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1、-*海峡两岸科技工业园工程可行性研究效劳建议书1 对工程的认识和理解1.1 区域开展概况*市位于长江下游中部富庶地区，*省西南部。全市行政区域总面积6582.31平方公里，户籍总人口629.77万，比上年末增加5.31万人。其中，市区545.98万人，比上年增加4.73万人。*市跨江而居，北连辽阔的江淮平原，东接富饶的长江三角洲，与*市、*市、*市及*省*市、马*市、宣州市接壤。*城四周山峦起伏，宁镇山脉和江北的老山横亘市域中部，南部有秦淮流域丘陵岗地南界的横山、东庐山遥相照应。浦口区位于*市区西北部、扬子江北岸，与下关区、建邺区、雨花台区、江宁区隔江相望，北部、西局部别与六合区及*省来安县、
2、*市、全椒县、和县毗邻。总面积913.75平方公里，常住人口53.30万人。2021年全年实现地区生产总值216.21亿元，增长15.2%；实现财政总收入41.58亿元，增长14.7%，其中地方一般预算收入27.28亿元，增长14.7%；完成全社会固定资产投资250.67亿元，增长34.5%，其中工业固定资产投资131.04亿元，增长18.9%；城镇居民人均可支配收入和农民人均纯收入分别达23542元和9902元，分别增长10.6%、10.1%。2021年，*交通运输仓储业完成增加值218.17亿元，比上年增长10.7%。交通根底设施建立取得重大突破，京沪高速铁路*大胜关长江大桥合龙贯穿，创多
3、项世界之最和历史新高。京沪高铁*交通枢纽站*站站房4月1日开工建立。*地铁工程全年完成投资约56亿元。二号线一期、一号线南延、二号线东延主体工程根本完成，*长江隧道8月22日全线贯穿。京沪高铁*段、沪宁城际铁路、宁杭城际铁路、宁安城际铁路、长江四桥等重点工程进展顺利。2006年，*市政府重新审视城市开展目标，加快推“跨江开展和加快建立“五个中心长江国际航运物流中心、长三角先进制造业中心、东部城市绿色中心、全国重要科教中心、全省现代效劳业中心成为*新时期的战略重点。加快形成*长江两岸相互整合、功能互补、联动开展、共同繁荣的跨江开展新格局，力争通过五到十年的努力，使拥有 2400平方公里土地的江北
4、地区成为*科学开展新的战略空间，使拥有周边纵深腹地的江北地区成为*向西北拓展、带动都市圈的开展枢纽。在新的城市开展战略中，位于浦口的江北新城是承载“跨江开展战略的主要地区，浦口新市区及老山风景区、汤泉旅游特色镇作为*中心城市功能的重要组成局部,将成为*新的城市增长极。而*海峡两岸科技工业园的建立，更将成为这一地区开展的强劲引擎。1.2 园区开展概况*是中国台商最集聚的省*省的省会城市，台资已成为*开放型经济的重要生力军，为*的开展作出了巨大奉献。截止2007年底，目前，*有台资工程2500多个，台资企业1000多家，台商投资占全市利用外资总量的六分之一。30余家*百大企业及上市上柜公司在宁投资
5、兴业，涉及光电、机械、化工、研发等30多个行业。随着两岸经贸文化交流全面开展，2021年，海峡两岸首个两地全面合作备忘录在*签署，两岸产学研合作顶峰论坛在宁成功召开。加快推进宁台合作，实现经济、科技、文化、教育等全方位合作交流，已成为*新时期开展的重大战略。而利用自身特殊的城市地位，为两岸关系和谐稳定开展作出历史性的奉献，也是*应尽的城市责任。因此建立“*海峡两岸科工园，是进一步加强与*先进制造业、科技研发业、效劳业等高端合作与产业对接，为台商提供新的开展空间，为台资企业向中西部扩展提供一个环境优越、实力雄厚的“桥头堡。*海峡两岸科技工业园是年月经国务院台办和国家科委批准，在已经建区五年的*经
6、济技术开发区内设立的国家级科工园，园区设有高新产业、教学科研、保税仓储、金融贸易等四个功能区，着重开展电子信息、生物医药、新型材料、精细化工等四个高新支柱产业。海峡科工园是承载浦口新城核心区和浦口经济开发区的重要产业过渡区，依山傍水、连通苏皖，地理位置优越，战略地位显著。区位优势独具。科工园位于*省*市东北郊的乌龙山路，*长江大桥下游南岸，沿区内主干道五公里可进入市区路网，毗邻亚洲内河第一大港*新生圩外贸港区，该港海关商检等涉外效劳机构一应俱全，拥有万吨级泊位个，千吨级泊位个和万吨级筒个。紧靠园区边的绕城公路和沪宁高速公路和条国道相连，将科工园和*国际机场与正在建立中的*长江二桥联成一体，形成
7、了全方位、立体化的交通运输网络。作为全国两个国家级海峡两岸科工园之一，科工园享受国家级高新区的一切优惠政策，同时，作为高新区的区中园，它对高科技方面的特定产业、特定工程的政策将比高新区更优惠。1.3 对本工程的理解1城市土地的集约利用土地是万物之本, 是是人类赖以生存和开展的物质根底和生产资料，为人类提供充足的生活资料以及适宜的生产和生活空间, 也是城市开展的载体。当今土地资源稀缺, 是制约经济社会开展的主要矛盾。土地资源的有限性及社会经济开展对土地无限的要求迫使人类社会必须节约集约用地。实施城市土地节约集约利用，提高城市土地使用效率和经济效益，延缓城市外延扩*的速度，更好的保护农业生产及生态
8、环境，促进生产、生活与环境的协调开展。优化土地资源配置，在标准调控土地市场和实现土地收益的最大化等方面起到了十分重要的作用。因此，本工程利用土地一级开发进展征地拆迁、土地整理、根底设施建立是解决用地难、用地贵问题的主要途径，是促进土地集约利用，加快当地经济转型和区域经济开展的重要举措。2盘活存置土地、缓解土地供需矛盾盘活存量土地、优化资源配置是落实科学开展观、提高土地节约集约利用水平的重要工作。对低效用地的城镇存量建立用地进展征地、整理，通过盘活存量提高土地节约集约利用水平，切实缓解土地供需矛盾，促进全区社会经济可持续开展。3优化土地资源配置，实现土地收益的最大化土地的价格取决于区位、用途和供
9、求关系。该地块所处地理位置优越，区位优势明显，是未来浦口区江北新城的经济、文化中心。对该土地进展开发整理, 包装扮靓土地, 将“生地变“熟地,“荒地变“宝地，并结合城市规划和根底设施的投入，提高了土地附加值，实现了土地收益最大化。4引入市场化模式，实现园区功能定位本工程改变了以往由政府主导进展土地开发的传统模式，通过市场化模式引入土地一级开发商，采用BT或其他融资方式进展工程开发，既可以有效解决征地安置、根底设施建立环节资金缺乏的问题，又可以通过土地出让方式来凸现园区的主导产业和不同类型地块的内在价值，进一步完善园区的功能配套，有利于实现园区的产业定位，将园区真正建立成为*面向*企业投资的国家
10、级窗口、宁台合作高端产业的转移对接平台；园、城一体化开展的现代知识型园区；以高科技及应用科技包括电子、生物科技、精细工程及信息科技和电讯为主题的研发与生产力转化基地、新兴产业集聚区。2 工作方法简述本工程的可行性研究工作采用的工作方法包括：（1） 调查法在可行性研究的前期准备阶段，采用调查法收集工程的有关根底资料，标准、标准、定额等指标；经济评价的根本参数等。（2） 预测法采用指数平滑法等方法对未来土地市场的出让价格进展预测。（3） 假设开发法在测定土地出让收益的过程中，采用假设开发法按照不同用途分别评估土地出让金。（4） 现金流量法在进展投资分析的过程中，按照?建立工程经济评价方法及参数?(
11、第三版)的财务评价要求进展分析测算，通过现金流量法，测算工程的一系列财务指标，包括：利润总额、净利润、财务净现值、投资内部收益率、静态投资回收期、动态投资回收期、总投资收益率ROI、资本金净利润率ROE、利息备付率ICR、偿债备付率DSC等。3 工作思路和报告提纲3.1 工作思路本工程的工作思路如以下框图所示：签订委托协议组建工作小组调查与预测报告初稿符合要求？重新调整或设计方案制定工作方案方案研究与优化定稿并提交报告3.2报告提纲报告提纲如下：1、 投资环境分析通过调研，分析宏观经济、政策对*及浦口区未来的影响，分析城市开展潜力、工程支撑条件对工程的影响，梳理与工程有关的*市的投资、建立、土
12、地开发、房地产开发方面的政策。2、 开发本钱估算通过调研，测算土地开发本钱与投资，该方案工程建立投资主要包括地块范围内根底设施建立包括管网建立、道路摊铺、绿化及亮化设施建立等及该区域内的征地所需费用、开发熟地费用等。3、 土地市场分析及土地价值评估 进展*市及区域土地市场分析，明确影响地价的主要因素，分析浦口区土地供需状况及工业园区土地供需状况，根据该地块的不同类型，分别预测未来土地出让价格。4、 工程出让方案根据浦口区每年建立用地指标，合理确定工程的土地出让方案。5、 工程财务评价主要依据国家发改委发布的经济评价方法第三版，结合本工程的实际情况，对其经济效益进展评价，选取的计算指标为财务内部
13、收益率FIRR，财务净现值FNPV及投资回收期、总投资收益率ROI、资本金净利润率ROE、利息备付率ICR、偿债备付率DSC等。6、 工程风险分析选取关键指标，进展工程的风险分析，包括敏感性分析与盈亏平衡分析等，并给出相应的风险躲避措施。7、 可行性研究结论4 工作周期和具体时间节点安排本工程的可行性研究效劳工作周期为20个工作日，具体时间节点安排如下：1从工程启动至第5个工作日：调查相关资料、现场勘察、与委托方沟通2第5个工作日至第10个工作日：对地块进展评估，按照不同类型分别进展土地出让金测算3第10个工作日至第15个工作日：撰写报告初稿，进展投资分析与风险分析；4第16个工作日：递交初稿
14、5第17个工作日至第20个工作日：根据委托方意见修改调整初稿，完成整个报告。5 工作费用收取标准根据相关收费标准及市场情况，本工程为委托方提供可行性研究效劳的报价为18万元，签定委托协议后支付前期调研费用5万元，初稿提交后支付10万元，最终定稿后支付3万元。工程前期工程咨询收费标准苏价工1999412号、计价格19991283号单位：万元3000万元-1亿元1亿元-5亿元5亿元-10亿元10亿元-50亿元编制可行性报告12-2828-7575-110110-200编制工程建议书6-1414-3737-5555-1006 工作团队方案和人员简介参与本次工程的团队共计5人，工作简历如下：7 企业背
15、景介绍8 企业关于类似工程和附近区域工程的业绩介绍l *金陵图书馆新馆工程可行性研究报告投资额1.1亿元，已完成l 宜兴凯宾斯基酒店五星级工程可行性研究报告总建筑面积约149691平方米，总投资为120799.06万元，已完成l 高淳县体育中心建立可行性研究报告投资额1.1亿元，已完成l 高淳县南漪路、淳南路两侧成片土地收储工程可行性研究报告投资额1.3亿元，已完成l 高淳新城城北中央商务区成片土地收储工程可行性研究报告投资额12.73亿元，进展中l *新能源房地产开发工程可行性研究报告用地总面积283701.42平方米，已完成l 高淳县保圣寺塔文化园工程可行性研究报告总建筑面积15382.96平方米，工程总投资为14640.90万元，已完成. z.
