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1、福州泰禾城市广场项目市场研究及定位报告汉博研究院2011年03月本文件及附件知识产权属于汉博顾问公司，本文件仅供客户内部使用。客户方必须确保本文件没有被复制、散发或采取任何方式为第三方所用。? 2011 HanBroadCorporation3.定位逻辑市场及项目研究城市背景及发展整体商业市场现状及趋势区域属性及环境项目特征及把握商业竞争格局未来发展趋势区域客流量商业项目市场地位及优劣势消区域消费者构成现有存量区费域需商求区域消费群体研究业研空白点及未很好满足的市场空间经营现状供究?消费能力应?消费结构?消费特征新增供应研究?消费趋向项目市场机会及业态方向总目标消费者定位业态组合及配比品牌构成
2、建议体市商业功能定位场业态业种配置建议各业态平层规划定档次定位位形象定位项目业态布局项目租金建议本文件涉及双方知识产权，仅供客户内部使用。客户方必须确保本文件没有被复制、散发或采取任何方式为第三方所用。? 2011HanBroadCorporation.Contents 解读福州P004-043 解读项目P044-107定位项目P108-120点亮项目P121-129规划项目P130-138财务分析P139-149本文件涉及双方知识产权，仅供客户内部使用。客户方必须确保本文件没有被复制、散发或采取任何方式为第三方所用。? 2011HanBroadCorporation.解读福州?城市地位?交通
3、?区位?城市商业发展规划?资源?空间扩张?福州市重点商圈及商业项目?环境?经济位序?文化?福州商圈总结?产业结构本文件涉及双方知识产权，仅供客户内部使用。客户方必须确保本文件没有被复制、散发或采取任何方式为第三方所用。? 2011HanBroadCorporation.解读福州城市篇城市地位政治中心：汉代建立闽越国，都东冶，至今2200多年，秦、唐、宋等均重点承担政治中心功能。门户城市：明朝对外贸易进入鼎盛时期，近代辟为“五口通商”的口岸之一，成为中国东南的重要港口。（广州、福州、厦门、宁波、上海）1984年成为14个对外开放的沿海政治中心门户城市城市。中心城市（85版）：1985年成为全国经
4、济改革综合试点城市。1996年福州港成为海峡两岸船舶直航试点城市，承担我国东南沿海中心城市功能。中心城市（09版）：福建省省会，海峡西岸经济区重要的中心城市，国家历史文化名城。中心城市“海峡西岸经济区重要的中心城市”既体现了国家发展战略，又体现了福州市不仅仅是经济中心职能，更为重要的是需要构建社会经济发展的全方位的综合职能，包括金融商务、现代物流、港口贸易、高端中介等。此外，还体现了福州市未来经济发展的区域依托之根本在海峡经济区尤其是海西经济区的成长。需积极创造条件，主动承接台湾的产业转移。本文件涉及双方知识产权，仅供客户内部使用。客户方必须确保本文件没有被复制、散发或采取任何方式为第三方所用
5、。? 2011HanBroadCorporation.1800016000140001200010000解读福州城市篇8000区位6南北0夹击0，竞0争激烈福州市简4称榕，0是福0建省0的省会城市，与台湾省隔2海相望0，位0于传0统的闽东南城市群的北部。沿海区位优势明显，周边区域竞争激烈。0海州波州州德州田州门州州头州尾圳州上杭宁温台宁福莆泉厦漳湖汕惠汕深广地区生产总值（亿元）福州与东南沿海城市GDP比较福州在海峡西岸经济区的区位本文件涉及双方知识产权，仅供客户内部使用。客户方必须确保本文件没有被复制、散发或采取任何方式为第三方所用。? 2011HanBroadCorporation.解读福州
6、城市篇空间扩张福州人文环境使福州人留恋于福州的山水格局，城市的发展也一直局限在福州建成区内。汉代明代49年：沿铁路、沿闽江和主要道路出现了小规模的轴向拓展。84年：马尾国家经济技术开发区建设拉开城市框架。1995年后：马尾用地饱和后，南台岛成为重点开发地区，四个工业园。199519492008年：大学城、汽车城成为重点拓展地区。2010年：“东扩、南进”，重点培育是东部新城、科学城、大学城、新店等八个新城。2010本文件涉及双方知识产权，仅供客户内部使用。客户方必须确保本文件没有被复制、散发或采取任何方式为第三方所用。? 2011HanBroadCorporation.解读福州城市篇排名199
7、52000200520101上海上海上海上海经济位序下降，增长缓慢5天津天津苏州苏州6沈阳武汉天津天津“八五”期间，福州市在全国经济排名第20名，7武汉大庆重庆重庆8大连沈阳杭州杭州“九五”至“十一五”期间则呈现出逐年下降9南京大连无锡无锡的趋势。10重庆重庆青岛青岛到20福州厦门济南唐山2010年，福州市的经济总量滑落至全国第3121宁波东莞烟台东莞位。22长春昆明哈尔滨郑州福州由于特殊的政治、地理区位，23无锡福州郑州济南2000年之前，24石家庄宁波长春哈尔滨社会经济基本处于半停滞状态；2000年后，由25厦门无锡长沙泉州于台海局势的缓和，福州进入了经济快速发展26鞍山石家庄福州石家庄期
8、，但由于发展基础相对前面的城市来讲，起27东莞长沙南通长春步相对较慢，所以到28长沙郑州大庆南通2010年位序仍然呈现下滑29郑州苏州常州西安趋势，但随着福州后发优势的逐步体现，在30太原温州西安潍坊“十二五”期间一定会迈上一个新的台阶。31鞍山福州32济宁常州本文件涉及双方知识产权，仅供客户内部使用。客户方必须确保本文件没有被复制、散发或采取任何方式为第三方所用。? 2011HanBroadCorporation.835002530002025001520004500020解读福州城市篇1500104000018经济地区及人均1000GDP增长分析1635000520012010年福州市GD
9、P及其增长率143500002001年以来，福州市地区生产总值12和人均地区生产总值呈现逐年递增250000的趋势，增速则起伏不定，总量增10速和人均增速自2004年之后基本保2000020012002200320042005200620072008200920108持同等变化趋势。15000620002010年福州市GDP(亿元）增速（%）2010年福州市地区GDP为3068.21亿10000元，人均4GDP高达40720元。20012010年福州市人均GDP及其增长率5000按照国际惯例，福州人均2GDP已超过24000元，预示城市总体经济和消费00水平将得以快速发展。2001200220
10、03200420052006200720082009201020012010年福州市人均GDP（元）增速（%）本文件涉及双方知识产权，仅供客户内部使用。客户方必须确保本文件没有被复制、散发或采取任何方式为第三方所用。? 2011HanBroadCorporation.60504030解读福州城市篇20产业结构的分析20012010年福州市产业结构变化曲线1历史比较二产主导产业结构，但出现下降的趋势。0现代服务业发展具备潜力2001200220032004200520062007200820092010近年，福州充分发挥省会城市的优势，现代服务业得到良好发展，2010年，第三产业首次超过第二产业
11、。第一产业（%）第二产业（%）第三产业（%）本文件涉及双方知识产权，仅供客户内部使用。客户方必须确保本文件没有被复制、散发或采取任何方式为第三方所用。? 2011HanBroadCorporation.1600251400201200100015800471060046.264解读福州城市篇445005产业结构的分析4204012010年福州市第三产业增加值变化200434343.1743.0042.53第三产业增加值自2002年以来保持042.1142.26420逐年递增的趋势，除2002年环比增412001200220032004200541.2106062007200820092010速
12、为6.19%外，其他年份第三产业环40.39比增速都在10%以上，但自2008年起，4039.95第三产业增速有所放缓。39第三产业增加值（亿元）第三产业增速（%）同GDP相比，第三产业增速略低于38GDP增速，第三产业占GDP的比重大20012010年福州市第三产业比重变化37致为40%左右，低于第二产业（除362010年外），第三产业的发展还有待提升和加强。2001200220032004200520062007200820092010随着第三产业的发展与壮大，对商业设施的需求日益旺盛，为项目入市提供了利好因素。第三产业比重（%）本文件涉及双方知识产权，仅供客户内部使用。客户方必须确保本文
13、件没有被复制、散发或采取任何方式为第三方所用。? 2011HanBroadCorporation.1800000180025160016000002014001400000012001511020000000800解读福州城市篇1000000010600产业结构的分析社会消费品零售总额48000000052001-2010年福州市社会消费品零售总额变化200进入新世纪以来，福州市商贸业活6000000力凸显，社会消费品零售总额一直00保持快速增长，增速均在10%以上。400002001200220032004200520062007200820092010批发零售业和住宿餐饮业社会消费品零售额
14、也保持同步快速增长，商2000000社会消费品零售总额（亿元）社会消费品零售总额增速（%）贸业日益繁荣，其中批发零售业增长尤为显著。2001-2010年福州市分行业社会消费品零售总额变化0预计未来随着成福州居民收入水平的提高和预期的改善，社会消费2001200220032004200520062007200820092010品零售总额将进一步增长，从而带动各类商业设施面积的需求。批发零售业（万元）餐饮住宿业（万元）其它（万元）本文件涉及双方知识产权，仅供客户内部使用。客户方必须确保本文件没有被复制、散发或采取任何方式为第三方所用。? 2011HanBroadCorporation.解读福州城市
15、篇交通发展加速，便捷度增强铁路：高铁建设进入快速通道，有利于经济高速发展。目前已经开通的铁路线有福厦、温福等近15条高铁线路；“十二五”期间将建成可门港铁路支线，加快建设向莆铁路、合福高铁和江阴铁路支线等在建项目，全面动工建设福州至长乐机场铁路、福州至平潭铁路和罗源湾北岸铁路支线等项目，推进松下港铁路支线前期工作。公路：2012年通车里程突破3000公里，建成“两纵四横”主骨架；2015年通车里程突破5000公里，力争提前5年基本建成海西高速公路网。普通公路年均完成投资100亿元，2012年前建设改造国省道3000公里以上。港口：2009年，福州港新建成5万吨级以上泊位4个，港口货物吞吐量达8
16、084.3万吨、集装箱吞吐量达122.2万标箱。“十二五”期间，新的福州港将整合优化现有的福州港和宁德港，涵盖三都澳、罗源湾、福清湾、兴化湾北岸等主要港湾的8个港区。航空：2010年闽台空中直航运营3568航次，运载旅客53.91万人次，同比分别增长255.38、238.47。2009年旅客吞吐量为545万人次，同比增长20.0%；2010年上半年，客吞吐量比增幅度更是保持在24.35%以上。据相关预测，2014年福州机场旅客吞吐量预计将突破1000万人次，2020年预计将达2000万人次。本文件涉及双方知识产权，仅供客户内部使用。客户方必须确保本文件没有被复制、散发或采取任何方式为第三方所用。? 2011HanBroadCorporation.解读福州城市篇交通城市轨道交通发展分析福州市轨道交通规划线网远景（2050
