近期房价趋势探析

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1、201003 届会计学专业毕业生论文 课题名称：近期房价趋势探析 学生姓名：朱明跃 指导教师：何家凤 江南大学网络教育学院2012年 3 月26江南大学网络教育学院毕 业 论 文 (设 计) 姓 名朱明跃校外学习中心泰州职业技术学院学 号910330318证 件 号321020197803140318批 次201003层 次业余专升本专 业会计学指导教师何家凤课题名称近期房价趋势探析 （第2稿）指导教师评 语 终 稿 成 绩 ：指导教师签名：年 月 日 文献综述房地产市场在国家宏观政策的调控下所显现出的疲软趋势是比较明显的，鉴于这些动向变化，有很多的文章和专著出现，对之进行了论述。主要文章有易

2、宪容的 房价要降了，作者通过上海、北京等大城市在国家政策发出两个月内房产相关数据变化得出了房价将会下降的认识，并预言了未来这一趋势的发展情况；庄振锡的房价透视分析了房价和宏观经济的关系，从我国未来宏观经济趋势的角度出发认为和宏观经济正相关的房价必然存在下降的可能性；郑少锋的房价趋势分析以数据作为论据，并引用了社会心理学、经济心理学的相关强调了观望态度对未来房价的影响；相关的专著有朱贵明的房价必跌（社会科学文献出版社 2011年版）、勾红洋的2012年房价直跌一万元（山西出版集团 2011年版）、苏岭的中国高房价调查（南方日报出版社 2010年版），这些专著在大量调查研究和数据统计的基础上综合讨

3、论了未来房价发展的趋势，并认为房价下降的可能性要更大一些，并从政治博弈的角度出发认为这此房价的调整将会使政府公信力的一次巨大考验，结合过去政府公信力在社会基层的消极影响，作者认为政府必须通过这次考验来证明自己，否则可能牵涉到更多的政治问题。 摘要 房地产价格可以说是中国经济最热门的话题，即便经历了2008年的世界金融危机，房地产价格依然逆势上行，给中国GDP的增长做出贡献，但是这种趋势在2011年开始瓦解了，因为任何一个发达国家在发展的过程中都不是依赖于房地产作为其发达的垫脚石，这种发展是不具有可持续性的，国家政府看到了这一点，更看到了房地产价格过热增长对国民生活的影响及可能产生的一些蝴蝶效应

4、，因而采取干预市场的手段，对中国房产市场进行了有力的调控。本文正是基于这些调控政策以及某些具体数据，做出对近期房地产市场价格的一些总结性描述，并在理论上给出可能产生的一些影响。本文主要包括近期房价基本状态、房价趋势预测即原因分析、理论影响三个方面，通过这些分析，做出一定的描述和结论。关键词：房价；趋势； 影响 目 录文献综述1摘要2引 言4一、近期房价跳动的基本状态4（一）价格相对下跌的状态4（二）价格绝对下跌的状态5二、当前我国房地产价格居高不下的原因分析5（一）物价水平上涨较快6（二）刚性需求6（三）政府的房地产管理体制6（四）作为“公共品”的保障住宅供给不足6（五）政绩考核机制短期化6三

5、、关于房价走势的几问题7（一）调控正朝预期方向发展7（二）为什么过去调控“屡调屡涨”，本轮调控却能向既定目标步步推进7四、房价下跌在理论上对我国的影响8（一）房价下跌对于商品价格的影响8（二）对中国整体经济的影响8（三）对政治的影响8五、如何调控我国当前的房价走势9（一）要逐步完善我国住房市场体系9（二）政府有关部门要做好通货膨胀预期工作9（三）建议政府相关部门要做一次较全面的、系统的房地产市场调查研究9（四）要限制二套房首付比例9（五）要限制房地产开发企业金融杠杆的利用率9（六）要严格贯彻和落实国家颁布的有关管理办法9（七）要建立相关的考核机制和问责制9六、总结10参考文献11引 言房价是现

6、阶段中国国内最火爆的经济话题，自从今年下半年中央政府进行了组合拳式的房价调控政策以来，到现在为之房价已经出现了较为明显的松动趋势。但是社会上依然有很多对房价在未来可能产生报复性上涨的声音存在。那么究竟会是怎样的一种发展趋势，没有谁能够在市场面前保证百分之百的准确。房价作为关系到我们年轻人切身利益的问题，使我们不得不予以密切的关注，但是在关注的同时如果单纯的依赖一些专家学者的分析，总是难免有些隔靴搔痒的感觉。 房地产价格是一个不断变化的经济因素，经济的课题不像是历史或者哲学等社会科学的课题那样具有长时间以内的稳定性，这项课题具有很强的时效性，也许今天的数据在明天到来之前就已经是过时的数据了，但是

7、，要想了解房价未来的变化趋势，还是有必要从过去房价的变化曲线入手对之进行一些总结和描述。一、近期房价跳动的基本状态（一）价格相对下跌的状态2009-2011年上半年，中国的房地产价格涨势可以说在世界范围内都是屈指可数的。在一篇为花旗称中国已经很危险：已经接近美国和日本巅峰的文章中：“花旗集团中国经济研究项目主管沈明高表示，中国去年住宅地产项目的投资占国内生产总值(GDP)的6.1%，与美国2005年的水平相当，而之后美国爆发了次贷危机。他说这一水平也只比日本上世纪70年代的地产繁荣时期低两个百分点”。2010年12月是中国房地产价格第19个月上涨，同比涨幅为6.4%。这是2011年上半年之前中

8、国房地产泡沫式发展的一种具体表现，之所以出现泡沫，必然离不开投机者从中谋取利益这一因素。在中国房地产市场上的两个搅屎棍就是温州炒房团和美国花旗银行，内部蛀虫暂且不说，美国花旗银行就是想趁着中国经济在金融危机中坚挺的机会捞一把，首先从铁矿石入手，08-09年世纪经济低迷，只有中国在发展中依然强劲地吸收着世界市场上的铁矿石，为了抬高铁矿石价格，花旗银行就在中国房地产市场上注入2.7万亿美元左右的资金，把中国房价抬高到最高点，并以中国政府之前投入的4万亿做了烟幕弹。但是，中国政府和中国人都看到了房地产市场价格如果以这种趋势走下去，必然会产生巨大的经济政治影响，严重威胁中国的社会稳定。虽然此前中国政府

9、对房地产市场价格进行过调整，而且没有取得良好的效果，但是2011年的几项组合拳式的政策包括限购、房税、买房贷款利率、中央银行银根控制等等，在2011年下半年中取得了很明显的效果，具体的表现就是房价的相对下跌：退房潮也在上海、南京、杭州甚至太仓等长三角城市大规模爆发。以杭州为例，首批降价的世茂简介 最新动态首府，在9月3日打出了“裸降3500，均价8500元/平方米”的牌子，价格折扣达到了7折多。紧接着中海紫藤苑自9月30日开盘后,目前已销售70多套，根据当地媒体报道该楼盘此次价格实际降幅在35005000元/平方米,折扣在78折之间。和杭州的情况类似，太仓的荣御蓝湾的降价幅度也超过20%。据售

10、楼处介绍，此前该楼盘的销售均价在7800多元/平方米，而在降价后，5800多元/平方米的价格就可以在该楼盘买房。（二）价格绝对下跌的状态房价的绝对下跌表现为中短期时间内房地产价格相对于2008年之前房价的下降态势。房价的升值现象依然存在，但增长速度的快速下降是房价相对下跌的表现，但是部分地区房价的直线下跌则可以归结为绝对下跌。根据中国房产信息集团CRIC数据显示，11年10月份上海共有8个项目推出共计16.15万平方米新房源，环比多供应9%。成交面积则出现下滑，再次跌破10万平方米，上周成交9.86万平方米，环比减少19%。成交均价21247元/平方米，环比下降5%。至此，10月前三周上海市成

11、交一手商品住宅30.27万平方米，和108.56万平方米的去年同期水平相比，大幅下滑72%，成为近7年有数据历史以来最低水平。对此，中房信分析师薛建雄认为长期的信贷紧缩政策导致市场上资金紧张，购买力大幅下降，加上限购限贷影响了一部分购买力，是目前需求不足的主要原因。而银行提高首套房贷利率更是银行资金紧张而敲响的警钟。为此，近期房价应声下跌。从远郊的嘉定新城到市中心的高性价比楼盘，从百万内的刚需产品到顶级豪宅，从公寓、大平层到独栋别墅，都出现了全面性的下跌，其中跌降最大的浦东某别墅项目降幅高达43%。上海作为中国经济重心，各种市场数据都具有很强的代表性，这里市场数据的变化就像是水波荡起的正中心，

12、一波接着一波地反映到二线三线城市。房价在这里的大幅度下降，正是中国政府控制房价打压房价的决心的一种体现，而这种决心和2007年中国政府打压房价时半途而废的行为不可同日而语的。2007年在政府的打压政策实施刚刚开始时，世界范围的金融危机铺展开来，政府依次为房地产市场留下了一条好路。但是现在，以美国为首的资本主义国家都在进行经济结构的调整，如果中国不能赶在美国完成经济调整之前完成房地产市场的良性改革，那么未来中国病态的市场就是健康的美国市场进行大肆投机的优良，因此政府这一次的房价打压必然是有效而持久的。房价的绝对下跌状态中短期内是不可改变的。二、当前我国房地产价格居高不下的原因分析在严厉的调控政策

13、下，我国房价的增速减缓，有些城市的房价还略有下降，但价格仍处于高位，究其原因，主要有以下几个方面：（一）物价水平上涨较快近几年，我国物价持续上涨，特别是2011年6月份CPI达到了同比上涨6.4%的新高水平。物价上涨主要从两个方面影响房地产价格：一是当物价上涨后，建安成本就相应提高，推动房地产价格提高；物价指数与房地产价格呈正相关关系；二是由于房地产具有保值与增值功能，当物价上涨导致货币贬值时，消费者会，增加房地产投资活动，提高房地产需求，推高房价。（二）刚性需求商品房刚性需求的主体是准备结婚等的年轻人，面对高房价，虽然他们自己没有足够的资金去购买住房，但依靠父母的资助，成为了高房价的有力支撑

14、者。（三）政府的房地产管理体制许多学者认为，房价的上涨相当程度上是地方政府主导的，这与我国的房地产体制有关。这个体制存在两个核心问题：一是规划体制导致了地方政府的“土地财政”。我国现行的规划体制是市、县一级政府掌握了规划的支配权，市、县政府通过编制和修改规划，把土地变为“提款机”；二是独重开发商的体制。许多国家的土地是直接卖给土地使用者，但在我国基本上只有开发商才能获得土地，这个制度导致了政府可以通过开发商获得额外的收益。（四）作为“公共品”的保障住宅供给不足政府执政的一个基本义务是保障广大中低收入群体的基本住房需求，这部分需求的住宅供应具有“公共品”色彩。当前，我国作为公共品范畴的基本保障型住房及其用地的供给严重不足。在这种情况下，大量中低收入者不得不进入商品房市场购房，增加了商品房的刚性需求。无房恐慌和买涨不买跌的心理在这部分购房者身上有着典型的体现，开发商和投机者就会利用这种心理来推升房价。目前我国加大保障型住房的用地供给量，明确了增加基本保障型住房建设，实行稀释刚性需求的政策。（五）政绩考核机制短期化商品房价格持续高涨的一个重要原因是地方政府政绩考核机制短期化。地方政府为了在