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1、.wd.高新区财富大厦建设工程工程可行性研究报告第1章 工程总论1.1工程根本情况1.1.1用地根本情况 用地性质为商业金融用地，产权40年。根基数据表序号工程数据单位1建设用地面积3.85公顷2地上总建筑面积146300平方米3地下建筑面积30800平方米4建筑密度26.05%5绿化率35.1%6容积率(1)地上容积率3.8(2)地下容积率1.66停车位1560个1.1.2运作方式本工程地块走市场招拍挂程序，预计11月底前发布挂牌公告，公告期20天，10天挂牌公告，共计1个月期限。1.1.3工程位置三庆世纪财富中心位于*东部新城与东部产业带的核心地带，高新科技开发区核心园区科贸城内，南依齐鲁
2、软件园，东靠*高新区管委会办公大楼，北临国际会展中心和大型科技文化广场，是高新开发区的中央商务区，政治、经济和文化中心。随着*市政府的“两翼展开，高新先导”的重要战略规划的实施，世纪财富中心所处位置已成为*新生活圈、高新经济圈、会展物流圈三大经济重地的核心。1.1.4工程交通目周边交通条件良好，靠近工业南路，紧邻新宇路、崇华路，周边拥有奥体中路、经十路、世纪大道；绕城高速贯穿南北，济青、京沪、京福等高速公路与之严密相连，到*国际机场仅需15分钟车程，104、220、309国道纵横交织形成四通八达的交通网络，*景观大道经十路，工业南路直通市区。1.1.5工程周边配套目前周边有高新区管委会、高新区
3、行政审批中心、*国际会展中心、建设银行、中国银行、兴业银行、移动通讯、联通、上岛咖啡、雅悦酒店等较为齐全的配套，并且还将有银座商场（中铁汇展国际）、以及丁豪广场工程商业补充区域配套。n 文化教育配套高新区实验学校、山东省警官学院、*电子工程机械学校、*石化经济学校、银座幼儿园、山东大学齐鲁软件学院、山师附小雅居园校区、济钢二区幼儿园；n 医疗配套铁十四局医院、山大齐鲁医院高新区医院、历下区第三人民医院、省立医院东院、省军区医院、天辰大街诊所等；n 金融配套中国农业银行、中国工商银行高新区支行、建设银行高新支行、*市商业银行高新分理处、中国银行高新支行、建设银行雅居园分理处、润丰农信雅居园分理处
4、等；n 商务配套高新区管理委员会、*国际会展中心、净雅大酒店、雅悦酒店等；n 其它配套中国移动高新区高新区营业厅、中国联通高新营业厅、中国邮政王舍人支局等。1.16工程现状工程总占地约150亩，规划建筑面积27.7万平方米，由A、B、C、D座和财富大厦（本次对外招拍挂局部）组成。工程一期财富A、B座为商务写字楼，已经有金斯顿集团、山东振鲁会计师事务所、山东神州冠威国际贸易集团等等企业已在此办公，形成了较为成熟的办公气氛。世纪财富中心二期为C、D座，其中C座一层为商业公建，二至八层为大开间的写字间，整层面积2000左右，可自由分割，九至十二层为小户型写字间。世纪财富中心二期D座一至三层为大型餐饮
5、娱乐中心，正在招商中；四至十层南北向为精装商务公寓，45-150平方米不等；四至十一层东西向为高档商务酒店，北京雅悦酒店于2006年10开场营业，是东部高新区较早的商务酒店。当前工程对外招拍挂局部，即财富大厦用地，根本处于“三通一平”状态，不涉及拆迁问题。1.2可行性研究的目的通过对工程所处片区的开展规划、功能定位分析，及对*全市房地产市场未来开展趋势的把握，并在对工程地块定位、产品类型、销售价格初步定位的根基上，通过财务测算评估等分析，为选择对工程地块的开发模式提供参考依据，并论证工程经济可行性等。1.3工程建设的必要性房地产业是国民经济的重要组成局部，是国民经济的重要支柱之一。开展房地产经
6、济（尤其住宅经济）对一系列行业的开展均有拉动效应，有利于加快我国产业构造和消费构造的调整，从而促进国民经济安康持续开展。虽然近年来，国家针对局部地区房地产市场过热的现象，从土地和金融两方面加强了对房地产行业领域的宏观调控，并公布了一系列法律法规标准市场秩序。但从国家调控政策的实施来看，国家宏观调控的目的是打击房地产投机，降低金融系统风险，维护正常的市场秩序，安定人民生活，而绝非打击房地产行业开展。宏观调控至今，各项政策均已落到实处，国内上海、杭州、青岛等房价涨幅居前的城市已出现回落，一大批扰乱市场秩序、哄抬市场价格的开发商被清理出局，调控取得了显著的效果。*作为中国经济大省山东省省会，地理位置
7、和交通优势得天独厚，城市经济开展迅速。*的城市建设工作也在与时俱进，在城市规划、建设、管理、招商引资等各方面都取得了较大进展。城市经营者们围绕东西拓展的开展策略，突出大型根基设施、公益性设施、生态环境等强制性规定内容的工程布局与用地落实。加强城市资源的优化和整合，合理进展土地储藏，引入市场化、社会化和竞争机制，盘活存量，优化增量，实现城市综合效益的最大化。*东部开展以来，东部的市政配套、道路交通、工业企业、金融商贸得到了飞速的开展。工程片区作为东部区域的一局部，坐拥高新区核心，紧邻会展中心，周边云集了国家级留学人员创业园、*高新技术创业服务中心、齐鲁软件园、出口加工区等国家级产业园区，片区居住
8、、办公气氛日渐成熟，开展商务、商业地产势在必行，因此本工程的建设存在必要性。1.4工程经济效益的合理性在常规开发模拟下，工程的税前投资利润率达33%，税后投资利润率24.7%。因此，从经济效益角度看工程是可行的。1.5可行性研究结论从宏观视角审视城市开展潜力，工程具有广阔的开展前景；从*“东拓”城市规划导向分析，为工程的开展提供了开展空间；从高新区的良好投资环境，为工程的开发提供直接动力；从*写字楼市场、公寓市场、商业市场和片区可比工程的研究方面分析，本工程可通过精准定位切入市场的需求；从工程地块价值因素条件分析，工程具备了打造可观经济效益的条件；从财务经济测算结果来看，具备工程开发的经济可行
9、性。因此，本次可行性研究论证结果工程可行。第2章 *城市环境研究2.1*城市综述2.1.1地理布局*位于山东省中西部，是山东省的省会，全省的政治、经济、科技、文化中心和重要的交通枢纽，是国务院公布的历史文化名城，中国首批优秀旅游城市，国家批准的副省级城市和沿海开放城市；跻身于“中国经济综合实力50强”和“中国投资环境40优”城市的行列。*距离北京340公里，距离上海680公，为环渤海经*翼，和黄河中下游的中心城市。*位于京津冀和沪宁杭两大都市圈的中间位置，是山东及华北地区重要的区域中心城市，随着全运会的成功举办和西客站的建设，城市建设日新月异，区域中心城市的地位得到大大加强，*在经济、政治、文
10、化方面的拥有充足的开展空间和强劲的开展动力。在全运会、大*都市圈、京沪高速铁路等诸多利好因素的推动下，*有望在今后3-10年内进入加速开展阶段。2.1.2行政人口*现辖历下、历城、槐荫、天桥、市中区、长清区六区和平阴、商河、济阳三县及章丘市，共设54个街道办事处，65个镇，27个乡，487个居民委员会，4658个行政村。总面积8227平方公里，常住总人口607.4万人，暂住人口85.5万。*人口的空间分布逐步向城区外围扩散的趋势明显，人口重心继续向东部和西部移动，历城区和历下区的人口规模快速扩大。预计到2020年常住人口到达840万人，城镇人口到达670万人，城市化率到达75%。城市人口比重呈
11、逐步增加趋势，城市人口的增加，将拉动城市住房需求的增加，从而促进房地产的开发。城市人口的增加使得城市化进程加快，从而促进城市空间的拓展，有利于工程区域的开展。2.1.3外部交通*根基设施完善，交通便利，是全国重要的交通枢纽，*国际机场与国内外40多个大中城市相连，与美国、德国、日本、韩国、俄罗斯、香港等地开通了直达的国际航线。*是全省高速公路的枢纽，贯穿京福、京沪、青银等全国高速公路干线，是京沪、胶济铁路的交汇处，京沪高速铁路的重要站点。*交通便利，*机场开通了通往全国各主要城市的航线，*国际机场是全国著名大型综合机场之一，可以起降大型民航货运班机。2004年改建的机场建筑大大提高了*机场的客
12、货吞吐能力。 *也是铁路运输的重要枢纽。*市为*铁路局驻地，*铁路局线路里程和营业收入在全国路局处于中上水平。*枢纽为*铁路最大的铁路枢纽。*西客站（建设中）位于*西部京福高速公路西侧，为京沪高速铁路5个具有始发和终到能力的车站之一。 2.1.4城市潜力山东省着力打造的“16”*都市圈，以*为核心，辐射淄博、泰安、聊城、莱芜、德州、滨州。*都市圈交通兴旺，京沪、京九铁路和京福、京沪高速公路纵贯南北，胶济、济邯铁路和济青、济馆高速公路连通东西，*与其他6个城市都有高速公路连接，再加上密集的国道、省道等交通干线，*都市圈已根本形成“一小时经济圈”。都市圈占山东1/3人口和面积，在华东区占据重要地位
13、。*是这个都市圈的核心和引擎，必将吐纳大量的资源，带来商机。 2.2城市经济开展状况2.2.1*国内生产总值2001年2009年*市GDP数据及比照情况年份200120022003200420052006200720082009全市GDP（亿元）1067.212001367.81618.91876.521852554.33017.43351.4增长率12.10%13.20%14.50%15.60%15.60%15.7%15.7%13%12.2%2009年，全市生产总值3351.4亿元，比上年增长12.2%(注2)，其中：第一产业增加值187.1亿元，增长5.2%；第二产业增加值1453.6亿元
14、，增长12.1%；第三产业增加值1710.7亿元，增长13.0%。按常住人口计算人均生产总值50376元(折合美元7373美元)(注3)，增长11.3%。从上表可以看出，*市经济持续快速开展，自2001年以来，*市经济根本上保持了平稳上升的态势，2004-2007连续四年保持在15%以上增长率，2008、2009年虽受到全球经济危机的一定影响，但增长率仍维持在12%以上。根据城市GDP与房地产开展关系模型，*市房地产处于高速开展时期。2010年上半年，*经济保持平稳较快增长。全市上半年生产总值1821.0亿元，同比增长13.7%。2010年上半年，从三次产业看：第一产业增加值90.5亿元，增长
15、4.0%；第二产业增加值776.5亿元，增长12.5%；第三产业增加值954.0亿元，增长15.4%。上半年，全市地方财政一般预算收入累计完成135.2亿元，同比增长26.6；全市地方财政一般预算支出累计完成102.3亿元，同比增长12.6。2.2.2城镇消费年份200120022003200420052006200720082009城镇居民人均可支配收入（元）8607898211013120051315815340180052080222721人均消费支出（元）71107426839585819227107131238913904147642009年，省城城市居民人均可支配收入比2008年增长了9.2%，到达22721.7元；农民人
