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1、北京品纳轲物流商务中心项目项目建议书(代可行性研究报告)目 录第一章 总论41.1项目概况41.2项目提出的背景41.3项目建设的必要性和目的51.4编制依据71.5项目主要技术经济指标7第二章 市场分析与预测92.1物流产业发展历程92.2国外物流市场情况92.3我国物流市场情况142.4北京物流市场发展现状192.5本项目竞争优势22第三章 土地利用现状、建设条件和总图运输243.1土地利用现状及交通条件243.2市政基础条件243.3工程地质条件253.4总平面布置与交通28第四章 建设规模和建设内容304.1建设规模304.2建设原则304.3建设内容30第五章 环境保护、节能和消防措
2、施325.1编制依据325.2环境质量现状325.3污染源及防治措施335.4绿化355.5环境影响评价355.6节能措施355.7 消防措施36第六章 项目实施进度计划376.1项目建设期376.2项目建设进度37第七章 项目组织机构与劳动定员397.1企业组织机构397.2人员编制40第八章 投资估算及资金筹措418.1投资估算418.2资金筹措42第九章 经济评价439.1财务估算439.2经济效益分析44第十章 研究结论47附表：附表1：项目总投资估算表附表2：投资使用计划与资金筹措表附表3：总成本费用估算表附表3-1：固定资产折旧估算表附表3-2：摊销估算表附表4：流动资金估算表附表
3、5：销售收入销售税金及附加估算表附表6：损益表附表7：财务现金流量表（全部投资） 附表8：资金来源与运用表附表9：资产负债表附件：1、营业执照复印件2、项目用地规划意见书附图：1、项目总平面图第一章 总论1.1项目概况项目名称：北京*物流商务中心（PINNACLE BUSINESS PARK） 项目承办单位：北京*投资有限公司项目建设地点：*建设内容及规模：通过新建办公、展厅、仓储三位一体的物流商务设施及相关配套服务设施，吸引100余家国外中小型制造商、零售商、物流公司，建成制造商成品生产、展示、销售发货，零售商仓储产品零售、批发，物流公司收货、仓储、发货、配货等多种业务相结合的国内最先进的物
4、流地产中心。本项目征地93亩，新建建筑面积71352平方米。建设、计算期：该项目计算期11年，建设期1年，生产期10年。项目总投资：16610万元，其中建设投资16545，铺底流动资金65万元。项目资金全部由企业自筹。1.2项目提出的背景北京*投资有限公司是一家专业性的物流仓储服务企业。注册资金1200万元。该公司主要通过采用标准的物流商务中心模式，引进国际通行的商务经营理念，致力于产品、货物中转及产品仓储、展示、配销，制定物流方案，办理各种申报手续、物业管理等服务。与传统的物流模式相比，*物流商务中心主要针对中小型制造商，使其从原材料购进到加工至成品展示、销售发货到最终客户整个过程全部在中心
5、完成；零售商可以将仓储商品通过展厅展示达到零售或批发全过程；物流公司可以完成受货、仓储、发货、配货等工作，同时，通过提供全方位的相关配套服务如运输、申报各种手续、物业管理等，为客户创造更大的价值。目前公司已与美国旗下的ON THE BRINK公司，MOBILE LIGHT公司，R.Y.PROPERTIES公司,FAR LINKINTERNATIONAL公司,台湾旗下大毅电子公司、力成科技公司、降电电子公司、香港羊城国药公司，韩国PICO商业大厦等签订了意向书。目前，项目前期都已经准备就绪，项目审批通过后，可立即开工建设。公司已经成立了专门的项目组负责整个项目的运作，确保项目的时效性与质量。1.
6、3项目建设的必要性和目的1.3.1迎合国家发展物流产业政策随着世界经济快速发展和现代科学技术的进步，物流产业作为国民经济中一个新兴的服务行业，正在全球范围内迅速发展。在国际上，物流产业被认为是国民经济发展的动脉和基础产业，其发展程度成为衡量一国现代化程度和综合国力的重要标志之一，因此，被喻为促进经济发展的“加速器”。为尽快发展我国的物流产业，国家制定了有关政策和措施：1、物流业的发展已列入中国“十五”规划。国民经济和社会发展第十个五年计划纲要中指出“积极引进新型业态和技术，推进连锁经营、物流配送、代理制、多式联运、改造传统流通业、运输业和邮政服务业。”这为“十五”期间中国物流业的发展制定了宏伟
7、蓝图，为发展中国物流业提出了政策依据。2、国家经贸委等六部委联合发出关于加快我国现代物流发展的若干意见通知。这是中国政府发布有关现代物流业发展的第一个政策性、指导性文件，具有深远的和现实意义，标志着中国的物流业在经过一段时间的准备之后开始启航。3、吴邦国在做国务院副总理时在由国家经贸委和世界银行共同举办的“现代物流发展国际研讨会”上指出：“现代物流作为一种先进的组织方式和管理技术，被广泛认为是企业降低物质消耗、提高生产率以外的重要利润源泉，在国民经济和社会发展中发挥着重要作用。加快中国现代物流的发展，对于优化资源配置提高经济运行质量，促进企业改革发展推进中国经济体制与经济增长方式的两个根本性转
8、变，具有十分重要的意义。”物流产业是近几年来经济领域迅速崛起的一个新兴产业，在国民经济建设和社会发展中发挥着越来越重要的作用，我国的物流业将得到跨越式的发展。本项目的建设符合我国政策发展需要。1.3.2是发展国民经济新的经济增长点的需要随着经济全球化和信息技术的迅速发展，企业生产资料获取与产品营销范围的日趋扩大，社会生产、物资流动、商品交易及其管理方式正在并将继续发生深刻的变革。与此相适应，被普遍认为企业在降低物质消耗、提高劳动生产率以外的“第三利润源”的现代物流业正在世界范围内广泛兴起。现代物流业也将成为我国国民经济发展的重要产业和新的经济增长点。1.3.3是把握物流产业发展机遇的需要举办2
9、008年奥运会和加入WTO将为现代化物流体系的构建提供机会。加入WTO后，中国的经济和国际经济将全面接轨，中国企业无条件的享受最惠国待遇，有效地消除中国在国际贸易中遭受的歧视性待遇，这将极大地促进中国对外贸易的发展，进口关税的减少，更多的国外企业将来中国投资建厂。国内外企业所需要的生产资料等交给高效优质的第三方物流企业去完成，将使产品制造周期缩短，成本降低。国外企业资本的进入，也将增加高水平物流服务的需求。物流产业将有广阔的市场前景。这一发展趋势，将为我国的物流产业提供发展机遇和空间。综上所述，本项目的建设是非常必要的。1.4编制依据1、交通部关于促进运输企业发展综合物流的服务若干意见；2、我
10、国国民经济和社会发展十五年计划纲要中关于物流的论述；3、国务院副总理吴邦国同志在现代物流发展国际研讨会上的讲话；4、北京市商业物流发展规划（2002-2010年）；5、国家发展和改革委员会等9部门印发关于促进我国现代物流业发展的意见的通知；6、北京*投资公司相关资料等。1.5项目主要技术经济指标本项目建设期为10-12个月。项目实施后，主要技术经济指标见表1-1。表1-1 主要技术经济指标表序号名 称单位数值备注1占地面积亩932建筑面积(新建)平方米713523基地面积平方米360004道路面积平方米170005绿化面积平方米90006职工人数人487项目总投资万元16610其中：建设投资万
11、元16545建设期利息万元0铺底流动资金万元658年营业收入万元5986正常年9年总成本费用万元2107正常年10年营业税金及附加万元323正常年11年利润总额万元3556正常年12所得税万元1174正常年13年税后利润万元2383正常年14投资利润率%17.5715投资利税率%19.3816财务内部收益率（全投资税后）%14.2117财务净现值万元3441I=10%18投资回收期年6.79含建设期1年19盈亏平衡点（生产能力）%51经营期第二年20投资强度万元/公顷267921容积率1.13第二章 市场分析与预测2.1物流产业发展历程随着世界经济的快速发展和现代科学技术的进步，物流产业作为国
12、民经济中一个新兴的服务部门，正在全球范围内迅速发展。在国际上，物流产业被认为是国民经济发展的动脉和基础产业，其发展程度成为衡量一国现代化程度和综合国力的重要标志之一，被喻为促进经济发展的“加速器”。物流产业的产生和发展是经济发展到一定阶段、社会分工不断深化的产物。传统上的物流活动分散在不同的经济部门、不同的企业以及企业组织内部不同的职能部门之中。随着经济快速发展、科学技术水平的提高以及工业化进程的加快，大规模生产、大量消费使得经济中的物流规模日趋庞大和复杂，传统的、分散进行的物流活动已远远不能适应现代经济发展的要求，物流活动的低效率和高额成本，已经成为影响经济运行效率和社会再生产顺利进行的制约
13、因素，并被视为“经济的黑暗大陆”。从50年代到70年代，围绕企业生产经营活动中的物资管理和产品分销，发达国家的企业开始注重和强化对物流活动的科学管理，在降低物流成本方面取得了显著的成效。2.2国外物流市场情况2.2.1国外物流市场现状和规模20世纪90年代以来，随着新经济和现代信息技术的迅速发展，特别是网络技术的发展，物流产业在世界各国得到了快速发展。据统计，通过互联网进行企业间的电子商务交易额，1998年全球已达到430亿美元，2000年全球物流费用总支出3.75亿美元，其中第三方物流市场份额为2070亿美元，占全球物流总支出的5.5%。2000年，主要国家物流产业总规模如图2-1所示，其中
14、美国遥遥领先于其他国家。 图2-1 2000年物流产业总规模示意图 在美国，电子商务如火如荼的发展，使现代物流上升到前所未有的重要地位。据统计，1999年美国物流电子商务的营业额达到80亿美元以上，其中80%是商家对商家（B2B）交易。据美国物流专家罗伯特德兰雷在2000年美国年度物流状况报告中指出，1999年美国物流成本为9210亿美元，占当年GDP92600亿美元的9.9%，而1990年占11.4%，1980年占15.7%。另据美国第三方物流产业咨询顾问公司报告：2000年美国第三方物流市场为564亿美元，占美国物流总支出的5.6%。在未来35年内，美国第三方物流市场将以15%20%的速度增长。1999年欧盟年物流总支出为850亿欧元，其中第三方物流市场为260亿欧元，占30%。日本在进入20世纪80年代中期以后，物流产业得到较快发展。日本是世界上第一个建立物流园区的国家，至今已建立120个大规模的物流园区，平均占地约74万平方米；荷兰有14个物流园区，平均占地4.5万平方公里；德国不来梅的货运中心占地在100万平方米以上，纽伦堡物流
