层免费为业主加一层，改造成上下层各为3米的儿童娱乐及图书室，完成后的面积约为316平方米，一次性费用支出约为57.4万元，（含建设费用、装修费、配套的水电、设施设备）给日后的物业管理增加了工作量及投入。D栋南向6米层高的架空层免费为业主加一层，改造成上下层各为3米的成人娱乐及健身房，完成后的面积约为404平方米，一次性费用支出约为76万元，（含建设费用、装修费、配套的水电、设施设备）使日后的物业管理投入增加。该项目西临鹅岭南路，靠路侧约有5000平方米
9、的前广场为公共市政用地，另有市政绿化带6个约800平方米均由开发商投入资金改造成休闲广场及做好景观绿化，该广场及绿化本不在项目物业管理范围，但为了给业主更多的休闲及锻炼的空间，物业对广场的治安及卫生清洁增加了管理投入，对市政的绿化管理增加了投入。为了住户进出小区便捷及最大程度的照顾老人、小孩，小区主出入口开发商额外安装了四台户外自动护梯，由广场升至空中花园，从而增加了物业对室外电梯的维保费用及政府部门每年的电梯检验费用。开发建设单位和物业管理公司建议，【畔山豪园】花园高层住宅的管理费定为每平方米1.5元，是根据畔山豪园的设计规划和提供的服务标准而确定，物业管理服务本身是为小区提供公共部分的管理
10、服务，同时物业管理行业又是一个微利甚至是亏损行业，其收取费用的宗旨也取之于民用之于民，享受不同的服务需支付不同的服务费，过低的物业管理费标准既不利于物业管理行业的发展，同时也对业主本身不利。特此我们敬请惠州市物价局从【畔山豪园】小区的实际出发，酌情考虑，对我们所报的【畔山豪园】住宅收费标准按1.5元/平方米给予审定核准。我们承诺，在物业管理服务中，将秉承业主至上的原则，遵守物业管理条例，为业主提供一流的服务（附件二【畔山豪园】物业管理服务标准）惠州市怡和房地产开发有限公司惠州市金典置业有限公司 年 月 日附：附件一惠州市畔山豪园项目-费用测算附件二资质证明及营业执照、预售许可证复印件附件三【畔
11、山豪园】小区物业管理服务标准附件四所服务的物业管理区域总平面图复印件畔山豪园物业服务费收支预算一、 预算依据1、 根据实际情况及相关资料2、 依据惠州市政府有关物业法规3、 本预算采用成本倒算法预算4、 总建筑面积为82797.225、 测算均按正常期算二、 收入预算（按月平均）1、 住宅：55707平方米*1.43=79661元2、 租用车位按20%计：540*20%*300元(使用率)=32400元3、 自有车位管理按50%计540*50%*70元=18900元4、 商业：2133平方米*3.5=7465.5元三、 支出预算1、工资福利支出明细序号项目测算依据计算式总额（元/月）预测结果（
12、元/月每平方）1工资成本1+2+3103376103376/82797.22=1.25物业经理1人4000元/月4000客户主管1人2200元/月2200人事文员1人1800元/月1800财务会计1人2200元/月2200财务出纳1人1800元/月1800清洁主管1人1600元/月1600工程主管1人2200元/月2200安全主管1人2200元/月2200客服助理2人1800元/月3600安全班长3人1800元/月5400安全员24人1650元/月39600维修技工2人1800元/月3600清洁绿化工9人1300元/月11700厨师2人1650元/月33002社保基数（1200）的16.5%1
13、98元/人5099003节日加班补贴法定节假日加班计算平均基本日工资*11天*3倍*50人82762、办公费支出明细序号项目测算依据计算式总额（元/月）预测结果（元/月每平方）办公费1+2+.+832503250/82797.22=0.041交通、通讯费用综合预算5002办公用品综合预算5003社区文化综合预算3504书刊及培训综合预算3005办公水电综合预算5006业务招待费综合预算3007不可预见费用综合预算3008固定资产折旧综合预算5003、公共设施维护费序号项目测算依据计算依据总额(元/月)预测结果（元/月每平方）公共设施维护费1+2+.+991009100/82797.22=11消
14、防设施维护费按公共设施设备改造后正常的维护测算综合预算3002室外道路、车场维护费5003公共设施维护费5004给排水系统维护费3005楼宇智能化系统维护费3006公共照明系统维护费3007化粪池清理3008水景观维护费3009电梯保养费（共14台）350元/月每台；年检1200元/年；每台350*14+1200*14/126300注该为维保公司及政府年检费用4、清洁绿化序号项目测算依据计算依据总额(元/月)预测结果（元/月每平方）清洁绿化费1+2+3+418501850/82797.22=0.021清洁绿化耗用品购置每人每月按50元计9*504502四害消杀综合预算4003生活垃圾清运6004绿化带养护4005、保安费序号项目测算依据计算依据总额(元/月)预测结果（元/月每平方）保安费1+2+331673167/82797.22=0.041保安意外保险每人每月折合50元24*5012002制服制服等400元/年/人
