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1、阐述城房屋拆迁涉及的法律规制一、 城房屋拆迁的理与现状一城房屋拆迁的产生和开展 从原始社会开场房屋便成为人类生活资料的重要组成部。从古至今从城到乡村乃至整个世界而言人们都本能地将一生的大部积蓄投入到房屋这种具有特殊价值的不动产上。对于那些可以被称之为“芸芸众生的人们来说房屋已经是他们人格权、生存权不可或缺的构成 。 然而社会是要继续向前开展的各国的城化进程也在不断加速近代工业的开展使城人口集中、城内容丰富、城规模迅速扩大但同时也使城的功能布混乱起来在一定程度上危害了城居民不再有理想的居住区和舒适的环境了。 为解决这些问题各国都出现了旧城改建和新城建立活动。就全球范围而言二次大战后和欧洲的一些就
2、开场有步骤有方案地对本国有畸形开展的大城进展城房屋拆迁活动包括旧危房改造、空间构造调整以及根底设施建立等主要目的是对城进展功能区划根据不同区域的功能进展不同的建立活动工厂集中在工业区居住区只供人们日常居住使城的环境更加适宜于人们的居住和生活 。 这样城房屋拆迁运动就成为必经的阶段。 对于我国而言随着经济的高速开展城规划建立的不断进展城房屋拆迁也是在所难免的。城房屋拆迁在建国后就已经开场真正大规模的旧城改造和城扩张却始于二十世纪九十年代。目前、强迫拆迁在全国各地蔓延开来愈演愈烈已经成为规模性、颠覆性破坏和我国其他根本法律以及严重损害公民的根本权利的一大社会公害笔者认为我们必须将拆迁行为纳入法治也
3、即“规那么之治的轨道了。 二现存规制拆迁的法律根据 提及城的房屋拆迁最直接可援引的立法那么是?城房屋拆迁理?后文简称?。它是整个“拆迁法 的主干与实际操作结合得最严。但?远非拆迁法的全部从的层面来看当下的整个拆迁法由一系列不同位阶的法律文本构成。但层面的法律位阶与实证层面的法律效力并不完全一致。 三对城房屋拆迁实务的分析 我国各城如今进展的大部拆迁并不是用于公共利益而是出于商业目的。各国法律对此有严格规定：商业目的不允许通过强迫征收的手段实现它应该按照规那么来会谈通过?合同法?解决出现的问题。房屋拆迁不能用征收、行政干预来实现行为下的商业目的。目前我国最“流行的做法是一些地方强迫从产权人手中低
4、价或无偿获得土地使用权再出让给开发商进展商业开发。从利益横向转移的目光来看假如再以价格出让给开发商那么这中间宏大的差价就落在了手中；而假如以低于的价格或者无偿出让给开发商那么中间宏大的差价就落到了开发商手中。不用何种价格进展出让这种做法都严重背离了公共利益的本质最终的结果是居民只能得到很少或者没有补偿而开发商和从中牟取了暴利。即便是修建公共根底设施等出于公共利益所为的拆迁也大量存在程序不合法、补偿过低等现象。 出现大范围的拆迁状况除了我们熟知的权利不被尊重、法治真空太多、对权利的制约不够、经济开展的迫切需要等原因外还有一个重要原因即是思维方式上的错觉。一个看起来不大相关、上却至关重要的原因是是
5、城改造的主导者。地方之所以总是盲目扩大城建立规模是因为存在着一种“理性的自负：城是一个可以由任意塑造的东西就像一台机器一样想设计成样子就是样子。某些也毫不疑心只有他们自己最清楚城规模、城形象、产业构造当然规划专家、经济专家、工程专家等等可以为他们提供所需要的一切科学证。每一届新上任的普遍都有一套城建立与改造的宏伟蓝图而且都自信这是本、本区通往现代化的惟一正确道路最有利于城的经济建立最能有效地进步城居民的生活程度最符合城的整体利益。这就是他们所理解的“经营城而现有的制度安排也让有权利实现自己的雄心施行自己的蓝图。 因此我们务必彻底批判这种盲目的自信心对于何为“公共利益如何作为方有利于城建立决不是
6、唯一的“智者必须有充分的公共讨和公开决策程序并辅之以种种制度上的保证使得在拆迁过程中由当事各方严格地按照公正的规那么进展讨价还价而需摆正自己的位置仅作为公正的裁判对利益冲突做出不偏不倚的裁决方能使城房屋拆迁走上法治轨道既满足城开展之需又有裨益于居民福利之增进。 二、城房屋拆迁制度的指导原那么 在实际的拆迁行为中往往是不同时的所谓“政策发挥了更大的作用而不是拆迁中的当事人还是媒体甚至都会自觉使用“政策这一字眼以作为支持自己行为的理由和法律的重要性只被一小部人认同。详细而言须秉持如下原那么： 一法律至上 宪政、法治首先要求和法律的至高无上行为人必须遵守严格的法律和规那么这就要求在城房屋拆迁中要遵守
7、和有关法律的规定要法治而不要长官意志更不要在私利趋动下权利与金钱结盟之治。 二法律公开 公开的法律和实际的法律之间有很强的张力外表上规定的东西有很多但是实际操作的也有很多。在拆迁中一定要公开所有的法律不能进展暗箱操作不得搞“秘诸如操作手册之类。 三机构和非机构须界定清楚 从法学原理而言除了机构没有任何人有权剥夺一个人的和私有财产而在拆迁实务中往往行使了机构的某些职能。因此对房屋拆迁尤为重要的一点就是宪政所要求的性只有才有权对具有性质的纠纷进展裁决并有权对是属于性质的纠纷做出判断这就是权的一个根本内容。 四保障法律的稳定性 在宪政秩序和都可以得到保障因为法治要求不可以任意变更、修改法律人们可以通
8、过研究法律来自己行为的法律效果因此房屋拆迁所适用之法必须有稳定性不得朝夕改。 五平等保护原那么 “平等保护作为性原那么在整个房屋拆迁的过程中是举足轻重的经济要求身份平等不能允许有特权者存在规那么必须平等地约束所有的参与者。在拆迁中贯彻这一原那么就是要求对拆迁双方当事人平等对待在法官面前所有的诉讼参与人都是平等的适用一样的法律原那么。 六公平补偿原那么 这个原那么主要表达在给予被拆迁人的补偿方面是整个房屋拆迁中的焦点之一。就此应当明确房屋所有权人对房屋的所有权及对房屋所占土地的使用权补偿必须表达其财产属性公平、公正、公开地对被拆迁人给予补偿。 七自愿协商原那么 在拆迁过程中任何强迫交易都不符合我
9、国民法中有关平等、自愿和协商的根本原那么。这一原那么尤其表达在补偿价格方面补偿价格确实定不应当是由单方面的。各级制定土地开发规划应当重视百姓的知情权和根本利益要防止不征求的黑箱操作。应该以法律的形式规定其进展公开的社会听证规定必要的“专家证防止垄断权利和长官意志的滥用。这样才能充分表达拆迁过程的公开性和透明度充分尊重被拆迁人的合法权利。 三、“公益性城房屋拆迁及其法律规制 “公益性的城房屋拆迁是指出于公共利益对城规划区内国有土地上的房屋予以撤除对被撤除房屋的所有人或者使用人予以迁移安置并对被撤除房屋的所有人予以经济补偿的活动。 一城房屋拆迁中“公共利益的界定拆迁行为中不同的拆迁工程所指向的公共
10、利益当然会有所不同在详细界定时应把握几点：首先应明确公共利益不是意志它不是行政概念而是法律概念并非任何机构、任何人都可以任意指定公共利益公共利益应当通过公共意志的表达进展确定； 其次公共利益不是简单个体利益量的累加亦即并非一群较多数量的个人的利益在较少的一群面前就是公共利益。 再次公共利益不仅仅是物质利益或经济利益文化需求、价值观念、道德准那么也是其内涵可以说公共利益也就是公共物质和精权利。 第四公共利益与个人利好处于平等地位只是在两种利益的冲突面前对前者作优先选择而绝不是前者对后者的排斥、削夺和否认假如因选择公共利益而无限制和无原那么地损害个人利益公共利益凌驾于个人利益之上那么公共利益将因此
11、不具备正当性而不再是真正的公共利益公共利益理所当然地要对向其出让权利的个人作公平而对等的救济以维护其价值含义。第五公共利益应通过真正代表公共利益的组织和机构去实现这种组织和机构应是为公共效劳的并且不通过这种效劳而为组织本身谋取利益、与公共或个人没有详细利害冲突和利益关联因此具备中立性和公共性。 最后也是最重要的那就是我们务必明白利益的得失只能由构成集体的个人来衡量拆迁是否有利于公共利益没有任何一门科学能给出客观准确的评估。相反人们只能从制度、从规那么的角度来评估。所谓的公共利益无非就是在公正规那么下各方所获得的利益之总和。二“公益性拆迁的程序 在拆迁中城房屋拆迁理部门首先须依法对拟进展城房屋拆
12、迁的申请进展程序性的审查主要包括建立工程立项答应、城规划答应、建立用地答应、拆迁方案和拆迁方案、拆迁补偿安置资金等；其次是颁发房屋拆迁答应证进入到拆迁的准备阶段而后是拆迁的施行过程。从对“公共利益的考虑出发我们可以得出“公益性拆迁所应具备的三个要件：一是为了公共利益的需要；二是拆迁的主体只能是征收的程序应是正当的；三是应给予被拆迁人公平补偿。 四、“商业性城房屋拆迁及其法律规制有了对“公益性拆迁的详细研究对“商业性城房屋拆迁的研究便容易的多。“商业性城房屋拆迁有别于“公益性城房屋拆迁它是出于商业利益目的而为的拆迁行为属于平等民事主体之间的民事法律行为应当遵循合同法有关平等自愿、意思自治、老实信
13、誉等原那么不得“强买强卖即只要财产所有人不同意转让其财产任何和个人不得“强买规律将起到自发调节的作用。但实际上拆迁中的主要矛盾都出于“商业性拆迁工程中的“强买强卖其中充满着无数的灰色地带我们需要对此一一辨析。现实中存在的问题： 一拆迁当事人地位失衡 在商业性拆迁工程中拆迁人和被拆迁人应该是平等的主体。但是开发送有关材料进展启动房屋拆迁程序都是单方面的行为。开发商无需同房主协商就可以直接申请并获得答应进展拆迁并且在申请拆迁答应证时能不能确保所有都到位被拆迁人无从知道；拆迁方案和拆迁方案不需要和被拆迁人商量不能排除存在进犯被拆迁人财产权的规定；金融机构是否如实出具拆迁补偿资费证明对此被拆迁人没有才
14、能监视和控制。这些制度上的缺陷都为后来的强迫拆迁留下了空间。另外拆迁人总是事先与房屋拆迁理部门谈好委托拆迁施行拆迁而该拆迁往往又是房屋拆迁部门创办或控股的与房屋拆迁部门有着千丝万缕的关系。于是理中开发商与包括房屋拆迁部门在内的、拆迁人与拆迁互相串通、暗箱操作、结合出卖被拆迁人利益的现象时有发生比拟典型的就是有些地方出现的费用大包干的拆迁委托方式开发商落得清静又少花钱而一些部门那么一哄而上共同分享大包干的利润。 二行利介入 在城建立和旧城改造的过程中随着房地产开发规模的扩大如所述某些地区、某些强行介入商业性房屋拆迁工程甚至为了谋取地方利益、部门利益和个人利益不惜拖延、克扣被拆迁居民的补偿资金或以
15、“建立、“公共利益为由的允许甚或直接执行商业性工程的强迫拆迁。这样在拆迁中既是规那么制定者又是“裁判员还充当“运发动显然难以保证拆迁的公平公正。如湖南郴州嘉禾所发生的权利性拆迁曾一度被嘉禾打扮成“建立工程的商贸城开发工程是一个地地道道的商业开发工程。其当地专门制定“株连政策以行政的形式逼迫公职人员负责各自亲属的拆迁工作假如不可以按照开发商的要求拆迁将被暂停工作、停发工资、被开除或下放到遥远地区。为此差不多发起了一场轰轰烈烈的运动目的无非是要帮助乃至代替开发商以最快的速度和最低的本钱完成拆迁。三补偿欠公平 当前开发商热衷于房屋拆迁的关键原因在于拆迁本钱很低而造成这一不公正结果的因素就是在补偿费用和安置问题上几乎是由开发商单方是条款房主在整个拆迁过程中很难有表达自己意愿、维护自己权益的时机。所以拆迁人的利益能否得到保障完全取决于开发商的实力和信誉。而在实际中由于一部被拆迁人有搭便车的心理开发商随即推出一些“先搬迁先奖励的措施又造成被拆迁人之间在补偿上的不公平。四强迫拆迁制度适用 如上所述强迫拆迁在“商业性拆迁中应无适用的余地。个人的财产权除了按照程序外不被其他任何组织或个人剥夺。
