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1、多元线性回归在房地产中的应用多元线性回归分析在房地产中的应用 摘 要近年来在国家促进中部崛起的政策的支持下，河南省经济近年来取得了快速的发展，经济的增长推动了房地产的完善和繁荣，然而居高不下的房价对人民的生活产生了重要的影响，也引发了社会的强烈关注。首先本文初步对影响商品房价格的主要因素做定性分析，在定性分析的基础上并以河南省为背景选取几个具有代表性的指标，采用多元线性回归的方法探求这些指标与商品房价格的线性关系。通过回归方程的显著性检验、残差分析最后建立了商品房价格与河南省GDP、河南省城镇化率的线性回归模型，得到结论：在长期中河南省商品房价格与河南省GDP，河南省城镇化同方向变化，并且可以
2、预测在河南省经济不断发展的趋势下，河南省商品房价格依然会有所上涨。最后结合本文的研究内容给出了保证河南省商品房健康发展的政策建议。关键词: 商品房价格，多元线性回归，显著性检验，残差分析APPLICATION OF MULTIPLE LINEAR REGRESSION ANALYSIS IN THE REAL ESTATEABSTRACTIn recent years in countries to promote the support of the policies of central China, Henan Province in recent years rapid develop
3、ment, economic growth has promoted the improvement and prosperity of the real estate, but the high prices on the lives of people also led to the strong concern of the society. Firstly, qualitative analysis of a variety of factors that affect real estate prices, and then to identify important quantit
4、ative factors by multiple linear regression analysis to explain the relationship and impact of these factors and real estate prices. First, multiple linear regression the significance of applied research in the real estate and research status of a brief introduction. Second, multiple linear regressi
5、on model and the steps to do a brief introduction, and the significance test of the theory and residual analysis theory. Third, qualitative analysis of the impact of factors that affect real estate prices, the establishment of commercial housing priceMultiple linear regression equations, the interpr
6、etation and analysis of influencing factors on the real estate according to the final regression equation.KEYWORDS: real estate prices, multiple linear regression, the significance test, and residual analysis目 录APPLICATION OF MULTIPLE LINEAR REGRESSION ANALYSIS IN THE REAL ESTATEII前 言1一、问题的背景和研究意义1二
7、、国内外关于商品房价格的研究现状3第一章研究方法的理论基础51.1 多元线性回归模型61.2 多元线性回归模型的求解61.3 回归方程的显著性检验检验81.3.1 F检验81.3.2 T检验91.3.3 拟合优度检验101.4 残差分析10第二章影响商品房价格的因素112.1成本因素112.2经济因素112.3城镇化水平132.4政府因素14第三章商品房价格的线性研究153.1 多元线性回归模型建立153.1.1变量的选择和数据的搜集153.1.2变量的相关性分析及模型设定163.1.3模型求解过程184.1.3 残差分析224.2 多元线性回归模型解释254.3 本章小结26第四章河南省商品
8、房价格发展趋势及建议265.1河南省商品房价格的发展趋势265.2河南省商品房价格的建议27结 论28一、本文的主要结论28二、本文不足和有待进一步研究的问题28三、论文体会28参考文献29致 谢30前 言一、问题的背景和研究意义 改革开放以来，特别是1988年取消福利分配制度以来，我国的房地产业进入了市场化的新阶段。房地产业的高速发展，使广大城镇居民的住房环境得到较大的改善和提高。房地产已成为我国国民经济中的基础性、先导性和支柱型产业。在20012010年期间我国GDP快速增长的同时，房地产开发投资获得更为强劲的增长，图1-1 GDP增长率，房地产投资率走势图这充分说明了我国房地产业的蓬勃发
9、展，已经成为国民经济快速发展提供了强有力的保障和支撑。近几年来，房地产业受到各种因素的影响，在发展过程中出现了过热甚至产生泡沫现象。我国房价达到家庭收入的10-20倍。商品房的销售均价从1999年的2053元上升到3684元，年均增长7.7%。大中城市商品房的价格上涨幅度更大，城市房价的上涨幅度远远超过了工资上涨幅度，中低收入者无力购置住房。房地产市场供给结构不合理房地产价格的非理性上涨，必然会带来贫富差距的继续扩大，对社会的稳定带来负面影响。河南省作为我国中部经济发展大省，在国家政策的大力支持下，全省经济迅猛发展，特别是1990年以后，随着城市住房制度改革的不断深入，房地产开发初步形成了较为
10、完善的市场体系，投资规模不断扩大，商品房销售不断增加。图1-2 河南省房地产开发投资量，商品房销售面积图2004年以来，国民经济持续快速健康发展，为河南房地产业持续快速发展提供了广阔的市场空间，同时商品房屋价格持续上扬。在这期间，全省商品房销售价格不断攀升，2006年全省商品房销售均价为2012元/平方米，比2004年增长了28.0%；2008年商品房销售均价达2342元/平方米，比2004年增长了49.0%。图1-3 河南省商品房均价图房价的形成及变化是多种因素共同作用的结果，不同的因素对房价的影响程度和作用机理有很大的不同，各种效应交织在一起导致了房价的波动起伏。本文以商品房地产价格作为研
11、究对象，系统地定性分析了引起房价变动的因素，同时通过建立经济模型进一步实证分析了各因素与房价变动的数量关系，试图找出商品房地产发展过程中决定其价格的关键因素，以及各主要因素影响房地产价格的程度。房地产行业是中国经济的支柱产业，房地产业如何发展的问题已日益引起人们的广泛关注。越来越多的人从不同的角度来关注房地产业的发展以及价格走势，研究房地产的价格走势规律有其现实的实践意义，理论的发展对于产业的实际发展也起到积极的指导作用。同时，作为房地产经济运行中的重要变量，房地产价格的研究更是市场经济发展的现实需要。各个房地产市场主体都希望能够准确及时地预测房地产的价格趋势及规律，从而做出正确的投资经营决策
12、。房地产业价格研究可以为河南省城市房地产制度的制订，进一步改进和加强房地产宏观调控，促进房地产业持续健康发展，提供更加坚实的理论基础和实证基础，具有重要的理论意义和现实意义。二、国内外关于商品房价格的研究现状房地产市场货币化改革以来，房价走高并且持续增长引起普遍关注，国内学者掀起了商品房价格问题的研究热潮，研究成果颇丰。谢经荣、朱勇、曲波等(2002)以货币供给量及资本市场有关指标作为解释变量，通过回归分析得出结论：房价与货币供给之间有强正相关关系，货币供给增加1%房价变动0625；房价与股价之间也有较强的正相关关系，上证指数每增加1，引起房价平均上涨0979元，深证指数每增加1，引起房价平均
13、上涨0271元。 刘琳、刘洪玉(2003)从因果关系和数学关系两个方面，探讨了地价与房价的关系。因果关系分析结果认为，从需求的角度来看，房价上涨导致地价的提高：从供给角度来看，地价上涨是导致房价上涨的一个因素；在房地产市场运行过程中地价与房价相互转化。通过对二者的数学关系分析认为，地价与房价之间为线性正相关关系；地价与房价之间影响的程度因建安成本、税费率和容积率的不同而不同。李爱华(2006)以2004年北京市的相关数据为例，从城镇居民的消费结构与购房融资方式出发建立了住宅购买力模型，对高、较高、中、较低、低收入家庭的住宅购买力作了实证分析，并由家庭消费支出矩阵得出了各收入家庭可支付的住宅价格
14、及可支付时的房价收入比。实证结果显示中低收入家庭在期房市场上购买力不足。国外房地产发展较早，房地产市场较为成熟。国外学者对房地产的理论研究也较早。Sean Holly，Natasha Jones(1997)运用1939年到1994年的数据，研究长期以来实际收入、人口变化、利率、住宅存量对英国房价的影响。研究结果表明，长期影响房价最重要的因素是实际收入，在长达60多年的时间里，房价与实际收入显著线性相关。Nellis，Longbottom(1981)通过供求定理进行推导，对英国房地产价格的研究结论表明，收入、贷款利率和贷款存量余额是影响房地产价格的主要因素。 综上所诉，国内外学术界对房地产价格进
15、行了大量的理论和实证分析研究，丰富和发展了房地产理论，为政府的宏观调控政策提供了理论依据依据。三、研究内容与结构安排 本文共有五章内容，具体的安排如下：第一章：研究方法的理论基础。主要阐述了多元线性回归模型、模型求解的过程、回归方程的显著性检验及残差分析。第二章:影响商品房价格的因素。从商品房价格的几个主要因素出发，探讨这些因素与商品房价格的波动关系。第三章：商品房价格的线性研究。在一定数据基础上，运用SPSS统计软件，探求河南省商品房价格与土地价格指数、河南省DGP、河南城镇居民人均可支配收入、河南省物价指数及河南省城镇化率的多元线性关系，通过显著性检验、残差分析最后确立河南省商品房价格与河南省GDP、河南省城镇化率的线性模型，并对模型做出分析解释。第四章：河南省商品房价格发展趋势及建议。结合第四章的线性模型对未来河南省商品房价格未来发展趋势做出预测并给出一些政策建议。 第一章 研究方法的理论基础回归分析方法是多元统计分析的各种方法中应用最广泛的一种，它是处理多个变量间相互依赖
