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1、精选优质文档-倾情为你奉上一 项目概况及分期发展策略1.1 项目位置本地块位于南京市江北浦口区江浦街道，处于规划中的南京市“浦口新城”核心区外边缘。地块南临珠泉西路，西临团结路，距浦口区政府距离约1.6公里。本地块周边交通便利，毗邻南京长江第一隧道；从地块南侧到过江隧道车程只有9.5公里，耗时约10分钟；经过江隧道，沿经应天大街高架城西干道汉中门新街口，车程约20公里，畅通耗时约25分钟。1.2 用地指标本项目由中海地产于2011年06月24日挂牌竞得，出让总价人民币13.5亿元。用地总面积平方米，实际出让面积.3平方米。分1号、2号和3号地块，其中3号地块无开发面积。主要用地指标如下表所示。
2、地块编号用地性质用地面积（）容积率建筑高度（m）建筑密度（%）绿地率（%）集中绿地（）01二类居住用地45,139.6Far2H60253002二类居住用地118,193.0Far2.2H80203003S3社会停车场用地6,000.01.3 四至及市政配套1.3.1 周边道路及四至万锦熙岸项目两个地块被五条城市道路分割，其中两条城市干道已建成，另有三条规划道路尚未建设。地块东南侧为珠泉西路，西北-东南向规划路（江淼路）与其相连；地块西南侧为团结路；东北-西南向规划支路（巩固路、巩固北路）与其相连；规划路由当地住建部门负责建设，即将列入开发计划。地块东南向面对团结社区和浦口区消防大队，东北向面
3、对已建成小区理想佳园，西北面对待开发商业用地，西南向面对已建成经济适用房。1.3.2 市政接驳点已建成的珠泉西路和团结路上，有多个市政接驳点如给水、雨水、污水、燃气、通信、电力等均预留接驳井，向相关部门申请办理接驳即可，具体分布如下：（1）给水：项目西南侧团结路上市政将要埋设DN500的给水管线，未来可作为小区正式水接驳点。现有接驳点仅有一个，位于珠泉西路慢车道上（消防大队附近）；接驳点表后管径均为DN300，满足小区施工临时用水要求。（2）雨污水：项目周边已建成的市政道路上均设有雨、污水接驳井。（3）燃气：珠泉西路、团结路下埋设有燃气管道，中压系统，可接驳本项目，接入位置燃气公司可根据我司管
4、综设计出具意见。（4）通信：珠泉西路、团结路均有通讯电缆经过。（5）电力：小区正式供电的配网规划（外电源线路征询意见）已在审批中。初步设计考虑计划引入2路10KVA电源（分别定义为1#线、2#线）供电。线路拟从小区东南侧团结社区方向进入，在前端合适位置各新设一台户外环网柜。在02#地块拟建2座开关站（2进10出），01#地块内拟设1座开关站（2进6出）。1.4 项目发展策略本项目位于南京江北浦口区域的城市中心，地块方正，规模适中，无特殊历史及自然资源。本地房价适中，刚性需求集中。针对地块的实际情况，公司制订了“成熟户型，快速发展”的“快销盘”发展策略：1.4.1 提前收地，快速启动本项目土地出
5、让合同规定政府交地时间为2011年12月31日，净地交付。目前我司已提前清苗启动收地工作。目前，2#地块内不受拆迁影响的所有用地已经提前接收并且完成清苗场平。1.4.2 刚需产品，成熟复制结合市场，选择中小户型刚需产品，借鉴集团内使用成熟的产品，加以优化利用。目前本项目已完成总规方案并完成华东区和集团审批。政府规划审批手续已经展开。1.4.3 快速建设，快速销售提前启动销售区建设；选择具备条件的区域，尽快启动主楼施工；争取2011年内具备销售条件。销售方面，找准客户群体，以合理的价格实现快速批量销售和回款。目前，售楼处方案已经基本确定，售楼处施工即将全面展开。项目启动区范围划分完毕，试桩工作正
6、在进行。1.5 项目规划设计方案项目规划设计有6栋11层小高层，12栋18层高层和8栋26层高层。楼栋基本按照正南北排布。大体分为三个区，1#地块内为18层高层区，2#地块西南侧为11层小高层集中区，东北侧为26层高层集中区。社区中心与幼儿园沿珠泉西路布置，售楼处拟借用社区中心楼栋建设。人行主入口设置于珠泉西路，并有中心景观轴延伸至小区内。车行出入口设置于江淼路和团结路。18层区、11层区和26层区，各设置一个地下车库。其中2#地块内两个地下车库有通道连通。地库设置于各地块中央。部分边缘楼栋无地库，但有地下自行车库。楼栋排布、户型分布如下图所示。万锦熙岸项目主要设计指标如下表所示。01地块02
7、地块总计用地面积45,140 118,193 163,333 住宅面积84,783 245,267 330,050 住宅户数781 1,984 2,765 商业4,561 7,15311,714 幼儿园0 3,128 3,128 社区中心0 1,970 1,970 地上建筑面积90,279 260,024 350,303 容积率2.00 2.20 2.10 车位合计485 1,411 1,896 下地车位389 1,130 1,519 地下室面积16,77348,121 64,894 总建筑面积107,052308,145 415,197 1.6 项目发展分期根据项目发展策略，项目开工建设的思
8、路为：具备开工条件的的区域尽可能快地开工，根据营销可实现的最大销售量尽可能多地开工，销售展示区提前开工。根据这一思路，项目拟定分两期开发，2#地块因具备开工条件的区域面积较大且较完整，作为一期开发，1#地块作为二期开发。一期9栋小高层、8栋高层拟分为3个批次开工建设。目前可立即启动建设的6栋楼（4栋小高层，2栋高层）作为第一批次，其余楼栋根据营销的销售计划，分两批启动，第二批5栋小高层，第三批6栋高层。分期及一期各开工批次如下图所示。一期开发节点时间详见下表：一期 层高 桩基开始 土方开始 0.00 主体封顶 外架落完 竣工验收 第一批 11层 2011-9-152011-10-152011-
9、11-302012-3-302012-7-302012-9-3018层 2011-9-152011-10-152011-11-302012-5-152012-9-302012-12-1526层 2011-9-152011-10-152011-11-302012-6-302012-12-152013-3-30第二批11层 2011-12-12012-3-12012-5-302012-8-302012-12-302012-3-3026层 2011-12-12012-3-12012-5-302012-11-302013-5-152013-7-15第三批26层 2012-4-12012-5-30201
10、2-8-302013-3-302013-9-152013-11-301.7 售楼准备工程的要求本项目为中海地产进入南京江北市场的首个项目，要求销售兼备形象与成本控制。结合项目营销定位报告及规划设计要点，拟将售楼处与项目配套社区中心结合设计，销售期间作为项目销售中心使用，项目入伙后转为永久配套社区中心。对售楼准备工程的具体要求如下：（1）售楼处12月份具备开放条件；（2）临时样板房拟设置在售楼处附近，共3套，2011年12月开放。（3）实体样板房设置在1#楼（2012年4月开放）、3#楼（2012年4月开放）、12#楼（2012年9月开放）和13#楼（2012年9月开放）。（4）景观示范区设置于
11、3#楼与13#楼之间二 总平面管理策划2.1 一期工程概况项目一期东南侧为珠泉西路，东北侧规划路，土地出让文件上明确此两边用地红线退让10米为代征绿化带；西南侧团结路用地红线退让20米为代征绿化带。项目周边已建成的市政道路珠泉西路、团结路为进入本地块的主要两条干道，其中珠泉西路原则上不允许开机动车路口，故施工出入口主要设置于团结路。项目一期总用地面积.41，其中可建设用地面积.68m2.规划建筑6栋11层小高层，12栋18层高层和8栋26层高层，一层整体地下车库，总建筑面积，其中地下车库建筑面积48121。地下室设置人防区、变电所、生活泵房、，消防泵房、消防水箱等；外立面拟采用真石漆配局部石材
12、，门窗采用普通铝合金型材门窗；预计高层区精装修交房，小高层区毛坯交房。一期的主要楼栋以珠泉西路小区主入口延伸之景观轴为中轴线，高层分布于中轴线东北侧，小高层及18层高层分布于西南侧。共三个车行出入口，一个设于团结路，另两个位于地块内规划路上。人行主入口设于珠泉西路。一期用地内配建社区中心（小区主入口位置）、幼儿园（团结路与珠泉西路交接处）。地块周边市政配套详见第1.3.2条。2.2 地质状况及土方平衡2.2.1 地质状况（1）地块隶属长江漫滩地貌单元，场地内分布有几处小水沟，地势总体平坦，水沟两岸稍有起伏，平均标高7.8m。（2）根据地质勘察报告，岩（土）层自上而下为：1层 杂填土2-1层 粉
13、质粘土2-2层 淤泥质粉质粘土夹粉土3层 粉质粘土4-1层 粉质粘土混卵砾石4-2层 中粗砂夹砾石4-2（A） 粉砂5-1层 强风化泥质砂岩5-2层 中风化泥质砂岩（3）根据地质报告及区域地质构造，本区无活动性断层通过，历史上无大的破坏性地震发生，从地质构造和地震活动历史等因素分析，本场地为相对稳定区，适宜本工程建设。（5）本场地地下水位在自然地坪下3.0米左右。2.2.2 一期土方平衡在方案阶段，项目部完成了场内土方平衡测算，测算以经济性最优为原则，初步确定小区0.00的绝对标高，以便设计优化、成本节约。测算结论如下：（1）项目一期土方总体不足，需要运入。当整体土方运入量为种植土运入量，即渣
14、土运入量为0时，土方成为最低。此时小区0.00平面绝对标高为9.93米。由于团结路最高标高为9.9米，故建议小区0.00平面绝对标高设置为10.0米（2）此时，带地库楼栋开挖深度为2.8米，不带地库仅有地下自行车库的楼栋开挖深度为0.8米。项目一期各楼栋开挖深度较浅，开挖量较小，首批开工7栋楼开挖深度不到1米。各阶段挖土量与回填量如下图：2.3 基础施工方案2.3.1 桩基施工方案根据地质勘察报告以及试桩的结果，建议采用预应力管桩，静压法沉桩，施工时以桩长和贯入度或最终压力值进行双重控制。初步建议小高层采用400管桩，18层高层采用500管桩，26层高层采用600管桩。由于本地块属于长江漫滩和老山山脉交界的区域，根据勘探结果，个别区域的地质条件有突变，需要加大试桩的数量（小高层区已完成10根试桩）。2.
